Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
07 Octobre 2024


N° R.G. : N° RG 21/09275 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W77Z

N° Minute : 24/








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis ARMAND 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

S.C.I. ABC





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis ARMAND 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :
FONCIA PARIS RIVE GAUCHE
200-216 rue Raymond Losserand
75014 PARIS

représentée par Me Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0837


DÉFENDERESSE

S.C.I. ABC
9 rue de Corent
63730 LES MARTRES-DE-VEYRE

représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.








EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 4 rue Louis Armand à ASNIERES-SUR -EINE (92600) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de la société SCI ABC dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte d’huissier de justice du 18 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, l’a fait assigner devant ce tribunal afin essentiellement de la voir condamner au paiement de charges de copropriété impayées et de frais de recouvrement y afférents ainsi que de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Dire et juger recevable et bien fondée la présente instance et y faire droit,

En conséquence :

Condamner la SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis ARMAND 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 22.532,35 euros, somme qui sera à parfaire au jour du jugement,

Condamner la SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis ARMAND 92600 ASNIERES SUR SEINE la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive,

Condamner la SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis ARMAND 92600 ASNIERES SUR SEINE à payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Débouter la SCI ABC de sa demande de délais de paiement,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, la société SCI ABC demande au tribunal de :

Dire et juger recevable ainsi que bien fondée la SCI ABC en toutes ses demandes,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 RUE LOUIS ARMAND 92600 ASNIERES SUR SEINE de sa demande formulée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ou à tout le moins la ramener à la somme maximum de 98,20 €,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 RUE LOUIS ARMAND 92600 ASNIERES SUR SEINE de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une prétendue résistance abusive,

Octroyer 24 mois de délais à la SCI ABC pour s’acquitter du paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires du 04 RUE LOUIS ARMAND A ASNIERES SUR SEINE,

Dire et juger que la SCI s’acquittera de sa dette en 23 mensualités de 200 € et une 24ème du solde restant dû,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 RUE LOUIS ARMAND 92600 ASNIERES SUR SEINE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir pas lieu à ces condamnations.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 mai 2023.

Les parties ayant refusé que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge rapporteur à l’audience du 14 mai 2024, à laquelle le conseil de la société SCI ABC ne s’est pas présenté.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger bien fondée », « faire droit » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Aussi, il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes des parties, celle-ci n’étant pas contestée, et sur le rejet ou la diminution de la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne formant aucune demande sur ce point aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

I - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société SCI ABC au paiement de la somme de 22 532,35 euros au titre des charges de copropriété impayées.

La société SCI ABC ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte couvrant la période du 31 décembre 2021 au 1er avril 2023,
- des appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mars 2019, 4 mars 2020, 25 mai 2021 et 17 mai 2022, qui ont notamment approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023,
- des attestations de non-recours relatives aux assemblées générales des 4 mars 2020 et 25 mai 2021.

Il ressort des éléments ainsi produits que la société SCI ABC est propriétaire des lots n°3, 22, 23 et 24 de l’état descriptif de division de l’immeuble, ce qu’elle reconnaît dans ses écritures.

Il en résulte également que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 22 532,35 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse.

En conséquence, la société SCI ABC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 532,35 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 inclus.

II - Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société SCI ABC au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de cette dernière désorganise ses comptes et nuit aux autres copropriétaires.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, il soutient que celle-ci ne peut prétendre être de bonne foi alors qu’elle ne l’a jamais informé de ses prétendues difficultés financières et qu’elle avait en réalité les moyens de régler sa dette de charges, ce qu’elle a d’ailleurs décidé de faire après l’assignation. Il ajoute qu’aucun élément ne permet de justifier le non-paiement des charges venues à échéance postérieurement à l’assignation.

La société SCI ABC conclut au débouté de cette prétention. Elle soutient qu’elle a rencontré de graves difficultés financières, ce en raison du comportement fautif de son locataire qui a cessé de régler ses loyers dès l’année 2014, et qu’elle a été privée temporairement de ses moyens de paiement. Elle indique encore que son gérant est décédé en 2015 et que sa succession a été longue et compliquée. Toutefois, selon elle, depuis la reprise de sa gestion, elle n’a eu de cesse de tout mettre en œuvre pour retrouver une meilleure situation financière et, dans ce cadre, elle a obtenu, par jugement du tribunal judiciaire de NANTERRE du 14 mars 2022, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la condamnation de son locataire au paiement de l’arriéré locatif. Elle précise que, suite à ce jugement, ayant plus de visibilité, elle s’est acquittée de son arriéré de charges, montrant ainsi sa parfaite bonne foi, mais que son locataire, qui n’a pas exécuté la condamnation précitée, s’est maintenu illégalement dans les lieux jusqu’à son expulsion le 18 janvier 2023, que son local a ensuite été très rapidement réoccupé illégalement et que sa situation financière demeure dès lors complexe.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il ressort du jugement rendu par le tribunal judiciaire de NANTERRE en date du 14 mars 2022 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro RG 19/06817 et du procès-verbal d’expulsion du 18 janvier 2023 que la société SCI ABC a obtenu l’expulsion de son locataire, cette dernière procède par voie d’affirmation sur les autres points.

En effet, il peut notamment être relevé qu’elle ne communique pas le jugement du tribunal judiciaire de NANTERRE qui aurait condamné son locataire au paiement d’un arriéré locatif, le jugement précité du 14 mars 2022 ayant déclaré irrecevable sa demande de ce chef.

Aussi, elle ne démontre pas avoir été privée de ses moyens de paiement, son courrier daté du 10 mars 2022 portant seulement sur la souscription d’un contrat d’assurance, la commande d’un chéquier et l’impossibilité d’accéder à ses comptes par internet.

Encore, aucun élément n’est produit concernant, d’une part, le décès de son gérant et les difficultés qui en auraient résulté et, d’autre part, la prétendue occupation illégale de ses lots postérieurement à l’expulsion de son locataire.

Surtout, elle ne verse aux débats aucun élément relatif à sa situation financière, de sorte qu’elle n’établit pas qu’elle aurait été et qu’elle serait encore à ce jour dans une situation financière difficile, qui l’aurait empêchée de régler ses charges de copropriété.

Il résulte de ces éléments que les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de condamner la société SCI ABC à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

III - Sur la demande de délais de paiement

La société SCI ABC demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de lui octroyer 24 mois de délais pour s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété, de sorte qu’elle puisse payer sa dette en 23 mensualités de 200 euros et une 24ème du solde restant dû. Elle renvoie sur ce point aux moyens ci-avant exposés, qui démontreraient sa bonne foi et le bien-fondé de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, faisant valoir qu’il doit régler ses propres créanciers et qu’à défaut, il encourt des pénalités. Il ajoute qu’accorder des délais de paiement à la défenderesse le contraindrait à appeler un complément de charges auprès des autres copropriétaires. Enfin, selon lui, la société SCI ABC ne justifie pas de son incapacité à payer ses charges, ni de sa capacité à honorer l’échéancier qu’elle sollicite, qui s’ajoutera aux charges courantes.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, la défenderesse ne produit aucun élément concernant sa situation financière.

Le tribunal n’est dès lors pas en mesure d’apprécier si sa situation financière nécessite que des délais de paiement lui soient accordés et, dans l’hypothèse où de tels délais lui seraient accordés, si elle serait en capacité d’apurer son arriéré tout en continuant à payer les charges courantes.

En conséquence, la société SCI ABC sera déboutée de sa demande de délais de paiement.





IV - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société SCI ABC, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société SCI ABC, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros, ce conformément à la demande de ce dernier.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis Armand à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 22 532,35 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 inclus,

CONDAMNE la société SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis Armand à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la société SCI ABC de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société SCI ABC aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société SCI ABC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 rue Louis Armand à ASNIERES SUR SEINE (92600), représenté par son syndic, la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,





REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,