Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2024 



N° 2024/ 383









Rôle N° RG 23/07267 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLVL







[S] [D]

[G] [D]





C/



Syndic. de copro. [Adresse 1]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Antoine D'AMALRIC









Me Hélène JOUREAU 













Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Président du TJ de MARSEILLE en date du 22 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05662.





APPELANTS





Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Antoine D'AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE







Madame [G] [D], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Antoine D'AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMEE



Syndic. de copro. [Adresse 1] Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la SAS Immobilière PUJOL, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE sous le numéro B 056 808 868, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]





représentée par Me Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe puis au 4 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

 







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024 



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte notarié en date du 06 juin 2019, Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] née [L] ont acquis de Monsieur [E] [Z] et de Madame [K] [U] du lot N°46 dans un immeuble en copropriété cadastré Section B N°[Cadastre 2] sis [Adresse 1].



Vu l'assignation du 27 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL SOLAFIM, délivrée à l'encontre de Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] née [L] devant le Président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 

- 7 451,26€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2022 sur la somme de 5501,52€ et à compter de l'assignation pour le surplus, se décomposant comme suit : 6109,80€ au titre des sommes restant dues pour la période du 15 juillet 2019 au 20 octobre 2022, et la somme de 1 341,46€ au titre des provisions non encore échues pour les deux premiers trimestres 2023;

- 2 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- 1 800 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

 



Vu le jugement contradictoire du 22 mai 2023 par lequel le président du tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : 

- 'Condamnons solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] née [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL SOLAFIM, la somme de 7 141,66€ comptes arrêtés au 31 mars 2023 au titre des charges impayées échus, et au titre des provisions sur charges à échoir sur la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 5 285,52€, et à compter de l'assignation délivrée le 27 décembre 2022 pour le surplus ; 

- Condamnons in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] née [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL SOLAFIM la somme de 800€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamnons in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] née [L] aux entiers dépens ;

- Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit' ; 



Vu la déclaration du 1er juin 2023 et son annexe par lesquelles les époux [D] ont relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement ; 





Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 juin 2023 par lesquelles les époux [D] demandent de voir réformer l'ordonnance du 22 mai 2023 et statuant à nouveau, 

- A TITRE PRINCIPAL : 

- CONSTATER l'existence de contestations sérieuses, 

- SE DÉCLARER incompétent au profit du juge du fond,

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, SARL SOLAFIM, et l'inviter à mieux se pourvoir au fond, 

- A TITRE SUBSIDIAIRE : 

- SURSOIR à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure engagée par les consorts [D] contre le syndic SOLAFIM enregistrée sous le numéro 22/02889 ;

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, SARL SOLAFIM à l'exception des consorts [D], à verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ; 

 

Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 6 février 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son nouveau syndic, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, demande de voir : 

- CONSTATER l'absence au dispositif des conclusions d'appelant de Monsieur et Madame 

[D] de demande tendant à la réformation du jugement du 22 mai 2023 ;

- REJETER la demande de sursis à statuer ; 

- REJETER toutes demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [D] ;

- CONFIRMER le jugement du 22 mai 2023 en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame 

[D] à verser : 

- la somme de 7.141,66€ acomptes arrêtés au 31 mars 2023 au titre des charges impayées échues, et au titre des provisions sur charges à échoir sur la période du 1 er avril 2023 au 30 juin 2023, avec intérêts légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 5.285,52 € et à compter de l'assignation délivrée le 27 décembre 2022 pour le surplus ; 

- la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Les entiers dépens ; 

- L'INFIRMER pour le surplus et statuant à nouveau : 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de leur résistance abusive, 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [G] [D] aux entiers dépens d'appel ; 



Vu la clôture à l'audience en vertu de l'article 905 du code de procédure civile ; 



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION : 



Sur le dispositif des conclusions des appelants : 



L'article 542 du code de procédure civile énonce que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



L'article 908 du code de procédure civile énonce qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel pour remettre ses conclusions au greffe.



En application de l'article 954 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



L'article 910-1 du code de procédure civile énonce que les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige.



En l'espèce, les seules conclusions des appelants, qui ont été prises dans le délai prévu par l'article 905-2 du code de procédure civile, sont celles notifiées le 28 juin 2023 par le RPVA.



Or, elles comportent un dispositif qui précisent que les appelants sollicitent de voir réformer l'ordonnance du 22 mai 2023.



Même s'il existe une confusion entre le terme d'ordonnance et de jugement, la décision déférée n'étant pas une ordonnance de référé mais un jugement rendu en vertu de la procédure accelérée au fond impliquant qu'il ait autorité de la chose jugée au principal, il n'existe aucun doute sur le fait que c'est bien le jugement du 22 mai 2023 rendu par le président du tribunal judiciaire de Marseille dont il est demandé la réformation dans le dispositif des conclusions des époux [D].



Par conséquent, il convient de rejeter le premier moyen soulevé par l'intimé tout en indiquant qu'il n'y a pas lieu de renvoyer au juge du fond, celui-ci ayant déjà statué par le jugement déféré. 



Sur la demande de sursis à statuer : 



En vertu de l'article 378 du code de procédure civile, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.



En l'espèce, les époux [D] sollicitent un sursis à statuer dans l'attente de la décision qui doit être rendue par le tribunal judiciaire de Marseille dans l'affaire enrolée sous le n° de RG 22/02889 les opposant à l'ancien syndic de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], la SARL SOLAFIM.



Cependant, outre le fait que cette procédure concerne une action en responsabilité envers l'ancien syndic de copropriété qui doit être distinguée de la procédure actuellement pendante devant la Cour, il convient de préciser que le tribunal judiciaire de Marseille a rendu dans la première affaire, le 21 novembre 2023, un jugement de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir de la Cour de céans.



Par conséquent, pour des motifs de bonne administration de la justice, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer des appelants qui n'a plus lieu d'être compte tenu de cette dernière décision. 



Sur la demande en paiement des charges et des frais : 



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 ».



Il résulte de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 'qu'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur; 

2° le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de son exigibilité ;

3° le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes'.



Conformément aux dispositions de l`article-10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d`une créance justifiée à l`encontre d`un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires peut réclamer les frais nécessaires mais non les frais inutiles au recouvrement effectif de la créance, les honoraires d`avocats et frais d`huissiers (ou commissaire de justice) relevant des dépens et frais irrépétibles.

 

En 1'espéce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

- l'acte notarié de vente, daté du 6 juin 2019, au profit de M et Mme [D] du lot n°46 dans l'ensemble immobilier situé sis [Adresse 1], qui prévoit notamment que 'l'état contenant les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié a été délivré par le syndic à la date du 15 mai 2019 et annexé et que l'acquéreur déclare avoir pris connaissance de cet état tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier' (p.27) ; cet acte stipule également que 'les parties sont informées des dispositions législatives et règlementaires applicables en matière de répartition entre vendeur et acquéreur des charges de copropriété contenues dans l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 modifé' qui est reproduit dans l'acte, 

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de 1`immeuble des 28 octobre 2019, 22 janvier 2021, 19 avril 2022, 5 mai 2023 et 17 janvier 2024 comportant respectivement approbation des comptes de l`exercice clos de l'année 2018, du 01/01/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022 et vote du budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 avec réajustement du budget prévisionnel du 01/01/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2021 au 30/06/2022, du 01/07/2022 au 30/06/2023, du 01/07/2023 au 30/06/2024, 

- l'attestation de non recours à l'encontre des assemblées générales des 28 octobre 2019, 22 janvier 2021 et 19 avril 2022, , 

- les décomptes de charges et appels de fonds concernant les époux [D] depuis le 1er juillet 2019 jusqu'au 31 décembre 2022,

- la reddition des comptes pour l'exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021, 

- deux lettres de mise en demeure du 28 septembre 2021 et du 25 février 2021, 

- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2022 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

- le relevé de compte arrété au 30 juin 2023 à la somme totale de 7451,26 euros, 

- le contrat de syndic signé le 15 avril 2022 avec la société SOLAFIM pour une durée de 19 mois, 

- le contrat signé le 17 janvier 2024 avec le nouveau syndic pour une durée de 12 mois.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que lors de l'approbation des comptes de l'année 2018, les époux [D] étaient déjà copropriétaires du lot n°46 pour l'avoir acquis le 6 juin 2019 soit avant l'assemblée générale du 28 octobre 2019.



A ce titre, ils sont donc débiteurs envers le syndicat des copropriétaires du solde de charges dû pour l'année 2028 à hauteur de la somme de 1523,12 euros. 

Il leur appartient donc de voir avec leurs vendeurs pour procéder aux comptes et remboursements nécessaires, ou éventuellement avec l'ancien syndic, la SARL SOLAFIM. 





Il apparaît ainsi que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est justifiée à hauteur de la somme retenue par le premier juge, soit 7141,66 euros, les appelants ne critiquant pas les autres frais retenus par l'intimé.



Cette somme de 7141,66 euros correspond aux charges échus et impayées au 31 mars 2023 et au titre des provisions sur charges à échoir entre le 1er avril 2023 et le 30 juin 2023.



Il convient de condamner solidairement les époux [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], la somme de 7141,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 5285,52 euros et à compter de l'assignation du 27 décembre 2022 pour le surplus. 



Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive : 



Concernant la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, il convient d'adopter les motifs du jugement déféré selon lesquels, la résistance abusive de M et Mme [D] n'est pas caractérisée eu égard au litige les opposant à l'ancien syndic.



De plus, l'échéancier invoqué par l'intimé n'est pas signé des époux [D]. 



Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] et de confirmer le jugement défére sur ce point.



Sur les autres demandes accessoires : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M et Mme [D], qui succombent, aux dépens d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.



Il paraît équitable de condamner in solidum M et Mme [D] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

Le jugement déféré sera également confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.



PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y AJOUTANT : 



CONDAMNE in solidum M. [S] [D] et Mme [G] [D] née [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel; 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 



CONDAMNE in solidum M. [S] [D] et Mme [G] [D] née [L] aux dépens d'appel ; 



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,