Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 16 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/06059 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KLK7

MINUTE N°


ORDONNANCE

DU 16 Octobre 2024
 





S.C.I. BSI c/ [G] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 18 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2024

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.C.I. BSI
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDEUR:

Monsieur [S] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparant, ni représenté 

 

COPIES DÉLIVRÉES LE 16 Octobre 2024 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Hélène AUBERT

- [S] [G]

1 copie dossier

 





EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 30/11/2020, la SCI BSI a donné à bail à M.[G] [S] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2] à [Localité 3], et un emplacement de stationnement en contrepartie d'un loyer mensuel de 400 euros, outre 20 € charges comprises.

Différentes échéances sont demeurées impayées et la SCI BSI a fait délivrer à M.[G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26/04/2024, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 4 000 euros en principal. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 12/07/2024, la SCI BSI a fait assigner M.[G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir: 

- CONSTATER la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation signé le 30 novembre 2020 entre la société SBI et Monsieur [G] [S] à la date du 26 juin2024.

- ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [G] [S] et la remise des clés après établissement de l'état des lieux de sortie.

- ORONNER l'expulsion de Monsieur [G] [S] et de tous occupants de son Chef avec au besoin l'assistance de la force publique.

- ORDONNER I'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs.

- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150,00 €par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

- SE RESERVER la compétence de la liquidation de l'astreinte.

- CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [G] [S] à payer à la Société SBI les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil.

- CONDAMNER Monsieur [G] [S] à payer à la Société SBI une indemnité d'occupation de 400,00 € par mois de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération des locaux et restitution des clés.

- CONDAMNER Monsieur [G] [S] à payer à la Société SBI les charges dues au jour de la résiliation et au jour de la libération des locaux et restitution des clés.

- CONDAMNER Monsieur [G] [S] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des loyers impayés, objet du commandement de payer, outre 800,00 € au titre des loyers impayés entre la date de délivrance du commandement et la date d'acquisition de la clause résolutoire.

- DIRE en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce à taux légal.

- CONDAMNER Monsieur [G] [S] à payer à la société BSI la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement délivré
le 26 avril 2024, soit 152,31 €.


A l'audience du 18/09/2024, la SCI BSI a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 800 € échue à la date du 18/09/2024 . 

Bien que cité à étude, M.[G] [S] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter à l'audience et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16/10/2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande : 

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. 

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 16/07/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 18/09/2024.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

En l'espèce, la SCI BSI justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30/04/2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner ses locataires en référés le 12/07/2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le contrat signé par les parties le 30/11/2020 prévoit en page 9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 26/04/2024, la SCI BSI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 000 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27/06/2024. 

M.[G] [S] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire, M.[G] [S] et dans les termes du dispositif. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De même il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter. 

Sur l'indemnité d'occupation : 

Il convient de n'accorder en référé qu'une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi.

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. 

En l'espèce, M.[G] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27/06/2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. 

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. 

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 400 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI BSI.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

la SCI BSI réclame paiement de la somme provisionnelle de 4000 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 27/06/2024 qu'elle produit, en sus du contrat de bail. 

M.[G] [S], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette ; la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M.[G] [S] à régler à la SCI BSI la somme de 4 800 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Les sommes étant dues depuis moins d'une année révolue, les dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil ne peuvent trouver application en l'espèce ; la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l'espèce, M.[G] [S], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l'article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BSI le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner M.[G] [S] à lui payer la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance. 

S'agissant en outre d'une ordonnance, celle-ci se trouve exécutoire par provision de droit ; 

PAR CES MOTIFS 

Nous, ERIC BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

DECLARONS recevable la demande de la SCI BSI ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 30/11/2020 conclu entre M.[G] [S] d'une part et la SCI BSI d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies au 27/06/2024 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date;

ORDONNONS en conséquence à M.[G] [S] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés; 

DISONS qu'à défaut pour M.[G] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BSI pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M.[G] [S] à payer à la SCI BSI la somme de 4 800 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation;

CONDAMNONS M.[G] [S] à verser à la SCI BSI à compter du 27/06/2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 400 € ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;

REJETONS la demande d'astreinte et d'anatocisme ; 

REJETONS le surplus des demandes des parties, 

CONDAMNONS M.[G] [S] à verser à la SCI BSI la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNONS M.[G] [S] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION