Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 13 Septembre 2024





N° RG 24/03095 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DXE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, la Société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA), 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE



DEFENDEUR

Monsieur [O] [Y]
Né le 20 septembre 1975 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 1]

Non comparant















FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 12 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, a fait citer Monsieur [O] [Y], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 757,05 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la signification du jugement ; 1 411,20 € au titre du budget prévisionnel ; 1 035,20 € au titre des frais de recouvrement ; 1 500 € à titre de dommages-intérêts ;1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à en étude, Monsieur [O] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION fait valoir que Monsieur [O] [Y], propriétaire des lots 0063, 0027, 0028 et 0112 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 02 avril 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité; 

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 07 juillet 2022 et 04 juillet 2023, une attestation de non-recours, un extrait de compte arrêté au 19 juin 2024, un commandement de payer la somme en principal de 3 486,45 € en date du 26 janvier 2024 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 705,60 € en date du 02 avril 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 735 € ;

Qu’ainsi les frais forfaitaires de transmission dossier à l’auxiliaire de justice, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ; 

Qu’en conséquence, le coût de la mise en demeure du 18 octobre 2023 et de la relance après mise en demeure du 11 décembre 2023, dont la tarification correspond à la tarification du contrat de syndic, ainsi que le coût du commandement de payer, qui ne relève pas des dépens, seront retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ; 

Attendu que Monsieur [O] [Y] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
3 757,05 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sans qu’il soit fait droit à la demande de majoration dépourvue de toute base légale, 1 411,20 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2024, 285,20 € au titre des frais nécessaires ;
Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [O] [Y] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [O] [Y], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, les sommes suivantes:
3 757,05 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,1 411,20 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2024, 285,20 € au titre des frais nécessaires ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] », représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT