Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 avril 2024

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 25 Avril 2024 





N° RG 22/00323 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5R2



Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 12 Août 2021, RG 18/01308



Appelantes



S.A.R.L. INFINI EXPERTISES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal 



Société HISCOX SA venant aux droits de la société HISCOX INSURANCE COMPANY LIMITED dont le siège social est sis [Adresse 7] - LUXEMBOURG, et dont la succursale française est située [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal



Représentées par Me Fabien PERRIER, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Sandrine DRAGHI ALONSO, avocat plaidant au barreau de PARIS



Intimés



Mme [G] [U] épouse [D]

née le 28 Mai 1958 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]



M. [I] [A] [P] [Y] [C]

né le 13 Décembre 1996 à [Localité 12] aux droits de Mademoiselle [V] [E] [M] [W] 

demeurant [Adresse 10]







Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 14] sis [Adresse 4] représenté par son Syndic, la société CIS IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 11] prise en la personne de son représentant légal



S.C.I. ANNECYR, dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal 



S.C.I. COLONNE DE GAUCHE, demeurant [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal 



S.C.I. LA CHAMBERIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 13] prise en la personne de son représentant légal 



Représentés par la SAS SR CONSEIL, avocat au barreau de CHAMBERY



S.C.I. [Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal 



Représentée par la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ALBERTVILLE



S.A. AXA FRANCE IARD dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal 



Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 09 janvier 2024 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,



Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,



- Mme Elsa LAVERGNE, Conseillère, Secréatire Générale 

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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 17 novembre 2004, la SCI [Adresse 14] a acquis un immeuble anciennement à usage d'hôtel, situé [Adresse 4], qu'elle a transformé en immeuble d'habitation. C'est ainsi qu'ont été créés sept appartements dans les étages et un local commercial en rez-de-chaussée.



Courant 2009, la SCI [Adresse 14] a décidé de procéder à la vente des différents lots créés et a confié à la société A à l'Infini, devenue depuis Infini Expertises, la réalisation d'un diagnostic des installations électriques intérieures et d'un diagnostic technique immobilier avant mise en copropriété.



L'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 14] ont été établis par acte authentique du 9 avril 2010, et les lots constitués ont été vendus entre le 9 avril et le 24 septembre 2010, avec le concours de l'agence immobilière [N] [O] Conseil aujourd'hui liquidée.



Courant 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] a tenté d'obtenir de la SCI [Adresse 14] la mise en conformité de l'installation électrique. Faute d'accord amiable, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry a été saisi et une expertise judiciaire a été ordonnée par décisions successives des 17 juillet 2014, 17 mars et 28 avril 2015, confiée à M. [K], qui a déposé son rapport le 16 mars 2018.



C'est dans ces conditions que, par actes délivrés les 12, 16, 17 et 18 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] et certains copropriétaires ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Chambéry, la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises, la société AXA France IARD (assureur de l'agence immobilière [N] [O] Conseil, désormais liquidée) et la société Hiscox insurance company limited (assureur de la société Infini Expertises), pour obtenir l'indemnisation des préjudices subis du fait des désordres de non-conformité de l'installation électrique, tant dans les parties communes que dans les parties privatives :

- sur le fondement de la responsabilité du constructeur-vendeur et de la responsabilité contractuelle à l'égard de la SCI [Adresse 14], et subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés, ou encore sur celui de la garantie décennale des constructeurs,

- sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle à l'égard de la société Infini Expertises et de la société AXA en qualité d'assureur de la société [N] [O] Conseil.

Les demandeurs ont réclamé l'allocation de diverses sommes en indemnisation de leurs préjudices.



Les défendeurs ont opposé diverses contestations.



Par jugement contradictoire rendu le 12 août 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry a :


constaté l'intervention volontaire de la société Hiscox (venant aux droits de la société Hiscox Insurance Company limited),

dit que la SCI [Adresse 14] engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme,

débouté le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de leurs demandes formées à l'encontre de la société [N] [O] Conseil,

dit que la responsabilité délictuelle de la société Infini Expertises n'est pas engagée au titre du désordre relatif aux compteurs individuels,

dit que la responsabilité de la société Infini Expertises est engagée au titre des désordres relatifs aux parties communes,

condamné la société Hiscox à garantir son assurée la société Infini Expertises,

dit que les garanties souscrites s'appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l'application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

dit que la société AXA France IARD ne doit pas sa garantie, et prononcé sa mise hors de cause,

condamné la SCI [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :


- 14 976,82 euros HT au titre des travaux dans les parties communes,

- 6 340,08 euros HT au titre du branchement et de la fourniture des compteurs,

- 3 250 euros HT au titre de la maîtrise d'oeuvre,

- 1 780 euros HT au titre de l'assurance dommages-ouvrage, s'agissant d'une assurance obligatoire,

- 2 500 euros HT au titre des honoraires du syndic,

- 1 480 euros HT au titre du coffret en façade,

- 3 372,38 euros HT au titre des faux-plafonds,

- 1 339,30 euros HT au titre de la mise aux normes des placards et des finitions,

- 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,


condamné in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox à payer les sommes de :


- 2 572 euros HT au titre du lot 4, à Mme [V] [W],

- 2 055 euros HT au titre du lot 1, à la SCI Colonne de Gauche,

- 2 563 euros HT au titre du lot 7, à la SCI Colonne de Gauche,

- 2 832 euros HT au titre du lot 5, à la SCI AnnecyR,

- 2 656 euros HT au titre du lot 6, à Mme [G] [D],

- 2 641 euros HT au titre du lot 3, à la SCI la Chambérienne,

au titre de leur préjudice matériel,


condamné in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox à payer :


- la somme de 500 euros à Mme [V] [W],

- la somme de 500 euros à la SCI Colonne de Gauche,

- la somme de 500 euros à la SCI Colonne de Gauche,

- la somme de 500 euros à la SCI AnnecyR,

- la somme de 500 euros à Mme [G] [D],

- la somme de 500 euros à la SCI la Chambérienne,

au titre de leur préjudice de jouissance,


débouté la SCI [Adresse 14] de sa demande tendant à ce que M. [J] [Z] soit condamné à la relever et garantir de toute condamnation,

condamné la société Infini Expertises à relever et garantir la SCI [Adresse 14] de toute condamnation prononcée à son encontre,

condamné dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif, à se garantir des condamnation prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

dit qu'aux sommes précitées exprimées hors taxe, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l'exécution,

dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 16 mars 2018 jusqu'à la date du jugement,

dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement

condamné la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox in solidum à payer les dépens comprenant les frais d'expertise,

admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

condamné in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox à payer au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires la somme totale de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit que la charge finale des dépens et de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties par moitié entre la SCI [Adresse 14], d'une part, et la société Infini Expertises, d'autre part,

débouté le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de leurs demandes relatives aux dépens de référé,

laissé à la charge de chacune des autres parties les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ordonné l'exécution provisoire du jugement,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.




Par déclaration du 24 février 2022, la société Infini Expertises et la société Hiscox ont interjeté appel de ce jugement en intimant toutes les autres parties.



***



Par conclusions notifiées le 2 novembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Infini Expertises et la société Hiscox demandent en dernier lieu à la cour de :



Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation (en vigueur au moment

de l'établissement du diagnostic litigieux),

Vu l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation,




infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,




Et statuant à nouveau :


débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Infini Expertises et de son assureur la société Hiscox,

débouter les parties de leurs appels en garantie dirigés à l'encontre de la société Infini Expertises et de son assureur la société Hiscox, 

débouter le syndicat des copropriétaires, Mme [D], la SCI AnnecyR, Mme [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne, de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Infini Expertises et de son assureur la société Hiscox,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation:


- à hauteur de 1 156 euros HT au titre des imprévus,

- à hauteur de 800 euros HT au titre des honoraires d'huissier pour le constat préalable avant travaux,

- à hauteur de 1 620 euros HT au titre du diagnostic technique de fin de travaux,


débouter le syndicat des copropriétaires, Mme [D], la SCI AnnecyR, Mme [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne, la compagnie AXA France IARD et la société [Adresse 14] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

subsidiairement, ramener à de plus justes proportions le quantum des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, Mme [D], la SCI AnnecyR, Mme [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne,

condamner in solidum la société [Adresse 14] et la compagnie AXA France IARD, prise en sa qualité d'assureur de la société [N] [O] CONSEIL, à relever et garantir indemnes les sociétés Infini Expertises et la société Hiscox,

condamner in solidum la société [Adresse 14] et la compagnie AXA France IARD, ou tout succombant, à régler la somme de 5 000 euros chacune aux sociétés Infini Expertises et la société Hiscox,

condamner in solidum la société [Adresse 14] et la compagnie AXA France IARD, ou tout succombant, aux entiers dépens de première instance et d'appel.




***



Par conclusions notifiées le 12 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], Mme [G] [U], épouse [D], la SCI AnnecyR, M. [I] [C] venant aux droits de Mme [V] [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne, copropriétaires, demandent en dernier lieu à la cour de : 



Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1603, 1604 et 1615 du code civil,

Vu l'article 1792 du code civil,

Vu les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil,

Vu l'article 1382 et suivants anciens du code civil et 1240 et suivants nouveaux du code civil,

Vu l'article 1641 du code civil,

Vu le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 14],

Vu le rapport d'expertise de M. [X] [K] du 16 mars 2018,




confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :


- débouté les parties de leurs demandes formées à l'encontre de la société [N] [O] Conseil,

- dit que la société AXA France IARD ne doit pas sa garantie et prononcé ainsi sa mise hors de cause,

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des concluants, et tendant à :

' la condamnation in solidum de toutes les parties défenderesses sur tous les postes de préjudice,

' l'indemnisation et la condamnation au titre des préjudices suivants:

' 1 156 euros HT pour les imprévus

' 800 euros HT d'honoraires d'huissier pour le constat préalable avant travaux

' 1 620 euros HT pour le diagnostic technique de fin de travaux



Et statuant de nouveau sur ces points :


condamner in solidum la société [Adresse 14], la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox et la société AXA France IARD en sa qualité d'assureur de la société [N] [O] Conseil, à payer, en sus des condamnations déjà prononcées par le jugement du 12 août 2021 :


- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] :

' 1 156 euros HT pour les imprévus

' 800 euros HT d'honoraires d'huissier pour le constat préalable avant travaux

' 1 620 euros HT pour le diagnostic technique de fin de travaux

et ce, pour le tout, outre TVA au taux de 10 % s'agissant des travaux et de 20 % s'agissant des autres postes, ou au taux de TVA qui viendrait en remplacement suite à une modification législative, outre indexation sur les variations de l'indice INSEE du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise le 16 mars 2018,


condamner in solidum la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox et la société AXA France IARD en sa qualité d'assureur de la société [N] [O] Conseil aux côtés de la société [Adresse 14], pour toutes condamnations déjà prononcées par le jugement du 12 août 2021 au profit du syndicat des copropriétaires,

condamner in solidum la société [Adresse 14], la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox et la société AXA France IARD en sa qualité d'assureur de la société [N] [O] Conseil, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] la somme de 4 000 euros et à chacun de Mme [D], la SCI AnnecyR, M. [C] venant aux droits de Mme [V] [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne le somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,

condamner in solidum la société [Adresse 14], la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox et la société AXA France IARD en sa qualité d'assureur de la société [N] [O] Conseil aux entiers dépens d'appel.




***



Par conclusions notifiées le 14 novembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI [Adresse 14] demande en dernier lieu à la cour de : 



Vu l'absence d'obligation légale pesant sur la SCI [Adresse 14] d'installer des compteurs individuels,

Vu l'absence de manquement de la SCI [Adresse 14] à son obligation de délivrance conforme, la SCI [Adresse 14] tout comme la SARL [N] [O] Conseil s'étant légitimement fiées aux conclusions de la société SARL A L'Infini Expertises,

Vu l'absence de tout engagement contractuel liant la SCI [Adresse 14] de procéder à la pose de compteurs individuels,

Vu l'absence de toute faute démontrée de la SCI [Adresse 14],




la mettre purement et simplement hors de cause et infirmer en ce sens le jugement dont appel,




A titre subsidiaire, si par extraordinaire la responsabilité de la SCI [Adresse 14] était engagée,


dire et juger qu'elle doit être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre en ce compris les frais relatifs à l'installation de compteurs individuels par la SARL Infini Expertises et son assureur la SA Hiscox, 




A titre infiniment subsidiaire,


dire et juger que si la responsabilité de la SCI [Adresse 14] doit être engagée, alors la responsabilité de la SARL [N] [O] Conseil doit l'être aussi, l'assureur de la SARL [N] [O] Conseil devant relever et garantir la SCI [Adresse 14] de toutes condamnations mises à sa charge,

débouter le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires de toute demande relative au préjudice de jouissance,




En tout état de cause, 


condamner la SARL Infini Expertises et la SA Hiscox à verser à la SCI [Adresse 14] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Paul Salvisberg, avocat au barreau d'Albertville, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.




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Par conclusions notifiées le 17 août 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la compagnie AXA France IARD demande en dernier lieu à la cour de:



Vu les pièces versées au débat,

Vu l'article 1382 (ancien) du code civil,




confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a mis hors de cause la société AXA France IARD,




Subsidiairement, si la faute délictuelle de la société [N] [O] Conseil était retenue,


dire et juger que la garantie de la société AXA France IARD n'est pas mobilisable,

débouter la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], Mme [D], la SCI AnnecyR, Mme [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne de l'ensemble de leurs demandes,




A titre infiniment subsidiaire,


dire et juger que la SCI [Adresse 14] et la société Infini Expertise seront tenues pour responsables des défauts constatés par l'Expert judiciaire sur l'installation électrique,

condamner la SCI [Adresse 14] et la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox, seuls responsables des défauts constatés par l'expert judiciaire à relever et garantir la société AXA France IARD de toutes condamnations à intervenir prononcées à son encontre,

constater en tout état de cause que les conditions contractuelles prévoient expressément un plafond d'indemnisation pour les dommages immatériels à hauteur de 305 000,00 euros par année d'assurance avec un plafond de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros,

débouter la SCI [Adresse 14] et la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox de toutes leurs demandes,

condamner in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et son assureur la société Hiscox, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], Mme [D], la SCI AnnecyR, Mme [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne à payer à la société AXA France IARD la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner les mêmes aux entiers dépens.




L'affaire a été clôturée à la date du 6 novembre 2023 et renvoyée à l'audience du 9 janvier 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 21 mars 2024, prorogé à ce jour.



MOTIFS ET DÉCISION



Sur la délivrance conforme et la responsabilité du vendeur 



La SCI [Adresse 14], intimée et appelante incidente, fait grief au jugement déféré d'avoir retenu qu'elle était contractuellement tenue de délivrer des appartements munis de compteurs individuels, alors que cet équipement n'était pas obligatoire à la date des ventes, et qu'en outre les appartements disposaient d'un sous-compteur. Quant aux anomalies de l'installation électrique non décelées par la société Infini Expertise, elle soutient ne pas pouvoir en être tenue pour responsable, les acquéreurs ayant acheté les biens «en l'état».



Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs, aujourd'hui intimés et appelants incidents, soutiennent que la SCI [Adresse 14], en qualité de constructeur-vendeur, était tenue de délivrer un immeuble équipé de compteurs individuels d'électricité pour les parties privatives, distincts de celui des parties communes, et de mettre l'immeuble vendu en conformité avec les normes électriques.



En application de l'article 1604 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l'espèce, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.



Ainsi, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l'acte de vente, et il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve de la non-conformité alléguée.



- sur l'installation de compteurs individuels



En l'espèce, il est constant que, à la date des ventes, les lots privatifs (appartements) ne disposaient que de sous-compteurs d'électricité dépendant du compteur de la copropriété, commun au lot commercial.



Il est également constant qu'en 2010, aucune disposition légale ou réglementaire n'imposait l'existence de compteurs individuels d'électricité dans un immeuble collectif, l'interdiction de rétrocession d'énergie par un client direct, prévue par l'article 1 du cahier des charges type de la concession à Electricité de France du réseau d'alimentation générale en énergie électrique, approuvé par le décret du 23 décembre 1994, ayant été abrogée avec ce décret par le décret n° 2006-1731 du 23 décembre 2006. Ce dernier texte, approuvant le cahier des charges type de concession du réseau public de transport d'électricité ne contient aucune disposition équivalente. Ce n'est qu'avec la loi du 17 août 2015 que l'obligation d'installation de compteurs individuels pour l'électricité a été instaurée pour les lots privatifs.



Ainsi, la SCI [Adresse 14] n'était tenue de livrer un immeuble avec des compteurs individuels pour chaque lot qu'à condition que cet élément ait été contractuellement convenu.



Or, si aucun des actes de vente au profit des copropriétaires demandeurs ne prévoit expressément une telle installation, il apparaît que M. [N] [O], associé de la SCI [Adresse 14], qui a représenté celle-ci dans chacun des actes de vente (pièces n° 8 à 14 du syndicat et des copropriétaires), mais également lors de la première assemblée générale de la copropriété du 3 novembre 2010 (pièce n° 15) a successivement :

- rappelé dans la 8ème résolution de l'assemblée générale du 3 novembre 2010 l'absence de compteurs individuels et que « la modification de l'installation par la suppression à terme du compteur général et l'installation de compteurs individuels a été demandées par la SCI [Adresse 14] auprès d'ERDF »,

- sur interrogation du syndic bénévole quant au délai de réalisation de ces travaux, par un courrier électronique du 9 décembre 2010, il a indiqué : « aucun problème pour cette différenciation de compteurs qui était prévue de longue date, je vais réactiver la demande que j'avais faite auprès de erdf dès demain ».



Les éléments produits démontrent que cette démarche n'a jamais été accomplie.



C'est en vain que la SCI [Adresse 14] prétend que M. [O] ne pouvait l'engager, alors qu'il est constant qu'il l'a dûment représentée pour l'ensemble des actes de vente, mais aussi pour l'établissement du règlement de copropriété du 9 avril 2010, de sorte que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne pouvaient que considérer que l'engagement pris par M. [O] engageait également la SCI [Adresse 14], et ce quand bien même il n'en était pas le gérant.



En outre, l'engagement du vendeur à procéder aux travaux nécessaires à l'individualisation des compteurs électriques est expressément rappelé dans l'acte de vente du lot n° 8 des 9 et 13 avril 2010 au profit de M. [L] et Mme [O] (pièce n° 14 du syndicat et des copropriétaires), selon lequel (page 5, conditions particulières) « le vendeur s'engage dans le délai de trois mois des présentes, à procéder, à ses frais, à la séparation électrique et de l'alimentation d'eau, par la pose de deux compteurs individuels ».



Cet engagement est encore confirmé par l'établissement d'un devis par la société LF Elec le 14 avril 2011 à la demande de la SCI [Adresse 14] (pièce n° 16 du syndic et des copropriétaires) pour la création d'une colonne montante électrique avec création de liaisons individuelles et pose de panneaux de contrôle pour chaque lot privatif.



Il résulte de ce qui précède que la SCI [Adresse 14] était tenue de fournir à l'ensemble des copropriétaires et à la copropriété une installation électrique comportant des compteurs individuels pour chaque lot privatif, distinct du compteur de la copropriété elle-même.



L'absence de tels compteurs constitue donc une non-conformité de la chose vendue et c'est à juste titre que le tribunal a retenu la responsabilité du vendeur à ce titre.



- Sur les autres anomalies présentées par l'installation électrique de l'immeuble et des appartements



Il convient tout d'abord de rappeler que le défaut de conformité des installations électriques aux normes applicables doit être distingué des anomalies devant faire l'objet d'un examen dans les diagnostics obligatoire préalable à la mise en copropriété et celui préalable à la vente d'un lot privatif.



L'expert judiciaire a relevé que tant l'installation électrique des parties communes que celle des divers lots concernés par le présent litige, sont vétustes et présentent de nombreuses non conformités, ce qui n'est contesté par personne.



Pour autant, la vente ne portait pas sur des biens à l'état neuf, l'ensemble des actes de vente stipulant que l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, de sorte qu'une non conformité de l'installation électrique n'est susceptible d'engager la responsabilité du vendeur qu'à la condition qu'il se soit engagé à fournir une installation conforme, ou que l'information donnée ait été à cet égard insuffisante.



L'objet du diagnostic électrique est précisément d'informer l'acquéreur sur l'état du bien, mais seulement sur les éléments pouvant porter atteinte à la sécurité, et ne porte que sur les éléments visibles de l'installation. Il n'est pas destiné à vérifier la conformité de l'installation aux normes applicables.



Les points de contrôle sont définis par la norme XP 16-600 pour les locaux à usage d'habitation (pièce n° 4 des appelantes) qui précise que le diagnostic électrique a pour objet de vérifier « au regard des exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques :

- d'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité,

- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique,

- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit,

- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Le diagnostic identifie :

- les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

- les conducteurs non protégés mécaniquement ».



L'expert a fait procéder par la société Socotec au diagnostic de chaque lot privatif afin de le comparer à ceux réalisés par la société Infini Expertise en 2010.



Selon l'expert judiciaire, nombre de points d'anomalie relevés par la société Socotec (sapiteur) en octobre 2015 ne figurent pas dans les diagnostics de 2010, avec cette précision que pour plusieurs de ces points, l'expert a indiqué qu'il ne lui était pas possible d'affirmer qu'ils pouvaient être constatés en 2010 dans la mesure où elle peut résulter d'une intervention de l'occupant de l'appartement effectuée depuis cette date.



Ainsi, lot par lot, il convient de noter :



' lot n° 1 (SCI Colonne de Gauche) : le diagnostic de 2010 relève une anomalie B2 relative à la protection différentielle à l'origine de l'installation et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Le rapport Socotec ne relève pas d'anomalie insusceptible d'avoir été modifiée depuis 2010.



' lot n° 7 (SCI Colonne de Gauche) : le diagnostic de 2010 relève une anomalie B2 relative à la protection différentielle à l'origine de l'installation et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Le rapport Socotec relève en sus une anomalie B1 concernant l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité qui aurait dû être notée en 2010, pour les autres anomalies, l'expert indique qu'il ne peut affirmer qu'elles existaient en 2010.



' lot n° 3 (SCI la Chambérienne) : le diagnostic de 2010 n'est pas produit aux débats, mais l'expert relève que l'anomalie B1 relevée par Socotec (appareil général de commande et de protection et son accessibilité) ne l'a pas été par Infini Expertise en 2010. Pour les autres anomalies, l'expert indique qu'il ne peut affirmer qu'elles existaient en 2010.



' lot n° 4 (Mme [W], aujourd'hui M. [C]) : le diagnostic de 2010 n'est pas produit aux débats, mais l'expert relève que l'anomalie B1 relevée par Socotec (appareil général de commande et de protection et son accessibilité) ne l'a pas été par Infini Expertise en 2010, ni l'absence de possibilité de vérification de la liaison équipotentielle de la salle de bains. Pour les autres anomalies, l'expert indique qu'il ne peut affirmer qu'elles existaient en 2010.



' lot n° 5 (SCI AnnecyR) : le diagnostic de 2010 produit aux débats est incomplet (il manque une page sur deux et notamment celle pointant les anomalies), mais l'expert relève que l'anomalie B1 relevée par Socotec (appareil général de commande et de protection et son accessibilité) ne l'a pas été par Infini Expertise en 2010, ainsi qu'une anomalie B8 (présence de matériel vétuste). Pour les autres anomalies, l'expert indique qu'il ne peut affirmer qu'elles existaient en 2010.



' lot n° 6 (Mme [D]) : le diagnostic de 2010 ne mentionne aucune anomalie. Or l'expert note que Socotec a relevé une anomalie B1 (appareil général de commande et de protection et son accessibilité), ainsi que l'absence de possibilité de vérification de la liaison équipotentielle de la salle de bains. Les autres anomalies relevées par Socotec en 2015 ne peuvent être retenues faute d'avoir la preuve qu'elles existaient en 2010.



En définitive, la principale anomalie non relevée par Infini Expertise concerne la position du dispositif de coupure d'urgence (B1) pour l'ensemble des lots sauf le lot n° 1, ainsi que la présence de matériel vétuste dans le lot n° 5.



Pour autant, il n'est pas démontré que les installations privatives présentaient des anomalies telles qu'elles auraient dû être corrigées par le vendeur, ni que celui-ci se serait engagé à mettre ces installations aux normes, pour des biens vendus en l'état, ni que l'information donnée lors de la vente aurait été insuffisante quant à l'état réel de ces installations datant de plus de quinze ans comme rappelé dans les actes de vente.



Aussi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a mis à la charge de la SCI [Adresse 14] les travaux de mise aux normes électrique des lots privatifs.



L'expert judiciaire précise par ailleurs que ni la SCI [Adresse 14], ni la société [N] [O] Conseil (agent immobilier) n'avaient de compétence pour relever les non-conformités à la norme NFC 15-100.



Ainsi, il n'est pas démontré que la SCI [Adresse 14] aurait manqué à ses obligations concernant l'absence de conformité aux normes applicables de l'installation électrique de l'immeuble, en dehors de la question des compteurs individuels.



En ce qui concerne les parties communes, la SCI [Adresse 14] a fait établir le 24 mars 2010 par la société Infini Expertise un diagnostic technique immobilier avant la mise en copropriété de l'immeuble, et ce conformément à l'article L. 111-6-2 ancien du code de la construction et de l'habitation (pièce n° 5 des appelantes) dont l'objet est « la recherche de défauts constatés dans la solidité du clos et du couvert des bâtiments, de défauts constatés dans les conduits, réseaux et canalisations de fluides, de défauts constatés dans les équipements communs et de sécurité. La recherche ne comprend pas la mise en oeuvre de méthodes destructives et ne concerne que les zones visibles et accessibles des bâtiments, réseaux et équipements ». Là encore, l'objet de ce diagnostic n'est pas de vérifier la conformité de l'installation électrique, mais seulement de vérifier visuellement l'existence de défauts apparents.



Ce diagnostic indique que le réseau électrique de l'immeuble est en bon état ou état d'usage et qu'il comporte un comptage individuel.



L'expert judiciaire n'a pas sollicité la Socotec pour réaliser un diagnostic identique, de sorte qu'il est impossible de déterminer si des anomalies visibles n'auraient pas été signalées, portant sur l'état même du réseau (hors existence de compteurs individuels).



Sur la responsabilité de la société [N] [O] Conseil et la garantie d'AXA France IARD 



La société [N] [O] Conseil est intervenue en qualité d'agent immobilier, il convient de préciser qu'elle ne se confond ni avec la SCI [Adresse 14], ni avec la personne de son gérant, M. [O].



Or il n'est démontré ni par la SCI [Adresse 14], ni par le syndicat ou les copropriétaires que la société [N] [O] Conseil aurait commis une quelconque faute en lien avec les préjudices dont il est demandé réparation. En effet, l'agent immobilier a fait réaliser les diagnostics prévus par la loi et n'avait aucune compétence technique en électricité qui lui aurait permis de déceler les anomalies affectant l'installation électrique.



Quant à l'absence de compteurs individuels, elle n'engage que la seule responsabilité du vendeur, et non celle de l'agent immobilier qui n'est qu'un intermédiaire.



C'est donc à juste titre que le tribunal a écarté cette responsabilité et débouté le syndicat et les copropriétaires de leurs demandes formées contre la compagnie AXA France IARD, sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'exclusion de garantie opposée par l'assureur.



Sur la responsabilité de la société Infini Expertise 



La société Infini Expertise et son assureur la société Hiscox font grief au jugement déféré d'avoir retenu que le diagnostiqueur avait commis des fautes engageant sa responsabilité à l'égard des acquéreurs, alors que sa mission est strictement limitée et ne consiste pas en la vérification de la conformité des installations. Elles soutiennent également que les préjudices prétendument subis n'ont aucun lien avec la faute alléguée et qu'enfin le tribunal s'est contredit en les condamnant également à relever et garantir la SCI [Adresse 14] au titre des travaux d'individualisation des compteurs.



En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.



Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.



En ce qui concerne l'individualisation des compteurs, il convient de noter que le diagnostic technique immobilier du 24 mars 2010 mentionne l'existence d'un comptage individuel, ce qui est exact puisqu'il y a des sous-compteurs. Par ailleurs, le diagnostiqueur ne peut être tenu pour responsable de l'absence de compteurs individuels distincts de celui de la copropriété, ce point n'étant pas prévu dans les diagnostics des lots privatifs, outre qu'à la date des ventes cet équipement n'était pas obligatoire. 



Aucune faute n'est donc démontrée à l'égard de la société Infini Expertise en lien avec l'absence de compteurs individuels et le jugement sera réformé en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir la SCI [Adresse 14] de la condamnation prononcée à ce titre.



En ce qui concerne le défaut de conformité des installations électriques des lots privatifs, il convient de rappeler que la mission du diagnostiqueur se limite aux éléments de sécurité comme rappelé ci-dessus.



Les anomalies omises par la société Infini Expertises comme rappelé ci-dessus sont constitutives d'une faute commise par le diagnostiqueur en ce que la sécurité des personnes est en jeu (position du dispositif de coupure d'urgence) et qu'il aurait dû les signaler.



Il appartient toutefois aux demandeurs de rapporter la preuve du lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi. Or la non-conformité des installations électriques des lots privatifs n'est pas imputable à la société Infini Expertise, mais à l'état du bien tel qu'il a été vendu. Ces travaux de mise aux normes auraient en tout état de cause incombé aux acquéreurs, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un préjudice, ce d'autant que les anomalies omises comme dit ci-dessus sont à l'évidence sans aucun lien avec la nécessité de reprise complète des installations privatives.



Au demeurant, les acquéreurs étaient parfaitement informés de ce que l'installation électrique datait de plus de quinze ans, puisque cela est dûment rappelé dans les actes de vente, ce qui laissait entendre qu'une mise aux normes pourrait être nécessaire.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Infini Expertise et son assureur au paiement du coût de ces travaux, et toute demande formée à leur encontre à ce titre sera donc rejetée.



Sur les préjudices 



Les copropriétaires étant déboutés de leurs demandes relatives à la mise aux normes de leurs installations, il n'y a pas lieu de reprendre ces postes.



Pour les préjudices liés à l'absence de compteurs individuels, le jugement déféré a exactement repris les devis produits aux débats, qui ne sont pas utilement critiqués, et les sommes retenues au profit du syndicat, comme rappelé ci-dessus sont amplement justifiées au titre de la création d'une colonne montante et de l'installation de compteurs individuels pour chaque lot privatif. Il sera ajouté que ces travaux impliquent nécessairement la mise aux normes actuelles de l'ensemble de l'installation des parties communes.



C'est également à juste titre qu'il a rejeté les demandes formées au titre des « imprévus », ainsi que celle relative à un procès-verbal d'huissier avant travaux ou encore au diagnostic de fin de travaux, ces demandes n'étant pas justifiées. Au demeurant la cour note que le syndicat des copropriétaires ne développe aucune argumentation sur ces postes de préjudices qu'il se contente de réclamer péremptoirement.



Enfin, c'est à juste titre que le tribunal a alloué au syndicat une somme de 2 000 euros au titre des salissures qui affecteront les parties communes lors des travaux.



Ces travaux devant être réalisés dans les parties communes affecteront les copropriétaires dans leur jouissance de leurs biens, étant rappelé que les lots privatifs seront concernés par la pose des compteurs individuels. 



Toutefois, la somme de 500 euros par appartement allouée par le premier juge n'est pas en rapport avec la réalité du préjudice subi, puisque les nuisances porteront essentiellement sur les parties communes et non directement dans les parties privatives. En considération de la durée prévisible des travaux de six semaines, le préjudice subi par les copropriétaires sera réparé par l'allocation d'une somme de 300 euros pour chaque appartement (soit 600 euros au profit de la SCI Colonne de Gauche, propriétaire de deux appartements). Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



Sur les autres demandes 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Infini Expertise et de la société Hiscox la totalité des frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la SCI [Adresse 14] à leur payer à chacune la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La même équité commande de condamner la SCI [Adresse 14] à payer :

- au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros,

- à chacun des copropriétaires intimés la somme de 1 000 euros,

- à la compagnie AXA France IARD la somme de 1 000 euros.



Enfin, les frais d'expertise de M. [K] et les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la SCI [Adresse 14].



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 12 août 2021, mais seulement en ce qu'il a :




dit que la responsabilité de la société Infini Expertises est engagée au titre des désordres relatifs aux parties communes,

condamné la société Hiscox à garantir son assurée la société Infini Expertises,

dit que les garanties souscrites s'appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l'application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

condamné in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox à payer les sommes de :


- 2 572 euros HT au titre du lot 4, à Mme [V] [W],

- 2 055 euros HT au titre du lot 1, à la SCI Colonne de Gauche,

- 2 563 euros HT au titre du lot 7, à la SCI Colonne de Gauche,

- 2 832 euros HT au titre du lot 5, à la SCI AnnecyR,

- 2 656 euros HT au titre du lot 6, à Mme [G] [D],

- 2 641 euros HT au titre du lot 3, à la SCI la Chambérienne,

au titre de leur préjudice matériel,


condamné in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox à payer :


- la somme de 500 euros à Mme [V] [W],

- la somme de 500 euros à la SCI Colonne de Gauche,

- la somme de 500 euros à la SCI Colonne de Gauche,

- la somme de 500 euros à la SCI AnnecyR,

- la somme de 500 euros à Mme [G] [D],

- la somme de 500 euros à la SCI la Chambérienne,

au titre de leur préjudice de jouissance,


condamné la société Infini Expertises à relever et garantir la SCI [Adresse 14] de toute condamnation prononcée à son encontre,

condamné dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif, à se garantir des condamnation prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

condamné la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox in solidum à payer les dépens comprenant les frais d'expertise,

condamné in solidum la SCI [Adresse 14], la société Infini Expertises et la société Hiscox à payer au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires la somme totale de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit que la charge finale des dépens et de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties par moitié entre la SCI [Adresse 14], d'une part, et la société Infini Expertises, d'autre part,

laissé à la charge de chacune des autres parties les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,




Confirme le jugement déféré pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés,



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14], Mme [G] [U], épouse [D], la SCI AnnecyR, M. [I] [C] venant aux droits de Mme [V] [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne, copropriétaires, de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société Infini Expertise et de son assureur la société Hiscox SA,



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] de ses demandes formées au titre des imprévus, du constat d'huissier préalable aux travaux et du diagnostic technique de fin de travaux,



Déboute Mme [G] [U], épouse [D], la SCI AnnecyR, M. [I] [C] venant aux droits de Mme [V] [W], la SCI Colonne de Gauche et la SCI la Chambérienne, copropriétaires, de leurs demandes formées au titre de la mise aux normes des installations électriques de leurs lots privatifs,



Condamne la SCI [Adresse 14] à payer en réparation de leur préjudice de jouissance du fait des travaux de mise en conformité des compteurs :

- la somme de 300 euros à M. [I] [C] venant aux droits de Mme [V] [W],

- la somme de 600 euros à la SCI Colonne de Gauche,

- la somme de 300 euros à la SCI AnnecyR,

- la somme de 300 euros à Mme [G] [D],

- la somme de 300 euros à la SCI la Chambérienne,



Déboute la SCI [Adresse 14] de ses demandes en garantie formées à l'encontre de la société Infini Expertise et de son assureur la société Hiscox SA,



Condamne la SCI [Adresse 14] aux frais d'expertise de M. [K],



Condamne la SCI [Adresse 14] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés tant en première instance qu'en appel :

- à la société Infini Expertise la somme de 2 000 euros,

- à la société Hiscox SA la somme de 2 000 euros,

- au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros,

- à chacun des copropriétaires intimés la somme de 1 000 euros,

- à la compagnie AXA France IARD la somme de 1 000 euros,



Condamne la SCI [Adresse 14] aux entiers dépens, de première instance et d'appel.



Ainsi prononcé publiquement le 25 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente