Tribunal Judiciaire · Référés — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 OCTOBRE 2024





N° RG 24/00262 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXII

MINUTE N° 24/ 



Dans l’affaire entre : 


Société NIZUC, immatricuée au RCS de Thonon-les-Bains sous le numéro 810 222 539, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie BRISWALDER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1861 substitué par Maître Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 70


DEMANDERESSE


et


S.A.S. MJ INTERNATIONAL, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 892 239 666, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Mélanie LECOURT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS


DEFENDERESSE



* * * *



Magistrat : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président 

Greffier : Madame CLAMOUR lors des débats,
Madame BOIVIN lors de la mise à disposition,

Débats : en audience publique le 03 Septembre 2024

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024



EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Par acte daté du 30 avril 2024, la société Nizuc, propriétaire de locaux situés à [Localité 3] (Ain), [Adresse 2], donnés à bail commercial à la société MJ International, reprochant à cette dernière d’avoir manqué à ses obligations contractuelles en ne remédiant pas aux manquements au titre du bail commercial (relatifs à une négligence et un défaut d’entretien du local et une appropriation et une dégradation des parties communes) dans le délai d’un mois à compter de la sommation qu’elle a fait délivrer au preneur par commissaire de justice le 5 juillet 2023, l’a fait assigner à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant en référé, en résiliation du bail, expulsion et provision.

À l’audience du 3 septembre 2024, la société Nizuc, représentée par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes initiales sollicitant précisément, selon le dispositif de ses conclusions auxquelles son avocat s’est référé, de :
“Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 1732 du Code civil, 
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce, 
Vu l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution 
Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats,
Vu les dispositions du bail commercial du 23 juillet 2021 et la sommation faite par commissaire de justice du 5 juillet 2023 visant la clause résolutoire ; 
I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 
- JUGER que les demandes formulées par la société Nizuc ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ; 
- JUGER que la société MJ International a manqué à ses obligations contractuelles en ne remédiant pas aux manquements reprochés par la société Nizuc au titre du bail commercial, dans le délai d’un mois à compter de la sommation délivrée par commissaire de justice le 5 juillet 2023 ; 
En conséquence : 
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 23 juillet 2021 entre la société Nizuc et la société MJ International et donc la résiliation automatique au 6 août 2023 ;
- ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société MJ International (et/ou de toute personne dans les lieux), des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], dans les conditions suivantes : 
o la société MJ International sera tenue de libérer les locaux (et d’évacuer l’ensemble des effets matériels dont elle sera propriétaire) en restituant à la société Nizuc l’ensemble des clefs en sa possession, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
o si malgré l’astreinte, la société MJ International venait à ne pas restituer l’ensemble des locaux loués et, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société MJ International pourra y être contrainte avec si besoin l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur dont l’ensemble des frais seront répercutés sur la société MJ international ;
- SE RESERVER le pouvoir de liquider l’astreinte ; 
- ORDONNER que le sort les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; 
- JUGER que le dépôt de garantie sera conservé par la société Nizuc en application de l’article 11 du bail, soit la somme de 18.300€ ;
- CONDAMNER la société MJ International à payer à la société Nizuc une indemnité d’occupation forfaitaire, correspondant au dernier loyer global majoré de 50%, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, jusqu’à la libération effective du local ;
II. Sur les demandes au titre du paiement de dommages et intérêts complémentaires 
- JUGER que la société MJ International a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Nizuc qui l’oblige à l’indemniser du préjudice subi en conséquence notamment du fait de sa résistance abusive ;
En conséquence :
- CONDAMNER la société MJ International à verser par provision à la société Nizuc, la somme de 15.000 €, au titre de la dévalorisation du local commercial ;
- CONDAMNER la société MJ International à verser par provision à la société Nizuc, l’équivalent de l’ensemble des sommes que la société Nizuc va devoir engager afin de remettre les locaux dans l’état antérieur ; 
III. En tout état de cause
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société MJ International ;
- CONDAMNER la société MJ International à payer à la société la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société MJ International aux entiers dépens de l’instance.”

Également représentée par son avocat, la société MJ International, affirmant avoir régularisé les impayés de loyers réclamés dans le commandement (ce qui n’est pas contestable, selon elle, puisqu’aucune demande en paiement n’est formulée à ce titre) et fait procéder à tous les travaux exigés par le bailleur ou plus généralement que les pièces qu’elle verse aux débats démontreraient l’absence des prétendus troubles évoqués par le bailleur dans son commandement de payer des loyers et sommation d'avoir à faire cesser des troubles délivré le 5 juillet 2023, a demandé en réponse au président du tribunal, selon le dispositif de ses conclusions n° 2, de :
“Vu l’article 835 du code de procédure civile, 
Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce, 
Vu les contestations sérieuses et l’absence d’obligation non sérieusement contestable, 
A titre principal 
CONSTATER les contestations sérieuses opposées aux demandes de la société NIZUC et l’absence d’obligation non sérieusement contestable au profit du bailleur. 
DIRE n'y avoir lieu à référé. 
En toute hypothèse, DEBOUTER la société NIZUC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société MJ INTERNATIONAL.
A titre subsidiaire 
Si par extraordinaire, le Juge de céans constatait l’acquisition de la clause résolutoire,
SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause de résiliation en lui accordant des délais pour effectuer les travaux ou les reprises que le Juge de Céans estimerait encore à la charge de la concluante.
DEBOUTER la société NIZUC de toutes ses autres demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société MJ INTERNATIONAL.
En toute hypothèse :
CONDAMNER la société NIZUC à verser à la société MJ INTERNATIONAL la somme provisionnelle de 5.000 € pour procédure abusive. 
CONDAMNER la société NIZUC à verser à la société MJ INTERNATIONAL la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.”


DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Nizuc fonde son affirmation selon laquelle sa locataire aurait manqué à son obligation contractuelle d’entretenir correctement le local et se serait approprié ou aurait dégradé des parties communes sur les deux constats de commissaires de justice (ses pièces n° 4 et 6) qu’elle a fait établir les 21 et 24 octobre 2022 et 28 mars 2023.

Or le procès-verbal de constat établi le 5 octobre 2023 (donc postérieurement aux précédents) à la requête de la société MJ International ainsi que ses autres productions, en l’occurrence des photographies complémentaires ou des factures des travaux réalisés au plus tard le 24 juillet 2024, date de la facture la plus récente, permettent de se convaincre que les causes de la sommation d’avoir à faire cesser les troubles dénoncés dans l’acte du 5 juillet 2023 ont cessé avant le 6 août suivant, échéance du délai d’un mois suivant la remise de l’acte, observation faite que la société Nizuc ne se prévaut plus de loyers impayés, ce qui permet de supposer que sa locataire a réglé ce qu’elle devait dans le délai prévu par la loi.

Il est plus précisément prouvé, par référence aux troubles dénoncés dans la sommation, que d’importants travaux de remise en état ont été effectués concernant en particulier les branchements d’enseignes sur la toiture liés aux tableaux électriques ou la fourniture et la mise en oeuvre d’un caisson ou d’un plafond coupe-feu (la facture du 24 juillet 2023, pièce n° 10 du dossier de la défenderesse). Les photographies attachés au constat du 25 octobre 2023 permettent d’établir en outre que la porte coupe-feu d’entrée du local fonctionne ou que le libre passage dans des parties communes (escaliers, parking...) a été rétabli.

Il convient de considérer dans ces conditions que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets.

Non fondées, les demandes de la société Nizuc tendant voir à constater la résiliation du bail devront être rejetées, comme celles qui en sont la conséquence directe.

Aucune des parties ne prouve avoir subi un préjudice particulier du fait du comportement supposé fautif de l’autre (pour cause de procédure ou de résistance abusive). Il n’est pas mieux justifié d’une dévalorisation ou d’une dégradation du local commercial. Les demandes de provision à valoir sur des dommages et intérêts seront rejetées.

La solution donnée au litige justifie de laisser à chacune la charge des dépens qu’elle a engagés à l’occasion du présent référé. Il n’y a pas lieu en conséquence à application au profit de quiconque sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,
le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboute les parties de toutes leurs demandes ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a engagés.


La greffière Le juge des référés

























copie exécutoire + ccc le :
à
Me Marie BRISWALDER
Me Mélanie LECOURT