Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 21 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 21 OCTOBRE 2024









N° RG 24/00638 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUEM







[H] [N]



c/



[E] [K]

[B] [K]



























Nature de la décision : APPEL SUR REFERE





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 29 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (chambre : , RG : 23/01676) suivant déclaration d'appel du 12 février 2024





APPELANTE :



[H] [N]

née le 15 Mai 1971 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX







INTIMÉS :



[E] [K]

né le 02 Octobre 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]





[B] [K]

née le 26 Mars 1966 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me VALENCI substituant Me Myriam SEBBAN de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LARMARQUE, conseiller,



Greffiers : 






 lors des débats : POUESSEL Mélina, greffier placé

 lors du délibéré : BONNET Selena, greffier 








ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé des 23 et 25 janvier 2032, à effet du 7 février 2023, M. [E] [K] et Mme [B] [K] ont donné à bail à Mme [H] [N] un logement Situé [Adresse 1].



Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, M. et Mme [K] ont fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer la somme de 4 720 euros au titre de l'arriéré locatif.



Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, M. et Mme [K] ont assigné Mme [N] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux notamment aux fins de voir la clause résolutoire acquise, à défaut voir prononcer la résolution du bail, dire que Mme [N] est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion, condamner Mme [N] au paiement de diverses sommes. 



Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 29 décembre 2023 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 17 août 2023, 

- condamné Mme [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1],

- autorisé, à défaut pour Mme [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles 1, 438.1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1 600 euros par mois a la date de l'audience), augmentée de la régularisation au fifre des charges dûment justifiées,

- condamné Mme [N] à payer à M. et Mme [K] la somme de 12 863 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 31 octobre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

- condamné Mme [N] à payer à M. et Mme [K], à compter du 1er novembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné Mme [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation. du dénoncé à la CGAPEX de la notification de l'assignation au représentent de l'Etat,

- condamné Mme [N] à payer à M. et Mme [K] une indemnité de 300 euros en 



application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 





Mme [N] a relevé appel total de cette ordonnance par déclaration du 12 février 2024, et par dernières conclusions déposées le 23 avril 2024, elle demande à la cour de :

- prononcer l'annulation de l'assignation délivrée le 06 septembre 2023 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et par conséquent, l'annulation de l'ordonnance du 29 décembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé, 

- à défaut, prononcer l'annulation de la signification de l'ordonnance du 29 décembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé délivrée à Mme [N] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, 

Subsidiairement sur le fond, 

- infirmer l'ordonnance du 29 décembre 2023 en toutes ses dispositions, 

Statuant de nouveau 

- juger que l'existence de contestations sérieuses sur le litige opposant les parties excède les pouvoirs du juge des référés, 

- débouter M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes, 

A titre infiniment subsidiaire, 

- infirmer l'ordonnance du 29 décembre 2023 en toutes ses dispositions, 

- accorder à Mme [N] la faculté de se libérer de la dette locative par échéance de 36 mensualités, 

- suspendre le cas échéant les effets de la clause résolutoire, 

En toute hypothèse, 

- condamner solidairement M. et Mme [K] à payer à Mme [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement M. et Mme [K] aux entiers dépens,

- débouter M. et Mme [K] de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par dernières conclusions déposées le 4 avril 2024, M. et Mme [K], demandent à la cour de :

- déclarer M. et Mme [K] recevables et bien fondés en leurs demandes, 

partant 

- débouter Mme [N] de ses entières prétentions, 

- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [N] à régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l'assignation, le dénoncé à la CCAPEX et la notification de l'assignation au représentant de l'Etat. 





L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 9 septembre, avec clôture de la procédure à la date du 26 août 2024.







MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour est saisie en appel d'une ordonnance réputée contradictoire, les défendeurs n'ayant pas comparu en première instance, rendant l'exception de procédure tirée de la nullité des actes d'assignation recevable comme soulevée pour la première fois en appel et par conséquent avant toute défense au fond. 





Sur la demande de nullité de l'assignation en référé et de la signification de l'ordonnance de référé



L'appelante soulève la nullité des actes de procédures qui lui ont été signifiée au visa de l'article 659 du code de procédure civile alors que l'agence immobilière avait parfaitement connaissance de sa nouvelle adresse électronique, ayant échangé avec elle du 12 au 23 décembre 2023 et que le commissaire de justice avait eu le fils de Mme [N] au téléphone le jour de la signification de l'ordonnance de référé qui était présent sur les lieux. 



Elle relève également l'absence de démonstration du dépôt d'une lettre recommandée avec avis de réception de l'assignation en justice.



Les intimés bailleurs s'y opposent au motif que le commissaire de justice a parfaitement justifié des diligences effectuées avant de signifier suivant la procédure de l'article 659 du code de procédure civile.



En tout état de cause ils relèvent l'absence de grief causé à Mme [N] du fait de ces modalités de signification, ayant pu relever appel dans les délais.



L'article 659, alinéa 1 du code de procédure civile, dispose que lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.



Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l'huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l'acte objet de la signification.



Pour recourir à la signification de l'article 659 du code de procédure civile, qui présente un caractère subsidiaire, l'huissier de justice doit avoir épuisé tous les moyens mis à sa disposition pour tenter une signification selon les voies normales.



En l'espèce, le procès verbal du commissaire de justice portant assignation en résiliation de bail devant le tribunal en date du 6 septembre 2023 porte mention des vérifications sur la boîte aux lettres ne comportant pas de nom ni la sonnette, aucune personne pour le renseigner, de deux homonymes dans l'annuaire à d'autres adresses sans qu'aucune des deux ne réponde et de ce que le numéro de téléphone et le courriel dont il avait connaissance n'ont pas permis de toucher Mme [N]. Le commissaire de justice mentionne également s'être vu opposer le secret postal et avoir pris attache avec le service des impôts et du parquet sans réponse dans les délais.



Mme [N] ne conteste pas que le numéro de téléphone sur lequel ont été laissés des messages était le sien. Si elle indique que son adresse électronique avait changé depuis son entrée dans les lieux, elle n'en justifie pas, les échanges produits avec l'agence immobilière gérante du contrat de location pour les bailleurs entre le 21 et le 23 décembre 2023, sont postérieurs et ne font pas apparaître le détail de son adresse électronique, de sorte qu'en l'absence de réponse de sa part aux messages laissés sur son téléphone et sa boîte aux lettres électronique, aucun autre élément ne permettait au commissaire de justice de vérifier la réalité de l'occupation effective des lieux. 



En revanche, si le procès verbal de ces deux actes mentionne qu'une copie des procès verbaux auxquelles ont été ajoutées les mentions prescrites ont été envoyées au destinataire de l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception, ni le commissaire de justice ni son mandant, les époux [K] en l'espèce, n'en justifient. Dès lors, il y a lieu de constater que ses diligences ont été insuffisantes.



En application de l'article 114 du code de procédure civile, la délivrance des actes de procédure par procès verbal faisant état de recherches infructueuses, sans que le commissaire de justice produise l'accusé de réception de l'envoi du courrier informant Madame [N], rapporte la preuve d'un grief ayant été privé du premier degré de juridiction, de sorte que l'acte d'assignation étant nul, l'ordonnance du premier juge doit être annulée sans qu'il soit nécessaire de statuer sur l'acte de signification de l'ordonnance de référé.



Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile la dévolution s'opère pour le tout dès lors que le défendeur qui n'a pas comparu en première instance du fait de la nullité de l'acte introductif d'instance a conclu au fond dans le cadre de la déclaration d'appel dont elle est à l'origine. 



Il appartient donc à la cour de statuer en répondant aux conclusions qui déterminent les moyens.



Sur l'existence d'une contestation sérieuse



Mme [N] ne conteste pas l'arriéré de loyer dû qui n'a cessé d'augmenter pour s'établir à la somme de 12.863 euros, échéance d'octobre 2023 comprise, mais se prévaut de nombreux désordres justifiant l'exception d'inexécution de son obligation de paiement des loyers et par conséquent l'exception d'incompétence du juge des référés en raison de cette contestation sérieuse.



Les intimés contestent les désordres et relèvent qu'il appartenait à la locataire de faire part dans les 10 jours de la prise à bail du logement des dysfonctionnements constatés et qu'en tout état de cause, elle a accepté d'occuper le bien en l'état.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite.



L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.





Il demeure que l'indécence du logement peut s'opposer à ce qu'il soit fait droit à la demande d'expulsion, constituant alors une contestation sérieuse.



En effet, le bailleur est tenu aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un logement décent, d'entretenir la chose en état de servir à son usage, d'en faire jouir paisiblement le bailleur pendant la durée du bail.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.



Le logement décent est celui qui notamment, selon les dispositions de l'article 3 du décret du 30 janvier 2022, comporte des éléments de conforts suivants : 3 ) des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munis de siphons'.



Il résulte en l'espèce des pièces produites et des débats que Mme [N], locataire d'un appartement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé des 23 et 25 janvier 2023 était redevable d'un arriéré de loyers et de charges de 12.863 euros au 31 octobre 2023, échéance d'octobre inclus. Le commandement de payer qui lui a été signifié le 26 mai 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il apparaît en outre qu'à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré, Mme [N] n'a ni réglé l'intégralité de sa dette dans le délai légal de deux mois, ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues à l'article 24 modifié par l'article 114 de ladite loi.



Toutefois, il ressort de l'état des lieux d'entrée en date du 8 février 2023 que le domicile pris à bail était vétuste et présentait d'ores et déjà quelques défauts: des traces de moisissures en plusieurs endroits, des auréoles d'humidité consécutives à des dégâts des eaux existaient ou encore des traces noires. 

Mme [N] produit des photos prises par l'agence immobilière lors de son entrée dans les lieux, celle-ci ayant répertorié des traces des moisissures, des auréoles sur les plafonds, des murs de pierre noircis dans toutes les pièces certains murs étant cloqués (séjour n°3) avec du salpêtre ou avec des craquelures (mur du couloir), la porte des chambres n°3 et 4 portant des traces noires sur les pierres apparentes et des traces noires sur les plinthes.



Mme [N] produit également des photos prises postérieurement faisant apparaître des moisissures dans le salon, en pied de mur et autour des fenêtres, dont il n'est pas exclu qu'elles soient la conséquence des canalisations d'eau pluviales défectueuses. Elle fait en effet état de canalisations d'eau pluviales de la maison plus basses que celles de la voirie entraînant des inondations d'eaux usées dans le salon, la salle de bain et l'impossibilité d'utiliser les wc.









Par ailleurs, le bail mentionnait expressément que le bailleur s'engageait à faire des travaux sur une partie de la toiture et sur la terrasse de la piscine dans les mois à venir sans qu'il soit justifié de leur réalisation à la date de la saisine du tribunal.



A la demande de Mme [N], après visite de l'inspecteur de salubrité le 13 mars 2024, le service communal d'hygiène et de la santé l'a informé avoir constaté des infractions à la réglementation sanitaire départementale (articles 33, 42 et 45) à l'égard des conditions d'habitation du logement, de l'entretien du bâtiment mais également relatif à la couverture, aux murs cloisons, planchers, murs, plafonds et sols inondés ou souillés par des évacuations compromises et aux règles générales d'habitabilité (ouverture et ventilation) : 'absence d'amener d'air frais dans les deux salons, présence de punaises de lit dans une chambre au rez-de-chaussez, humidité (moisissures) dans les deux salons, évacuation de l'eau de la salle de bain compromise et WC hors service du fait des problèmes d'évacuation d'eaux usées'.



Par courrier séparé, les bailleurs ont été mis en demeure de remédier aux désordres dans les deux mois d'y remédier par courrier du 21 mars 2024.



Aucune information n'a été donnée ni facture de remise en état par les bailleurs devant la cour.



Par ailleurs, il ne peut être soutenu que dans l'état des lieux d'entrée les bailleurs avaient pris la précaution de mentionner le mauvais état des murs et des plafonds ni que Mme [N] en ait eu connaissance, dès lors que l'obligation de délivrance est d'ordre public et que l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur vaut à la fois pour le local loué et pour les éléments d'équipements dès lors qu'ils ont été consignés dans le contrat de location.



Ainsi, la contestation tenant au manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent est sérieusement étayée outre que les difficultés alléguées ont été constantes et ont persisté depuis l'entrée dans les lieux en février 2023 et le début des impayés réclamés.



Il demeure que l'indécence du logement peut s'opposer à ce qu'il soit fait droit à la demande d'expulsion, constituant alors une contestation sérieuse.



Sans préjuger du fond, et sans préjuger non plus du caractère justifié ou injustifié des défauts de paiement étant précisé qu'un défaut de paiement ne se justifie qu'en cas d'inhabitabilité du logement, il apparaît que Mme [N] élève des contestations sérieuses au sens de l'article 848 du code de procédure civile.



Il conviendra dès lors de dire n'y avoir matière à référé.



M. et Mme [K] seront déboutés de leur demandes tendant à la condamnation de Mme [N] à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [K] seront condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement à Mme [N] de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS

La Cour,





Dit nul l'acte d'assignation de Mme [N] en date du 16 juin 2023,



Dit que cette nullité emporte la nullité de l'ordonnance du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 29 décembre 2023,



Constate l'effet dévolutif de l'appel du fait des conclusions au fond devant la cour,



Statuant en application de l'effet dévolutif : 



Constate l'existence de contestations sérieuses sur le litige opposant les parties excèdent les pouvoirs du juge des référés,



Déboute M. et Mme [K] de leurs demandes,



Condamne M. et Mme [K] aux dépens,



Condamne M. et Mme [K] à verser à Mme [N] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.



Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







Le Greffier, La Présidente,