Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 14 octobre 2024

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

14 Octobre 2024

N° RG 23/01706 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NA2F 

Code NAC : 30Z 

S.C.I. SCI DE L’ABONDANCE
C/
S.A.R.L. GANESHA CSC
S.A.R.L. N.G.S


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 14 octobre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 01 Juillet 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD .

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DE L’ABONDANCE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 401 058 037 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise 


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. GANESHA CSC, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 913 963 690 dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. N.G.S, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 841 587 520 dont le siège social est sis [Adresse 1] 

représentées par Me Stéphane ALAIMO, avocat au barreau du Val d’Oise 



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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 septembre 2011, la SCI de l’Abondance a donné à bail commercial à société Tatta Africa des locaux à usage de commerce d’alimentation générale, situés à [Adresse 1].

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 28.800 €, révisable annuellement par application de l’indice du coût de la construction. Il a été cédé à la Société N.G.S, dans le cadre d’une vente du fonds de commerce, le 23 juillet 2018.

Par exploit du 30 décembre 2019, la SCI de l’Abondance a signifié à la Société N.G.S. un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 45.600 € hors taxes, à compter du 30 juin 2020. Elle l’a, par exploit du 25 novembre 2021, faite assigner en fixation du loyer du bail renouvelé, devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Pontoise, lequel a ordonné une expertise judiciaire, par jugement du 17 mai 2022. A la date de clôture de l’instruction de la présente procédure, l’affaire était toujours pendante devant la juridiction des loyers commerciaux. 

Parallèlement à l’instance en fixation du prix du loyer, la société N.G.S. cédait son fonds de commerce à la société Ganesha CSC par acte sous seing privé du 2 mai 2022, enregistré au service départemental de l’enregistrement d’[Localité 3], le 10 mai 2022.

Par exploit d’huissier du 7 décembre 2022, la société Ganesha CSC a fait signifier à la SCI de l’Abondance l’acte de cession du fonds de commerce, en application de l’article 1690 du code civil.

Par acte d’huissier du 24 mars 2023, la SCI de l’Abondance a fait assigner devant ce tribunal la société Ganesha CSC et la société N.G.S. aux fins de voir :
constater l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce intervenue le 2 mai 2022 pour non-respect de la procédure de cession, prononcer la résolution du bail au motif de la gravité des manquements du preneur,ordonner l’expulsion de la société N.G.S, de la société Ganesha CSC et de toute personne dans les lieux de leur fait et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 500 € par jour de retard, huit jours après la signification à intervenir de l’ordonnance à intervenir,juger que le dépôt de garantie d’un montant de 8.700 € lui restera acquis à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement la société N.G.S. et la société Ganesha CSC au paiement des dépens ainsi qu’à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la procédure de cession prévue au contrat de bail n’a pas été respectée, ce qui la lui rend inopposable et fait de la société Ganesha CSC une occupante sans droit ni titre ; qu’en outre, le bail cédé dont le terme était arrivé le 30 juin 2020, était inexistant, l’offre de renouvellement n’ayant pas été approuvée par la société N.G.S.
 
Elle soutient que les circonstances de la cession, les erreurs et mentions mensongères de l’acte, de nature à porter atteinte à ses droits, sont constitutifs d’une faute d’une particulière gravité justifiant la résolution judiciaire de l’acte. Elle précise que les sommes dues au titre du bail sont payées de façon aléatoire et qu’une somme de 17.665,28 € lui reste due.

En défense, la société N.G.S. et la société Ganesha CSC demandent au tribunal de :
déclarer la SCI de l’Abondance mal fondée en ses demandes dirigées contre elles ;la débouter de toutes ses demandes ;la condamner à payer à la société N.G.S. la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens. 
Elles exposent que la SCI de l’Abondance qui a été avisée par courrier simple du 13 septembre 2021 du souhait de la société N.G.S. de céder son fonds de commerce à la société Ganesha Store CSC, ne s’y est pas opposée ; que l’acte de cession lui a ensuite été signifié par acte d’huissier du 7 décembre 202 ; qu’il a été rédigé par un expert-comptable qui est une profession réglementée.

Elle fait également valoir que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, le principe du renouvellement ayant été accepté ; que le loyer est payé par la société Ganesha CSC à la SCI de l’Abondance qui lui en délivre quittance ; que le contrat de bail ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect des formalités prévues à son article 10 ; qu’aucun texte ne prévoit d’automaticité de résiliation du bail et qu’en tout état de cause, la SCI de l’Abondance ne justifie pas d’un préjudice suffisant pouvant entraîner la résolution du bail.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions signifiées le 20 mars 2024 par la SCI de l’Abondance et le 7 février 2024 par la société Ganesha CSC et la société N.G.S.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’inopposabilité de la cession

L’inobservation des clauses contractuelles restreignant le droit du preneur de céder son droit au bail a pour conséquence de rendre la cession inopposable au bailleur.

Le contrat de bail du 8 septembre 2011 stipule en son article 10 intitulé Cession :

« Le preneur ne pourra céder, sous quelque forme que ce soit, tout ou partie de ses droits au présent bail, sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur, si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce.

La cession devra être effectuée par un rédacteur faisant partie d’une profession règlementée, le bailleur devra être convoqué à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée ou par exploit d’huissier qui devront être reçus par lui quinze jours avant la date prévue.

Cette convocation devra indiquer les lieu, jour et heure prévus pour la signature de l’acte de cession et s’accompagner de la remise au bailleur d’un projet de l’acte de cession […] ».

Les clauses de ce type qui limitent et aménagent le droit du locataire de céder son droit au bail sont valables en ce qu’elles permettent au bailleur d’avoir un certain droit de regard sur son futur locataire, débiteur des loyers, charges et obligations du bail.


La société N.G.S. a cédé son fonds de commerce à la société Ganesha CSC, par acte sous seing privé du 2 mai 2022, sans respecter la clause d’information préalable et de convocation du bailleur à la signature de l’acte de cession, stipulée au contrat de bail. Elle ne justifie pas non plus d’une rédaction de l’acte de cession par un rédacteur issu d’une profession réglementée, se contentant d’indiquer sans aucunement l’établir que l’acte a été rédigé par son expert-comptable. 
 
Or, la société N.G.S. ne peut sérieusement prétendre que la SCI de l’Abondance, bien que non convoquée à la cession, en aurait été informée par courrier du 13 septembre 2021 et ne s’y serait pas opposée de manière claire et univoque.

En effet, le courrier simple du 13 septembre 2021 avait pour objet de demander à la SCI de l’Abondance des informations sur les loyers et dépôt de garantie dans le cadre du souhait de la société NGS de céder son fonds de commerce à la SASU Ganesha Store CSC, courrier auquel le bailleur a répondu par rapport aux questions qui lui étaient posées. Il sera rappelé, à cet égard, que la renonciation du bailleur à se prévaloir d’une clause, insérée dans le contrat de bail et destinée à encadrer le droit de cession du preneur, doit être non équivoque.


En tout état de cause, ce courrier ne répond aucunement aux stipulations prévues aux contrat de bail et aux obligations qui en découlent pour le preneur, lesquelles exigent une convocation du bailleur à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée ou par exploit d’huissier quinze jours avant la date prévue, avec indication des lieu, jour et heure prévus pour la signature et la remise d’un projet de l’acte de cession.

La réponse du bailleur au courrier du 13 septembre 2021 ne peut donc valoir renonciation tacite à s’opposer à la cession, étant observé que le bail ne soumet pas la cession à une autorisation du bailleur mais prévoit qu’il soit appelé à concourir à l’acte et qu’il ait préalablement reçu le projet d’acte de cession.

La perception par le bailleur des loyers versés par le cessionnaire durant quelques mois ne peut non plus être considérée comme une renonciation à invoquer l’irrégularité de la cession, alors qu’après la réception de l’acte de cession, le 7 décembre 2022, la SCI de l’Abondance a fait assigner la société NGS et la société Ganesha CSC devant ce tribunal en inopposabilité de la cession.

Il convient donc de dire inopposable à la SCI de l’Abondance la cession du fonds de commerce intervenue, le 2 mai 2022, entre la société NGS et la société Ganesha CSC et en conséquence, de déclarer cette dernière occupante sans droit ni titre, pour ce seul motif lié au non-respect de la procédure de cession, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur le motif surabondant relatif à l’inexistence du bail arrivé à son terme.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Conformément au droit commun des contrats, le bail peut être résilié par l’une ou l’autre des parties, en cas d’inexécution des obligations qui en découlent. Le bailleur qui demande la résiliation judiciaire du bail, doit justifier d’un motif grave et légitime de nature à porter atteinte à ses droits.

En cas de cession irrégulière, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail, le manquement invoqué devant alors revêtir une gravité suffisante.
 
En l’espèce, les irrégularités entourant la cession du fonds de commerce sont de nature, par leur nombre et leur gravité, à porter une atteinte illégitime aux droits du bailleur.

En effet, la société NGS, outre l’inobservation des clauses contractuelles encadrant son droit de céder ci-dessus exposés, n’a pas non plus respecté les formalités légales de signification prévues à l’article 1690 du code civil, applicables à toute cession de créances, le bailleur n’ayant reçu signification de la cession du 2 mai 2022 que par exploit d’huissier du 7 décembre 2022, délivré à la demande de la société Ganesha CSC.

De plus, l’acte de cession a été signé avec la société Ganesha CSC alors que celle-ci n’était pas encore immatriculée au registre du commerce (immatriculation du 30/05/2022 selon son extrait bis) et n’avait donc pas d’existence légale, l’acte du 2 mai 2022 mentionnant en outre faussement (page 9) que « la société Ganesha CSC est régulièrement immatriculée au registre du commerce ; qu’elle dispose de la pleine capacité juridique pour acquérir et exploiter ».

Ces irrégularités n’ont pas permis à la SCI de l’Abondance d’avoir un droit de regard sur son futur locataire, de concourir à l’acte de cession en étant renseigné avant la cession sur les conditions de celle-ci et sur l’identité du cessionnaire, de recevoir les informations nécessaires sur son nouveau débiteur et de bénéficier d’un acte rédigé, dans le respect des stipulations contractuelles et des règles légales applicables aux cessions de bail, par un rédacteur issu d’une profession règlementée. 

Elles sont en elles-mêmes gravement préjudiciables au bailleur. Il sera également observé que, selon les conclusions non contestées sur ce point de la SCI de l’Abondance, les loyers et charges exigibles ne lui sont réglés qu’irrégulièrement, de sorte qu’un impayé de 17.665,28 € lui restait dû au 20 mars 2024 ; qu’un procès-verbal d’huissier du 17 juillet 2023 constate que la destination du bail a été modifiée, le local étant exploité en point de restauration.

Ces irrégularités présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation judicaire du bail aux torts du preneur.

Il convient donc d’ordonner à la société NGS et à la société Ganesha CSC et à toute personne dans les lieux de leur fait de quitter les lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai d’autoriser leur expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin.

Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte, à ce stade de la procédure, alors que la SCI de l’Abondance dispose d’un titre exécutoire. Il n’y a pas lieu non plus de dire que le dépôt de garantie d’un montant de 8.700 € lui restera acquis à titre de dommages et intérêts alors que le bail prévoit que celui-ci sera restitué au preneur en fin de bail, après déduction des sommes dues par le preneur.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

La société N.G.S. et la société Ganesha CSC seront condamnées in solidum au paiement des dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € à la SCI de l’Abondance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare inopposable à la SCI de l’Abondance la cession du fonds de commerce intervenue le 2 mai 2022, 

Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

Ordonne à la société N.G.S, à la société Ganesha CSC et à toute personne dans les lieux de leur fait de quitter les locaux situés à [Adresse 1], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, 

Passé ce délai, autorise l’expulsion de la société N.G.S, de la société Ganesha CSC et de toute personne dans les lieux de leur fait et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire,

Condamne la société N.G.S. et la société Ganesha CSC in solidum à payer à la SCI de l’Abondance la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne la société N.G.S. et la société Ganesha CSC in solidum au paiement des dépens,

Rappelle que l’exécution de la présente décision est de droit.


Ainsi jugé à Pontoise le 14 octobre 2024, et signé par le président et le greffier,

Le greffier Le président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY