Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame LAFONT, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024





N° RG 24/02135 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43WC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. R.D. REAL ESTATE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
pris en la personne de son représentant légal représenté par le Cabinet D’AGOSTINO PATRICK sis [Adresse 7] - [Localité 2]
 
représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [N] [X], né le 22 Novembre 2000 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]

non comparant

Monsieur [R] [U], né le 12 Juin 1983 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 6]

non comparant











EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2022, la SCI RD REAL ESTATE a donné à bail commercial à M. [N] [X] des locaux situés [Adresse 5] [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 7800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte du même jour, M. [R] [U] s’est porté caution solidaire du règlement de toutes les sommes que pourrait devoir M. [N] [X] à la SCI RD REAL ESTATE, son bailleur et éventuellement aux bailleurs successifs, en vertu du bail dérogatoire consenti au 1er novembre 2022 portant sur un local commercial dépendant d’un immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 5]. 

La SCI RD REAL ESTATE a fait délivrer à M. [N] [X] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 29 décembre 2023, pour une somme de 2351,75 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement a été signifié à la caution par acte de commissaire de Justice du 12 janvier 2024. 

Par acte de commissaire de Justice du 28 mai et 3 juin 2024, la SCI RD REAL ESTATE a fait assigner M. [N] [X] et M. [R] [U] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de M. [N] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- condamner M. [N] [X] et M. [R] [U] à payer à la SCI RD REAL ESTATE :
la somme provisionnelle de 4014,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts conventionnels au taux d’intérêt légal majoré de 2 points ; une indemnité forfaitaire de frais contentieux égale au montant des sommes dues majorées de 10% à compter du 4 novembre 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle de 2010 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 4 septembre 2024, la SCI RD REAL ESTATE maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assignés par remise de l'acte à l’étude, M. [N] [X] et M. [R] [U] n’ont pas comparu.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024. 

SUR CE,

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [N] [X] et M. [R] [U] ont été assignés à l’étude du commissaire de Justice et ne se sont pas présentés à l'audience ni personne pour les représenter. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 29 décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.



Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [N] [X] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.


- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la M. [N] [X] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 4014,05 euros, arrêtée au 1er mars 2024. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 4014,05 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er mars 2024, n’est pas sérieusement contestable.

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En l'espèce, M. [R] [U] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par M. [N] [X], pour la durée du bail. 

De plus, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à la caution le 12 janvier 2024.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [X] et M. [R] [U] à payer à la SCI RD REAL ESTATE la somme provisionnelle de 4014,05 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1er mars 2024, mois de mars 2024 inclus. 

Il y a lieu de préciser que M. [R] [U] en qualité de caution sera également tenu au paiement des indemnités d’occupation, mais uniquement pendant la durée du bail, soit jusqu’au 26 octobre 2025, conformément aux clauses du cautionnement. 



- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [N] [X] et M. [R] [U], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [N] [X] et M. [R] [U] ne permet d’écarter la demande de la SCI R D REAL ESTATE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2022 entre la SCI RD REAL ESTATE d'une part, et M. [N] [X] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] [Localité 3], sont réunies à la date du 30 janvier 2024; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [N] [X] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [N] [X], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons M. [N] [X] et M. [R] [U] à payer à la SCI R D REAL ESTATE à titre provisionnel la somme de 4014,05 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024, date de l'assignation ; 

Condamnons M. [N] [X] et M. [R] [U] à verser à titre provisionnel à la SCI R D REAL ESTATE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Disons que M. [R] [U] en qualité de caution ne sera tenu que pendant la durée du bail, soit jusqu’au 26 octobre 2025 ; 

Condamnons M. [N] [X] et M. [R] [U] à payer à la SCI RD REAL ESTATE la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons M. [N] [X] et M. [R] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 29 décembre 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE