Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2024 



N° 2024/ 365









Rôle N° RG 21/00392 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYJP







[L] [N]

[U] [W] épouse [N]





C/



S.D.C. DE L'IMMEUBLE [J]























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Sébastien GUENOT 







Me Katia VILLEVIEILLE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 30 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000460.





APPELANTS





Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [U] [W] épouse [N], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







INTIMEE



S.D.C. DE L'IMMEUBLE LE [Adresse 4] prise en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet NEXITY LAMY, agence de [Localité 6], [Adresse 1], demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assistée de Me Anne-marie MASSON, avocat au barreau de PARIS











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe puis au 4 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024. 



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Monsieur [L] [N] et Madame [U] [W] épouse

[P] [N] sont propriétaires des lots 13, 129 et 208 au sein de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 3].



Vu l'acte d'huissier du 28 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, par lequel il a fait assigner Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] en paiement de charges de copropriété et autres sommes accessoires ;



Vu le jugement rendu le 30 novembre 2020 par le tribunal de proximité de Fréjus qui a :



- Condamné solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 3] de la somme de 3039,41 euros

au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2018, date de la mise en demeure,

- Condamné solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamné solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame

[U] [P] [N] aux dépens ; 





Vu la déclaration d'appel du 11 janvier 2021 des époux [P] [N] visant à critiquer le jugement susvisé en toutes ses dispositions ; 





Vu les dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2024 par les époux [P] [N] aux fins de voir : 



- Infirmer le Jugement en ce qu'il a condamné les époux [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires : 

- La somme de 3.039,40 € au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2018, date de la mise en demeure ; 

- La somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- Le confirmer en ce que le Syndicat des Copropriétaires a été débouté de ses demandes de condamnations au titre des frais de poursuite formulés à hauteur de 919,19 €, 

- Juger que le Syndicat des Copropriétaires ne démontre pas avoir subi une surconsommation d'eau au cours de la période litigieuse ; 

- Juger que le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas avoir subi une surconsommation commune et que la somme des décomptes individuels de consommation de chacun des copropriétaires démontre le dysfonctionnement des compteurs individuels puisque cette somme est supérieure à la consommation commune, 

- Juger en conséquence que le Syndicat des Copropriétaires était défaillant dans l'administration de la preuve lui incombant de la réalité de la surconsommation d'eau imputée aux époux [P], 

- Juger subsidiairement et de surcroît que le Syndicat des Copropriétaires en ne mettant pas en 'uvre la procédure prévue par l'article L.2024-12-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, ainsi que le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012, a causé un préjudice aux époux [P], dès lors que cette procédure permet aux abonnés de lisser leur facture de consommation d'eau en cas de fuite sur un réseau , 

- En conséquence, Réformer le Jugement et débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses prétentions, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre des époux [P], 

- Très subsidiairement, Confirmer la décision de première instance en ce que le Syndicat des 

Copropriétaires a été débouté de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux [P] au paiement des frais de justice exposés. 

- Condamner en tout état de cause le Syndicat des Copropriétaires au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- Le condamner aux entiers dépens. 

 



Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 3] demande de voir : 



- Débouter les consorts [P] de leurs demandes, 

- Confirmer le jugement du 30.11.2020 en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à [Localité 3], les sommes suivantes : 

- 3039,41 euros au titre des charges selon le décompte du 26.11.2019 avec intérêts au taux légal à compter du 18.06.2018 

- 800 euros d'article 700 du code de procédure civile, 

- Y ajoutant, de condamner solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à [Localité 3], les sommes suivantes : 

- 919,19 € au titre des frais nécessaires selon décompte arrêté au 26.11.2019, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure du 18/06/2018, 

- 3000 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive en cause de première instance, 

- 3000 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive en cause d'appel, 

- 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- Les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 



Vu l'ordonnance de clôture du 25 janvier 2024 ; 



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION : 



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' ou à « dire et juger » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





Sur le paiement des charges de copropriété au titre de la consommation d'eau :



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du litige, énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».



L'article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale ».



L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.



Enfin, il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.



Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :



- le relevé de propriété des époux [N], 

- les contrats de syndic successifs conclus avec la société NEXITY LAMY, soit celui du 3/08/2016 prenant effet à cette date jusqu'au 30/09/2017, celui du 4/07/2017 prenant effet à cette date jusqu'au 3/12/2018, celui du 20/07/2018 prenant effet le 4/12/2018 jusqu'au 3/12/2019, celui signé le 3/07/2019 prenant effet à cette date jusqu'au 2/07/2022 et celui signé le 7/09/2020, prenant effet le 4/12/2020 jusqu'au 31/12/2021, 

- trois mises en demeure du 31/05/2018, du 22/11/2018 et du 20/02/2019,

- la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 18/06/2018, portant sur la somme de 3404 euros, 

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 31/08/2016 portant approbation des comptes pour l'exercice du 1/04/2015 au 31/03/2016 et du budget prévisionnel du 1/04/2017 au 31/03/2018, celui de l'assemblée générale du 4/07/2017 approuvant les comptes pour l'exercice du 1/04/2016 au 31/03/2017 et le budget prévisionnel du 31/03/2018 au 31/03/2019, 

- le compte individuel de charges des époux [P] [N] en date du 7/07/2017,

- les relevés de compte de ces derniers arrêtés au 7/03/2019 et au 26/11/2019.



Les appelants contestent devoir payer la part des charges de copropriété correspondant à la consommation d'eau.



Cependant, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le compte individuel de charges des appelants arrêté au 7/07/2017, suite à l'approbation des compte du 4/07/201, qui fait figurer la rubrique sur les charges d'eau froide pour la période du 01/04/2016 au 31/03/2017 pour un montant de 3408,90 concernant les seuls lots de copropriété des époux [P] [N].

Or, ceux-ci ne justifient pas avoir contesté l'assemblée générale du 4 juillet 2017 ou certaines de ses résolutions conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



En outre, l'intimé justifie de la comptabilisation de la consommation d'eau froide de chaque copropriétaire pour les périodes du 01/04/2013 au 31/03/2014, du 01/04/2014 au 31/03/2015, du 01/04/2015 au 31/03/2016 et du 01/04/2016 au 31/03/2017. 

Il ressort de ces documents que si la consommation des époux [P] [N] est de l'ordre de 32 mètres cubes pour les trois premiers exercices, elle est de 1033 mètres cubes pour la dernière période, ce qui représente une consommation totale pour toute la copropriété de 5529 mètres cubes, soit une somme de 18245,70 euros au titre des charges.









Le syndicat des copropriétaires produit également l'état de la consommation réalisé par la société PROX-HYDRO et arrêté au 1/03/2017 pour l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], où il apparaît qu'au 16 août 2016, les époux [P] [N] ont consommé, pour leurs lots, 1024 mètres cubes et au 20 février 2017, 9 mètres cubes, soit une consommation totale de 1033 mètres cubes, ce qui correspond à la consommation compatilisée par le syndic sur la même période pour ces copropriétaires. 



L'intimé verse également aux débats la lettre du 3 décembre 2019 adressée par la société PROX-HYDRO au syndic, relevant une consommation importante de 1024 m3 sur le compteur d'eau froide des époux [N] au 16 août 2016 et qui précise que suite à la demande du syndic, ce compteur a été vérifié le 10 octobre 2016.

Il résulte de ce courrier et de l'étalonnage effectué le 10 octobre 2016 par cette même société que le compteur litigieux ne présentait aucune anomalie, mais que le compteur a quand même été remplacé.



De plus, par fax du 21 septembre 2016, la société PROX-HYDRO a alerté le syndic que cette consommation anormalement élevée peut être l'origine d'une fuite à l'intérieur des appartements et lui a conseillé l'intervention d'un plombier afin de faire les vérifications et réparations nécessaires.



Enfin la société AX'EAU a procédé à une intervention le 8 décembre 2016 d'où il résulte que le réseau d'eau potable eau froide/eau chaude est étanche mais qu'il existe un défaut du mécanisme de la chasse d'eau de l'appartement des époux [N], qui n'est d'ailleurs pas contesté dans son principe par ces derniers.



Il appartient donc aux appelants qui soutiennent que les compteurs individuels dysfonctionnent d'en apporter la preuve alors que la preuve du bon fonctionnement du leur est apporté par un tiers au présent litige. 



D'autre part, il convient de relever que si les appelants demandent de voir juger subsidiairement que le syndicat des copropriétaires, en ne mettant pas en 'uvre la procédure prévue par l'article L.2024-12-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, ainsi que le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012, leur a causé un préjudice dès lors que cette procédure permet aux abonnés de lisser leur facture de consommation d'eau en cas de fuite sur un réseau, il convient de rappeler que ces dispositions sont applicables au service d'eau potable et non au syndicat de copropriétaires.



En effet, en vertu de ces textes, il repose sur le seul service d'eau potable l'obligation d'informer l'occupant d'un local d'habitation de sa consommation anormale d'eau si elle est susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation.













Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] informé par la société PROX-HYDRO, par fax du 21 septembre 2016, d'une hausse de consommation d'eau pour le logement des époux [P] [N] n'était pas tenu, en vertu des dispositions précitées, d'en informer ces derniers.



Or, ces derniers n'invoquent pas un autre fondement juridique pour demander le rejet de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires et ne sollicitent pas, sur le fondement du droit commun de la résponsabilité civile, des dommages-intérêts à l'intimé, qui d'ailleurs a fait intervenir PROX-HYDRO dès le 10 octobre 2016 pour faire vérifier le compteur.



Le compteur, dont le remplacement n'était pas nécessaire, a néanmoins été changé à la demandes des appelants et le syndic a demandé l'intervention de la société AX'EAU pour procéder aux contrôles nécessaires, dès le 8 décembre 2016.





En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de dire que M et Mme [P] [N] sont solidairement redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme réclamée de 3039,41 outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2018, date de la mise en demeure adressée par le conseil de ce dernier.



Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





Sur les frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».



Les frais de recouvrement exposés par le syndic ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndic de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.



Les frais et honoraires d'avocat ne rentrent pas dans les frais nécessaires mais dans les dépens ou les frais irrépétibles.











En l'espèce, il résulte des contrats de syndic versés aux débats et des lettres de mise en demeure produites (pas seulement des factures) que les frais suivants peuvent être retenus à la charge des époux [N] : 

- 52 euros pour la lettre de mise en demeure du 31 mai 2018, 

- 52 euros pour la lettre de mise en demeure du 22 novembre 2018,

- 52 euros pour la lettre de mise en demeure du 20 février 2019, 

soit un total de 156 euros.



Pour les autres frais, ils apparaissent comme étant des frais et honoraires d'avocat et seront donc compris dans les frais irrépétibles.



Par conséquent, M et Mme [N] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires.



Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.





Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts de l'intimé :



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. 



Le syndicat des copropriétaires explique que la procédure engagée par les époux [N] lui cause un préjudice important et que la somme allouée par les premiers juges au titre de l'article 700 du code de procédure civile est insuffisante.



Cependant, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ne justifie pas d'un préjudice distinct des frais irrépétibles qu'il a engagés en première instance et en appel.



En outre, il n'établit pas que la procédure engagée par les appelants serait abusive ou fautive.



Il convient donc de le débouter de ses demandes de ce chef et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat de copropriétaires à hauteur de 3000 euros. 











Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner in solidum M et Mme [N], qui succombent, aux dépens d'appel.



En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable que M et Mme [P] [N] soient condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :



CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande en paiement des frais de recouvrement engagés ; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :



CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 



DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes;



DÉBOUTE Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] de l'ensemble de leurs prétentions ; 



CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] [N] et Madame [U] [W] épouse [P] [N] aux dépens d'appel.

 

 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,