Cour d'Appel · 5ème Chambre — 23 octobre 2024

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5ème Chambre





ARRÊT N°-345



N° RG 21/06785 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SFBO



(Réf 1ère instance : 1121001528)









M. [R] [H]



C/



Mme [X], [S], [Z] [J] épouse [V]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :





Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :





Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :





A l'audience publique du 11 Septembre 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :



Monsieur [R] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Jean-Marie BOUQUET de la SARL SULIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES









INTIMÉE :



Madame [X], [S], [Z] [J] épouse [V]

née le 09 Mai 1950 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Elodie MARQUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES













Mme [X] [V] a, par contrat conclu sous seing privé le 14 juillet 2016, à effet du 15 juillet 2016, donné à bail d'habitation à M. [R] [H] un appartement avec garage, situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 554 euros, outre une provision sur charges de 50 euros. 



Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 554 euros.



Par acte d'huissier du 12 février 2021, Mme [X] [V] a fait délivrer à M. [R] [H] un commandement de payer la somme de 2 337,85 euros au titre des loyers et charges dus au 10 février 2021 et visant la clause résolutoire. 



Par jugement en date du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juillet 2016 entre Mme [X] [V], d'une part, et M. [R] [H], d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 13 avril 2021,

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 13 avril 2021, 

- ordonné à M. [R] [H] de libérer le logement et d'en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

- dit qu'à défaut pour M. [R] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [V] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que, s'agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point,

- condamné Monsieur [R] [H] à payer à Mme [X] [V] la somme de 1 768,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, suivant un décompte arrêté au 8 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné M. [R] [H] à payer à Mme [X] [V] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit la somme de 627,57 euros à compter du 13 avril 2021 et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 8 juillet 2021,

- condamné M. [R] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, conformément à l'article 696 du code de procédure civile,

- condamné M. [R] [H] à payer à Mme [X] [V] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- dit qu'une copie du jugement sera notifiée au représentant de l'État dans le département.



Le 27 octobre 2021, M. [R] [H] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 juin 2024, il demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 septembre 2021, 

Et statuant à nouveau : 

- lui accorder des délais de paiement correspondant à celui dans lequel les causes du commandement ont été exécutées, soit du 12 février au 25 mai 2021,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

- constater que sa dette locative a été intégralement soldée,

- constater qu'à l'issue de ces délais de paiement, soit au 25 mai 2021, il a régularisé les causes du commandement,

- constater qu'il est à jour du paiement de ses loyers courants,

- dire et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, 

- rejeter purement et simplement toutes demandes tendant à la résiliation et à l'expulsion

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion pour d'autres causes que celles contenues dans le commandement de payer visant la clause résolutoire,

 - rejeter purement et simplement les demandes de résolution judiciaire du bail et d'expulsion motivées par causes non avérées ou ne présentant pas de critère de gravité suffisant,

- statuer ce que de droit sur les dépens. 



Par dernières conclusions notifiées le 29 mars 2024, Mme [X] [V] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes en toutes ses dispositions, 

Si par extraordinaire, la juridiction de céans devait faire droit aux demandes de M. [R] [H], 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 juillet 2016 entre elle et M. [R] [H] pour manquements graves de M. [R] [H] à ses obligations contractuelles,

- ordonner l'expulsion de M. [R] [H] et de tout occupant de son chef avec au besoin, l'assistance de la Force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi, 

 En toute hypothèse, 

- condamner M. [R] [H] à lui régler la somme de 1 291,16 euros au titre des indemnités d'occupation, loyers, charges impayées à la date du 10 avril 2022, à parfaire,

- condamner M. [R] [H] à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [R] [H] aux entiers dépens d'appel,

- débouter M. [R] [H] de l'intégralité de ses demandes. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



M. [H] explique qu'il a rencontré des problèmes de santé sur le plan ophtalmologique à compter de l'année 2020 et que ces problèmes ont perturbé son activité d'agent immobilier.

Il indique que ses revenus ont diminué et qu'il n'a pu assumer la charge de ses loyers entre le mois d'octobre 2020 et le mois de février 2021.

Il signale qu'avant la signification du commandement de payer, il avait réglé à Mme [V] une somme de 800 euros pour commencer à apurer sa dette.

Il déclare qu'il est devenu presque aveugle en deux ans, qu'il a eu une dépression et a négligé la procédure devant le juge des contentieux de la protection.



Il affirme avoir intégralement réglé les causes du commandement le 25 mai 2021 et avoir payé, en juillet 2021, les loyers de mars à juin 2021.

Il indique qu'à compter du mois d'août 2021, il a réglé l'ensemble de ses loyers, et qu'il fait tout son possible pour payer ses loyers au plus tôt.



Il invoque les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.



M. [H] entend se prévaloir de sa bonne foi ainsi que de son handicap.



Concernant la demande subsidiaire de Mme [V], il confirme utiliser une partie du logement pour son activité d'agent immobilier mais rappelle que cela faisait l'objet d'un accord tacite du bailleur et qu'il ne recevait pas de clientèle. Il avance avoir toujours assuré les locaux.



En réponse, Mme [V] née [J] déclare qu'elle a envoyé à M. [H] deux lettre recommandées avec accusé de réception le 7 et 25 janvier 2021 avant de faire délivrer un commandement de payer le 10 février 2021 et que le locataire n'a effectué qu'un seul versement de 800 euros le 10 février 2021.



Elle soutient qu'à la date du 12 avril 2021, M. [H] était redevable d'une somme de 3 105,74 euros.



Elle rappelle que l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne constituent qu'une simple faculté pour le juge.

Elle écrit que : 

- M. [H] ne lui a jamais fait état de problème de santé ou de difficultés financières,

- M. [H] n'a pas formulé de proposition de règlement de l'arriéré locatif, n'a pas répondu à ces lettres recommandées, et a refusé de répondre à l'enquête sociale,

- si M. [H] a procédé à des règlements, il n'est pas à jour de ses loyers, charges et indemnités d'occupation puisqu'au 10 avril 2022, il reste dû une somme de 1 291,16 euros,

- M. [H] ne procède pas au règlement à la date convenue dans le bail soit le 10 de chaque mois.



À titre subsidiaire, Mme [V] demande la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations parce que M. [H] utilise l'appartement pour y exercer son activité d'agent immobilier sans son accord et celui de la copropriété.

Elle fait remarquer que M. [H] n'a pas justifié de la souscription d'une assurance pour le logement loué.



- Sur les délais de paiement.



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n'est pas contesté ni contestable qu'un commandement de payer a été délivré le 12 février 2021 pour obtenir le paiement d'une somme de 2 487,25 au titre des loyers entre octobre 2020 et février 2021.

Il n'est pas plus contesté que deux mois plus tard, les causes du commandement n'étaient pas intégralement réglées et que la clause résolutoire peut jouer.



Au visa de ce même article en son alinéa V, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



L'alinéa VII prévoit que : pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Dans le cas présent, des pièces du dossier, il résulte que M. [H] a connu des problèmes de santé qui ont affecté son activité professionnelle et donc réduit ses revenus.

Il n'a pas payé ses loyers pendant une durée de 5 mois.

Il a réglé les sommes de :

- 800 euros le 10 février 2021, 

- 487,85 euros le 17 mars 2021,

- les loyers de décembre 2020 à février 2021 le 25 mai 2021.

- les loyers courants.

Dans un mail du 26 avril 2022, le bailleur indique que le solde locatif est à zéro.



Ainsi M. [H] a réglé sa dette locative.



Au regard des problèmes de santé de l'intéressé, de ses efforts pour payer les arriérés de loyer et pour respecter ses engagements contractuels, il convient de lui accorder des délais de paiement du 12 février au 25 mai 2021, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, de constater qu'au 25 mai 2021, M. [H] a régularisé les causes du commandement de payer et de juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.



Le jugement est infirmé à ce titre.



- Sur la demande subsidiaire.



M. [H] ne conteste pas travailler au sein du logement loué en qualité d'agent immobilier. Il a installé dans le logement un bureau de gestion locative pour des professionnels, ne reçoit aucune clientèle et aspire à prendre sa retraite.



Le bail conclu avec Mme [V] n'interdit pas ce genre d'activité.

La bailleresse ne verse pas au dossier le règlement de copropriété de l'immeuble de sorte qu'il est impossible de déterminer si M. [H] devait disposer d'une quelconque autorisation pour son activité.

En conséquence, la cour déboute Mme [V] de sa demande à ce titre.



Concernant la justification de l'assurance, force est de constater que M. [H] produit ce justificatif aux débats.

En conséquence, la cour déboute Mme [V] de sa demande à ce titre.



- Sur les autres demandes.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] est déboutée de sa demande.



La présente instance est due au non respect de M. [H] de ses obligations contractuelles en 2020-2021. Il assumera les dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.











PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant les frais irrépétibles et les dépens ;



Statuant à nouveau,

Accorde à M. [H] des délais de paiement du 12 février au 25 mai 2021, et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;



Juge que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;



Déboute Mme [V] de ses demandes en constat de résiliation du bail et en expulsion ;



Y ajoutant,

Déboute Mme [V] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne M. [H] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,