Cour d'Appel · Chambre civile — 24 octobre 2024

ARRET N° 329



N° RG 23/00822 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIQHD







AFFAIRE :



M. [U] [K]



C/



E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5]









CB/EH





Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

































Grosse délivrée aux avocats



COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024



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Le VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :





Monsieur [U] [K]

né le 01 Janvier 1965 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE





(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-08009 du 14/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





APPELANT d'une décision rendue le 17 OCTOBRE 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE





ET :





E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉ







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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 26 Septembre 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.





Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR





Faits et procédure 



Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2016 à effet au 16 mai 2016, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [U] [K] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 279,71 €, outre la somme de 99,21 € au titre des provisions mensuelles sur charges. 



Suivant acte d'huissier en date du 17 novembre 2022, Monsieur [U] [K] s'est vu signifier par son bailleur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 002,93 € outre les frais, au titre des loyers et charges impayés à la date du 14 novembre 2022.



Soutenant que ledit commandement de payer était resté infructueux, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] a par acte d'huissier du 6 mars 2023 assigné Monsieur [U] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, pour notamment :



- voir constater la résiliation du bail consenti à ce dernier par acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de bail 



- voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique 



- le voir condamner au paiement 



* de la somme de 1128,51 € au titre des loyers et charges restant dus au 1er février 2023



* d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués 



* d'une indemnité de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile .





Par jugement du 17 octobre 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a notamment :



- déclaré irrecevable la demande en résiliation et expulsion, et ce 



* après avoir constaté que la somme de 1002,93 € réclamée par le demandeur dans le commandement de payer, induite par la facturation d'une somme de 1122,17 € le 23 mai 2022, était consécutive à des travaux incombant au propriétaire, et que de surcroît, le demandeur avait produit un décompte tenant compte du retrait de cette somme indûment réclamée 



* après avoir considéré que la clause résolutoire n'était pas acquise, dès lors que la créance n'était pas exigible 



- condamné Monsieur [U] [K] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] la somme de 1505,40 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 18 septembre 2023, terme du mois d'août 2023 inclus



- débouté Monsieur [U] [K] de sa demande en délai de paiement, ainsi que de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral 



- condamné Monsieur [U] [K] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] la somme de 100 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 8 novembre 2023,Monsieur [U] [K] a interjeté appel de ce jugement.



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 28 août 2024.





Prétentions des parties 



Dans le dernier état de ses conclusions datées du 31 janvier 2024,Monsieur [U] [K] demande en substance à la Cour :



- de confirmer le jugement rendu le 17 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en résiliation et expulsion dirigée à son encontre par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5]



- d'infirmer ledit jugement pour le surplus 



- statuant à nouveau, 



* de débouter l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes 



* de condamner l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] à lui verser la somme de 1000 € au titre de son préjudice de jouissance, outre celle de de 500 € au titre de son préjudice moral 



- en tout état de cause, de condamner l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] à supporter les entiers dépens.





Par voie de conclusions datées du 2 février 2024 et réitérées par conclusions du 30 avril 2024, l'l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] demande en substance à la Cour :



- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [U] [K] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral 



- d'infirmer ledit jugement pour le surplus, et ce 



* en faisant notamment valoir qu'il s'était purement et simplement désisté de l'ensemble de ses demandes à l'audience de plaidoirie du 5 septembre 2023, sans que la juridiction de première instance ait tenu compte de son désistement





* en contestant le bien-fondé des demandes indemnitaires présentées par Monsieur [U] [K] 



- de condamner Monsieur [U] [K] à lui verser en cause d'appel la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.







MOTIFS DE LA DECISION :





A titre liminaire, force est de constater que les parties s'accordent pour considérer que le premier juge n'a pas tenu compte du désistement formalisé par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] lors de l'évocation de l'affaire à son audience de plaidoirie.





1) Sur l'incidence du désistement formalisé par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] sur la décision du premier juge :



Le fait pour l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] de s'être expressément désisté des demandes initialement dirigées contre son locataire Monsieur [U] [K] ( résiliation de bail et expulsion ) aurait dû conduire le premier juge à prendre acte de la volonté claire et non équivoque du bailleur de ne pas donner suite auxdites demandes.



Il s'ensuit que c'est à tort que le premier juge a procédé à l'examen de la demande en résiliation de bail formalisée dans son assignation introductive d'instance, pour la déclarer irrecevable et par voie de conséquence déclarer également irrecevable la demande d'expulsion qui en était l'accessoire.



Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en résiliation et expulsion, et il sera dit qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail consenti le 3 mai 2016 par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] à Monsieur [U] [K], ni à expulsion de ce dernier.





2) Sur l'impayé locatif retenu par le premier juge :



L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] conteste avoir revendiqué une créance locative d'un montant de 1505,40 € à l'encontre de Monsieur [U] [K].



Le jugement querellé sera donc réformé en ce qu'il a condamné Monsieur [U] [K] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] la somme de 1505,40 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 18 septembre 2023( terme du mois d'août 2023 inclus ), étant de surcroît observé que suivant attestation du 15 novembre 2023, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] a certifié que le compte locataire de Monsieur [U] [K] ne présentait pas de solde débiteur à ce jour.





3) Sur les demandes indemnitaires présentées par Monsieur [U] [K] :



a) sur les dommages et intérêts réclamés pour préjudice de jouissance :



Pour légitimer sa demande indemnitaire, Monsieur [U] [K] se plaint d'avoir été privé de la possibilité de se doucher pendant plus d'un mois du fait d'un dysfonctionnement du système d'évacuation de l'eau de la douche.



A cet égard, il convient à l'examen du dossier de retenir :



- que Monsieur [U] [K] ne justifie pas avoir adressé plusieurs réclamations à son bailleur à l'effet de signaler qu'il ne pouvait pas utiliser normalement sa douche, ni ne démontre que son bailleur a tardé à intervenir pour remédier à ce problème 



- que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] justifie avoir mandaté l'Entreprise de Plomberie DELCAMBRE, laquelle est intervenue le 17 novembre 2021 dans le logement occupé par Monsieur [U] [K], pour au résultat de certaines vérifications, préconiser le remplacement de la pompe PMR de la douche, après avoir constaté que la pompe ' semblerait avoir été déconnectée puis reconnectée ' 



- que quelques jours après l'identification de l'origine de la panne et le chiffrage des travaux propres à y rémédier, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] a accepté le devis de l'Entreprise de Plomberie DELCAMBRE, laquelle a dès le 3 décembre 2021 réalisé les travaux de remplacement de la pompe litigieuse pour un coût de 1224,18 € TTC.



De l'ensemble de ces éléments, il s'évince :



- que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] ne peut se voir reprocher d'avoir manqué de diligence dans la gestion du problème dénoncé par son locataire, étant de surcroît observé que le bailleur a fait réaliser les travaux préconisés par l'Entreprise de Plomberie DELCAMBRE sans recourir à une mesure d'expertise à l'effet de faire rechercher si le dysfonctionnement de la pompe pouvait être imputé à une intervention malencontreuse de Monsieur [U] [K] 



- que Monsieur [U] [K] est mal venu dans un tel contexte, à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, la Cour 



* observant que l'intéressé a obtenu que son bailleur renonce à lui réclamer la moindre somme au titre de la remise en état de la douche équipant son logement 



* considérant que le fait pour l'intéressé d'avoir été empêché d'utiliser normalement sa douche, qui plus est sur une période de courte durée, ne peut justifier l'octroi en sa faveur d'une réparation financière.



C'est donc à juste titre que Monsieur [U] [K] a été débouté de ce chef par le premier juge.





b) sur les dommages et intérêts réclamés pour préjudice moral :



Au soutien de sa demande indemnitaire, Monsieur [U] [K] produit un certificat médical établi le 23 décembre 2022 par le Docteur [B], Psychiatre à l'Hopital de BRIVE.



De l'analyse de ce certificat médical, il ressort que Monsieur [U] [K] est suivi depuis janvier 2022 pour trouble bipolaire, avec la précision ' qu'auparavant, il était suivi pour les mêmes raisons à [Localité 6] '.



Il s'ensuit que Monsieur [U] [K] est défaillant dans la justification d'un lien de causalité entre la survenance de ses problèmes de santé, et le litige l'ayant opposé à son bailleur notamment depuis l'avis d'échéance relatif au mois de mai 2022 ayant intégré une somme de 1122,17 € au titre de la rémise en état de sa douche.



C'est à bon droit que le premier juge l'a débouté de ce chef. 







4) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5], et ce en première instance comme en cause d'appel.



Le jugement critiqué sera donc réformé en ce qu'il a condamné Monsieur [U] [K] à verser à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] la somme de 100 € au titre de ses frais irrépétibles.



Enfin, il y a lieu de décider que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS 







La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;





DÉCLARE recevable l'appel interjeté par Monsieur [U] [K];



CONFIRME le jugement rendu le 17 octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en ce qu'il a débouté Monsieur [U] [K] de ses demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;



RÉFORME ledit jugement pour le surplus ;





Statuant à nouveau,





CONSTATE que l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] s'est expressément désisté devant le premier juge, des demandes initialement dirigées contre son locataire Monsieur [U] [K] ( résiliation de bail et expulsion ) ; 





DIT n'y avoir lieu à résiliation du bail consenti le 3 mai 2016 par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] à Monsieur [U] [K], ni à expulsion de ce dernier ;





CONSTATE qu'aucune créance locative n'est revendiquée par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] à l'encontre de Monsieur [U] [K] ;





DIT n'y avoir lieu à condamnation de Monsieur [U] [K] au paiement de la somme de 1505,40 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 18 septembre 2023 ( terme du mois d'août 2023 inclus ) ;







DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5], en première instance comme en cause d'appel ;





DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, de première instance et d'appel.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Emel HASSAN Corinne BALIAN.