Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 23 octobre 2024

N° RG 23/03476 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JPPJ





COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 23 OCTOBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00253

Tribunal judiciaire du Havre du 21 septembre 2023





APPELANTE :



SCI AUDE

RCS du Havre 401 868 898

[Adresse 4]

[Localité 8]



représentée et assistée par Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre







INTIMES :



Monsieur [B] [Z]

né le 6 mai 1988 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]



représenté et assisté par Me Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du Havre





SAS [Localité 8] ENTREPRISE exerçant sous l'enseigne ARTHUR LYOD

RCS du Havre 750 382 723

[Adresse 10]

[Localité 8]



représentée et assistée par Me Philippe BOURGET de la SCP BOURGET, avocat au barreau du Havre







PARTIES INTERVENANTES :



SAS STUDIO ASTRAL

RCS du Havre 908 199 383

[Adresse 4]

[Localité 8]



représentée et assistée par Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 2 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER



en présence de Mme [W] [T], greffier stagiaire



DEBATS :



A l'audience publique du 2 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 23 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

 

Au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 12] situé [Adresse 12], [Adresse 6], [Adresse 14], [Adresse 13] et [Adresse 9], cadastré section BD n°[Cadastre 2], et n°[Cadastre 5], la Sci Aude est propriétaire des lots n°170, 171 et 174.

 

Par acte sous seing privé du 19 août 2020, la Sci Aude a donné à la Sas Le Havre entreprise, exerçant sous l'enseigne Arthur Loyd, un mandat simple de vente de ses biens pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, pour un prix net vendeur de 210 000 euros, payable au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente définitif.

 





Le 28 août 2020, M. [B] [Z] a formalisé auprès de la Sas [Localité 8] entreprise une offre d'achat au prix de 210 000 euros net vendeur, outre les frais d'agence, payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique, sans condition suspensive, notamment d'obtention d'un financement.

 

Le même jour, la Sas [Localité 8] entreprise a transmis cette offre à la Sci Aude qui a refusé de régulariser la vente.

 

Par acte d'huissier du 5 février 2021, M. [Z] a assigné la Sci Aude devant le tribunal judiciaire du Havre aux fins de voir prononcer la vente de l'immeuble. 

 

La Sas [Localité 8] Entreprise est intervenue volontairement à l'instance.

 

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire du Havre a :

- dit que la vente entre la Sci Aude, vendeur, et M. [Z], acquéreur, des lots n°174, 170 et 171, dans le bien immobilier en copropriété dénommé [Adresse 12],[Adresse 12]l, [Adresse 6], [Adresse 14] [Adresse 13] et [Adresse 9], cadastré section BD n°[Cadastre 2], [Adresse 6] et section BD n°[Cadastre 5], [Adresse 9], est parfaite avec effet au 15 janvier 2022,

- dit que le prix de vente de 210 000 euros et la commission de 23100 euros due à la société [Localité 8] Entreprise seront consignés par M. [Z] entre les mains du compte séquestre du bâtonnier de l'ordre des avocats du Havre ; en tant que de besoin, condamné M. [Z] à consigner la somme de 233 100 euros entre les mains du compte séquestre du bâtonnier de l'ordre des avocats du Havre,

- dit que le prix de vente versée à la Sci Aude et la commission à la société [Localité 8] entreprise, après mainlevée de toute inscription susceptible de grever des biens et droits immobiliers en cause et apurement de toute dette de charges de copropriété et appels de fonds exigibles au 15 janvier 2022,

- dit que le jugement vaudra titre de vente à charge pour M. [Z] d'accomplir les formalités nécessaires de publication auprès des services de la publicité foncière et auprès du syndicat des copropriétaires, 

- condamné la Sci Aude à régler la somme de 3 000 euros à M. [Z] et de 

2 000 euros à la société [Localité 8] Entreprise sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sci Aude aux dépens, en ce compris les frais de publication auprès des services de la publicité foncière, dont distraction au profit de la Scp Huchet Doin, 

- écarté l'exécution provisoire.

 

Par déclaration reçue au greffe le 19 octobre 2023, la Sci Aude a formé appel du jugement.

 

Le 26 août 2024, la Sas Studio Astral est intervenue volontairement à l'instance en constituant avocat.

 

 

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

 

Par dernières conclusions notifiées le 26 août 2024, la Sci Aude et la Sas Studio Astral demandent à la cour, au visa des articles 1114, 1118 et 1583 du code civil, et L. 145-46-1 du code de commerce, de : 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

. dit que la vente, entre la Sci Aude, vendeur, et M. [Z], acquéreur, des lots suivants dans le bien immobilier en copropriété dénommé [Adresse 12], [Adresse 12], [Adresse 6], [Adresse 14], [Adresse 13] et [Adresse 9] [Localité 8], cadastré section BD n°[Cadastre 2], [Adresse 6] et section BD n°[Cadastre 5], [Adresse 9], est parfaite avec effet au 15 janvier 2022 :





. lot n°174 : un local à usage commercial dans le bâtiment K, au rez-de-chaussée, sis [Adresse 4], comprenant : magasin, arrière-magasin et WC avec les 7564/1000000èmes des parties communes construction, et 9798/1000000èmes des parties communes, terrain,

. lot n°170 : une cave située dans le bâtiment K, au sous-sol, sis [Adresse 3], portant le n°9, avec 2673/1000000èmes des parties communes construction, et 263/1000000èmes des parties communes, terrain,

. lot n°171 : une cave située dans le bâtiment K, au sous-sol, sis [Adresse 3], portant le n°10, avec 2482/1000000èmes des parties communes construction, et 248/1000000èmes des parties communes, terrain, 

* dit que le prix de vente de 210 000 euros et la commission de 23 100 euros due à la société [Localité 8] entreprise seront consignés par M. [Z] entre les mains du compte séquestre du bâtonnier de l'ordre des avocats du Havre ; en tant que de besoin, condamné M. [Z] à consigner la somme totale de 233 100 euros entre les mains du compte séquestre du bâtonnier de l'ordre des avocats du Havre,

. dit que le prix de vente sera versé à la Sci Aude et la commission à la société [Localité 8] entreprise, après mainlevée de toute inscription susceptible de grever des biens et droits immobiliers en cause et apurement de toute dette de charges de copropriété et appels de fonds exigibles au 15 janvier 2022,

. dit que le présent jugement vaudra titre de vente, à charge pour M. [Z] d4accomplir les formalités nécessaires de publication auprès des services de la publicité foncière et auprès du syndicat des copropriétaires, 

. condamné la Sci Aude à régler la somme de 3 000 euros à M. [Z] et de 

2 000 euros à la société [Localité 8] entreprise sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Sci Aude aux dépens, en ce compris les frais de publication auprès des services de la publicité foncière, dont distraction au profit de la Scp Huchet Doin,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- juger par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, à partir des termes dactylographiés suivants :

'conditions particulières : ventilation du prix global entre la vente des murs et indemnité de résiliation de bail (valant cession de fonds de commerce)', et manuscrits : 'Bon pour accord, sous réserve de validation des experts comptables et des avocats' Date de vente si aucun problème au 15 janvier 2022 ',

de la lettre du 28 août 2020, de Arthur Loyd à la Sci Aude l'informant de l'offre de M. [Z], que l'ambiguïté relative à la ventilation du prix et à la validation des experts-comptables et des avocats s'analyse comme une réserve à l'offre de M. [Z], ayant pour effet de subordonner la conclusion définitive du contrat de vente à une nouvelle manifestation de volonté de son auteur la Sci Aude, en fonction de l4avis de ses experts-comptables et avocats, et qu'ainsi l'offre d'achat du 28 août 2020 de 

M. [Z] et la réponse à l'offre d'achat par la Sci Aude du 28/29 août 2020 ne peuvent être considérées comme une vente parfaite à prix ferme, définitive et sans équivoque,

- juger que la vente des lots n°174, 170 et 171 dans l'immeuble en copropriété [Adresse 12] sis [Adresse 12], [Adresse 6], [Adresse 14] [Adresse 13] et [Adresse 9] cadastré section BD n°[Cadastre 2], [Adresse 6] et section BD n°[Cadastre 5], [Adresse 9], intervenue entre la Sci Aude, venderesse, et M. [Z], sur la base d'un prix net vendeur de 210 000 euros, outre commission d'agence, soumise au droit de préemption du locataire commercial n'est pas une vente parfaite à effet au 15 janvier 2022,

- juger en conséquence que le jugement rendu le 21 septembre 2023 par le tribunal judiciaire du Havre ne vaut pas titre de vente avec toutes conséquences de droit des biens et droits immobiliers précités, à charge pour M. [Z] d'accomplir les formalités nécessaires de publication à la Conservation des hypothèques afin d'opposabilité aux tiers ainsi que les démarches légalement requises auprès du syndic de la copropriété [Adresse 12] en l'absence de purge du droit de préemption du locataire commercial,



- juger que l'arrêt qui sera rendu ne vaudra pas titre de vente avec toutes conséquences de droit des biens et droits immobiliers précités, à charge pour M. [Z] d'accomplir les formalités nécessaires de publication à la Conservation des hypothèques afin d'opposabilité aux tiers ainsi que les démarches légalement requises auprès du syndic de la copropriété [Adresse 12] en l'absence de purge du droit de préemption du locataire commercial,

à titre subsidiaire,

- juger que la lettre rédigée par la société [Localité 8] entreprise datée du 28 août 2020 contresigné par M. [I] [F] gérant de la Sci Aude, doit être qualifiée de promesse de vente sous conditions suspensives de purge du droit de préemption de la Sas Studio Astral locataire à bail commercial occupant les locaux,

à titre infiniment subsidiaire,

et, si par impossible la cour confirme que M. [Z] bénéficie d'une offre ferme et définitive de vente, valant vente, suivant lettre rédigée par la société [Localité 8] entreprise datée du 28 août 2020 contresignée par M. [I] [F] gérant de la Sci Aude avec effet au 15 janvier 2022, des locaux propriété de la Sci Aude,

- juger que la Sas Studio Astral sera substituée dans les droits de M. [Z], sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire destiné à financer le prix d'acquisition et de réalisation de la vente dans le délai de six mois courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

en toute hypothèse, 

- débouter M. [Z] ainsi que la société la Sas [Localité 8] entreprise - Arthur Loyd de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamner solidairement la Sas [Localité 8] entreprise - Arthur Loyd ainsi que 

M. [Z] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



À titre principal, sur le caractère provisoire et non déterminant de l'acceptation de l'offre d'achat du 28 août 2020, et l'absence de vente parfaite et définitive, la Sci Aude soutient qu'à la lecture des pièces produites par le demandeur, la signature et la mention manuscrite de M. [F], pour son compte, sur la lettre d'accord datée du 28 août 2020, signée le 29 août 2020, témoignent de la volonté du signataire de ne pas se considérer comme étant définitivement engagé, mais au contraire, de subordonner la conclusion définitive d'un contrat de vente à une nouvelle manifestation de volonté.

 

Elle fait valoir que la lettre du 28 août 2020 ne constitue en elle-même qu'une lettre d'intention de la part de la Sci Aude, laquelle s'était expressément réservée la faculté de ne pas acquérir en fonction de la validation ou non des experts-comptables et des avocats de l'offre de prix, et selon ventilation entre la vente des murs et l'indemnité de résiliation de bail commercial.

 

La Sci Aude précise que ni le mandat simple de vente du 19 août 2020, ni la lettre de présentation de l'offre d'acquisition de M. [Z], signée le 29 août 2020, ne mentionne que par sa signature elle est définitivement engagée à réaliser la vente.

 

À titre subsidiaire, sur la demande de requalification en promesse de vente sous condition suspensive en raison notamment du droit de préemption du locataire, relevant que la purge du droit de préemption intervient à la requête du bailleur lors de la réalisation de la vente, qu'elle est généralement effectuée à sa requête par le notaire instrumentaire en charge de veiller à la levée de toutes conditions suspensives pour permettre la signature de l'acte authentique, la Sci Aude expose qu'il n'appartient pas au bailleur de faire des démarches utiles dès lors qu'il ne se reconnaît pas vendeur ferme et définitif à l'égard de M. [Z], et qu'il ne s'estimait pas lié par une vente ferme et définitive, n'entendant pas donner suite à l'offre d'acquisition de M. [Z].

 

À titre infiniment subsidiaire, sur l'intervention volontaire de la Sas Studio Astral, cette dernière demande à la cour de juger recevable son intervention volontaire en cause d'appel pour lui permettre de faire valoir son droit de préemption à l'occasion de la vente des murs du local commercial à bail affecté à l'exploitation de son fonds de commerce.

 

Elle précise que le manquement aux dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, et donc l'absence d'accomplissement des formalités requises pour l'exercice du droit de préemption du locataire à bail commercial, fait obstacle à ce que la vente puisse être jugée ferme et définitive au bénéfice de M. [Z].

 

Si M. [Z] venait à être reconnu bénéficiaire d'une offre ferme et définitive de vente, la Sas Studio Astral demande à ce qu'elle lui soit substituée dans ses droits sous conditions suspensive d'obtention du prêt bancaire destiné à financer le prix d'acquisition, en sa qualité de locataire.

 

Par dernières conclusions notifiées le 28 août 2024, M. [B] [Z] demande à la cour, au visa des articles 1583 du code civil, 329 du code de procédure civile et L. 145-46-1 du code de commerce, de :

- juger purement et simplement mal fondé l'appel interjeté le 19 octobre 2023 par la Sci Aude et l'en débouter, 

en conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

- condamner la Sci Aude au paiement d'une somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [Z] du chef des frais irrépétibles devant la cour, 

- juger irrecevable l'intervention volontaire dans l'instance de la Sas Studio Astral, sinon irrecevable et en tout état de cause mal fondée la demande formée par la Sas Studio Astral dans le cadre de son intervention volontaire en cause d'appel visant à voir 'juger que la Sas Studio Astral sera substituée dans les droits de M. [B] [Z] sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire destiné à financer le prix d'acquisition et de réalisation de la vente dans le délai de 6 mois courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir' et l'en débouter purement et simplement,

- condamner la Sas Studio Astral au paiement d'une somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

- condamner in solidum la Sci Aude et la Sas Studio Astral au paiement des entiers dépens, tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la Scp Huchet Doin, avocats, aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Il prétend que la clause 'condition particulière', portée tout à la fois dans l'offre d'achat en date du 28 août 2020 et l'acceptation de cette offre par la Sci Aude, prévoyant une 'ventilation du prix global entre la vente des murs et indemnité de résiliation du bail', n'entache pas la rencontre formelle des volontés et est dépourvue de toute ambiguïté du consentement des parties sur le terrain de la vente du bien immobilier, puisque la clause ne remet pas en cause l'accord des parties sur le terrain du prix de vente arrêté à la somme de 210 000 euros net vendeur et ne renvoie qu'à la répartition de cette somme entre le prix des murs stricto sensu et l'indemnité de résiliation du bail consenti par la Sci Aude à sa locataire.

 









S'agissant des observations de la Sci Aude relative à la stipulation manuscrite dans l'acceptation de l'offre d'acquisition d'une 'réserve de validation des experts-comptables et des avocats' suivie de l'indication 'date de vente si aucun problème au 15 janvier 2022', M. [Z] fait valoir que la Sci Aude ne peut soutenir qu'une telle stipulation avait pour effet d'entraver l'effectivité d'une vente parfaite dès l'échange des consentements entre les parties du 28 août 2020, faute d'avoir été levée depuis cette date.

 

Il soutient que si la mise en vente par la Sci Aude de son bien immobilier l'a été par l'intermédiaire d'un agent immobilier sur la base d'un prix qui a été accepté sans réserve, ni discussion, l'aval qui aurait été attendu de la part d'un avocat et d'un expert-comptable n'aurait pu en tout état de cause impacter le prix convenu, c'est-à-dire celui demandé par le vendeur et accepté par l'acquéreur sans qu'il y ait lieu d'appeler d'autre expression de volonté de la part de la Sci Aude.

 

Sur le droit de préemption du locataire commercial, M. [Z] fait valoir que la vente, parfaite, ne peut être affectée par la carence de la venderesse dans la purge du droit de préemption de son locataire. Il indique que seul le locataire peut valablement exciper de la carence de son bailleur dans le respect de l'article L. 145-46-1 du code de commerce pour exercer une action en nullité de la vente ; que dès lors que le locataire initial de la Sci Aude a cédé son fonds de commerce par acte du 31 janvier 2022, il est désormais définitivement dépourvu de son droit de préemption.



En réplique à la Sci Aude, qui allègue à titre subsidiaire que la lettre de la société [Localité 8] entreprise du 28 août 2020, contresignée par M. [F], gérant de la Sci Aude, devrait être qualifiée de promesse de vente sous condition suspensive de purge de préemption de la Sas Studio Astral, locataire, M. [Z] relève qu'il s'agit d'une demande nouvelle irrecevable, que la formalisation de l'accord litigieux est dépourvue d'une telle stipulation, que la Sas Studio Astral n'avait pas la qualité de locataire à la date de réalisation de la vente, et qu'il appartient au seul bailleur et propriétaire de purger le droit de préemption de son locataire.

 

Sur l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société Studio Astral, M. [Z] énonce qu'elle était dépourvue de tout droit particulier en la matière puisque c'est la société Studio [I] [F] qui se trouvait être l'unique bénéficiaire d'un droit susceptible d'être tiré de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Au surplus, il ajoute que la vente étant formée au 15 janvier 2022, toute action en nullité ou en contestation de la vente est irrémédiablement prescrite depuis le 15 janvier 2014 en application de l'article L. 145-60 du code de commerce. En outre, il explique que l'action en nullité de la vente n'emporte elle-même aucun droit de substitution au profit du preneur en place.

 

Par dernières conclusions notifiées le 28 août 2024, la Sas [Localité 8] entreprise, exerçant sous l'enseigne Arthur Loyd, au visa des articles 1103, 1112 et 1583 du code civil, 554 et 329 du code de procédure civile, L. 145-46-1 et L. 145-60 du code de commerce, demande à la cour de :

en tout état de cause,

- débouter la Sci Aude de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la Sci Aude à lui payer une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

- déclarer la société Studio Astral irrecevable et en tout état de cause mal fondée en son intervention volontaire et en ses demandes visant à voir 'juger que la Sas Studio Astral sera substituée dans les droits de M. [Z] sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire destiné à financer le prix d'acquisition et de réalisation de la vente dans le délai de 6 mois courant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir',  

- en conséquence la débouter de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la société Studio Astral à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

à titre principal,

- confirmer le jugement dont appel dans l'intégralité de ses dispositions,

- déclarer mal fondé l'appel formé par la Sci Aude et l'en débouter,

à titre subsidiaire,

- condamner la Sci Aude au paiement d'une somme de 23 100 euros à son bénéfice au titre de la clause pénale prévue au mandat de vente,  

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamnée la Sci Aude au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par [Localité 8] entreprise en première journée et aux entiers dépens de première instance,

à titre plus subsidiaire,

- condamner la Sci Aude à lui payer la somme de 23 100 euros à titre de dommages et intérêts,

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la Sci Aude au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et aux entiers dépens de première instance. 

 

Sur la vente, elle affirme que la signature par la Sci Aude de l'offre d'achat de 

M. [Z] n'est pas une lettre d'intention puisqu'elle exprime clairement son accord sur la chose et sur le prix, portant simplement des mentions manuscrites sans effet, et demande à être réglée de sa commission qui s'élèverait à 23 100 euros.

 

Elle relève que toute réserve ou mention manuscrite ne sont pas de nature à empêcher la formation de la vente, sauf si elles sont susceptibles d'avoir une incidence sur la chose et sur le prix, rendant nécessaire une nouvelle manifestation de la volonté du vendeur.

 

Concernant la mention 'validation des experts-comptables et des avocats', elle prétend que cette mention est dénuée de signification mais également dénuée de portée, non seulement parce qu'il s'agit d'un ajout par rapport au mandat qui ne prévoyait aucune condition autre que le règlement du prix de vente lors de la réitération par acte authentique, mais également parce que la vente ne peut être subordonnée à l'avis ou à la validation d'experts-comptables ou d'avocats qui ne sont pas partie à la vente et dont l'avis ne peut conditionner la vente de murs qui ne leur appartiennent pas et à laquelle la Sci Aude s'est engagée.

 

Concernant la mention 'date de vente si aucun problème au 15 janvier 2022', elle expose que cette mention ne fait référence à aucun événement qui pourrait avoir une influence sur le prix et en fonction duquel la Sci Aude se réserverait la possibilité de refuser le prix proposé, équivalent à celui demandé.

 

Concernant la condition particulière 'ventilation du prix global entre la vente des murs et indemnité de résiliation de bail', elle explique que les modalités de répartition du prix global et les modalités de paiement de ce prix ne sont pas susceptibles de remettre en cause l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix global.

 

La Sas [Localité 8] entreprise précise qu'il est inopérant pour la Sci Aude de faire valoir que ni le mandat de vente, ni la lettre de présentation de l'offre d'acquisition, ne stipulent que la Sci Aude est définitivement engagée à réaliser la vente en raison de son accord sur la chose et sur le prix, alors que le mandat de vente ne prévoit pas l'information du vendeur que son acceptation de l'offre l'engage définitivement et que la vente est parfaite.

 





Elle allègue que la demande de la Sci Aude tendant à voir requalifier la vente en promesse de vente sous condition suspensive du droit de préemption du locataire est une demande nouvelle, et que la Sci Aude ne peut arguer de sa propre turpitude et, au motif qu'elle n'aurait pas informé son locataire de la vente conclue et de la possibilité d'exercer son droit de préemption.

 

Sur la question du droit de préemption du locataire, elle souligne le fait que ce droit n'est pas applicable aux ventes forcées dans un cadre judiciaire, qu'il n'est pas une condition suspensive de la vente passée entre le bailleur vendeur et un tiers, et qu'il ne bénéficie qu'au locataire, ce que n'est pas la Sas Studio Astral.

 

Sur l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la Sas Studio Astral, elle rappelle que seul le locataire en place au moment de la vente dispose d'un intérêt à agir en contestation de la vente passée au mépris de son droit de préférence, de sorte que la Sas Studio Astral n'a aucun intérêt à agir. Elle ajoute que l'intervenant volontaire ne peut demander à la cour de juger qu'elle sera substituée dans les droits de M. [Z], sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, car il s'agit d'un nouveau litige, devant être soumis à un premier juge.

 

Au surplus, elle oppose à l'intervenante volontaire la prescription de l'action en nullité de la vente conclue le 15 janvier 2022, selon les dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce, soit une prescription biennale.

 

Sur les demandes de la Sas Studio Astral, elle relève que dès lors qu'au 15 janvier 2022, date à laquelle a été conclue la vente ferme et définitive entre M. [Z] et la Sci Aude, la société Studio [I] [F] était locataire et dès lors pouvait agir en contestation de la vente afin de réclamer l'exercice de son droit de préemption. Au surplus, elle explique que le texte de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne prévoit pas expressément la nullité de la vente en cas de non-respect des dispositions prévues au bénéfice du locataire.

 

Très subsidiairement, sur l'application de la clause pénale prévue à l'article 8 du mandat de vente, la Sas [Localité 8] entreprise soutient que le refus de poursuivre la vente par la Sci Aude est injustifié alors que M. [Z] a accepté les termes et conditions du mandat de vente, et que la Sci Aude a expressément accepté cette offre d'achat.

 

Encore plus subsidiairement, elle considère que l'attitude fautive de la Sci Aude est génératrice d'un préjudice financier à son égard, dont elle s'estime bien fondée à solliciter la réparation à hauteur de 23 100 euros.

 

La clôture de l'instruction est intervenue le 28 août 2024.

                                                                      

 

MOTIFS 

                                                                      

Sur la demande en exécution forcée de la vente



- Sur la formation du contrat de vente

 

Conformément aux articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la rencontre des volontés des parties et ont force obligatoire.

 

Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

 

L'article 1114 du même code dispose que l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

 

Selon l'article 1118 du même code, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une nouvelle offre.



Enfin, l'article 1121 du code civil prévoit que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue.

 

S'agissant d'un contrat de vente, les dispositions spéciales de l'article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

 

En l'espèce, le 19 août 2020, pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 18 août 2021, la Sci Aude a mandaté la Sas Le Havre entreprise, exerçant sous l'enseigne Arthur Loyd, afin de vendre son local commercial situé [Adresse 4] [Localité 8] au prix net vendeur de 

210 000 euros, payable au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente définitif.

 

Le 28 août 2020, M. [Z] a formulé une offre 'ferme et sans conditions suspensives' d'achat sur les lots 170, 171 et 174 de l'immeuble en copropriété '[Adresse 12] [Adresse 6], [Adresse 14], [Adresse 13] et [Adresse 9], appartenant à la Sci Aude, pour un prix de 

210 000 euros net vendeur 'payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique, sans aucune condition suspensive d'obtention de financement', sous 'conditions particulières : ventilation du prix global entre la vente des murs et indemnité de résiliation de bail (valant cession de fonds de commerce).'

 

Le même jour, la Sas [Localité 8] entreprise a présenté l'offre d'achat de M. [Z] au représentant de la Sci Aude, M. [F], lequel a donné son accord par sa signature, tout en inscrivant manuscritement 'bon pour accord, sous réserve de validation des experts-comptables et des avocats, date de vente si aucun problème au 15 janvier 2022.'

 

Le 31 août 2020, l'agence immobilière a avisé M. [Z] de l'acceptation de l'offre d'achat par la Sci Aude. 



Par actes extrajudiciaires des 27 et 28 octobre 2020, M. [Z] a fait signifier à la Sci Aude et à la Sas [Localité 8] entreprise les pièces signées afin d'obtenir une date de signature du compromis de vente. Par lettre de son conseil du 20 novembre 2020, la Sci Aude s'est opposée à la régularisation de ce compromis. 



Pour soutenir que la conclusion du contrat était en réalité subordonnée à une nouvelle manifestation de volonté des parties, la Sci Aude se prévaut : 

- de la 'condition particulière' de ventilation du prix de vente, telle que mentionnée dans l'offre d'achat,

- de la 'réserve de validation des experts-comptables et des avocats. Date de vente si aucun problème au 15 janvier 2022 ', que M. [F] a apposé avant de signer la lettre de l'agence immobilière rappelant les termes de l'offre d'achat de M. [Z].

 

D'une part, s'agissant de la 'condition particulière' de ventilation du prix global entre la vente des murs et l'indemnité de résiliation de bail, valant cession de fonds de commerce, il convient de relever que cette clause est mentionnée dans les mêmes termes à la fois dans l'offre d'achat signée le 28 août 2020 par M. [Z] et dans la lettre de l'agence immobilière rappelant les dispositions essentielles de l'offre signée le même jour par M. [F] pour la Sci Aude. 



Cette clause n'affecte pas le prix de vente fixé à 210 000 euros à la fois initialement dans le mandat de vendre, surtout de façon cohérente dans les actes signés par 

M. [Z] d'une part, la Sci Aude d'autre part, mais uniquement sa répartition.



En effet, compte tenu de l'identité de la personne physique dirigeant à la fois la Sci propriétaire des murs et la Sas Studio [I] [F], titulaire du droit au bail, en la personne de ce dernier, et du délai de réalisation de la vente fixée par les parties au plus tard au 15 janvier 2022, cette disposition était de nature à permettre au preneur soit de libérer les lieux soit de maintenir le droit au bail par la cession du fonds de commerce en fonction des opportunités gérées par M. [F]. 

 

L'offre d'achat de M. [Z] répondait précisément à cette éventualité, comme relevé par le premier juge, dès lors qu'elle prévoyait que 'la jouissance des lieux nous sera acquise le jour de la signature de l'acte de vente par la prise de possession réelle ou par la perception des loyers.'

 

Cette disposition est dès lors sans effet sur l'accord ferme des parties quant au prix. 

 

D'autre part, s'agissant de la 'réserve de validation par les experts-comptables et avocats', la Sci Aude ne précise pas la portée que devait revêtir la validation attendue par les experts-comptables et avocats. Cette formule peut, le cas échéant, être rattachée à la recherche de la plus juste ventilation entre le prix de vente et l'indemnité de résiliation telle qu'évoquée ci-dessus. Elle ne peut en toute hypothèse anéantir la rencontre des volontés sur la chose et le prix tant elle est à la fois générique, imprécise et dépourvue de contenu. M. [F], auteur de la mention, n'a ni préalablement à la procédure judiciaire, ni durant l'instance nourrit cette assertion. En outre, le prix de vente du bien correspondait à la demande telle que définie dans le mandat de vendre. 



La formule 'date de vente si aucun problème au 15 janvier 2022' n'a pas davantage de sens particulier tant elle est générale et n'affaiblit pas la portée de la rencontre des volontés puisque le représentant légal de la Sci Aude a clairement donné son 'Bon pour Accord' sur le bien immobilier vendu au prix de 

210 000 euros. 



En conséquence, l'accord des volontés sur la vente était acquis dès le 28 août 2020 avec pour objectif une régularisation par acte authentique avant le 15 janvier 2022. 



Pour s'opposer à la vente immobilière constatée par le tribunal et confirmée en cause d'appel, la Sci Aude et la Sas Studio Astral défendent la recevabilité de l'intervention du preneur à bail et au fond son droit de préemption de nature à imposer une substitution d'acquéreur en application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce.

 



Sur le droit de préemption du preneur à bail commercial 



Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la Sas Studio Astral

 

L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.



L'article 554 du même code ajoute que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.



En l'espèce, la Sas Studio Astral intervient uniquement à titre infiniment subsidiaire, selon les pages 13 et suivantes de ses conclusions, en cause d'appel et sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. 



Ce texte précise que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.



Le 13 décembre 2020, la Sci Aude a consenti un bail commercial sur les lots n°170,171 et 174 à la Sas Studio [I] [F]. 



Le 31 janvier 2022, la Sas Studio [I] [F] a vendu le fonds de commerce comprenant le droit au bail à la Sas Studio Astral. 



En l'espèce, l'engagement litigieux pris par le bailleur de vendre le bien immobilier date du 28 août 2020, l'assignation délivrée par M. [Z] du 5 février 2021. 



Cependant, l'instance judiciaire entreprise n'a pas fait l'objet d'une information particulière concernant le droit de préemption du preneur à bail commercial dans l'acte de cession du fonds de commerce postérieur à l'assignation. En outre, en l'absence de notification de l'intention de vendre par le bailleur au profit du locataire commercial qu'il s'agisse de celui qui était dans les lieux le 28 août 2020 ou à la date d'effet de la vente fixée au 15 janvier 2022 par le tribunal, le preneur a un intérêt à venir à l'instance pour défendre ses droits. Il est dès lors recevable à intervenir. 

 



Sur la recevabilité des demandes de la Sas Studio Astral 

 

L'évolution du litige, caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige autorise l'intervention du titulaire du bail commercial. 



Toutefois, en l'espèce, l'accord des volontés sur les conditions de la vente immobilière était scellé dès le 28 août 2020 ; la vente prend tous ses effets à la date ultime retenue par le tribunal, prévue par les actes sous seing privé et non contestée par les parties, pour la signature de l'acte authentique soit le 15 janvier 2022. 



La Sas Studio Astral n'a bénéficié de la cession du fonds de commerce que par acte du 31 janvier 2022 avec effet au 1er février 2022 soit postérieurement à la vente immobilière. La demande est dès lors irrecevable. 



La Sas Studio [I] [F] n'est pas présente à l'instance pour se prévaloir du droit de préemption attaché au bail dont elle était titulaire antérieurement, la Sci Aude ne pouvant invoquer sa propre carence pour s'opposer à la vente conclue sans offre formulée au profit de la locataire. 



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions relatives à la vente des lots 170, 171 et 174 tant au titre de la vente qu'au titre de la commission fixée à la somme de 23 100 euros. 





Sur les frais de procédure

 

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens n'emportent aucune critique et seront confirmées.

 

La Sci Aude et la Sas Studio Astral, qui succombent à l'instance d'appel, seront condamnées in solidum à en supporter les dépens, dont distraction est accordée au profit de la Scp Huchet Doin, avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 

Elles seront également condamnées in solidum à payer à M. [Z], la somme de 

6 000 euros, et à la Sas [Localité 8] entreprise, la somme de 2 000 euros, au titre de leurs frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

 

PAR CES MOTIFS

 

 La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

 

Y ajoutant,



Déclare recevable l'intervention volontaire de la Sas Studio Astral en cause d'appel,



Déclare irrecevable les demandes de la Sas Studio Astral,

 

Condamne in solidum la Sci Aude et la Sas Studio Astral à payer à M. [B] [Z], la somme de 6 000 euros et à la Sas [Localité 8] entreprise, la somme de 2 000 euros, au titre de leurs frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 

Condamne in solidum la Sci Aude et la Sas Studio Astral aux dépens d'appel, dont distraction est accordée au profit de la Scp Huchet Doin, avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







Le greffier, La présidente de chambre,