Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 24 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 29 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04659 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CHIMN



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 1er Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00061







APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07





INTIMÉ

Monsieur [I] [O]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non comparant, non représenté





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Monsieur [J] [P], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats









ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 21], comprenant les copropriétés du [Adresse 14] et de l'[Adresse 17], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF).



Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019.



Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la [Adresse 21] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique.



Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 18] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF.



Par décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, l' EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération.

L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021.



La copropriété de l'[Adresse 17] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 12], AM n°[Cadastre 2], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4] et AM n°[Cadastre 5].



Est notamment concerné par l'opération M. [I] [O] en tant que propriétaire des lots 36, 211 et 1.344. Le lot 36 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot 211 est une cave. Le lot 1.344 est un emplacement de stationnement.



Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 25 février 2020.



Par un jugement réputé contradictoire du 1er février 2022, après transport sur les lieux le 21 septembre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :

- Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 21 septembre 2021 ;

- Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ;

- Fixé la date de référence au 13 novembre 2018 ;

- Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ;

- Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ;

- Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m² après majoration ;

- Retenu une indemnité complémentaire de 2.310 euros après majoration au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ;

- Dit que l'indemnité de dépossession foncière est évaluée à la somme de 61.137 euros en valeur libre ;

- Dit que cette somme se décompose de la façon suivante :

54.670 euros au titre de l'indemnité principale 

(56 m² × 935 euros/m² + 2.100 euros × 110%),

6.467 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- Dit que cette somme est ramenée à 53.360 euros en application des dispositions de l'article R.311-22 du code de l'expropriation ;

En conséquence,

- Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à M. [I] [O] au titre de la dépossession des lots 36 (appartement), 211 (cave) et 1.344 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 11]) à la somme de 53.360 euros en valeur libre ;

- Condamné l'EPFIF au paiement des dépens.



L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 02 décembre 2022 au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots n°36, 211 et 1.344 ainsi que des 1.455/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 17] édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], AM n°[Cadastre 2], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4] et AM n°[Cadastre 5].



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe le 23 février 2023 par l' EPFIF, notifiées le 16 mars 2023 (AR intimés non retourné et AR CG le 20 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

- Infirmer partiellement le jugement du 01 février 2022 en ce qu'il a :

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique,

Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4,

Evalué le bien en valeur libre,

Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m²,

N'a pas entériné l'offre de l'autorité expropriante conformément à l'article R.311-22 du code de l'expropriation.

Par suite,

- Réformer le jugement du 10 février 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 36, 211 et 1.344 situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 14] comme suit :



I. Première hypothèse : le bien est occupé par des occupants titrés



 A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 561 euros/m², valeur occupée

Superficie retenue : 56 m²

Soit une indemnité principale de 561 euros/m² × 56 m² = 31.416 euros ;



B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 16.416 euros = 1.641,60 euros

Total frais de remploi : 4.141,60 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 35.557,60 euros 













II. Seconde hypothèse : le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre 



A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 660 euros/m², valeur libre

Superficie retenue : 56 m²

Application d'un abattement pour occupation sans droit ni titre : 5%

Soit une indemnité principale de 660 euros/m² x 56m² x 0,95 = 35.112 euros



B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 20.112 euros = 2.011,20 euros

Total frais de remploi : 4.511,20 euros



Total indemnité de dépossession : 39.623,20 euros en valeur libre après abattement



2/ adressées au greffe le 20 juin 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 juin 2023 (AR appelant le 26 juin 2023, intimé non touché), aux termes desquelles, il demande à la cour de :

- Fixer à la somme de 42.164 euros (660 euros/m² en valeur libre avec 5% d'abattement pour occupation sans droit ni titre + 2.310 euros) l'indemnité d'expropriation due à M. [I] [O]. 

Le commissaire du gouvernement sollicite également dans son développement l'infirmation du jugement sur :

- L'évaluation du bien en valeur libre

- La fixation de la valeur unitaire à 935 euros/m².

- L'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4



3/M. [I] [O], intimé, n'a pas constitué avocat.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES 



L'EPFIF fait valoir que :



- Concernant la description des lots expropriés, le lot n°36 est un logement T3 d'une surface de 56 m², le lot n° 211 une cave et le lot n°1.344 un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6).

- Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 15] (Pièce 1). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 21] suivant délibération du 26 mai 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016.

- Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' " il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ". La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics (pièce n°5), cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860).

- Concernant la situation locative du bien, il n'a pas pu être visité et l'EPFIF a demandé en 1ère instance de fixer l'indemnité de manière alternative. Le juge l'a fixée en valeur libre, motivant sa décision par l'absence de preuve d'occupation. Cette motivation encourt la censure en ce qu'elle contrevient aux dispositions de l'article L.311-8 du Code de l'expropriation selon lesquelles, en cas de difficultés sérieuses d'évaluations, le juge fixe l'indemnité due en autant d'alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables. Tel était le cas en l'espèce d'autant plus que l'exproprié n'a ni constitué avocat, ni comparu. De plus, rien ne démontrait que le bien était libre de toute occupation. Par ailleurs, l' EPFIF a mandaté un huissier pour déterminer la situation d'occupation du bien. Il apparaît au terme de son PV du 25 novembre 2021 (pièce n°7) que le bien était occupé par une famille de quatre individus payant un loyer, et l'était donc vraisemblablement à la date de l'ordonnance d'expropriation à laquelle s'apprécie la consistance du bien. En l'absence de communication du bail d'habitation, l'EPFIF sollicite que l'indemnité de dépossession soit fixée de manière alternative selon que les occupants soient titrés, auquel cas il convient de retenir une valeur occupée de 561 euros/m², ou sans droit ni titre, auquel cas il sera appliqué un abattement de 5% sur la valeur libre conformément à la jurisprudence de la cour.

- Concernant la valeur unitaire retenue, le juge de 1ère instance a commis une erreur d'appréciation en évaluant le bien en valeur libre. De plus, le juge a commis une erreur de droit en refusant d'entériner l'offre de l'expropriant en absence de réponse de l'exproprié comme en dispose l'article R.311-22 du Code de l'expropriation. En effet le juge ne peut s'appuyer sur les conclusions du commissaire du Gouvernement que si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. C'est également la position de la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème Civ., 17 juillet 1973, n°72-70.198)(3ème Civ., 23 septembre 2020, n°19-20.633). Les cours d'appel en font une application stricte (CA Versailles, Ch. Expr., 15 décembre 1981, n°198). La Cour d'appel de Paris s'est prononcée très récemment à l'occasion d'appels sur les jugements indemnitaires du bâtiment 8 de l'ORCOD de Clichy-sous-Bois (CA Paris, 29 septembre 2022, n°21/12242). Dans ces conditions l'EPFIF propose de retenir une valeur unitaire de 561 euros/m² en valeur occupée. L'EPFIF rappelle en soutien de ses prétentions que l'article L.322-9 du Code de l'expropriation dispose que la juridiction doit prendre pour base les accords amiables entre expropriés et expropriants dans le périmètre d'une DUP s'ils concernent la moitié des propriétaires intéressés et les deux tiers des surfaces ou inversement. La Cour de Cassation rappelle régulièrement ce principe et précise que doivent être pris en considération les accords postérieurs à la DUP initiale (3ème Civ., 13.11.2003, 02-70119) et les CA de [Localité 19] (14.01.2008, n°07/00020) et [Localité 20] (28.11.2005, n°05/43) l'appliquent rigoureusement.

- Concernant les termes de comparaison, L'EPFIF entend reprendre toutes les références produites en 1ère instance (pièce n°4), et présente un tableau des références les plus récentes (pièce n°5) ainsi que des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 de la résidence, qui présente des caractéristiques similaires (pièce n°6). Tous ces termes de comparaison sont idoines et montrent que la proposition indemnitaire de l' EPFIF est satisfactoire.



Le commissaire du gouvernement conclut que :



- Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu correspond à un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves.



Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 36 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au premier étage. Le lot 211 correspond à une cave. Le lot 1.344 correspond à une place de stationnement.

- Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 22 juin 2012 au prix de 55 000 euros.

- Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

- Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 13 novembre 2018, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier.

- Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que " les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance " et qu'il "ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ". Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860).

- Concernant la situation locative du bien exproprié, il n'a pas pu être visité et le juge de 1ère instance l'a évalué en valeur libre. L'appelant a versé au débat un PV d'huissier faisant état de l'occupation du bien par M. [B], son épouse et ses trois enfants qui déclare être locataire et payer un loyer de 950 euros/mois sans être en mesure de présenter un bail. Le bien paraît donc occupé et le jugement sera infirmé sur ce point.

- Sur la valeur unitaire retenue, elle a été fixée en 1ère instance selon l'état d'occupation à 935 euros/m² en valeur libre. L'exproprié n'ayant pas produit de mémoire en réponse, le premier juge aurait dû statuer dans la limite des prétentions de l'expropriant dans la mesure où le commissaire du gouvernement proposait une évaluation supérieure et selon les dispositions de l'article R.311-22 du Code de l'expropriation. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

- Concernant l'indemnité totale de dépossession, elle s'établit à 42.164 euros soit une valeur unitaire de 660 euros en valeur libre, un abattement pour occupation sans droit ni titre de 5%, une indemnité complémentaire au titre de la perte d'une place de stationnement de 2.310 euros et une indemnité de remploi de 4.742 euros. 





SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 2 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.









Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de l' EPFIF du 23 février 2023 et du commissaire du gouvernement du 20 juin 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.





AU FOND



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



Les appels de l' EPFIF et du commissaire du gouvernement portent sur :

- le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4.

- la situation d'occupation du bien.

- la valeur unitaire retenue

- l'EPFIF conteste en outre la date de référence retenue par le jugement.

 

L' EPFIF ne conteste pas :

-la méthode d'évaluation par comparaison ;

-la superficie des biens de 56 m² ;

-le montant des frais de remploi.



Le commissaire du gouvernement demand de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 42 164 euros en valeur occupée.







1° sur la date de référence 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu le PLU modifiée les 8 avril 2016 et le 13 novembre 2018.



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir, en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.



Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018.



L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que :

Les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ( mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.



Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.



Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.



En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.



Ainsi l'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.



L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.



En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 15] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce n° 1).



Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du Conseil de Territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.



Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.



La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone ou se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence.



En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.



En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens.



2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance



A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu



La commune de [Localité 15] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche "[Localité 13] " étant située à 5,5 km.



La copropriété de l'Étoile du [Adresse 14] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 15].



L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 15] en 2014 mettant en évidence que :

-près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté

-85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI

-un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes

-un quart des familles sont monoparentales

-près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

-l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement

-une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.



Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signée entre l'État, le département et la commune de [Localité 15] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

-résorption des impayés,

-réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

-lutte contre les marchands de sommeil,

-individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

-réalisation des travaux de rénovation énergétique.



La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.



En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN).



Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 21] " et la mise en 'uvre a été confiée à l' EPFIF.



B sur le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 18]



Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF.



L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021.



Un décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 21] à [Localité 15].



Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et dix étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième.



C sur le bien exproprié 



 Il s'agit :



o du lot n°36 : un appartement de type F3, situé au 9° étage de l'escalier A d'une superficie de 56m².



Il n'a pu être visité en l'absence de M. [O] ou de tout autre occupant.



Le premier juge a retenu en conséquence un état d'entretien moyen.



o du lot n°211 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison  d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ;



o du lot n°1344 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement.







3° sur la date d'estimation



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 1er février 2022.



4° sur la fixation de l'indemnité principale



A sur les surfaces



La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



B sur la situation locative



Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021.



Le premier juge n'ayant pu visiter l'appartement a considéré qu'il était libre de toute occupation.



L'EPFIF demande l'infirmation du jugement et d'appliquer en application de l'article L311-8 du code de l'expropriation en raison d'une contestation sérieuse une fixation en alternative en versant à l'appui un constat d'huissier du 25 novembre 2021.



Le commissaire du gouvernement demande également l'infirmation du jugement au regard de ce constat d'huissier, mais d'appliquer un abattement de 5% pour occupation.



Un constat d'huissier du 5 novembre 2021 indique que l'appartement de M. [O] était occupé par M. [W] [B], son épouse et ses trois enfants mineurs pour un loyer de 950 euros ; le locataire n'a pas été en mesure de présenter son bail.



En raison de la proximité avec la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021, l'appartement était donc occupé à cette date.



Aux termes de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L242-1 à L242-7, L 322-12, L423-2 et L423-3, le juge fixe indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.



En l'espèce, en l'absence de communication du bail, il convient de statuer en alternative selon que le bien est occupé par des occupants titrés ou des occupants sans droit ni titre avec un abattement de 5%. Le jugement sera infirmé en ce sens.



C sur la méthode d'évaluation



La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.



En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement.



Le jugement sera donc confirmé en ce sens.





D sur la fixation de l'indemnité principale



1° sur la valeur de l'appartement et de la cave



Le premier juge, après examen des références des parties et en tenant compte de l'état moyen du bien, a retenu une valeur de 935 euros/m².



2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement



Le premier juge a alloué à M. [O] une indemnité de 2 310 euros pour la dépossession de la place de stationnement.

 

3° sur les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4



L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.



En outre, le Conseil constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article.



Par décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué :

" sur le fond :

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : "la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ;

Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée.



En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances.



Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant.







Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse.



En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif.



D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.



Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général.



En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision.



Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté".



Le premier juge a retenu la date de référence du 13 novembre 2018, qui a été infirmée par la cour.



À l'appui de son appel, l' EPFIF indique que s'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.



La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016 .



L'enquête préalable à la DUP la [Adresse 21] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après 3 ans de travaux (pièce numéro 5).



En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la [Adresse 21] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié.



Le jugement sera infirmé sur ce point.







5° sur la valeur unitaire 



L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation du jugement qui a retenu une valeur unitaire à 935 euros/m² en valeur libre sur le fondement de l'article R311-22 du code de l'expropriation, en l'absence de réponse de l'exproprié à son offre et en retenant l'évaluation du commissaire du gouvernement qui est supérieure.



L'article R311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle expropriant.



Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse aux demandeurs dans le délai de six semaines prévues à l'article R311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, il s'agit de l'exproprié.



Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.



Selon cet article tel qu'interprété par la Cour de cassation (Civ, 3ème, 23 septembre 2020, numéro 19 - 26 133) le juge de l'expropriation ne peut retenir l'évaluation proposée par le commissaire du gouvernement qui était supérieure à celle résultant du mémoire de l'expropriant, qui est seul recevable.



À l'appui de son offre, l'EPFIF propose les termes suivants qui sont annexés à l'arrêt :

pièce n°2 : termes de comparaison produits dans le mémoire valant offre

pièce n°3 : mutations intervenues depuis 2019 au sein du bâtiment 10

pièce n°4 : jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 à [Localité 15] 

(ORCOD-IN).



Il convient en conséquence de retenir l'offre de l'EPFIF et de fixer l'indemnité de dépossession du par l'EPFIF à Monsieur [O] comme suit :



I. Première hypothèse : le bien est occupé par des occupants titrés

 A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 561 euros/m², valeur occupée

Superficie retenue : 56 m²

Soit une indemnité principale de 561 euros/m² × 56 m² = 31.416 euros ;



B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 16.416 euros = 1.641,60 euros



Total frais de remploi : 4.141,60 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 35.557,60 euros en valeur occupée.



II. Seconde hypothèse : le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre 



A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 660 euros/m², valeur libre

Superficie retenue : 56 m²

Application d'un abattement pour occupation sans droit ni titre : 5%

Soit une indemnité principale de 660 euros/m² x 56m² x 0,95 = 35.112 euros



B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 20.112 euros = 2.011,20 euros

Total frais de remploi : 4.511,20 euros



Total indemnité de dépossession : 39.623,20 euros en valeur libre après abattement



Le jugement sera infirmé en ce sens.



- sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.



M. [O] perdant le procès sera condamné aux dépens.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels ;



Déclare recevables les conclusions des parties ;



Statuant dans les limites des appels,



Annexe les pièces n° 2, n° 3 et n° 4 de l' EPFIF ;



Infirme partiellement le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ;



Fixe l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à Monsieur [I] [O] au titre de la dépossession des lots numéro 36 (appartement), 211 ( cave) 1344 (emplacement de stationnement) situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu situé [Adresse 17] à [Adresse 16] [Localité 15] comme suit :



I. Première hypothèse : le bien est occupé par des occupants titrés



 A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 561 euros/m², valeur occupée

Superficie retenue : 56 m²

Soit une indemnité principale de 561 euros/m² × 56 m² = 31.416 euros ;



B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 16.416 euros = 1.641,60 euros

Total frais de remploi : 4.141,60 euros ;



Total de l'indemnité de dépossession : 35.557,60 euros en valeur occupée. 





II. Seconde hypothèse : le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre

 

A/ Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 660 euros/m², valeur libre

Superficie retenue : 56 m²

Application d'un abattement pour occupation sans droit ni titre : 5%

Soit une indemnité principale de 660 euros/m² x 56m² x 0,95 = 35.112 euros



B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 20.112 euros = 2.011,20 euros

Total frais de remploi : 4.511,20 euros



Total indemnité de dépossession : 39.623,20 euros en valeur libre après abattement



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne M. [I] [O] aux dépens. 





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT