Cour d'Appel · 1re chambre civile — 22 octobre 2024

[P] [K]



C/



S.A.R.L. 2L21

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2024



N° RG 23/01595 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GKLV



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 20 novembre 2023, 

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-23-000578











APPELANT :



Monsieur [P] [S] [K]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 7]

domicilié :

[Adresse 5]

[Localité 3]



représenté par Me Didier SUPPLISSON, membre de la SELARL LEGIPUBLIC, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 135





INTIMÉE :



S.A.R.L. 2L21 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 6]

[Localité 4]



représentée par Me Delphine HERITIER, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SARL 2L21 a acquis le 15 mai 2023 de Mme [R] [H], en instance de divorce de M. [K] un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], cadastré BO [Cadastre 2] correspondant à une maison d'habitation sur sous-sol complet de deux étages.



M. [K], représenté à l'acte par un notaire assistant, selon procuration du 15 mai 2023, est intervenu à l'acte au terme duquel il déclare 'donner son consentement à la présente vente en application des dispositions de l'article 215 alinéa 3 du code civil, entendant garantir l'acquéreur contre tous troubles et évictions pouvant provenir de son fait personnel et renoncer à toute action en nullité à ce sujet.»



M. [K] s'est maintenu dans les lieux.



Le 31 mai 2023, la SARL 2L21 a fait signifier une sommation de quitter les lieux à M. [K] indiquant par erreur la date du 10 mai 2023 au lieu du 10 juin 2023.



Le 2 juin 2023, la SARL 2L21 a fait à nouveau signifier une sommation de quitter les lieux pour le 12 juin 2023 annulant et remplaçant la précédente.



Elle a fait assigner, par acte du 22 juin 2023, M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon afin de voir ordonner son expulsion et obtenir la somme mensuelle de 2 000 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 15 mai 2023 et jusqu'à libération des lieux caractérisée par la remise des clés, outre la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 20 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- constaté la régularité de la citation,

 -déclaré les demandes de la SCI 2L21 recevables,

- constaté que M. [P] [K] occupe sans droit ni titre la maison d'habitation cadastrée BO [Cadastre 2], située [Adresse 5], appartenant à la SCI 2L21, et ce depuis le 15 mai 202, (lire 2023)

- ordonné l'expulsion de M. [P] [K] et de tous occupants de son chef, des locaux précités, au besoin avec le concours de la force publique, 

- dit qu'à défaut pour M. [P] [K] d'avoir libéré, le logement et ses accessoires dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles précités ainsi qu'au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés, 

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [P] [K] à la SCI 2L21 à la somme de 2 000 euros par mois depuis le 15 mai 2023, 

- condamné M. [P] [K] à payer à Ia SCI 2L21 cette indemnité d'occupation outre l'intégralité des charges récupérables depuis cette date, 

- rejeté la demande de délais pour quitter les lieux,

- condamné M. [P] [K] à payer à la SCI 2L21 la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné M. [P] [K] aux entiers dépens de l'instance, y compris les frais de sommation de quitter les lieux, 

- constaté l'exécution provisoire de la décision.





Par déclaration du 18 décembre 2023, M. [K] a relevé 'appel nullité' à l'encontre de ce jugement.





Déclarant agir en exécution du jugement rendu le 20 novembre 2023, la société 2L21 a fait délivrer le 22 novembre 2023 un commandement de quitter les lieux à M. [P] [K] afin qu'il libère le bien litigieux.

Parallèlement à cette action, suivant requête déposée au greffe le 26 décembre 2023, M. [K] a demandé au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Dijon un délai d'expulsion, et par jugement du 14 mars 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire Dijon a débouté M. [K] de ses demandes.





' Selon conclusions d'appelant notifiées le 18 mars 2024, M. [P] [K] demande à la cour de :

A titre principal,

- annuler le jugement entrepris, 

- constater que la sommation de quitter les lieux du 31 mai 2023 est nulle et sans effet,

- dire que la procédure d'explusion à son encontre est également nulle et sans effet dans son ensemble,

- par voie de conséquence, enjoindre à la SCI 2L21 de reprendre les discussions contractuelles, sur la base d'un loyer mensuel à hauteur de 1 000 euros,

 

A titre subsidiaire,

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de délais et fixer le délai pour quitter les lieux à 12 mois,



A titre encore plus subsidiaire,

- réformer le jugement en ce qu'il fixe l'indemnité d'occupation à la somme de 2 000 euros par mois,

- dire que l'indemnité d'occupation ne pourra excéder la somme de 1 000 euros par mois,

 

En tout état de cause,

- condamner la SCI 2L21 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeter tout surplus et frais irrépétibles demandés par la SCI 2L21.



' Selon conclusions d'intimée notifiées le 24 avril 2024, la SARL 2L21 demande à la cour de :

- débouter M. [P] [K] de toutes ses demandes, 

ce faisant,

- confirmer le jugement rendu le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamner M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Delphine Héritier de la SCP LDH Avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 juillet 2024.





SUR CE



1/ Sur la demande d'annulation du jugement entrepris et l'effet dévolutif



M. [K] a relevé 'appel nullité' à l'encontre de la décision déférée. 



L'appel-nullité est un recours exceptionnel qui ne peut être que subsidiaire. Il n'est ouvert qu'à certaines conditions parmi celle tenant au fait qu'aucun autre recours ne soit ouvert. 



En l'espèce, le jugement déféré était susceptible d'appel, voie de recours ordinaire permettant la mise en oeuvre du double degré de juridiction. 

Par ailleurs, il résulte des moyens invoqués par l'appelant et de sa demande principale qu'il a entendu saisir la cour d'un appel tendant à l'annulation du jugement. 



Il n'est pas contesté que l'appel a été introduit dans le délai légal de sorte qu'il est recevable.



Le fait que la motivation du jugement attaqué, fondée sur les dispositions de l'article 215 alinéa 3 et sur la procuration donnée par l'appelant à son épouse venderesse, corresponde aux moyens de droit et de fait invoqués par l'intimée au soutien de sa demande initiale, n'est pas un motif d'annulation du jugement.



C'est sans commettre d'erreur que les premiers juges ont mentionné une sommation de quitter les lieux délivrée le 2 juin 2023, cette sommation ayant fait suite à celle critiquée et délivrée le 31 mai 2023.



La rédaction du jugement peut laisser penser que Mme [H] a quitté les lieux après la sommation du 2 juin 2023, alors que l'appelant soutient que tel n'est pas le cas et que le premier juge a dénaturé les faits. Toutefois, ceci est sans incidence sur la solution du litige.



Contrairement à ce que soutient l'appelant, les premiers juges n'ont aucunement affirmé qu'il avait soutenu avoir payé 500 euros à la SCI à titre de loyer mais ils ont indiqué qu'il avait proposé de régulariser un bail moyennant un loyer mensuel de 500 euros, ce qui est conforme à sa position.



De même, l'appelant ne peut reprocher au tribunal d'avoir prononcé son expulsion sur le fondement d'une sommation nulle (celle du 31 mai 2023) alors qu'une seconde sommation, cette fois régulière, lui a été délivrée le 2 juin 2023.



Enfin, alors que le contenu de la procuration donnée par M. [K] au notaire assistant est claire et précis, l'appelant ne peut en tout état de cause se prévaloir d'une dénaturation d'un écrit pour solliciter devant la cour d'appel l'annulation du jugement. 

En conséquence, aucun des motifs invoqués par M. [K] ne peut conduire à l'annulation du jugement.



Il doit être débouté de cette demande.



Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.



La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. 



Il résulte des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, que lorsque la nullité ne concerne pas la saisine du premier juge, le juge d'appel, saisi de l'entier litige, est tenu de se prononcer sur le fond du droit.



En l'espèce, si M. [K] a critiqué devant le premier juge la validité de l'acte d'assignation, il ne formule aucun grief de ce chef dans ses conclusions.



En conséquence, conformément à l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré régulière la citation.



La cour doit donc statuer sur le fond.







2/ Sur la demande d'expulsion de M. [P] [K]



Pour s'opposer à la demande d'expulsion formée contre lui, l'appelant soutient qu'il ne s'est aucunement engagé à vider les lieux en signant la procuration de vente du bien immobilier du conjoint mais qu'il a seulement autorisé la vente de la résidence familiale par son épouse, sans renoncer au droit d'occupation qu'il tirait de l'ordonnance du juge aux affaires familiales du 6 mars 2018 en contre partie du paiement d'une indemnité d'occupation et du paiement des charges.



Il est constant que le bien immobilier acquis par la SCI 2L21 était un bien personnel de Mme [H] et constituait le domicile familial des époux [K]/ [H].



Selon l'article 215 alinéa 3 du code civil, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous.



Le logement de la famille ne perd pas cette qualité lorsque la jouissance a été attribuée, à titre provisoire, à l'un des époux pour la durée de l'instance de divorce.



Les prescriptions de l'article 215 alinéa 3 s'appliquent tant que la séparation de corps ou le divorce ne sont pas prononcés.



Le consentement du conjoint, exigé par l'article 215 alinéa 3 doit porter non seulement sur le principe de la disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, mais aussi sur les conditions de leur cession.



En l'espèce, s'il est exact que M. [K] n'était pas personnellement présent devant le notaire ayant reçu l'acte, il a donné procuration à tout collaborateur de l'étude de Me [U] [Y] recevant la vente pour 'donner son consentement à la vente en application des dispositions de l'article 215 al3 du code civil entendant garantir l'acquéreur contre tous troubles et évictions pouvant provenir de son fait personnel et renoncer à toute action en nullité à ce sujet'.



En intervenant à l'acte de vente du domicile familial du 15 mai 2023, par l'intermédiaire d'un représentant, M. [K] a, d'une part, donné son accord sur la vente du bien au bénéfice de la SCI 2L21 et, d'autre part, garanti l'acquéreur contre les troubles et évictions de sa part ce dont il s'évince, sans ambiguité, qu'il s'engageait à quitter les lieux, le bien étant ainsi vendu libre de toute occupation.



Si l'acte de cession précise que le bien est actuellement occupé par M. [K], le conjoint du vendeur, c'est sans titre, ce dont l'acquéreur déclare être informé.



S'il est exact que la vente d'un bien n'a pas pour effet de rendre caducs les baux, et les différents engagements contractuels souscrits par le vendeur pour l'occupation du bien, encore faut il que de tels engagements aient précédé la vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



M. [K], qui ne soutient pas avoir agi en nullité de l'acte de vente, ne justifie d'aucun bail qui aurait pu lui être consenti par Mme [H] avant la vente ou par la SCI 2L21 après celle-ci.



L'appelant ne peut sérieusement se fonder sur l'ordonnance de non conciliation rendue le 6 mars 2018 qui lui a attribué, dans le cadre de la procédure de divorce, la jouissance du domicile familial pour exciper d'un titre d'occupation actuel dans l'immeuble litigieux dès lors que cette décision, qui n'a qu'un caractère provisoire, n'a vocation à s'appliquer que dans les rapports entre les époux et n'est pas opposable aux tiers.



Peu importe que M. [K] ait tenté de proposer à la SCI 2L21 de conclure un bail dès lors que celle-ci, qui n'était aucunement tenue de faire droit à cette demande, a refusé de régulariser un tel contrat.



Aussi, alors que M. [K], qui a donné son accord pour la vente du bien qui constituait le domicile familial, a entendu garantir l'acquéreur contre toute éviction de sa part, il ne peut valablement soutenir bénéficier d'un titre d'occupation alors qu'il ne produit aucun bail consenti par le nouveau propriétaire.



L'argumentation de M. [K] relative aux irrégularités affectant la sommation de payer du 31 mai 2023 et leurs effets sur la procédure d'expulsion dans son ensemble est sans incidence dès lors que la SCI 2L21 a fait signifier le 2 juin 2023 une seconde sommation de quitter les lieux pour le 12 juin suivant. 



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a, au visa de l'article 544 du code civil, ordonné l'expulsion de M. [K] des lieux occupés ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique. 





2/ Sur la demande d'indemnité d'occupation



L'indemnité d' occupation, qui a un fondement indemnitaire, est fixée souverainement par les juges, en fonction des circonstances particulières de chaque affaire.



C'est par une motivation pertinente que la cour s'approprie que le premier juge, considérant tout à la fois la nature du bien, son prix de vente (650 000 euros) et l'évaluation locative faite par l'agence immobilière Ezare le 12 janvier 2024 dans une fourchette entre 2 000 à 2 300 euros, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation du bien à la somme de 2 000 euros mensuelle et ce sans inverser la charge de la preuve.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de ce montant.





3/ Sur la demande de délai pour quitter les lieux



Invoquant son âge (64 ans) et ses ressources (retraite) ainsi que sa qualité d'occupant légitime et de bonne foi, M. [K] demande un délai de 14 mois pour quitter le logement.



Selon l'article L412-3 du code des procédure civiles d'exécution, 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.'



Si M. [K] justifie avoir proposé à la SCI 2L21 de discuter des modalités d'une occupation contractuelle du logement dès le mois de juin 2023, il ne démontre pas avoir tenté, avant le jugement déféré, de régler la moindre somme en contrepartie de son occupation.



Par ailleurs, il ne justifie aucunement de sa situation patrimoniale. 



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délai de M. [K].





4/ Sur les demandes accessoires



Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.



M. [P] [K], succombant en son appel, est condamné aux dépens d'appel.



Tenu aux dépens, il est condamné à payer à la SCI 2L21 une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ces motifs



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

sauf à rectifier l'erreur affectant la date mentionnée au 3ème chef du dispositif en remplaçant '202" par '2023", 



Y ajoutant,



Condamne M. [P] [K] aux dépens d'appel,



Condamne M. [P] [K] à payer à la SCI 2L21 une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,