Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 4 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ 


Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 04 Octobre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Septembre 2024





N° RG 23/05871 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HFI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [D]
né le 19 Juillet 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Laurence CARLINI de la SELARL CARLINI-WUST-KAMBOUA, avocats au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSES

S.D.C. LE HAMEAU DE LA GRANIERE SITUÉ [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, , dont le siège social est sis [Adresse 4] 

représentée par Maître Julien ANTON de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. FONCIA [Localité 6] , venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [K] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE








EXPOSES DES FAITS

Monsieur [F] [D] est propriétaire d’un appartement n°25 situé au deuxième étage de l’immeuble en copropriété dénommé Le Hameau de la Granière [Localité 3].
Cet appartement subit depuis plusieurs années des infiltrations au niveau du salon, dans le box garage et sur les terrasses sud et nord de celui-ci.

Madame [K] [N] est propriétaire d’un appartement situé au-dessus qui pourrait être le siège des désordres.

La copropriété Le Hameau de la Granière [Localité 3] est soumise à la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application du 17 mars 1967.

Jusqu’en avril 2024, la copropriété avait pour syndic la société FONCIA [Adresse 7] et le 30 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné le cabinet D 4 IMMOBILIER pour lui succéder.

Sur assignation de Monsieur [F] [D], le tribunal judiciaire a, par ordonnance de référé du 12 février 2021, ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [W] [Z] [R].
L’expert a déposé son rapport le 28 juillet 2021.

L’expert a conclu que les infiltrations, qui se produisent lors de fortes pluies sud et de vents marins proviennent d’un défaut de calfeutrement et d’étanchéité de la traverse basse de lla baie du séjour de l’appartement [N], de l’appui en maçonnerie faïencé de cette menuiserie, qui fait office de seuil, dont l’étanchéité latérale est aléatoire, et accessoirement des joints de la porte-fenêtre entre les dormants et les ouvrants qui ne sont plus étanches.
L’expert a préconisé le remplacement de la porte-fenêtre de l’appartement [N] et le recouvrement du seuil maçonné par une couvertine en alu prélaqué fixée sur la traverse basse de la nouvelle menuiserie et a évalué le montant des travaux à la somme de 3500 € TTC outre la somme de 990 € pour la réfection du plafond.

Les travaux n’ont pas été réalisés et Monsieur [F] [D] a subi de nouvelles infiltrations en octobre 2021.

C’est dans ces circonstances que par actes de commissaire de justice des 5 et 8 décembre 2023, Monsieur [F] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic la société FONCIA [Adresse 7], la société FONCIA [Adresse 7], prise à titre personnel, et Madame [K] [N] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de voir :
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, et la société FONCIA [Adresse 7], prise à titre personnel, à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert Monsieur [R] dans son rapport du 28 juillet 2021 en page 30 à savoir remplacer la porte-fenêtre de l’appartement de Madame [K] [N] et recouvrir le seuil maçonné par une une couvertine en alu prélaqué fixée sur la traverse basse de la nouvelle menuiserie, et ce sous astreintes de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
-se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;
-juger que Madame [K] [N] devra engager vis-à-vis de ses locataires les moyens nécessaires pour que les travaux puissent être réalisés dans son appartement dès première demande d’accès ;
-condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, et la société FONCIA [Adresse 7], prise à titre personnel, à lui payer la somme de 12 000 € à valoir sur son préjudice outre la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 septembre 2024. 

À cette date, Monsieur [F] [D], représenté par son conseil, développe ses conclusions en réplique auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :
à titre principal, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice et Madame [K] [N] à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert Monsieur [R] dans son rapport du 28 juillet 2021 en page 30, à savoir faire remplacer la porte-fenêtre de Madame [K] [N] et faire recouvrir le seuil maçonné par une une couvertine en alu prélaqué fixée sur la traverse basse de la nouvelle menuiserie, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
-se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;
-juger que Madame [K] [N] devra engager vis-à-vis de ses locataires les moyens nécessaires pour que les travaux puissent être réalisés dans son appartement dès première demande d’accès par le syndicat des copropriétaires ou par tout entreprise mandatée par lui ;
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 6] venant aux droits de FONCIA [Adresse 7], prise à titre personnel, et Madame [K] [N] à lui payer la somme de 12 000 € à valoir sur son préjudice ;
-à titre infiniment subsidiaire, renvoyer l’affaire au fond par application de l’article 837 du code de procédure civile ;
-dans tous les cas, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice ,la société FONCIA [Localité 6] venant aux droits de FONCIA [Adresse 7], prise à titre personnel, et Madame [K] [N] à lui payer la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constat du 28 août 2023 et du 5 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet D4 IMMOBILIER, représenté par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense n°3 et conclut :
-à titre principal, au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Monsieur [F] [D], de Madame [K] [N] et de la société FONCIA au motif que Madame [K] [N] a réalisé les travaux sur ses parties privatives permettant de mettre fin aux désordres subis par Monsieur [F] [D] ;
-à titre subsidiaire, à l’existence de contestations sérieuses, à l’incompétence du juge des référés et au rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [K] [N], de Monsieur [F] [D] et de la société FONCIA dirigées à son encontre ;
-dans tous les cas, à la condamnation in solidum de Monsieur [F] [D], de Madame [K] [N] et de la société FONCIA à lui verser la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [K] [N], représentée par son conseil à l’audience, poursuit ses conclusions en défense et sollicite voir :
-constater que les travaux nécessaires en façade ont été exécutés afin d’enrayer le sinistre pour le compte de la copropriété et l’existence de contestations sérieuses ;
-débouter Monsieur [F] [D] de l’ensemble de ses demandes ;
-à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 1522,89 € correspondant aux travaux d’étanchéité de la façade lui incombant au regard des dispositions du règlement de copropriété outre la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIA [Localité 6], venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 7], représentée par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions n°3 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :
-déclarer l’action de Monsieur [F] [D] irrecevable à son égard et rejeter toutes ses demandes, fins et conclusions au motif que Monsieur [F] [D] a attendu plus de cinq ans après l’apparition des infiltrations pour mettre en cause le syndic ;
-à titre subsidiaire, constater l’existence de contestations sérieuses quant aux obligations du syndic, qui n’a pas qualité pour agir personnellement contre Madame [K] [N] pour le remplacement d’une partie privative telle que la porte-fenêtre litigieuse, et au motif qu’elle n’est plus syndic de sorte qu’elle n’a plus aucune qualité pour intervenir sur cette copropriété ;
-constater que Monsieur [F] [D] ne justifie pas de la persistance des désordres dans son logement depuis les travaux que Madame [K] [N] a fait réaliser sur ces menuiseries le 23 novembre 2023,
-à titre infiniment subsidiaire, condamner Madame [K] [N] à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;
-dans tous les cas, condamner in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [K] [N] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Sur la demande de condamnation à des travaux

Attendu que l’article 834 du code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limide sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; 

Que dans le cas présent, sur le fondement des articles précités, Monsieur [F] [D] poursuit la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de Madame [K] [N] à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [W] [Z] [R], dans son rapport du 8 juillet 2021, à savoir procéder au remplacement de la porte-fenêtre de l’appartement de Madame [K] [N] et rendre étanche de toute infiltration le seuil maçonné au motif de la persistance des infiltrations à chaque épisode pluvieux;
Attendu qu’en l’espèce, l’expert confirme la réalité des désordres par infiltrations qui affectent l’appartement de Monsieur [F] [D] et en impute la cause à un défaut de calfeutrement et d’étanchéité de la traverse basse de la baie du séjour de l’appartement de Madame [K] [N] d’une part et à l’appui en maçonnerie de cette menuiserie, dont l’étanchéité latérale du seuil faïencé est aléatoire, d’autre part ;
Que pour mettre un terme à ces désordres, l’expert préconise le remplacement de la porte-fenêtre de l’appartement de Madame [K] [N] et la pose d’une couvertine en alu prélaqué fixée sur la traverse basse de la nouvelle menuiserie ;
Attendu que Madame [K] [N] fait valoir qu’il ne lui appartient pas de procéder au remplacement de la porte vitrée, qu’elle considère comme ayant la qualité de partie privative au visa des dispositions du règlement de copropriété qui définit les parties communes comme étant « les façades et les murs extérieurs mitoyens ou non avec leurs ornementations » ;
Attendu que la page 14 du règlement de copropriété définit les parties privatives et décide que constitue des parties privatives « les portes palières, les fenêtres, les portes-fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leur chambranle, leur châssis, leurs accessoires et d’une façon générale, les ouvertures et vues de locaux privatifs » ;
Que la qualité de parties privatives de la porte-fenêtre n’est donc pas sérieusement contestable et Madame [K] [N] a d’ailleurs fait réaliser des travaux pour en assurer l’étanchéité suivant facture du 24 novembre 2023 ;
Que pour autant, ces travaux ne sont manifestement pas suffisants à remédier aux désordres subis par Monsieur [F] [D] qui persistent ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2024 ;
Que par ailleurs, ces travaux ne répondent pas aux prescriptions de l’expert qui préconise le changement de la porte-fenêtre ;
Que le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé à la réalisation des travaux qui lui incombent sur la partie commune de l’immeuble dont il affirme qu’ils dépendent de l’intervention préalable de Madame [K] [N] en ce qui concerne la dépose et le remplacement de sa porte-fenêtre ;
Que si Madame est tenue de procéder au changement de la porte-fenêtre préconisé par l’expert et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, tenu de faire réaliser l’étanchéité du seuil de la fenêtre, il n’existe aucune solidarité entre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et Madame [K] [N] au titre de la réalisation des différents travaux préconisés par l’expert ;
Qu’en effet, le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné à réaliser des travaux portant sur des parties privatives de l’immeuble et de même Madame [N] ne peut être condamnée à faire procéder à des travaux portant sur les parties communes de l’immeuble ;
Que par voie de conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [F] [D] de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Hameau de la Granière [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, et de Madame [K] [N], à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert Monsieur [R] dans son rapport du 28 juillet 2021 sous astreinte ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que la demande provisionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [F] [D] à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice est subordonnée à la triple démonstration de l’existence d’une faute commise tant par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, que par Madame [K] [N], que par enfin la société FONCIA [Localité 6], venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 7], prise à titre personnel, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre la ou les fautes et le préjudice subi ;
Que cet examen excède la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, et relève de la seule compétence du juge du fond ; 
Qu’il ne sera donc pas fait droit à la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [F] [D] ;
Sur la demande de renvoi de l’affaire au fond
Attendu que l’article 837 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, saisi en référé, à la demande d’une des parties et si l’urgence le justifie, de renvoyer l’affaire à une audience dont il fixera la date afin qu’il soit statué au fond ;
Qu’en l’occurrence, il n’y a pas lieu d’accéder à la demande de Monsieur [F] [D] qui a déjà saisi le juge du fond, suivant acte du 19 juin 2024, des mêmes prétentions que dans le cadre de la présente instance;
Sur les demandes accessoires :

Attenu qu’aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit d’une quelconque partie à l’instance ;

Que Monsieur [F] [D] conservera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [D] de l’intégralité de ses demandes ;
DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

LAISSONS les entiers dépens de l’instance à la charge de Monsieur [F] [D] ;
REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties.
 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT