Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Bruno PHILIPPON 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05374 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AFH

N° MINUTE : 
9/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 octobre 2024


DEMANDERESSE
Madame [Z] [G]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Maître Bruno PHILIPPON de la SCP BOUSSAGEON -GUITARD-PHILIPPON,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P55

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [Y]
demeurant anciennement [Adresse 1] - [Localité 4]
et nouvellement [Adresse 2] - [Localité 6]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 04 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05374 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AFH


EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 4 avril 2024, Madame [G] [Z] a fait assigner Monsieur [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin notamment que celui-ci :

- constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location,

- ordonne l’expulsion de Monsieur [Y] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme provisionnelle de 6.709,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la fin du mois de mars 2024, augmentés des intérêts au taux legal à compter du 19 décembre 2023,

 - condamne Monsieur [Y] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 1.100 euros, et ce jusqu’à la liberation effective des lieux,

- condamne Monsieur [Y] [E] au versement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience, Madame [G] [Z], représentée par son avocat, a indiqué que les loyers n’avaient pas été réglés de manière régulière pendant plusieurs mois. Elle a actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024 à la somme de 11.105,13 euros. Elle a maintenu le surplus de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.
 
Monsieur [Y] [E] a pour sa part insisté sur sa bonne foi. Il a expliqué qu’il avait rencontré des problèmes de santé qui avaient eu des répercussions professionnelles et financières. Il a indiqué qu’il entendait libérer les locaux rapidement pour aller vivre chez sa soeur. Il a précisé que sa situation financière ne lui permettait pas de présenter une proposition de règlement du solde de sa dette.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 29 août 2024, le conseil de Madame [G] [Z] a indiqué que Monsieur [Y] avait libéré les lieux le 23 juillet 2024. Il a indiqué que la demande d’expulsion était par consequent devenue sans objet. Il a précisé pour finir qu’il entendait maintenir le surplus de ses demandes.



MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, 

Vu le contrat de location conclu à effet du 1er novembre 2004, portant sur le logement situé [Adresse 1] [Localité 4], 

Vu le commandement de payer en date du 19 décembre 2023 portant sur une somme en principal de 7.406,38 euros, 

Vu la notification CCAPEX en date du 20 décembre 2023,

Vu la notification de l’assignation au Préfet le 25 avril 2024,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 7.406,38 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines.

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 1er novembre 2004. Il s’est renouvelé pour la dernière fois le 1er novembre 2022. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 19 décembre 2023.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Il convient en outre de constater que la demande d’expulsion présentée par Madame [G] [Z] est devenue sans objet suite à la libération des lieux.

Il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 19 février 2024 (date de la résiliation du bail) et jusqu’au 23 juillet 2024.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [Y] [E] reste redevable de la somme de 10.914,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 juillet 2024, après déduction des frais indûment imputés au locataire.

Dès lors, Monsieur [Y] [E] sera condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.




Sur les frais et dépens :

L’équité commande de condamner Monsieur [Y] [E] au paiement à Madame [G] [Z] de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [Y] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location à effet du 1er novembre 2004, portant sur le logement situé [Adresse 1] [Localité 4], est acquise par Madame [G] [Z] depuis le 19 février 2024 ; 

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] au paiement à Madame [G] [Z] d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 19 février 2024 et jusqu’au 23 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] à payer à Madame [G] [Z] la somme provisionnelle de 10.914,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 23 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] à payer à Madame [G] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.


LE GREFFIER LE PRESIDENT