Tribunal Judiciaire · Chambre JEX — 11 octobre 2024

11 Octobre 2024

RG N° 24/04670 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N66D

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Société VASANTHAM EXO

C/

S.C.I. IMMO PLUS 95



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT



ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE
 
Société VASANTHAM EXO
domiciliée : chez Maître [Y] [N]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Christelle NICLET de la SCP BOQUET-NICLET, avocat au barreau du VAL D’OISE


ET


PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMO PLUS 95
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Mamadou KONATE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, assistée de Me Karim AZGHAY, avocat plaidant au barreau de BOBIGNY



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente 

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier 

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 13 Septembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 11 Octobre 2024.
La présente décision a été rédigée par [G] [M], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution. 


EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 12 août 2024, délivrée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la société VASANTHAM EXO a fait citer la SCI IMMOPLUS 95 devant le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE, sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins d’obtenir un délai de 12 mois avant l'expulsion du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 6], suite à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux le 5 juillet 2024. Elle sollicite également la condamnation de la partie défenderesse à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que sa défaillance dans le paiement du loyer n’est pas due à sa mauvaise foi et que le bailleur ne justifie d’aucune difficulté, ni nécessité particulière pour s’opposer à l’octroi de délais, hormis le montant de sa créance. Elle fait valoir qu’elle dispose d’un stock important de marchandises à déménager qu’elle risque de perdre. Elle soutient que la pérennité de la société va être compromise sans local où exercer. Par ailleurs, elle précise qu’elle va assigner le bailleur au fond afin de contester la délivrance du commandement de quitter les lieux. Elle conteste également le montant de la dette et assure ne jamais avoir eu connaissance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation en référé, ni de la signification de l’ordonnance. Par ailleurs, elle soutient que la SCI IMMOPLUS 95 l’empêche de jouir paisiblement du bien en le dégradant et qu’elle ne remplit pas son obligation de mise à disposition conforme du bien. Ainsi, elle s’estime bien fondée à suspendre son obligation de règlement des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024.

A l’audience, la société VASANTHAM EXO, représentée par son conseil, réitère ses prétentions.

La SCI IMMOPLUS 95, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, précise que l’expulsion est intervenue le 20 août 2024. Elle demande au tribunal de rejeter toutes les prétentions adverses. Elle fait valoir que la société VASANTHAM EXO avait déjà déménagé ses marchandises suite à une fermeture administrative prononcée le 30 juillet 2024, d’une durée de 3 mois, pour non-respect de la réglementation en vigueur. Elle s'oppose à l'octroi de délais et signale que la dette est de 19.780,48 euros. Elle soutient que le président de la société VASANTHAM EXO est de mauvaise foi et indique qu’il est aussi président de la société H20, qui a également été expulsée d’un local appartenant à la SCI IMMOPLUS 95 pour des impayés de loyers. Elle réclame 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la société VASANTHAM EXO aux entiers dépens.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Au cas présent, une ordonnance de référé ordonnant l’expulsion de la société VASANTHAM EXO du local à usage commercial qu’elle occupe [Adresse 1]) a été rendue par le tribunal judiciaire de PONTOISE le 15 mai 2024. Cette décision a été notifiée à la société VASANTHAM le 12 juin 2024 qui disposait, comme le lui avait accordé le tribunal, d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, pour libérer les lieux. N’ayant pas libéré les lieux dans le délai imparti, un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le 5 juillet 2024.

Le concours de la force publique ayant été accordé à la SCI IMMOPLUS 95, selon procès-verbal en date du 20 août 2024, il a été procédé aux opérations d’expulsion. Cette information n'est pas contestée.

En effet, au vu du procès-verbal dressé à cette occasion, signifié par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, l'expulsion de la société VASANTHAM EXO a bien été réalisée le 20 août 2024 entre 9h30 et 10h15, en présence d'un serrurier et d’un Major de la police nationale. Il est mentionné la présence de la partie débitrice et que l’occupant présent a accepté de quitter les lieux en emportant ses effets de première nécessité. Il est relaté l’inventaire des biens mobiliers séquestrés, avec le délai de deux mois laissé à l'expulsée pour venir les retirer.

L’expulsion est régulièrement intervenue et dans ces conditions, la demande de délais avant expulsion est devenue sans objet.


En tant que de besoin, il sera néanmoins statué sur la demande de délais de la société VASANTHAM EXO qui déclare la maintenir.

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’une ordonnance de référé rendue le 15 mai 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE, réputée contradictoire, qui a notamment :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 septembre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 30 décembre 2023,
- ordonné l’expulsion de la société VASANTHAM EXO dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance,
- condamné la société VASANTHAM EXO à payer la somme provisionnelle de 12.039,67 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, ainsi que 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 12 juin 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 5 juillet 2024. Le concours de la force public a été requis le 24 juillet 2024 et octroyé le 02 août 2024.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Au vu du décompte produit par la SCI IMMOPLUS 95, arrêté au 06 août 2024, la dette d'indemnités d'occupation s’élève à 19.780,48 euros.

La société VASANTHAM EXO conteste le montant de la dette et affirme avoir effectué un versement de 10.000 euros en juin 2023.
Selon l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut modifier le dispositif des décisions qui servent de fondement aux poursuites.
Le juge de l'exécution n'a donc pas le pouvoir de remettre en cause les droits et obligations des parties tels qu'ils résultent du titre exécutoire.
La demanderesse, qui n'a pas interjeté appel de l'ordonnance de référé du 15 mai 2024, ne peut donc discuter le montant de la dette locative tel qu'il a été fixé par cette ordonnance.

La société VASANTHAM EXO ne peut davantage invoquer l'exception d'inexécution qui aurait consisté à être fondée à suspendre le paiement des loyers en raison d'une mise à disposition non conforme et notamment une dégradation des locaux par le bailleur.
Toute discussion sur la situation antérieure ayant abouti à l'ordonnance de référé s'avère inutile dans le cadre d'une demande de délais avant expulsion dès lors que le juge de l'exécution ne peut remettre en cause les droits et obligations tels qu'ils résultent du titre exécutoire qui s'impose aux parties comme au juge de l'exécution.
 
Au cas présent, l'expulsion a bien été ordonnée et la dette locative fixée et, même si elle a procédé à des règlement depuis, la société VASANTHAM EXO ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait à ce jour apuré la dette et repris le paiement de l'indemnité d'occupation.

La SCI IMMOPLUS 95 indique que la dette locative impacte gravement sa situation financière et produit sa déclaration d’impôt sur les sociétés. Or, il ne peut être imposé au bailleur l'aggravation de la dette locative qu'il subit du fait du paiement irrégulier des indemnités d’occupation mettant en péril sa propre situation.



Par ailleurs, il convient de rappeler que la société VASANTHAM EXO a fait l’objet de plusieurs fermetures administratives dont la plus récente, d’une durée de 3 mois, prononcée le 30 juillet 2024 par arrêté du Préfet du Val d’Oise, pour non-respect de la réglementation en vigueur, notamment violation en récidive de l’horaire de fermeture et troubles à l’ordre et la tranquillité publics. Au regard, de ces éléments, il apparaît que la société VASANTHAM EXO ne respecte pas son obligation de jouissance paisible du local, étant observé que l'obligation de ne pas troubler la tranquillité publique survit à la résiliation du bail et s'impose à tout occupant des lieux.

Enfin, la partie demanderesse ne justifie d’aucune recherche de local commercial et ne démontre donc pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Ainsi, la société VASANTHAM EXO, outre qu'elle a fait l'objet d'une expulsion parfaitement régulière, n'apporte à l'appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l'octroi de ceux-ci.


Sur les autres demandes :

La société VASANTHAM EXO, partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SCI IMMOPLUS 95 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L'EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Constate que l'expulsion des occupants du local sis [Adresse 1]) a eu lieu le 20 août 2024 ;

Déclare la demande de délais pour quitter les lieux sans objet ;

En tant que de besoin, rejette la demande de la société VASANTHAM EXO tendant à l'obtention d'un délai avant l'expulsion du bien immobilier sis [Adresse 1] ;

Condamne la société VASANTHAM EXO à payer à la SCI IMMOPLUS 95 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société VASANTHAM EXO aux dépens ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit. 

Fait à Pontoise, le 11 Octobre 2024


Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,