Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00854 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YLQI

N° de Minute : 24/00197

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 14 Octobre 2024





S.C.I. MAFALDA


C/

[L] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. MAFALDA, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7]

représentée par Me Alain-François DERAMAUT, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [L] [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024 

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier




















 RG 854/24 - Page 2- MA 
EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2018, la société civile immobilière MAFALDA, ci-après dénommée SCI MAFALDA a donné à bail à Monsieur [L] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 620 euros auquel s’ajoute une provision sur charge mensuelle de 150 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 620 euros. 

Par jugement en date du 5 juin 2023, le juge des contentieux et de la protection a débouté la SCI MAFALDA de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle et a condamné Monsieur [L] [B] à payer à la SCI MAFALDA la somme de 9.516 euros au titre des loyers et charges impayées depuis le mois d’octobre 2021 jusqu’au mois de mars 2023 inclus.

Le 28 février 2023, la commission de surendettement a déclaré Monsieur [L] [B] recevable en sa demande. La créance de la SCI MAFALDA a été fixée à la somme de 8 086 euros et la suspension de l’exigibilité des créances a été ordonnée pour une durée de 24 mois.

Par acte du commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023, la SCI MAFALDA a fait signifier à Monsieur [L] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de la somme en principal de 5 591,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 29 décembre 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI MAFALDA a fait assigner Monsieur [L] [B] à l’audience du 16 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sur le fondement des lois n°89-462 du 6 juillet 1989, n°2014-366 du 24 mars 2014 et du décret 2015-587 du 29 mai 2015 :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [L] ainsi que de toutes personnes de son chef du [Adresse 3] à [Localité 7] ;condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 7.701,75 euros au titre des loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner Monsieur [B] [L] à lui payer une indemnité d'occupation égale à compter de la clause résolutoire jusqu’à la libération des lieux ;condamner Monsieur [B] [L] à lui payer 3.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [B] [L] aux dépens ; 
À l’audience, la SCI MAFALDA, représentée par son conseil, a comparu. Elle a maintenu ses demandes initiales.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [B] [L], bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la non-comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés ;

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et de l’expulsion :

Sur la recevabilité :


Par ailleurs, la SCI MAFALDA justifie avoir notifié par voie électronique à la CCAPEX le 23 janvier 2024 le commandement de payer et au préfet du Nord, le 30 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur verse au dossier la saisine de la CCAPEX le 29 décembre 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé :


L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, la SCI MAFALDA produit le contrat de bail conclu avec Monsieur [L] [B] le 15 mars 2018 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré au locataire le 28 décembre 2023.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées.

Le commandement de payer est donc resté infructueux pendant plus de deux mois et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 1er mars 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [B] a été condamné par jugement du 5 juin 2023 à payer la somme de 9 516 euros au titre des loyers et charges impayés du mois d’octobre 2021 jusqu’au mois de mars 2023 inclus.

Si la procédure de surendettement a donné lieu à une suspension de l’exigibilité de ses dettes pendant 24 mois, la commission a précisé que les mesures accordées à Monsieur [L] [B] n’avaient pas pour effet de suspendre le paiement du loyer et des charges en cours, et qu’à défaut de paiement le bail devait être automatiquement résilié et le bailleur pouvait reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion.

M. [B] ne conteste pas ne pas régler le loyer courant de sorte qu’une nouvelle dette s’est constituée depuis la décision de la décision de la commission.

Il résulte des pièces versées aux débats, qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le dernier jugement lequel fixait la créance jusqu’au mois de mars 2023 inclus.

En conséquence et sur la base de charges diminuée à hauteur de 75 euros, M. [B] reste redevable de la somme de (620 + 95) x 13 = 9 295 euros.
Déduction des versements à hauteur de la somme de 1558,80 (au titre de l’année 2023) et 34,45 euros (au titre de l’année 2024), le locataire reste redevable de la somme de 7 701,75 euros au titre des loyers impayés d’avril 2023 à avril 2024 inclus. 

Monsieur [L] [B] ne conteste pas devoir cette somme et son absence à l’audience ne permet pas de connaître sa situation depuis l’établissement du plan de surendettement. En conséquence aucun élément ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire qui est acquise depuis le 1er mars 2024.

Monsieur [L] [B] devra restituer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] et à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précité ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Lors de l’audience, la SCI MAFALDA, verse au débat les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;
- le décompte de la créance au titre des loyers et charges.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [L] [B], faute de justifier d'un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 7 701,75 euros au titre des loyers et charges impayés, du mois d’avril 2023 au mois d’avril 2024 inclus.


Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Il n’est pas sérieusement contestable, qu’en application de l’article 1240 du code civil, la SCI MAFALDA subit un préjudice résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail.

En considération du montant du loyer actuel, l’indemnité d’occupation mensuelle dont Monsieur [L] [B] est redevable depuis la résiliation du bail est de 715 euros.

En conséquence, Monsieur [L] [B] sera condamné à payer à la SCI MAFALDA la somme de 715 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [B] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [B] à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DECLARONS l’action de la SCI MAFALDA, recevable ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2018 entre la SCI MAFALDA et Monsieur [L] [B], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], à la date du 1er mars 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à libérer le local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], en satisfaisant aux obligations des locataires ;

A défaut,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [B] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [B] à payer à SCI MAFALDA, somme de 7 701,75 euros au titre des loyers et charges impayés du mois avril 2023 au mois d’avril 2024 inclus ; 

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [B] à payer à SCI MAFALDA, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 715 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] à payer à la SCI MAFALDA, la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS à Monsieur [L] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier au préalable du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification d’une absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au Greffe, le 14 octobre 2024.
Le Greffier Le Juge