Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 23 octobre 2024

N° RG 24/01144 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JTWS







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 23 OCTOBRE 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00475

Tribunal judiciaire d'Evreux du 13 mars 2024





APPELANTE :



SAS JOUEN IMMOBILIER

RCS de [Localité 8] 420 179 038

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure







INTIMES :



Madame [S] [I]

née le 2 mai 1979 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [A] [V]

né le 1er novembre 1963 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représenté et assisté par Me Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'Eure plaidant par Me Anne-Laure BUZIT







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER







DEBATS :



A l'audience publique du 11 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 23 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte authentique du 24 février 2022, reçu par Me [Z] [C], notaire, Mme [K] [E] et M. [W] [N] ont acquis de M. [M] [H] et Mme [G] [R], pour un montant de 110 000 euros, une maison d'habitation située [Adresse 7] à [Localité 9], par l'intermédiaire de la Sas Jouen Immobilier. 



L'état parasitaire préalable à la vente du bien a été établi par la Sas Eurofins Analyse des Matériaux et Combustibles. 



Soutenant après réalisation de travaux de rénovation et après rapport d'expertise amiable que la propriété présente de nombreux désordres, et notamment d'importantes traces d'insectes xylophages ainsi qu'un taux d'humidité important, Mme [E] et M. [N] ont assigné en référé la Sas Eurofins, Mme [R], M. [H], la Scp [Z] [C] et [F] [X] et la Sas Jouen Immobilier afin d'obtenir désignation d'un expert. 



Par ordonnance du 26 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evreux a ordonné une expertise immobilière, confiée à M. [D] [J]. 



Craignant de voir sa responsabilité engagée, la Sas Jouen Immobilier a considéré que n'ayant pas négocié la vente elle-même, elle devait appeler en la cause les deux agents commerciaux, Mme [I] et M. [V], qui ont été en contact avec les acquéreurs.



Par actes extrajudiciaires du 10 novembre 2023, la Sas Jouen Immobilier a assigné Mme [S] [I] et M. [A] [V] devant le président du tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de rendre commune à leurs égards l'ordonnance du 26 octobre 2022 et étendre les opérations d'expertises. 



Par ordonnance contradictoire du 13 mars 2024, le président du tribunal judiciaire d'Evreux a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- rejeté la demande d'extension des opérations d'expertise à Mme [I] et M. [V], 

- condamné la Sas Jouen Immobilier à payer à Mme [I] et M. [V], chacun, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sas Jouen Immobilier aux entiers dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 26 mars 2024, la Sas Jouen Immobilier a formé appel de la décision. 



Un calendrier de procédure a été notifié aux parties le 8 avril 2024 conformément aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la Sas Jouen Immobilier demande à la cour, au visa des articles 145 et suivants du code de procédure civile, 1641 et 1231 du code civil, de : 

- la déclarer recevable en son appel et l'en dire bien fondée, 

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, 

statuant à nouveau, 

- déclarer communes et opposables à Mme [I] et M. [V] les opérations d'expertise judiciaire confiées à M. [J], 

- débouter Mme [I] et M. [V] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner Mme [I] et M. [V] à payer, chacun, à la Sas Jouen Immobilier la somme de 2 000 euros en couverture d'une partie de ses frais irrépétibles, 

- condamner in solidum Mme [I] et M. [V], aux entiers dépens de la présente instance, le tout avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle estime que les demandes formulées à son encontre par les acquéreurs sont dépourvues de fondement dans la mesure où le bien a été vendu en l'état avec acceptation des acheteurs de la clause élusive de garantie contenue à l'acte de vente, qu'il s'agit d'un immeuble vieux de 200 ans, et que le prix correspond à celui du marché même en étant en présence d'une maison dégradée ou nécessitant des travaux. 



Elle affirme que Mme [E] et M. [N] ont réalisé trois visites avant la vente, visites assurées par Mme [I] en présence de M. [V] et qu'ils avaient alors la faculté de s'attacher les services de professionnels du bâtiment dès avant la vente comme ils l'ont fait pour initier la présente procédure. 



Elle souligne que selon leurs propres écrits, Mme [I] était en contact avec les vendeurs alors que M. [V] était en contact avec les acquéreurs intervenant directement dans le cadre des négociations, rappelant que l'un et l'autre sont agents commerciaux indépendants et par conséquents responsables de leurs actes. 



Elle rappelle que l'expert est favorable à la mise en cause des agents commerciaux.





Relevant qu'elle n'a pas joué un rôle de premier plan dans la négociation du bien, la Sas Jouen Immobilier fait valoir que les agents commerciaux ont quant à eux pris part à la vente du bien immobilier objet de l'expertise judiciaire, et que de ce seul fait, leur présence aux opérations d'expertise apparaît indispensable. 



Elle retient que la décision entreprise manque de cohérence en ce qu'il est difficile d'entrevoir ce qui pourrait différencier les éléments rendant 'plausible les faits de nature à caractériser la faute' à son encontre et celle du notaire, des faits susceptibles de caractériser la faute commise par les deux agents commerciaux ayant directement participé à cette vente. 



Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, Mme [S] [I] demande à la cour, au visa des articles 10 du code civil, 9, 11, 32-1 et 145 du code de procédure civile, de : 

- confirmer la décision de première instance, 

- la mettre hors de cause, 

- débouter la Sas Jouen Immobilier de l'intégralité de ses demandes,

y ajoutant 

- condamner la Sas Jouen Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros pour appel abusif ainsi qu'une somme équivalente sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux dépens de première instance et d'appel, 

- débouter l'appelante de toute demande contraire. 



Elle énonce que contrairement a ce que rapporte la société appelante, elle n'a aucunement participé aux visites de Mme [E] et M. [N], ces dernières ayant été réalisées par M. [V]. 



Elle relève qu'elle n'avait pas rencontré Mme [E] et M. [N] avant le jour de la réitération de la vente ; que n'ayant pas rédigé l'avant-contrat, elle ignorait ce que l'agent immobilier titulaire de la carte avait pu dire ou ne pas dire aux acquéreurs avant que ceux-ci ne le signent, après consultation des résultats de l'analyse des deux prélèvements, et que dès lors elle n'a en tout état de cause pas influé sur la décision des demandeurs à l'expertise d'acquérir le bien. 



Elle rapporte qu'en signalant immédiatement l'existence d'éléments suspects dans un placard et sous un escalier, elle ne saurait être sérieusement attraite dans le cadre d'une éventuelle action récursoire, alors que tant les demandeurs initiaux à l'expertise que la Sas Jouen Immobilier savaient dès l'obtention des résultats des analyses réalisées que du salpêtre avait été retrouvé. 



N'ayant commis aucune faute, elle estime qu'il n'existe aucun intérêt à l'attraire en ordonnance commune et qu'il n'est par ailleurs pas exact que l'expert judiciaire qui est saisi d'une mission technique et qui n'a pas le droit de trancher des questions d'ordre juridique, aurait sollicité sa mise en cause, alors qu'elle est extérieure à la teneur du consentement des demandeurs à l'expertise ; que celui-ci ne s'y est simplement pas opposé. 



Elle souligne que la Sas Jouen Immobilier ne peut prétendre qu'elle n'a rien fait dans ce dossier, l'acte authentique rappelant in fine que la négociation a été menée par l'agence qui d'ailleurs a seule le droit de rédiger des avants-contrats. 



Par dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, M. [A] [V] demande à la cour de : 

à titre principal 

- débouter la Sas Jouen Immobilier de son appel en le disant tant injustifié que mal fondé et débouter celle-ci de sa demande aux fins de réformation de la décision entreprise, 

- confirmer l'ordonnance dont appel dans son entièreté, 

à titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer la décision et statuer à nouveau, 

si la cour devait faire droit à la demande d'extension d'expertise à l'encontre de M. [V],

- prendre acte des plus expresses protestations et réserves de M. [V] et les recevoir,

- mettre à la charge de l'appelante l'intégralité des frais d'expertise, 

en tout état de cause, 

- condamner la Sas Jouen Immobilier ou tout succombant, à verser à la Sa Serenis Assurances la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel,

- condamner l'appelante aux entiers dépens d'appel. 



Concernant sa mise hors de cause, il rappelle que le mandat de vente n'a pas été conclu entre M. [H], Mme [R] et lui, mais bien avec Mme [I], agissant pour le compte de l'agence immobilière, qu'il n'a par ailleurs pas réalisé l'estimation du bien et que le fait que l'appelante ne soit pas intervenue au stade des visites, ni éventuellement des négociations, n'enlève en rien les obligations qu'elle tire du mandat.



Il estime n'avoir été qu'un relais permettant à Mme [E] et M. [N] de réaliser les visites en cas d'indisponibilité de Mme [I], alors qu'aucune information particulière concernant le bien ne lui a été donnée, en ce sens qu'il a uniquement pris les clés du bien et ouvert la porte aux futurs acquéreurs.



Il relève qu'aucun reproche n'est réellement formulé à son encontre que ce soit au stade de la première instance comme en appel ; que dans ces circonstances, l'extension des mesures d'expertise à son égard est parfaitement injustifiée, les acquéreurs eux même n'ayant pas jugé utile de devoir l'assigner dans le cadre de la mesure d'expertise. 



Il retient que dans la mesure où toutes les actions au fond à son encontre sont vouées à l'échec, il n'existe aucun motif légitime à ce qu'il soit attrait aux opérations d'expertise. 



Il rappelle que les acheteurs ont réalisé plusieurs visites, accompagnés d'un professionnel du bâtiment et qu'il n'a pas été fait état d'un quelconque problème apparent, ajoutant que c'est la Sas Jouen Immobilier qui a procédé à ses frais aux investigations utiles afin de lever les doutes sur les traces que Mme [I] avait aperçues, ce alors que les propriétaires n'en avaient pas fait mention et qu'ils s'étaient même opposés à toute réalisation de prélèvement dans la maison. 



Il rapporte que l'agent immobilier n'a pas à se livrer à une inspection approfondie du bien et aucunes autres diligences ou vérifications supplémentaires, ni même de vérifier l'absence de vices cachés, n'étant pas un professionnel de la construction mais de l'entremise immobilière.



Concernant les désordres affectant la structure du bien, il relève qu'ils n'ont été révélés que lors des travaux réalisés par les acquéreurs suite à la dépose de la doublure du placo-plâtre ; que de cette façon ni l'agence immobilière, ni l'agent commercial ne peuvent être tenus de la découverte postérieure à la vente des désordres affectant l'immeuble, qui étaient demeurés cachés tant pour les acquéreurs, que pour eux. 



Subsidiairement, s'il n'était pas mis hors de cause, il sollicite que les frais de l'expertise demeurent à la charge exclusive des demandeurs. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2024.



MOTIFS 



Sur la demande d'extension de l'expertise



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. 



Pour apprécier l'existence d'un motif légitime, pour une partie, de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en oeuvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur ses chances de succès. La mise en oeuvre de l'article 145 du code de procédure civile n'exige pas que le fondement et les limites d'une action future, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés. 



Dès lors le motif légitime existe lorsque l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes des intimés. 



Le premier juge a mis hors de cause Mme [I] et M. [V] en retenant que le motif légitime ne peut se déduire de l'intervention dans le processus de vente des agents commerciaux mis en cause ou du fait que l'expert serait favorable à cette mise en cause, avant de relever qu'il n'était produit, à l'appui de la demande, aucun élément rendant plausible des faits de nature à caractériser une faute susceptible d'engager la responsabilité des défendeurs. 



En l'espèce, 'pour faciliter le développement de son activité', le 21 janvier 2021, la Sas Jouen Immobilier a donné mandat à Mme [I] d'avoir à 'négocier, s'entremettre et obtenir la signature de nouveaux mandats pour le compte de l'agence, auprès de tout vendeur, acquéreur, propriétaire et locataire.'



Dans ce cadre, le 4 septembre 2021, M. [H] et Mme [R] ont donné mandat à la Sas Jouen Immobilier, représentée par Mme [I], de vendre leur bien situé [Adresse 7] à [Localité 9]. 



Ce mandat, signé par Mme [I], précise l'ensemble des diligences incombant à l'agence immobilière et supposant une connaissance du bien au titre de son estimation, de la constitution du dossier de commercialisation, de la mise en valeur du bien ainsi qu'un accompagnement notamment pour la gestion des candidats à l'acquisition et ce jusqu'à la présence de l'agent chez le notaire. 



Par ailleurs, le 21 juillet 2021, la Sas Jouen Immobilier a également conclu avec M. [V] un contrat d'agent commercial (non-salarié), lequel avait pour objet de permettre au mandataire de procéder 'à la recherche de vendeurs, d'acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte du mandant.'



La Sas Jouen Immobilier se prévaut d'un compte rendu des opérations d'expertise réalisé par M. [J], lequel rapporte que 'lors de la réunion, il a été indiqué le fait de devoir mettre dans la cause Mme [I] (agent commerciale indépendante) et M. [V] (agent commercial indépendant) et leurs assurances respectives. L'expert est favorable à ses mises en cause.'









Pour ce faire, l'expert précise dans ce document correspondant à une réunion du 30 mai 2023 que :



'le mandat de vente de l'immeuble est établi au nom de Mme [I] (agent commercial indépendante sous l'enseigne SARL JOUEN IMMOBILIER) et que les 3 visites ont été effectuées par Mr [V] (agent commercial indépendant sous l'enseigne SARL JOUEN IMMOBILIER). Mme [E] et Mr [N] précisent que ces deux personnes étaient présentes chez le notaire.'



En l'état des pièces produites, il est établi que les deux agents commerciaux sont intervenus dans le cadre de la commercialisation du bien et ont été en contact avec les vendeurs et/ou les acquéreurs en qualité de professionnels indépendants et de mandataires de la Sarl Jouen Immobilier.



Compte tenu de la responsabilité encourue par leur mandant, la Sas Jouen Immobilier, celle-ci peut prétendre utilement les appeler aux opérations d'expertise en envisageant la possibilité d'une action à leur encontre au regard des obligations souscrites par contrats des 21 janvier et 21 septembre 2021.



L'action en responsabilité n'est pas nécessairement vouée à l'échec selon les conclusions du rapport sur les faits et l'appréciation du juge du fond.



En outre, alors que les niveaux d'intervention sont contestés, que Mme [I] évoque des préconisations faites au titre des diagnostics nécessaires sur l'immeuble, M. [V] une présence de professionnels du bâtiment lors des visites, leur participation aux opérations d'expertise est de nature à contribuer à la communication d'informations utiles sur les désordres ou vices allégués par les acquéreurs.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée et l'extension des opérations sollicitée accordée.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



L'extension des opérations d'expertise étant ordonnée, Mme [I] ne démontre pas dans quelles mesure le recours de la Sas Jouen Immobilier peut être fautif.



Sa demande indemnitaire sera rejetée.





Sur les frais de procédure



Bien qu'ayant gain de cause, la décision prise ne concerne qu'une mesure d'instruction en faveur de la Sas Jouen Immobilier avant tout débat au fond et dès lors avant la démonstration effective de la responsabilité des agents commerciaux.



En conséquence, elle supportera les dépens de première instance par confirmation de l'ordonnance entreprise et d'appel.



L'ordonnance entreprise sera confirmée également s'agissant des frais irrépétibles.



Elle sera condamnée en cause d'appel à payer à Mme [I] et M. [V], chacun, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'extension des opérations d'expertise à Mme [I] et M. [V],



La confirme pour le surplus,



Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,



Ordonne l'extension des opérations d'expertise organisées par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux le 26 octobre 2022 (n°RG 22/00237 et n°RG 23/00066) et rend communes et opposables ces opérations à Mme [S] [I] et M. [A] [V], 



Condamne la Sas Jouen Immobilier à payer à Mme [S] [I] et M. [A] [V], chacun, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties pour le surplus,



Condamne la Sas Jouen Immobilier aux dépens d'appel.





Le greffier, La présidente de chambre,