Cour d'Appel · 3ème chambre — 17 octobre 2024

17/10/2024



ARRÊT N°398/2024



N° RG 23/01406 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PMLT

IMM/IA



Décision déférée du 21 Mars 2023

 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE 

( )

S.MOREL

















[B] [W]





C/



S.A. HLM DES CHALETS























CONFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



Madame [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Simona FISCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉE



S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président, délégué par ordonnnance modificative du 15 avril 2024

E. VET, conseiller

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller



Greffière, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffière de chambre

Exposé du litige



Par actes en date des 5 et 7 mai 2009, la SA HLM Les Chalets a donné en location à Madame [B] [W] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer actuel de 905,88€, provision sur charges comprise.



Estimant que les loyers n'étaient pas été régulièrement réglés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 juin 2022.



Par acte du 23 septembre 2022, la SA HLM Les Chalets a fait assigner Madame [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, statuant en référé, afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail,

- le paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.068,18€ représentant l'arriéré de loyers arrêté au 19 août 2022,

- l'expulsion des occupants, la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel,

- l'allocation de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a :

- au principal,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

dès à présent et par provision, vu l'urgence,

- constaté la résiliation du bail à compter du 7 août 2022,

- condamné Mme [B] [W] à payer à la SA HLM Les Chalets la somme provisionnelle de 4.129,94€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 23 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- à compter du 7 août 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la SA HLM Les Chalets par Madame [B] [W] et l'y a condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

- ordonné l'expulsion de Mme [B] [W] et celle de tout occupant de son chef, des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

- condamné Mme [B] [W] à payer à la SA HLM Les Chalets la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [B] [W] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration en date du 18 avril 2023, Madame [B] [W] a relevé appel de la décision, dont elle sollicite l'infirmation de toutes les dispositions.



Prétentions et moyens des parties 



Vu les conclusions notifiées le 11 Janvier 2024 par Madame [B] [W] demandant à la cour, au visa de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

- infirmer le jugement du 21 mars 2023 en ce qu'il a :

* constaté la résiliation du bail en date du 7 Août 2022,

* condamné Mme [B] [W] à payer la somme provisionnelle de 4.129,94€ représentant les arriérés de loyer,

* fixé au montant du loyer et des charges l'indemnité d'occupation due par Mme [B] [W] depuis la résiliation du bail intervenue le 7 août 2023 et condamné Mme [B] [W] au paiement jusqu'au départ des lieux,

* ordonné l'expulsion de Mme [B] [W] et des occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique,

* dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution en cas d'abandon des lieux,

* condamné Mme [B] [W] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer,

* condamné Mme [B] [W] à payer la somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

* rejeté le surplus des demandes,

- débouter la SA HLM Les Chalets de l'intégralité de ses demandes,

et statuant à nouveau,

- condamner Mme [B] [W] à payer à la SA HLM Les Chalets la somme de 2.602,20 € représentant le solde des loyers et des charges dus,

- autoriser Mme [B] [W] à se libérer de cette somme en sus du paiement du loyer courant et des charges en 36 mensualités,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

- dire et juger que si les modalités de règlement sont respectées la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail reprendra son cours,

- dire et juger qu'à défaut de respect des modalités de règlement et à défaut de paiement des loyers, la clause résolutoire sera réputée avoir joué et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et ordonner l'expulsion de Mme [B] [W] et de tous les occupants de son chef,

- condamner chaque partie conserver le charge les frais irrépétibles et les dépens.



Vu les conclusions n°3 notifiées le 15 janvier 2024 par la SA HLM Les Chalets demandant à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1343-5 du code civil, de :

- confirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 21 mars 2023 en toutes ses dispositions,

- Reconventionnellement, suite au réaménagement des dettes ordonné par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne,

- accorder à Mme [B] [W] des délais de paiement d'une durée d'un mois,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

- ordonner qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant :

* la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié,

* faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [B] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Mme [B] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, laquelle sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

y ajoutant,

- débouter Mme [B] [W] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [B] [W] à payer à la SA HLM Les Chalets la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [B] [W] au paiement des entiers dépens d'appel.



L'affaire, initialement prévue à l'audience du 22 janvier 2024, a été renvoyée à l'audience du 26 juin 2024.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024.



Motifs



- Sur la saisine de la Cour :

La SA HLM des chalets soutient que la cour n'est pas saisie d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire par les premières conclusions de l'appelante qui se borne à demander à la cour de ' dire et juger que les effets de clause résolutoire seront suspendus'.

Toutefois, cette demande particulièrement claire s'analyse bien comme une prétention au sens des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile et la cour en est valablement saisie. C'est donc c'est sans modifier ses demandes que l'appelante a sollicité dans ses conclusions postérieures que la cour 'suspende les effets de la clause résolutoire.'



- sur la résolution du contrat, la créance du bailleur et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 5 mai 2009 comprend une clause résolutoire conforme à l'article 24 sus-visé et la bailleresse a fait délivrer le 7 août 2022 un commandement de payer la somme principale de 3.068, 18 €.



Le principe de l'acquisition de la clause résolutoire résultant du défaut d'apurement de l'arriéré locatif visé au commandement de payer dans les deux mois qui ont suivi la délivrance de cet acte n'est pas contesté par l'appelante qui, réclamant des délais de paiement, se borne à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.



Madame [W] a bénéficié d'un plan de surendettement, dont les mesures recommandées qui n'ont pas été contestée, sont définitives.

En application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, les délais arrêtés par la commission de surendettement s'imposent à la bailleresse.

Cette dernière admet dans ses dernières écritures que les échéances fixées par la commission de surendettement ayant été respectées, la dette locative s'élève suivant décompte arrêté au 11 janvier 2024 à la somme de 487,77 €.



Madame [W] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme et l'ordonnance déférée sera infirmée sur ce point ;



Il convient en conséquence d'accorder à Madame [W] un délai de 1 mois pour se libérer de sa dette. Il sera en outre fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire sauf à prévoir la déchéance du terme en cas d'impayé.



Madame [W] supportera les dépens.



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM Les Chalets les frais non compris dans les dépens.



La SA HLM Les Chalets sera donc déboutée de sa demande présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par ces motifs



Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné Madame [W] à payer à la SA HLM Les Chalets la somme provisionnelle de 4.129,94€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 23 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 

Condamne Madame [B] [W] à payer à la SA HLM des chalets la somme de 487, 77 à titre de provision à valoir sur sa dette locative arrêtée à la date du 11 janvier 2024,

Accorde à Madame [W] un délai de 1 mois suivant la signification de la présente décision, pour s'acquitter de sa dette,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [W] se libère selon les modalités ainsi fixées,

Dit qu'à défaut de paiement de cette échéance comprenant le loyer courant, la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets dont l'expulsion. 

Condamne Madame [W] aux dépens d'appel.

Déboute la SA HLM Les Chalets de sa demande formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile,



LE GREFFIER LE PRESIDENT









I.ANGER M.DEFIX