Tribunal Judiciaire · Chambre JEX — 11 octobre 2024

11 Octobre 2024

RG N° 24/03346 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3CC

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [S] [N]

C/

S.A.R.L. MEKTOUB MKTB IMB




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT




ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE
 
Monsieur [S] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Nathalie KERDREBEZ-GAMBULI de la SCP KERDREBEZ-GAMBULI ET BATI, avocat au barreau du VAL D’OISE


ET


PARTIE DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MEKTOUB MKTB IMB
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Mamadou KONATE, avocat au barreau du VAL D’OISE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente 

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier 

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 06 Septembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 11 Octobre 2024.
La présente décision a été rédigée par [W] [P], juriste assistante sous le contrôle du Juge de l’exécution. 

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 18 juin 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [S] [N], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 03 juin 2024 à la requête de la société MEKTOUB MKTB IMB.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 septembre 2024.

A l’audience, M. [S] [N], représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment sa situation de chômage et ses recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Il sollicite également 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir qu’il n’a aucune possibilité d’hébergement.

La société MEKTOUB MKTB IMB, représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions déposées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délai avant expulsion. Elle réclame 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sollicite la condamnation de M. [S] [N] aux entiers dépens.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un arrêt rendu le 30 avril 2024 par la cour d’appel de VERSAILLES, contradictoire, qui a infirmé partiellement le jugement rendu le 28 juillet 2022 par le tribunal de proximité de SANNOIS, et statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, a notamment :
- validé le congé que la société MEKTOUB MKTB IMB a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 5 mai 2021 à M. [S] [N],
- déclaré M. [S] [N] déchu de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 31 décembre 2021,
- ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier,
- dit n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamné M. [S] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux.

Cet arrêt a été signifié le 03 juin 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [S] [N] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Par jugement d’adjudication rendu en dernier ressort par le juge de l’exécution le 9 mars 2021 et signifié à M. [S] [N] le 2 avril 2021, la société MEKTOUB MKTB IMB a été déclarée adjudicataire du bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le prix principal de 112.000 euros. 
Par acte d’huissier du 05 mai 2021, la société MEKTOUB MKTB IMB a fait délivrer à M. [S] [N] un congé pour motifs légitime et sérieux, à savoir la réalisation de travaux de rénovation et de restauration, à effet au 31 décembre 2021.

Le 04 janvier 2022, un commandement de quitter les lieux était délivré par la société MEKTOUB MKTB IMB à M. [S] [N], pour le 04 mars 2022.


Par jugement du 15 avril 2022 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE, ce commandement de quitter les lieux était déclaré nul et de nul effet. 

Par assignation en date du 31 janvier 2022, la société MEKTOUB MKTB IMB, a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir notamment valider le congé pour motifs réel et sérieux délivré le 5 mai 2021 à M. [S] [N] et ordonner l’expulsion de ce dernier.

Par jugement du 28 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SANNOIS a notamment constaté la nullité du congé délivré le 5 mai 2021 et dit que le bail convenu entre la SCI AMELIE XXIII, aux droits de laquelle vient la société MEKTOUB MKTB IMB, et M. [S] [N] n’était pas expiré du fait de la délivrance du congé frappé de nullité.

Par arrêt du 30 avril 2024, la cour d’appel de VERSAILLES a infirmé partiellement ce jugement et validé le congé délivré par la société MEKTOUB MKTB IMB le 5 mai 2021 à M. [S] [N] et autorisé l’expulsion de dernier.

A titre liminaire, il convient de rappeler que la demande de délais avant expulsion formulée devant le juge de l’exécution n’est pas suspensive d’exécution, de sorte que, en l’absence d’arrêt de l’exécution provisoire, il peut être procédé à l’expulsion à tout moment même si l’instance est en cours. Le poursuivant agit ainsi à ses risques et périls comme l’indique l’article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce, M. [S] [N] est célibataire et sans personne à charge. Il est au chômage et justifie percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi. Il affirme réaliser en plus des missions d’intérim mais n’en justifie pas. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 10.676 euros. Il déclare n’avoir aucune possibilité d’hébergement.

Au vu des pièces produites, il apparait que M. [S] [N] règle régulièrement par virement bancaire l’indemnité d’occupation due qui s’élève à la somme de 584,09 euros comme il s'est toujours acquitté des loyers et charges. En effet, il ne lui est reproché aucun manquement à ses obligations contractuelles et il est entré dans les lieux régulièrement.
 
M.[S] [N] a effectué des démarches en vue de son relogement. Il justifie avoir déposé une demande de logement social le 10 décembre 2021 et produit une attestation de renouvellement en date 28 juin 2024. Il a adressé un recours DALO à la commission de médiation du Val d’Oise le 04 juillet 2024, soit concomitamment à sa demande de délais avant expulsion. Il est aussi suivi par un travailleur social du CCAS de [Localité 4] qui atteste que M. [S] [N] a sollicité à plusieurs reprises le service habitat et le service social, afin d’être aidé dans ses démarches de relogement, et ce depuis l’année 2022. Enfin, il déclare avoir réalisé des recherches dans le parc privé en vain, mais n’en justifie pas.

La société MEKTOUB MKTB IMB mentionne les difficultés générées par cette situation. Elle soutient que M. [S] [N] est de mauvaise foi et qu’il a déjà bénéficié de 3 ans de délais puisqu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2021. Elle considère que M. [S] [N] ne justifie d’aucune démarche concrète en vue de son relogement. Elle rappelle que le congé a été délivré pour motif légitime et sérieux en vue de réaliser de nombreux travaux indispensables, eu égard à la vétusté des lieux, ce qui est justifié. 
Enfin, la société MEKTOUB MKTB IMB expose, qu’en sa qualité de marchand de biens, elle a bénéficié d’un droit d’enregistrement réduit assorti de l’obligation de faire des travaux et de revendre le bien dans un délai de 5 ans, sous peine de devoir rembourser la différence entre les frais réduits et réels, soit plusieurs milliers d’euros. Le logement ayant été acquis par jugement d’adjudication du 9 mars 2021, elle déclare devoir réaliser les travaux et revendre le bien avant le 9 mars 2026. Elle ne verse toutefois, aucune pièce au soutien de ses déclarations.

Si M. [S] [N] est effectivement occupant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2021, date d’expiration du congé pour motif légitime et sérieux délivré, c’est un récent arrêt du 30 avril 2024 partiellement infirmatif qui a déclaré le congé valide et autorisé l’expulsion de M. [S] [N]. Par ailleurs, ce dernier a toujours réglé les loyers dus puis les indemnités d’occupation, de sorte qu’aucune dette ne s’est créée, et a réalisé des démarches sérieuses en vue de son relogement. Ainsi, il apparaît de totale bonne foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de M. [S] [N], il convient d'accorder un ultime délai de 5 mois, soit jusqu'au 11 mars 2025, pour quitter le logement. Ce délai devrait permettre à M. [S] [N] de poursuivre ses démarches et à la commission de médiation du Val d’Oise de statuer sur son dossier DALO. De son côté, la société MEKTOUB MKTB IMB bénéficiera du temps nécessaire pour réaliser les travaux requis dès la libération du logement, puis pour le vendre, afin de respecter les délais qui lui sont imposés par l’administration fiscale. 

A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.

En application de l'article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [S] [N] et de le faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la société MEKTOUB MKTB IMB au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L'EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [S] [N] un délai de 5 mois, soit jusqu'au 11 mars 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; 

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation ; 


Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être poursuivie ; 

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l'expulsion s'étend du 1er novembre au 31 mars ; 

Condamne M. [S] [N] à payer à la société MEKTOUB MKTB IMB une somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [S] [N] aux dépens ; 

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ; 

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 

Fait à Pontoise, le 11 Octobre 2024


Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,