Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2024 



N° 2024/ 388









Rôle N° RG 23/12565 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7ZH







Syndic. de copro. [Adresse 2]





C/



[V] [P] [R] [J]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Philippe CORNET 























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Président du TJ de Marseille en date du 30 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01678.







APPELANTE





Syndic. de copro. [Adresse 2], demeurant C/O CITYA PARADIS [Adresse 1] / France





représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









INTIME



Monsieur [V] [P] [R] [J]

né le 22 Janvier 1973, demeurant [Adresse 3] / France



Assigné en étude d'huissier le 02/11/2023 

défaillant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe puis au 4 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

 







ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024 



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Monsieur [V] [J] est copropriétaire des lots 1, 3 et 13 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2].



Vu les actes de commissaires de justice en date du 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, aux fins de voir citer Monsieur [V] [J] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond ; 



Vu le jugement réputé contradictoire rendu le 30 août 2023 par le président du tribunal judiciaire de Marseille selon lequel il est ainsi statué : 

- CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, les sommes suivantes : 

- 2 828,95 € au titre des charges de copropriété exigibles au 22 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 15 février 2023,

- 161,58 € au titre des frais de recouvrement ,

- REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l`ensemb1e immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS ;

- CONDAMNE M. [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 1000 € en application des dispositions de 1`article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE M. [V] [J] aux dépens de l`instance,

- RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;



Vu la déclaration d'appel du 9 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de l'ensemb1e immobilier situé [Adresse 2] formée à l'encontre de toutes les dispositions du jugement déféré ; 



Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 31 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de l`ensemb1e immobilier situé [Adresse 2] selon lequelles il demande de voir:



- REFORMER la décision rendue le 30 août 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'elle a : 

- Condamné Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, aux seules sommes suivantes : 

o 2 828,95 € au titre des charges de copropriété exigibles au 22 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2023, 

o 161,58 € au titre des frais de recouvrement, 

- Rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS ; 

- Rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires. 

Et, statuant à nouveau : 

- CONDAMNER Monsieur [V] [J] au paiement des sommes de, comptes arrêtés au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022, date du commandement de payer : 

- 4.122,67 € au titre des charges échues au 30.10.23 ; 

- 2.410 € au titre des charges à échoir jusqu'au 31.12.24 ; 

- 1.572,58 € au titre des frais nécessaires. 

- CONDAMNER Monsieur [V] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

- En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [V] [J] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance; 



Vu la signification faite à étude par l'appelant à l'égard de M. [J] de sa déclaration d'appel et de ses conclusions par acte du 2 novembre 2023, M. [J] n'ayant pas constitué avocat ; 



Vu l'ordonnance de clôture à l'audience en vertu de l'article 905 du code de procédure civile ; 



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION : 





Sur la demande en paiement des charges : 



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ».







En 1`espéce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

- l'acte notarié de vente, daté du 6 octobre 2021, au profit de M. [J] des lots 1, 3 et 13 dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], 

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de 1`immeuble des 28 juin 2021, 04 juillet 2022 et 20 septembre 2023 comportant respectivement approbation des comptes de l`exercice clos de l'année 2020, de l'année 2021, et de l'année 2022, et vote du budget prévisionnel pour l'année 2022, 2023 et 2024, non contestés dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 jui1let 1965, 

- les décomptes de charges et appels de fonds concernant M. [V] [J] pour les années 2021, 2022 et 2023, 

- une sommation de payer en date du 17 novembre 2022, 

- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 février 2023 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'a la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

- le relevé de compte arrété au 30 octobre 2023 à la somme totale de 4122,67 €, outre la somme de 131 euros pour les trois mises en demeure de l'année 2022 et celle de 161,58 euros pour la sommation de payer du 17 novembre 2022, 

- le contrat de syndic signé le 18 octobre 2021, pour une durée de 36 mois.



Il appraît donc que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est jusifiée à hauteur de : 

- 4122,67 euros au titre des charges échues au 30 octobre 2023, 

- 2410,00 euros au titre des charges à échoir pour l'année 2024 compte tenu des résolutions 4 et 5 de l'assemblée générale du 20 septembre 2023 portant approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2024 et pour les fonds de travaux.



Par conséquent, au titre des charges de copropriété échues et des provisions à échoir pour l'année 2024, M. [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 6532,67 euros, outre intérêts au taux légal à compter du de la date de la mise en demeure du 15 février 2023 qui prend le soin de rappeler le contenu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à la différence de la sommation de payer du 17 novembre 2022. 



Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur les frais : 



Conformément aux dispositions de l`article-10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d`une créance justifiée à l`encontre d`un copropriétaire.



Le syndicat des copropriétaires peut réclamer les frais nécessaires mais non les frais inutiles au recouvrement effectif de la créance, les honoraires d`avocats et frais d`huissiers (ou commissaire de justice) relevant des dépens et frais irrépétibles.



En l'espèce, l'appelant ne justifie pas des trois lettres de mise en demeure pour l'année 2022 qu'il invoque et ce d'autant plus que la tarification prévue au contrat de syndic ne permet pas de justifier la somme retenue de 131 euros pour ces trois lettres.



En revanche, l'appelant est en droit de demander le remboursement de la somme de 42 euros correspondant aux frais tarifés de la lettre de mise en dmeure du 15 février 2023.



Concernant la sommation de payer par huissier de justice du 17 novembre 2022, il convient d'adopter les motifs du jugement déféré en considérant que la somme de 161,58 euros engagée par le syndicat aux fins de recouvrer sa créance constitue des frais nécessaires dus par le copropriétaire défaillant.



En revanche les honoraires d'avocat et de commissaire de justice sont à inclure dans les frais irrépétibles ou les dépens. 



Par conséquent, M. [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 203,58 euros au titre des frais, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023.



Le jugment déféré sera infirmé sur ce point.



Sur les dommages et intérêts :



Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive mais il ne démontre pas l`existence d`un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux. 



Par conséquent, sa demande faite à ce titre sera rejetée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, M. [J], partie essentiellement succombante, sera condamné aux dépens d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.



Il paraît équitable de condamner M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier situé [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irréptibles de première instance. 











PAR CES MOTIFS : 





La Cour statuant, par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe : 





CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a : 



- rejetté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l`ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS ;

- condamné M. [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 1000 € en application des dispositions de 1`article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] [J] aux dépens de l`instance ; 





L'INFIRME pour le surplus ; 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 





CONDAMNE M. [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] la somme de 6532,67 euros, au titre des charges échues et des provisions à échoir pour l'année 2024 ; 





CONDAMNE M. [V] [J] à payer au payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] la somme de 203,58 euros au titre des frais ; 





DIT que ces deux sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 ; 





CONDAMNE M. [V] [J] à payer au payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 







DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] du surplus de ses demandes ; 



CONDAMNE M. [V] [J] aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,