Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 4 juillet 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00695 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QV

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 03 Octobre 2024





S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH


C/

[P] [H]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 03 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [P] [H], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Rémi SAILLY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2024 

Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier









PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé entre les parties le 6 juillet 2021 la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a donné à bail à M. [P] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 février 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait commandement à M. [P] [H] d’avoir à faire cesser les troubles de voisinage et d’user paisiblement des locaux loués en se prévalant des dispositions de l'article 7, b de la loi du 6 juillet 1989, du règlement intérieur d’occupation des immeubles et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice notifié le 26 avril 2024 la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait citer M. [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer, lui demandant de : 
Constater et prononcer la résiliation du contrat de location survenue le 23 mars 2024 à défaut de respecter l’obligation d’user paisiblement du bien loué ;Ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés ;Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du 23 février 2024 jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;Le condamner au paiement des charges du 23 février 2024 jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;Le condamner au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner au paiement des entiers dépens de l’article 696 du code de procédure civile ;D’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.Elle expose que M. [P] [H] a occasionné à de nombreuses reprises des troubles de voisinage, comme en attestent les nombreux témoignages de ses voisins, et qu’il n’a pas respecté l’obligation d’user paisiblement des locaux loués nonobstant le commandement qui lui a été notifié le 22 février 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail, et les démarches effectuées auprès de lui ;
Qu’en conséquence, au visa des articles 4g et 7 de la loi du 6 juillet 1989 elle est bien fondée à faire constater la résiliation du bail à compter du 23 mars 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à défaut pour le preneur d’avoir régulariser son comportement et rempli ses obligations dans le mois du commandement qui lui fut notifié le 22 février 2024.
L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 4 juillet 2024 où elle a été retenue.
La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, représentée par son conseil a maintenu ses demandes.
M. [P] [H], représenté par son conseil demande au tribunal de débouter la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH de l’ensemble de ses demandes, de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il précise ne pas comprendre les accusations portées à son encontre dans la mesure où il n’est pas à l’origine du moindre trouble et qu’il justifie par témoignage que d’autres locataires vivant également au sein du même immeuble ne se plaignent aucunement de lui ; que la seule mésentente entre locataire ne peut suffire à prononcer son expulsion et qu’il a, quant à lui, à déplorer le comportement de Mme [I] laquelle épie chacun de ses faits et gestes, voire le filme à son insu.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résiliation du bail
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d’user des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

De même, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est, entre autre, tenu d’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Si le preneur n’use pas de la chose louée « raisonnablement » ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail sur le fondement de l’article 1729 du code civil.

L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail et sans créer aux colocataires ou à des tiers de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce pour justifier des troubles anormaux de voisinage générés par Mme [L] [O], le bailleur produit :

Une attestation de M. [R] [X] qui relate, d’une part, avoir constaté un matin ses pots de fleurs cassés et d’autre part qu’un voisin tape dans le mur mitoyen pendant des heures.
Cette attestation qui ne comporte aucune indication de date et qui ne précise pas quel est l’auteur des désagréments constatés ne peut utilement être retenue.

Une attestation de M. [Z] [W] qui déclare avoir constaté lors d’une visite chez sa voisine, fin mai 2022, une forte odeur de stupéfiant et avoir subi en juin 2023 les mêmes nuisances nécessitant son intervention auprès de M. [H] pour qu’elles cessent. Ce témoin atteste également du bruit et des cris pendant plusieurs heures provenant du domicile de ce dernier ;
Deux attestations de Mme [I], très circonstanciées qui relatent les nombreuses nuisances générées par son voisin depuis le printemps 2022 et courant 2023 et 2024 consistant en des odeurs de produits stupéfiants, des nuisances sonores de jour comme de nuit, des hurlements, du tapage et des agressions verbales imputés à son voisin M. [P] [H] et dénoncés à M. [S] exerçant les fonctions de concierge pour le compte de la bailleresse ;
Une lettre d’HABITAT HAUTS DE FRANCE adressée le 7 septembre 2023 à M. [P] [H] lui rappelant les dispositions de l’article 5 alinéa 3 du bail relatives aux conditions d’occupation des lieux loués et lui demandant de cesser les troubles qu’il occasionne en lui dénonçant les faits de tapage nocturne qu’il a occasionnés le 24 août 2023 à 04H30 ;
Une lettre d’HABITAT HAUTS DE FRANCE adressée le 5 octobre 2023 à M. [P] [H] le mettant en demeure de cesser immédiatement les troubles de voisinage qu’il occasionne (odeurs de stupéfiants provenant de son logement et tapages nocturnes), lui confirmant l’entretien tenu en mairie [Localité 6], la veille, auquel il participa et à l’occasion duquel il devait reconnaître avoir eu un comportement irrespectueux et excessif et s’engager à cesser immédiatement lesdites nuisances ;
Une déclaration de main courante effectuée le 19 février 2024 par M. [R] [X] relatant la demande d’intervention des services de police, la veille au soir, suite au tapage commis par son voisin, M. [P] [H] ;
Une déclaration de main courante effectuée le 19 février 2024 par Mme [G] [I] relatant la demande d’intervention des services de police, la veille au soir, suite au tapage commis par son voisin, M. [P] [H] lequel s’est mis à taper dans les murs fortement jusqu’à les faire trembler, se mettant également à hurler ;
Un commandement notifié au défendeur le 22 février 2024 d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois à compter de la date du présent acte ;
Deux sommations interpellatives du 16 avril 2024 confirmant les dénonciations précédemment effectuées par les deux voisins de M. [P] [H] ;
Une attestation de Mme [V] [B] relatant avoir été victime, dans la nuit du 11 au 12 janvier 2024, du vol de deux chaises de salon de jardin se trouvant dans sa cour, retrouvées au domicile de M. [P] [H] qui furent récupérées ensuite par la police municipale ; 
Une plainte de Mme [G] [I] pour harcèlement moral de M. [P] [H], enregistrée le 27 mai 2024 par les services de police [Localité 6].
Pour s’en défendre M. [P] [H] produit une attestation de sa part qui ne revêt cependant pas une force probante suffisante pour s’exonérer des faits qui lui sont reprochés et trois attestations de M. [F] [T], de M. [A] [J] et de M. [U] [K], quasiment illisibles, de portée générale, ne rapportant pas la preuve contraire des faits imputés et reprochés au défendeur.

Il en résulte que le comportement de M. [P] [H] constitue pour les autres colocataires un trouble anormal de voisinage, lequel est récurrent, ancien et sans qu’il soit ne serait-ce que proposer par ce dernier d’y remédier.

Ce comportement fautif constitue une violation des obligations souscrites par le locataire et notamment des dispositions de l’article 5 alinéa 3 du règlement intérieur annexé au bail stipulant que le locataire doit s’abstenir, en toutes circonstances lui et les personnes vivant à son foyer, les personnes qu’il reçoit, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne tenue. Tout état d’ébriété, violences, tapages, attroupements, bruits, éclats de voix, chants, musique, radio … constitueront une cause de congé immédiat au titre de la violation de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence le tribunal prononce aux torts de M. [P] [H] la résiliation judiciaire du bail, laquelle prendra effet au jour de la présente décision.

Le bail cessant de plein droit à la date du présent jugement, M. [P] [H] restera tenu à partir de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur le sort des meubles
Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’astreinte
Aux termes de l’article L.131-1 du code de procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce les circonstances ne font pas apparaître la nécessité pour le juge du contentieux de la protection d’assortir d’une astreinte la présente décision.

La demande formulée de ce chef par le bailleur est en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [P] [H], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient en l’espèce compte tenu de la situation économique respective des parties de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu le 6 juillet 2021 entre la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH et M. [P] [H], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], à la date du présent jugement ;

AUTORISE, à défaut pour M. [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; 

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [P] [H] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros formulée à ce titre par la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,