Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 17 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50B



Chambre civile 1-3



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 OCTOBRE 2024



N° RG 22/04363 



N° Portalis DBV3-V-B7G-VJKI







AFFAIRE :



[Z] [L]



C/



S.A.S. BERYL INVESTISSEMENT









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juin 2022 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/09452



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 









Me Mélina PEDROLETTI



Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS 















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z] [L]

né le 12 Octobre 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 

Représentant : Me Antoine GENTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0182, substitué par Me Valérie JUILLET 



APPELANT





***************





S.A.S. BERYL INVESTISSEMENT

N° SIRET : 438 861 692

[Adresse 4] 

[Adresse 4]



Représentant : Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 

Représentant : Me Olivier GUILBAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0992, substitué par Me Nathan MASKHARACHVILI



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 juin 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport .



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente,

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller 



Greffière, lors des débats : Mme FOULON













FAITS ET PROCEDURE :



Par acte notarié du 25 septembre 2017, la société Beryl Investissement a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [Z] [L] un appartement et un emplacement de garage, constituant les lots n°235 et 356 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 3], au prix de 434 000 euros, la date de livraison étant fixée au 31 décembre 2019.



M. [L] a réglé :

- le premier acompte, à la commande, de 130 200 euros, 

- le deuxième acompte de 21 700 euros (5% à l'achèvement des fondations) le 13 mars 2018,

- le troisième acompte de 65 1000 euros (15% au plancher du rez-de-jardin) le 24 octobre 2018. 



Par lettres recommandées avec accusé de réception du 15 mars 2019, revenue non réclamée, et du 12 avril 2019, revenue avec la mention "pli refusé par le destinataire", la société Beryl Investissement a adressé à M. [L] l'appel de fonds de 65 100 euros exigible au stade de l'achèvement du plancher du 1er étage. 



Le 17 mai 2019, la société Beryl Investissement a fait signifier à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Ce commandement n'a déclenché aucun paiement dans le délai d'un mois imparti.



Par acte du 24 juin 2019, la société Beryl Investissement a fait assigner M. [L] aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et demander l'application de la clause pénale et de la clause d'indemnité de retard de paiement à son profit.



Le 19 juillet 2019, la société Beryl Investissement a rejeté un virement de 65 100 euros de M. [L], effectué au titre du quatrième acompte. 



Par jugement du 9 juin 2022, rectifié par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- constaté la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement du 25 septembre 2017 conclue entre la société Beryl Investissement, vendeur, et M. [L], acquéreur, portant sur les lots de copropriétés n°235 et n°356 et les parts correspondantes de la propriété du sol et des parties communes générales dans un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] par le jeu de la clause résolutoire,

- condamné la société Beryl Investissement à restituer à M. [L] les acomptes payés sur le prix de 217 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur versement, 

- condamné M. [L] à payer à la société Beryl Investissement la somme de 43 400 euros au titre de la clause pénale, 

- ordonné la compensation des créances réciproques, 

- condamné M. [L] aux dépens, incluant les frais de commandement de payer du 17 mai 2019, et qui pourront être recouvrés par Me Guilbaud dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- condamné M. [L] à payer à la société Beryl Investissement la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par acte du 4 juillet 2022, M. [L] a interjeté appel de la décision et prie la cour, par dernières écritures du 14 mai 2024, de :

- le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 juin 2022 en ce qu'il a :

 * constaté la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement du 25 septembre 2017 conclue entre la société Beryl Investissement, vendeur, et M. [L], acquéreur, portant sur les lots de copropriété n°235 et n°356 et les parts correspondantes de la propriété du sol et des parties communes générales dans un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] par le jeu de la clause pénale, 

 * condamné M. [L] à payer à la société Beryl Investissement la somme de 43 400 euros au titre de la clause pénale, 

 * ordonné la compensation des créances réciproques,

 * condamné M. [L] aux dépens, incluant les frais de commandement de payer du 17 mai 2019,

 * condamné M. [L] à payer à la société Beryl Investissement la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 * ordonné l'exécution provisoire,

 * débouté M. [L] de toutes demandes plus amples ou contraires.



Et statuant à nouveau, 

- débouter la société Beryl Investissement de sa demande de résolution de la vente du 25 septembre 2017, 

- donner acte à M. [L] de son accord pour payer le solde du prix de vente après déduction de la somme de 217 000 euros déjà réglée, 

- lui accorder tel délai utile et nécessaire à la mise en place de ce paiement,

- ordonner pendant ce délai la suspension des effets de la clause résolutoire,

Recevant M. [L] en sa demande reconventionnelle, 

- condamner la société Beryl à payer à M. [L] la somme de 44 000 euros à parfaire sur la base de 1 000 euros par mois, comptes arrêtés au 1er juin 2024, jusqu'à la livraison de l'appartement objet de l'acte du 25 septembre 2017,

Très subsidiairement, 

En cas de résolution de la vente, 

- condamner la société Beryl Investissement à rembourser à M. [L] la somme de 3 680 euros au titre des taxes payées pour son compte, augmentée des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

Plus subsidiairement, dire que la clause afférente auxdites indemnités est assimilable à une clause pénale et en conséquence en réduire les effets à la somme de 1 euro, 

- condamner en tout état de cause la société Beryl Investissement à payer à lui régler la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens, dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières écritures du 28 mai 2024, la société Beryl Investissement prie la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 9 juin 2022, rectifié le 7 juillet 2022, en toutes ses dispositions, 

- débouter M. [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [L] à payer à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Typhanie Bourdot, avocat, qui la réclame en exécution de l'article 699 du code de procédure civile.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire



M. [L] fait grief au tribunal d'avoir fait une application littérale et sans nuance de la clause résolutoire stipulée au contrat de vente alors que le règlement tardif du 4ème acompte dû au jour de l'installation du plancher du 1er étage s'explique et se justifie par le fait qu'il était en déplacement à l'étranger et qu'il n'a donc pas été touché par la lettre recommandée du 15 mars 2019 aux termes de laquelle la société Beryl Investissement a souhaité porter à sa connaissance la réalisation de la condition d'exigibilité de cet acompte. 



S'il admet avoir, de façon maladroite, refusé la lettre de relance du 12 avril 2019, il estime que cette attitude se justifiait par le refus persistant de la venderesse de produire une attestation de l'architecte permettant d'établir que l'acompte était effectivement exigible, et précise que ce justificatif était nécessaire pour obtenir de la banque le déblocage des fonds.



Il ajoute qu'après avoir finalement obtenu de la banque le déblocage des fonds lui permettant de régler l'échéance avec retard - mais un retard néanmoins justifié - il s'est heurté au refus de la société Beryl Investissement de recevoir le virement opéré par sa banque le 19 juillet 2019 et invoque à ce titre la mauvaise foi de son cocontractant dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire. 



Expliquant être désireux de poursuivre l'exécution du contrat et se prévalant d'une " jurisprudence constante ", il avance enfin que le juge peut toujours suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au débiteur pour s'exécuter. 



La société Beryl Investissement répond que M. [L] a été avisé à deux reprises de l'appel de fonds - ce qu'une stricte application du contrat n'exigeait pas - avant l'envoi du commandement de payer en date du 17 mai 2019 ; qu'il ne justifie pas du déplacement à l'étranger censé expliquer qu'il n'ait pas été touché par la lettre recommandée du 15 mars 2019 ; qu'il ne peut valablement prétendre que le refus de réceptionner le pli du 12 avril 2019 s'explique par son attente de justificatifs alors que, par hypothèse, il ne pouvait deviner le contenu du courrier ; qu'en l'occurrence il ne pouvait exiger de précisions sur la date de réalisation des travaux puisque l'acte de vente précisait que " l'avancement des travaux sera(it) suffisamment justifié par une attestation du maître d''uvre d'exécution du chantier ", soit une attestation qui a été produite. 



Contestant la moindre mauvaise foi ou faute de sa part, elle explique n'avoir fait qu'appliquer le contrat en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire auquel M. [L] s'est abstenu de déférer dans le mois qui a suivi. Elle ajoute que M. [L] s'est également abstenu de saisir le juge, en application de l'article 261-13 du code de la construction et de l'habitation, d'une demande tendant à l'octroi d'un délai supplémentaire, formalité pourtant expressément rappelée dans l'acte. Elle conteste ainsi la possibilité de lui accorder des délais de paiement à ce stade. 

Sur ce, 



L'article 1103 du code civil dispose : " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". 



Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de la mise en 'uvre d'une clause résolutoire, soit une clause précisant les engagements dont l'inexécution entrainera la résolution du contrat.

L'article 1104 du code civil énonce que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. A cet égard, il est de jurisprudence constante que la clause résolutoire ne peut pas jouer si elle n'a pas été invoquée de bonne foi (Civ. 3ème, 25 janv. 1983, n° 81-12.647).



En l'espèce, au titre de l'exigibilité des fractions du prix payable à terme, le contrat stipule : " le vendeur devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à l'acquéreur la réalisation des évènements dont dépend l'exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme. Chacune de ces fractions devra être payée (') dans les quinze jours calendaires suivant la date de la première présentation de la notification correspondante ['] L'avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d''uvre d'exécution du chantier ". 

Il comporte également une clause, dont la qualification de clause résolutoire n'est pas discutée, qui est ainsi rédigée : " En outre, il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'une somme quelconque formant partie du prix de vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l'acquéreur et indiquant l'intention du vendeur de se prévaloir de ladite clause ".



L'appel de fonds afférent à l'achèvement du plancher du 1er étage, à hauteur de 65 100 euros, a donné lieu à l'envoi de deux courriers recommandés : le premier, daté du 15 mars 2019 a été retourné à l'expéditeur avec la mention " pli avisé non réclamé " ; le second, en date du 12 avril 2019, et comportant parmi les pièces jointes le courrier du 15 mars 2019, a été retourné avec la mention " pli refusé par le destinataire ". 



M. [L] allègue, sans le prouver, le " refus persistant de la venderesse de lui justifier que le 4ème acompte était devenu exigible ". Si l'avancement des travaux conditionne effectivement l'exigibilité de l'obligation de règlement du prix, le contrat prévoit qu'il sera suffisamment justifié de cet avancement par l'attestation du maître d''uvre ; or, il n'est établi par aucune pièce que M. [L] aurait ne serait-ce que sollicité la communication de cette attestation. En outre, elle était visée parmi les pièces jointes du courrier du 15 mars 2019 que M. [L] n'est pas allé retirer, et elle a été versée aux débats. 

M. [L] ne rapporte pas davantage la preuve que sa banque était dans l'attente d'un justificatif quelconque pour procéder au déblocage des fonds devant permettre le règlement de l'échéance litigieuse. Cette argumentation liée à de prétendues contraintes bancaires est en outre inopérante dans la mesure où le contrat litigieux mentionne la déclaration de M. [L] suivant laquelle il n'entend pas recourir à l'emprunt pour assurer le financement de la construction (§7 p. 23). 

L'appelant ne justifie pas non plus d'un déplacement à l'étranger à la date de réception du premier courrier recommandé, étant observé que ce mode de notification des appels de fonds est le seul prévu par le contrat. Ainsi, sauf à tromper les attentes légitimes de son cocontractant, il n'y pas lieu d'accorder une quelconque valeur à son affirmation suivante, contenue dans un mail adressé à la société Beryl le 26 novembre 2018 : " Comme indiqué à votre collègue je travaille souvent à l'étranger et une recommandé ne sert à rien car je ne suis pas présent et personne ne peux le récupérer " (sic). Sauf à manquer à son obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat, il appartenait à M. [L] de prendre ses dispositions pour prendre connaissance des appels de fonds selon les formes prescrites, et ce, en temps utile, afin d'assurer le règlement des échéances dans les délais contractuellement prévus. 



C'est donc de manière parfaitement légitime, au vu des circonstances, que l'intimée a entendu faire application de la clause " résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance " du contrat de vente et qu'à cette fin elle a fait signifier à M. [L], par acte d'huissier de justice, le 17 mai 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire (pièce n° 4), lui laissant ainsi un délai d'un mois pour s'exécuter, conformément à l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux ventes d'immeubles à construire. 

La résolution de plein droit opérant par définition de manière automatique, en l'absence de règlement dans le délai prévu, c'est vainement, alors que le contrat était anéanti et avec lui les obligations réciproques des parties, que M. [L] a ordonné le virement de la somme de 65 100 euros, le 19 juillet 2019, date à laquelle, compte tenu de l'expiration du délai, la société Beryl Investissement pouvait, en toute bonne foi, le refuser. 

Enfin, s'il est prévu par l'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation que le débiteur peut solliciter un délai de paiement avec pour conséquence la suspension des effets de la clause de résolution de plein droit durant le cours du délai octroyé, cette faculté offerte au débiteur de saisir le juge dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil, n'est prévue que dans la mesure où la saisine intervient pendant le mois imparti au débiteur. 



Aucune demande de délai de grâce formée après l'expiration du délai prévu par les dispositions légales susvisées ne peut être accueillie, à plus forte raison lorsqu'elle a pour but, non de remédier aux difficultés de paiement du débiteur mais, comme en l'espèce, de paralyser le jeu d'une clause résolutoire de plein droit contractuellement stipulée (cf. Civ. 3ème, 27 mars 1991, n° 89-18.600).

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résolution de la vente et débouté M. [L] de sa demande de délai. 

En outre, la résolution de la vente mettant fin à l'obligation de construire contractée par le vendeur, la demande de M. [L] de voir sanctionner le retard d'exécution du vendeur apparaît sans objet. De surcroît, l'appelant ne saurait imputer un quelconque retard à son cocontractant, dès lors que la livraison était prévue le 31 décembre 2019, sauf cause légitime de suspension, et qu'il n'a pas réglé l'échéance du mois de mars 2019. 

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. 



Sur la mise en 'uvre de la clause pénale



La société Beryl Investissement s'estime bien fondée à demander la condamnation de M. [L] à lui régler la somme de 43 000 euros, représentant 10 % du prix de vente, des suites de l'inexécution contractuelle, en application de la clause pénale prévue au contrat, rappelant que la mise en 'uvre de celle-ci n'est pas conditionnée à la preuve d'un préjudice. 

Elle estime que la défaillance de l'acquéreur a porté atteinte à l'équilibre économique de l'opération de promotion immobilière, puisqu'elle ne peut raisonnablement escompter vendre les lots litigieux avant l'issue de la procédure judiciaire et qu'en interjetant appel du jugement M. [L] n'a fait qu'accroître le préjudice. 



Elle ajoute que les circonstances ne justifient pas de réduire le montant de la pénalité, que celui-ci n'est pas manifestement excessive et apparaît même tout à fait usuelle en matière de vente immobilière. 

M. [L] entend voir réduire à la somme de 1 euro le montant de la clause pénale, dont elle évoque le caractère exorbitant. Elle fait valoir que l'intimée a refusé son paiement différé de la 4ème échéance alors qu'un tel retard n'était pas de nature à obérer sa trésorerie, compte tenu de l'importance du programme immobilier, et soutient que sa démarche révèle en réalité son dessein de réaliser une bonne opération financière au préjudice de M. [L].

 

Sur ce, 



L'article 1231-5 du code civil dispose en ses trois premiers alinéas : " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. "

En l'espèce, la société Beryl Investissement se prévaut d'une clause que les parties au litige qualifient de clause pénale, qui est ainsi rédigée : " 5°) Indemnité en cas de résolution - La résolution de la vente pour quelque cause qu'elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d'une indemnité égale à 10 % du prix. Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi ". 

Le taux de 10 % prévu par la clause pénale est appliqué sur le prix global, sans nuance, alors que le prix de vente est payable à terme par fractions. 

En l'occurrence, M. [L] a réglé la première fraction du prix à la commande, soit la somme de 130 200 euros, une deuxième fraction d'un montant de 21 700 euros (5% à l'achèvement des fondations) puis une troisième à hauteur de 65 100 euros (15% au plancher du rez-de-jardin), en manquant toutefois à son obligation de régler en temps utile la quatrième échéance d'un montant de 65 100 euros. 



Ainsi, entre la date de conclusion de la vente, le 25 septembre 2017, et l'échéance du 15 mars 2019, les règlements effectués par M. [L] ont contribué à financer la construction à hauteur de 217 000 euros, soit la moitié du prix de vente de l'immeuble à construire. 

Etant donné les sommes versées par l'acquéreur, qui ont abondé la trésorerie du vendeur au fur et à mesure des travaux de construction, et en l'absence d'autre préjudice avancé par le promoteur que celui tenant à l'immobilisation du bien durant la procédure judiciaire dont il est lui-même à l'initiative, alors qu'il aurait pu maintenir le contrat en appliquant à l'acquéreur les intérêts de retard prévus en cas de non-paiement à l'échéance, il y a lieu de tenir compte de l'intérêt que l'exécution partielle de l'obligation de payer le prix lui a procuré et de réduire de moitié le montant de la pénalité, au regard d'une clause pénale manifestement excessive dès lors qu'elle est appliquée dans ces circonstances. 

M. [L] sera condamné, en conséquence, à verser à la société Beryl Investissement la somme de 21 500 euros au titre de la clause pénale, le jugement devant être réformé sur ce point. 



Sur le remboursement des taxes



A titre reconventionnel, M. [L] expose avoir payé pour le compte de l'intimée les taxes d'habitation et foncières pour les années 2021 et 2022, étant donné que faute de publication du jugement revêtu de l'exécution provisoire, il était encore considéré, à l'égard de l'administration fiscale, comme propriétaire de l'appartement en cause.

La société Beryl Investissement répond qu'il n'appartenait pas à son conseil de procéder aux formalités de publicité foncière, puisque le tribunal n'avait pas ordonné la publication de la décision. Elle précise avoir fait publier au service de publicité foncière l'assignation en résolution de la vente, et que le greffe du tribunal judiciaire de Nanterre lui a adressé le jugement mentionnant un " enregistrement auprès de la DGFIP " " sur bordereau 3265 ", de sorte qu'il n'existe pas de doute quant à l'enregistrement auprès de l'administration fiscale. 







Sur ce, 



Au soutien de sa demande, dont le fondement juridique n'est pas précisé, M. [L] produit des avis d'impôt, correspondant à la taxe d'habitation et aux taxe foncières afférents aux biens litigieux. 

Or, ces avis d'impôt, qui ne suffisent pas à rapporter la preuve de la mise à sa charge, à titre définitif, de l'imposition qu'il invoque, ne sont en outre accompagnés d'aucuns justificatifs de règlement permettant d'établir un quelconque paiement effectif " pour le compte " de l'intimée. 

Etant donné l'enregistrement auprès de l'administration fiscale auquel il a été procédé et dont l'intimée justifie, M. [L] apparaît mal fondé en sa demande. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens



M. [L] succombant pour l'essentiel, les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. 

L'appelant sera en outre condamné, en application de l'article 696 du code de procédure civile, à prendre en charge les dépens de l'instance d'appel, Me Typhanie Bourdot étant autorisée à recouvrer ceux dont elle a fait l'avance, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 

L'équité commande en outre de condamner M. [L] à indemniser la société Beryl Investissement des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel, dans la limite de 5 000 euros.

 

PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, 



Confirme le jugement rendu le 9 juin 2022, rectifié le 7 juillet 2022, en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] [L] à payer à la société Béryl Investissement la somme de 43 400 euros au titre de la clause pénale, 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne M. [Z] [L] à payer à la société Beryl Investissement la somme de 21 500 euros au titre de la clause pénale,



Y ajoutant, 



Déboute M. [Z] [L] de sa demande de remboursement de la somme de 3 680 euros, au titre des taxes d'habitation et foncières, 



Condamne M. [Z] [L] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés par Me Typhanie Bourdot, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, 



Condamne M. [Z] [L] à régler à la société Beryl Investissement la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame F. PERRET, Présidente et par Madame K. FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière La présidente,