Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 4 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ 


Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mars 2024





N° RG 23/01842 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3I42

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MPSH, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michel LAO de la SELARL MICHEL LAO, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. RESIDENCE LES HESPERIDES [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE


ET ENCORE EN LA CAUSE :

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE LES HESPERIDES [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SA GAN ASSURANCES, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLES ET ASSOCIES, avocat au barreau de Marseille


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :


La SCI MPSH est propriétaire d’un box de garage dans la copropriété dénommée LES HESPERIDES 1, gérée par le syndic PAUL STEIN à l’époque des faits, la copropriété étant assurée chez GAN. 
 
Par courriers en dates des 24 et 28 septembre 2015, la SCI MPSH avisait le syndic du détachement d’un parpaing du plafond et de diverses dégradations affectant les structures métalliques du box. 
 
En 2019, un cabinet d’architecture, la société CYLEA, faisait état de désordres affectant les parkings, les toitures végétalisées et les terrasses privatives. 
 
Ces importants désordres structurels remettant en cause la stabilité de l’ouvrage ont justifié l’interdiction d’accès aux zones en dessous et au-dessous des terrasses. 
Suite à cette information, le syndic interdisait l’accès aux terrasses de l’immeuble à l’ensemble des copropriétaires, en raison de ce problème de structure au niveau des parkings. 
 
 
Par courrier en date du 18 mai 2021, la SCI MPSH invitait le syndic à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la délibération relative aux travaux à réaliser et visant à faire cesser le trouble de jouissance dont elle s’estimait victime. 

 
La société MPSH a saisi la juridiction de céans afin de voir condamner le syndic au versement d’une provision à valoir sur son préjudice locatif, ainsi qu’à effectuer les travaux de réparation. 
Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE : 
Condamnait le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 6.000,00 € à titre de provision, Condamnait le syndicat des copropriétaires à permettre à la demanderesse d’accéder à son lot dans un délai de 3 mois,Dispensait la demanderesse de participer à la charge commune des frais de procédure et lui accordait 800 € au titre des frais irrépétibles.
Les travaux ont été réalisés en deux phases.

Par mail du 22 juillet 2022, le syndic informait la SCI MPSH de la libération de l'accès à son lot de copropriété, à compter du même jour.

Le cabinet SEBA EXPERTS, pris en la personne d’[L] [E], maître d'œuvre de la copropriété et chargé du suivi des travaux de reprise, alertait le syndic, le 11 octobre 2022, de ce que les poutrelles étaient détruites et qu’il convenait en urgence d’étayer le plafond et de « ne pas utiliser le garage ».

Par mail du 11 octobre 2022, le syndic interdisait à nouveau à la SCI MPSH l'accès à son lot de copropriété, en lui demandant de vider les lieux afin de permettre l’étaiement.



Par assignation du 04.04.2023, La Société MPSH, SCI, a fait attraire LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa de la loi du juillet 1965 et notamment des articles 2 et 9, du décret du 17 mars 1967 et des articles 544 et suivants du Code Civil, 834 et 835 du Code de Procédure Civile et de l’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 , aux fins de voir : 
« Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les hespéridés 1, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passe le délai de 1 mois, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à permettre à la SCI MPSH de pouvoir librement accéder à son lot de copropriété, constitue d’un box de garage, portant le numéro 74 – lot 0717. 
 Dire et juger que le juge des référés se réservera la possibilité de liquider l’astreinte. 
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme provisionnelle de 8 000 euros, à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi. 
Dispenser la SCI MPSH de toute participation à la dépense commune des frais de l’actuelle procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. » 

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/1842.

Par assignation du 12.06.2023, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, a fait attraire à la procédure La société GAN ASSURANCES, au visa de l’article 331 du code de procédure civile, et aux fins de voir : 
« JOINDRE la présente instance avec l’instance enregistrée sous le n° RG 23/01842 ; 
VENIR la société GAN ASSURANCES conclure au débouté des demandes formulées par la SCI MPSH, 
CONDAMNER la société GAN ASSURANCES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1] de toutes éventuelles condamnations prononcer à son encontre ; 
RESERVER les dépens ».

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/2883.

Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier à l’audience du 22.12.2023.

A l’audience du 22.03.2024, La Société MPSH, société civile immobilière, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des mêmes textes, demande de :
« Juger que la SCI MPSH n’a pu utiliser son garage et jouir paisiblement de son bien, depuis le 8 avril 2019, date de la première interdiction d’accéder aux garages.
En toutes hypothèses,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hespérides 1, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de 1 mois, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à permettre à la SCI MPSH de pouvoir librement accéder et jouir paisiblement de son lot de copropriété, constitué d’un box de garage, portant le numéro 74 – lot 0717. 
Dire et juger que le juge des référés se réservera la possibilité de liquider l’astreinte.
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros, à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi.
Dispenser la SCI MPSH de toute participation à la dépense commune des frais de l’actuelle procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1] prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, au visa des articles 700, 834, 835 du Code de procédure civile, et 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, demande de :
 « JOINDRE la présente instance avec l’instance enregistrée sous le n° de RG 23/02883, 
 REJETER toutes les demandes de la société MPSH formulées à l’encontre du SDC, 
 En tout état de cause, 
 CONDAMNER la société GAN ASSURANCES à relever et garantir le SDC de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre, 
REJETER toutes les demandes de la société GAN ASSURANCES, 
CONDAMNER la société MPSH à payer au SDC la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, SA GAN ASSURANCES, au visa des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, L114-1 et suivants du Code des assurances, demande de :
« - JUGER que la question de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société GAN représente une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, 
- JUGER que la question de la déchéance de garantie du syndicat des copropriétaires en raison d’une absence de déclaration du sinistre auprès de la société GAN représente une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, 
 - JUGER que la question de l’absence de mobilisation de la police représente une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, 
Par conséquent, 
- JUGER que la société GAN ne peut être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre, 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
 - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme 2.000,00 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ».
 

L’affaire a été mise en délibéré au 24.05.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,


Il y a lieu de constater que la jonction a été ordonnée par mention au dossier le 22.12.2023 ; de sorte qu’il n’y a plus lieu à l’ordonner.


Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. 

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Le montant de la provision pouvant être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond. 


Il résulte d’un compte rendu de visite technique du 10.07.2023, de [U] [Y], expert, ingénieur INSA /ISBA, mandaté par la SCI MPSH , et non contesté par les parties, tant en la forme qu’au fond, que :
« Examen de l'ouvrage 
Le plancher haut sous terrasse, actuellement étayé, est de type poutrelle hourdis. 
La portée des poutrelles est de 4,50 m (profondeur du box). 
On constate essentiellement deux poutrelles présentant une fissuration en sous face. 
Un petit sondage au niveau du béton d'enrobage de la poutrelle du point l, a permis de constater :
. qu'il s'agit de poutrelles à talon non précontrainte (appui du hourdis sur le bord) 
· que l'acier, légèrement corrodé, est toujours présent et continu 
Notre avis / Travaux à prévoir 
Le talon béton de la poutrelle n'a qu'un rôle de protection des armatures, la solidité de l'ouvrage n'est pas atteinte à ce stade. 
Les infiltrations antérieures, ont entrainé une légère corrosion de l'armature, ce qui a conduit à une expansion de volume de l'acier et a provoqué l'éclatement du béton d'enrobage. 
II y a donc lieu de prévoir les travaux suivants : 
· purge des parties de béton non adhérentes 
· passivation des aciers mis à nus et vérification de leur continuité 
· reconstitution de l'enrobage par mortier fibré ».

Dans un courrier complémentaire du 03.11.2023, [U] [Y] indique : 
« En complément de notre rapport du 10 juillet 2023 et suite à votre demande relative au rôle de l'enrobage béton des armatures, nous vous confirmons que l'enrobage assure la protection des aciers et à ce titre fait partie intégrante de toute structure béton armé. 
Les valeurs d'enrobages sont définies par les règles de calcul des ouvrages béton armé, tel que les Règles BAEL 91 (DTU P 18-702) ou antérieures, article A. 7.1 ».

Il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi du 10.07.1965 que :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs 
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes. […] »

Il résulte du règlement de copropriété que le gros œuvre des planchers relève des parties communes.

Dès lors, les poutrelles en plancher haut, y compris le talon béton de la poutrelle, qui en fait partie, sont à l’évidence des parties communes.

Il n’est pas contesté que le garage appartenant à la SCI MPSH fait l’objet d’étaiements, cela résulte d’ailleurs du compte rendu de visite technique du 10.07.2023.
Dans de telles conditions, indiquer que la SCI MPSH dispose de la libre jouissance relève de l’affichage, mais ne fait pas disparaître la réalité, qui est qu’elle est dans l’impossibilité d’en disposer et jouir complètement, en raison même de ces étaiements.

Le fait que le syndicat des copropriétaires ait fait procéder aux travaux de consolidation du chemin d’accès aux garages, parties privatives, ne fait pas disparaitre son obligation de maintenir l’intégralité des parties communes en bon état d’usage et de sécurité. Cela inclut les éléments de structure de l’immeuble, à commencer par les poutrelles soutenant planchers hauts.
Il résulte tant du texte susvisé que d’une jurisprudence constante et très ancienne que cela concerne également ces éléments de structure dans les parties qui se poursuivent dans les parties privatives, comme dans les garages.

Le fait de prétendre que le talon béton des poutrelles relève des parties privatives, que les planchers hauts inclus dans les garages sont des parties privatives, ou que l’usage du box est possible puisque le chemin d’accès y est sécurisé, relèvent en l’espèce purement et simplement de la mauvaise foi.

Il convient en l’espèce de rappeler que suivant les dispositions de l’article 14 de la loi du 10.07.1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […]
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de prendre toutes dispositions propres à assurer la conservation des parties communes et à ne pas mettre en danger les copropriétaires et les tiers, y compris par son inertie, sauf à engager sa responsabilité.

Il sera dès lors fait droit à la demande de la SCI MPSH.
La mauvaise foi démontrée dans l’argumentation du syndicat des copropriétaires et dans son inertie justifie la mise en œuvre d’une astreinte.

Il n’y a pas lieu de réserver à cette juridiction le contentieux de l’astreinte. 

Il appartient exclusivement au juge du fond de connaître des appels en garantie, qui nécessitent de statuer sur les responsabilités et garanties incluses dans le contrat.
Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur ce point.


Sur la demande provisionnelle

L’octroi d’une provision nécessité la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La SCI MPSH se prévaut de l’impossibilité de louer son box.

Toutefois, il est constant que le précédent bail a été résilié en 2019.

Le préjudice résultant de l’impossibilité de louer à nouveau le box s’analyse en une perte de chance, dont l’appréciation relève exclusivement du juge du fond.
Il ne saurait y avoir lieu à référé en ce qui concerne cette demande.


Sur la demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
 
Cet article dispose en son alinéa 2 que : « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
 
Conformément au deuxième alinéa à de cet article, la SCI MPSH sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.


Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 
 
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, sera condamné à payer à la SCI MPSH la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en l’état de rejeter la demande formulée à ce titre par le GAN.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,


Disons ne plus y avoir lieu à jonction des procédures ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande provisionnelle et la demande de condamnation de la SA GAN ASSURANCES à garantir LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER ;

Ordonnons au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, de permettre à la SCI MPSH d’accéder et jouir paisiblement de son lot de copropriété, constitué d’un box de garage, portant le numéro 74 – lot 0717, et ce en faisant procéder aux travaux de consolidation et sécurisation notamment des deux poutrelles présentant une fissuration en sous face, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance par commissaire de justice ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, et ce pendant vingt-quatre mois ;

Rejetons la demande visant à réserver le contentieux de l’astreinte au juge des référés ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, à payer à la SCI MPSH la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande formée par la SA GAN ASSURANCES au titre des frais irrépétibles ;

Dispensons la SCI MPSH de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamnons LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier de La Résidence Les Hespérides [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, aux dépens de l’instance en référé.



LE GREFFIER LE MAGISTRAT