Tribunal Judiciaire · JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 8]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/03485 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YGFT

N° de Minute : L 24/00532

JUGEMENT 

DU : 14 Octobre 2024





[Z] [C]
[A] [O] épouse [C]


C/

[E] [U]
[T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [Z] [H] [C], demeurant [Adresse 4]


Mme [A] [O] épouse [C], demeurant [Adresse 4]



représentés par Me Corinne RIGALLE- DUMETZ, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [E] [U], demeurant [Adresse 2]


M. [T] [Y] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier












 RG 24/03485– Page - MA EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2019 avec effet au 3 mai 2019, M. [Z] [C] et Mme [A] [O] épouse [C] ont donné en location à M. [E] [U] un appartement n°C51, Bâtiment C de la résidence [Adresse 7] situé [Adresse 5] à [Localité 8] ainsi qu’un garage n° G-102 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 890 euros, outre une provision sur charges de 110 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 890 euros.

Par acte séparé du 21 avril 2019, M. [T] [U] s’est porté caution solidaire des engagements pris par le locataire pour la durée initiale du bail et ses renouvellements.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par Maître [N] [F], huissier de justice à [Localité 8], le 3 mai 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2021 dont M. et Mme [C] ont été avisés le 22 décembre 2021, M. [E] [U] leur a notifié son congé au motif d’une mutation professionnelle avec effet au 19 janvier 2022 tout en proposant une restitution de l’appartement dès le 5 janvier 2022 contre dispense de règlement du loyer pour la période comprise entre cette date et le 19 janvier 2022.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2021, M. et Mme [C] ont fait délivrer à M. [E] [U] une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie le 6 janvier 2022 à 9 heures. Cet acte a été remis en l’étude de l’huissier.

Par courriel du 5 janvier 2022, M. [E] [U] a indiqué à M. [C] qu’il avait libéré l’appartement le même jour et mis les clés à disposition au syndic.

Un état des lieux de sortie a été établi par Maître [V] [K], huissier de justice à [Localité 6], le 6 janvier 2022.

Par acte d’huissier des 18 et 21 mars 2024, M. et Mme [C] ont fait assigner M. [E] [U] et M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 7, 22 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 1 160 euros au titre des loyers impayés de décembre 2021 et janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 2 432,55 euros au titre de la facture impayée de gaz en sus de la facture de résiliation avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 6 125,63 euros au titre des pertes et dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 110 euros correspondant au coût de l’état des lieux de sortie avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, et ce au taux de l’intérêt légal,ordonner la compensation des sommes dues par les défendeurs avec le dépôt de garantie d’un montant de 890 euros,condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2024.

M. et Mme [C], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

M. [E] [U], assigné par remise de l’acte à l’étude d’huissier et M. [T] [U], assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 15 de cette même loi, en cas de mutation professionnelle, le préavis du congé donné par le locataire est d’un mois et ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée qui est la forme exigée pour la notification du congé.

En l’espèce, M. et Mme [C] ont été avisés de la lettre recommandée le 22 décembre 2021.

Le congé a donc pris effet au 22 janvier 2022.

En tout état de cause, la somme de 1 160 euros qui est demandée correspond, d’après les explications fournies par M. et Mme [C], à la somme de 1 000 euros au titre du loyer de décembre 2021 qui n’a pas été payée et aux 5 jours de loyers pour le mois de janvier 2022.

Dans la mesure où M. [E] [U] est redevable du loyer et qu’il ne justifie pas s’être libéré de ce règlement, il est tenu de régler la somme de 1 160 euros à ce titre à M. et Mme [C].

Sur la demande de déduction du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

En l’espèce, il y a lieu de déduire le dépôt de garantie de la somme restant due au titre des loyers impayés.

M. et Mme [C] ne sont donc pas tenus de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 890 euros.

M. [U] sera donc tenu à ce titre de régler la somme de 270 euros au titre des loyers de décembre 2021 et janvier 2022 impayés.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de paiement des factures d’électricité

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Aux termes du dernier alinéa de ce même article, pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la somme de 2 432,55 euros dont M. et Mme [C] sollicitent le paiement se décompose, d’après leurs explications, comme suit :

2 326,98 euros au titre de la facture de consommation éditée par Engie le 4 mai 2022,105,57 euros au titre de la facture de résiliation éditée par Engie le 13 juillet 2022.
M. et Mme [C] expliquent que M. [E] [U] n’a pas fait le nécessaire pour souscrire un contrat à son nom auprès du fournisseur d’énergie.

Ils produisent l’intégralité des factures émises par Engie à compter du 19 juin 2019 qui mentionne une période de consommation débutée le 4 mai 2019, soit lorsque M. [E] [U] a intégré les lieux. Par ailleurs, le lieu de consommation mentionné sur les différentes factures est bien l’adresse du bien loué.

Le contrat de bail précise que la provision sur charges inclut l’eau froide, les charges d’ascenseur et l’entretien des parties communes.

L’énergie n’est donc pas comprise dans la provision sur charges.

Il s’en déduit que M. [U] est redevable d’une somme de 2 432,55 euros dont 2 326,98 au titre des factures de consommation de gaz ENGIE arrêtées au 4 mai 2022 et 105,57 euros au titre de la facture de résiliation du 13 juillet 2022.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024, date de délivrance de l’assignation à M. [E] [U].

Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée comporte 7 pages tandis que l’état des lieux de sortie en comporte 94, ce dont il se déduit que bien qu’ils aient tous deux été établis par huissier, le détail fourni n’est pas identique.

La somme de 6 125,63 euros sollicitée par les demandeurs correspond au montant de la facture établie par la société à responsabilité limitée DSF le 15 juin 2022.

Cette facture inclut la reprise des peintures du plafond et des murs dans toutes les pièces outre :
- le remplacement de la barre de seuil de la porte d’entrée,
- le remplacement de la porte et sa mise en peinture dans les WC,
- le remplacement de la porte et sa mise en peinture ainsi que le remplacement de l’ensemble cache velux dans la chambre 2,
- le nettoyage de l’appartement,
- la fourniture et pose d’une poignée de garage neuve.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la peinture des murs était à l’état d’usage sauf dans les WC et la salle de bains où elle est mentionnée comme en bon état. Les plafonds du dégagement, des WC et des chambres sont décrits comme en bon état.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs comportent des traces de salissures, des percements, voir des retouches de peinture visibles ou des reprises grossières d’enduit.

Les photographies consignées dans le procès-verbal ne permettent toutefois pas de considérer que cela nécessitait la reprise intégrale des murs et des plafonds sauf en ce qui concerne le couloir qui présente un mur et un plafond assez dégradé et la chambre 2 sur le mur de laquelle des reprises grossières d’enduit ont été faites.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas la dégradation de la barre de seuil de la porte d’entrée.

La porte des WC est mentionnée comme comportant un trou de sorte que son remplacement est justifié.

L’aération du velux dans la chambre 2 est mentionnée comme ayant été déposée, ce qui justifie le remplacement de l’ensemble cache velux.

La porte de la chambre 2 présente un battant voilé et la plaque de propreté est cintrée. Le chant de porte est fissurée. Le coût de son remplacement est donc justifié.

Les photographies consignées dans l’état des lieux de sortie mettent en évidence un appartement qui n’a pas été bien nettoyé. Ce poste est donc également justifié.



Enfin, l’état des lieux de sortie mentionne que la poignée de la porte de garage comporte du jeu et est tremblante.

Son remplacement est donc justifié.

M. [E] [U] est donc tenu de régler à M. et Mme [C] la somme de 1 650,82 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

La demande tendant à faire assumer le coût de l’état des lieux de sortie par huissier sera rejetée dans la mesure où les demandeurs ne justifient pas de l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable contradictoire sans recours à un huissier.

Sur la demande de condamnation solidaire de M. [T] [U]

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date à laquelle le cautionnement a été donné en l’espèce, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire produit respecte ces exigences, étant par ailleurs observé que M. [T] [U] a paraphé et signé le contrat de bail.
Cet engagement vise également les charges locatives, dégradations et réparations locatives.
M. [T] [U] sera donc condamné solidairement au paiement des sommes dues par M. [E] [U].
Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dans la mesure où la demande est présentée par M. et Mme [C], il convient de prévoir que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Messieurs [E] et [T] [U] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens.

Pour les mêmes motifs, ils seront solidairement condamnés à payer à M. et Mme [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.




PAR CES MOTIFS
 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [E] [U] et M. [T] [U] à payer à M. [Z] [C] et Mme [A] [O] épouse [C] la somme de 270 euros au titre des loyers et charges impayés en décembre 2021 et janvier 2022, déduction faite du dépôt de garantie de 890 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [U] et M. [T] [U] à payer à M. [Z] [C] et Mme [A] [O] épouse [C] la somme de 2 432,55 euros dont 2 326,98 au titre des factures de consommation de gaz ENGIE arrêtées au 4 mai 2022 et de 105,57 euros au titre de la facture de résiliation du 13 juillet 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [U] et M. [T] [U] à payer à M. [Z] [C] et Mme [A] [O] épouse [C] la somme de 1 650,82 euros au titre des frais de remise en état du logement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

ORDONNE que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [U] et M. [T] [U] à payer à M. [Z] [C] et Mme [A] [O] épouse [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et M. [T] [U] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE, le 14 Octobre 2024.

La GREFFIÈRE Le JUGE