Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 octobre 2024

16/10/2024



ARRÊT N° 330/24



N° RG 21/04275

N° Portalis DBVI-V-B7F-ONWQ

CR - SC



Décision déférée du 31 Août 2021

TJ de TOULOUSE - 20/05165

J.P. THEBAULT













[N] [B]





C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] 



























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 16-10-24



à



Me Caroline MAURY

Me Valérie REDON-REY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



Madame [N] [B]

[Adresse 3] 

[Localité 2]



Représentée par Me Caroline MAURY, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2021-20641 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIME



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[4]'

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseiller 

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats R. CHRISTINE





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE







Mme [N] [B] est propriétaire des lots n° 25 et 53 dans la résidence '[4]', située [Adresse 1].



Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], [Adresse 1], agissant par son syndic la Sas Le Cabinet L3d Immo, a fait délivrer à Mme [N] [B] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

-:-:-:-



Par acte d'huissier du 16 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [N] [B] en paiement devant le tribunal judiciaire de Toulouse.



-:-:-:-



Par jugement du 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

- condamné Mme [N] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5], agissant par la Sas Le Cabinet L3d Immo, les sommes de :



5.246,09 au titre des charges et provisions impayés au 28 avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus), hors frais, avec les intérêts au taux légal à compter du 16/12/2020,

203,94 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [N] [B] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation et de ses suites.



-:-:-:-



Par déclaration du 19 octobre 2021, Mme [N] [B] a relevé appel de ce jugement, pris en toutes ses dispositions.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 décembre 2023, Mme [N] [B], appelante, demande à la cour, de :



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.



À titre principal,

- réformer le jugement en ce qu'il n'a pas pris en compte son action personnelle,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer les charges à hauteur de 5.246,09€ et des frais pour 203,94€ et juger qu'aucune somme n'est due par Mme [B],



À titre subsidiaire, 

- réformer le jugement en ce qu'il n'a pas pris en compte l'action personnelle de Mme [B],

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer les charges à hauteur de 5.246,09€ et fixer la dette à 4.430,83€,

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer des frais à hauteur de 203,94€ et donc juger qu'aucun frais ne peuvent être réclamés,

Sur l'appel incident,



- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réformation partielle du jugement de première instance,

- confirmer le jugement sur le refus d'octroyer des dommages et intérêts et un article 700 du code de procédure civile,



En tout état de cause

- octroyer les plus larges délais de paiement à Mme [B] au regard de sa situation financière,

- juger qu'il n'y a pas lieu à un article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires,

- juger que les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], intimé, appelant incident, demande à la cour, de :



- débouter Mme [B] de ses demandes, contestations en cause d'appel,

- confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a condamné Mme [B] au paiement :





de la somme de 5.246,09 euros au titre des charges et provisions impayés au 28 avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus), hors frais, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020,

de la somme de 203,94 euros au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation et de ses suites.





Vu l'appel incident du syndicat concluant,

- réformer le jugement dont appel en ce que le syndicat a été débouté de ses demandes concernant :





sa demande de dommages et intérêts,

sa demande d'article 700,





Et statuant à nouveau,

- condamner Mme [B] au paiement de :





de la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

de la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700,





Y rajoutant en cause d'appel,

- condamner Mme [B] au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 en cause d'appel et au paiement des dépens d'appel.







L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 23 janvier 2024 à 14h.













SUR CE, LA COUR :



1°/ Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] a assigné Mme [B] en paiement de la somme de 4.895,32 € au titre des charges correspondant à des provisions échues, appels de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus, et frais de relance. La demande a été actualisée devant le premier juge au 28/04/2021 à hauteur de 5.366,09 € hors frais.



Le décompte individuel concernant Mme [B], arrêté au 9 décembre 2020, déduction faite de frais de commandement, fait ressortir que les charges réclamées initialement à hauteur de 4.895,32 € correspondent à divers appels de fonds pour charges depuis le 1er avril 2018 outre des appels de fonds pour travaux, et une facture de plomberie du 15/05/2018, dont ont été déduits tant le solde créditeur de la copropriétaire au 22/01/2018 (110,95 €) que les régularisations de charges et remboursements d'avances pour les exercices 2018 (111,16), 2019 (140,93+173,91+200,83). S'y sont ajoutés, indépendamment des frais de justice et de recouvrement, les appels de provisions pour charges et fonds travaux jusqu'au 28/04/2021, les appels de charges 2020 ayant fait l'objet de régularisations portées au crédit du compte individuel de Mme [B] en juin 2021 (139,46 et 150,75).



Selon les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-21 la cotisation prévue à cet article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.



Selon les dispositions de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant néanmoins fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 



Selon celles de l'article 14-2 les dépenses de travaux listées par décret en conseil d'Etat (articles 35, 35-2, 44 et 45 du décret du 17 mars 1967) ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.



En application de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel ainsi que celles relatives aux dépenses non comprises dans ce budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 et énoncées à l'article 44 du décret, des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, des avances décidées en assemblée générale.



En conséquence, chaque copropriétaire est tenu de régler les appels de fonds exigés du syndic dès lors que les provisions et avances ont été approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires tant dans le cadre du budget prévisionnel, que lors de l'approbation de travaux non compris dans le budget provisionnel.





Dès lors, les appels de provisions pour charges et travaux résultant du vote par l'assemblée générale des budgets prévisionnels et de décisions de travaux concernant les parties communes en vertu de délibérations non invalidées suite à contestation d'un ou plusieurs copropriétaires ou de délibérations non contestées doivent être réglés par les copropriétaires sur les appels de fonds du syndic, avant l'approbation des comptes. 



L'obligation finale à la dette de chaque copropriétaire résulte quant à elle de l'approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l'assemblée générale non contestée dans le délai légal. C'est seulement après l'approbation des comptes que le syndic sera en mesure d'arrêter, pour l'exercice considéré, le compte positif ou négatif de chaque copropriétaire et de réclamer, le cas échéant, le solde correspondant à la différence entre les appels de fonds provisionnels et les dettes du syndicat réglées ou restant à régler. 



Selon les dispositions de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

-sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat,

-sont nommés avances, les fonds destinés par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves.



En l'espèce, il est établi que les acomptes provisionnels imputés au débit du compte individuel de Mme [B] résultaient des procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires des 5 février 2018, 24 mai 2018, 11/12/2018, 1/07/2020 et 24 juin 2021 portant approbation de réalisation de travaux des colonnes d'eau chaude collective du bâtiment B, mise en place de cumulus privatif en février 2018 et approbation des budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021. Les régularisations portées au crédit du compte individuel de Mme [B] résultaient quant à elle des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes de l'exercice 2017 (assemblée générale du 24 mai 2018), 2018 (assemblée générale du 11 décembre 2018), 2019 (assemblée générale du 1er juillet 2020) et 2020 (assemblée générale du 24 juin 2021). Mme [B] n'allègue pas avoir contesté l'une quelconque de ces assemblées générales ni que l'une d'entre elles ait été invalidée.



L'approbation des comptes annuels par l'assemblée générale ainsi qu'énoncé par l'article 45-1 du décret susvisé ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. Il appartient néanmoins au copropriétaire de démontrer les erreurs commises dans la tenue de son compte individuel.



Mme [B] soutient que son compte individuel serait affecté de plusieurs erreurs en ce que :

-lui serait imputée une facture de plomberie du 15/05/2018 objet d'un appel de fonds de 196,90 €, facture qu'elle conteste devoir pour n'avoir jamais sollicité le changement d'un mitigeur,

-bénéficiant d'un chauffe-eau privatif et ne consommant plus d'eau chaude générale, il lui serait imputé à tort depuis 2018 jusqu'en 2019 des lignes d'eau chaude individuelle pour un total indu de 618,36 €.



Elle conteste enfin pouvoir être débitrice d'une somme de 203,94 € seule somme retenue par le premier juge au titre des frais réclamés, représentant des frais de sommation, sommation qu'elle estime superfétatoire.



Le 14 mai 2018, l'entreprise RC Pomberie a émis une facture de 196,90 € à l'adresse Grand Sud Immo pour une intervention dans l'appartement de Mme [B], facture précisant l'identité, l'adresse, le bâtiment, le n° d'appartement et le n° de téléphone de Mme [B], prestation ayant consisté au remplacement du mitigeur d'évier bouché en eau froide, au réglage d'une vanne eau chaude toujours raccordée à l'ancien compteur, et au déplacement du plombier. Cette facture a été réglée par le syndic ainsi que justifié et imputée au débit du compte individuel de Mme [B]. Dès lors que le plombier est intervenu dans les parties privatives, nécessairement sur autorisation de Mme [B] pour avoir pu pénétrer dans ces parties privatives, à l'époque de l'installation des cumulus individuels pour la production d'eau chaude, le montant de cette facture a justement été imputé par le syndic au débit du compte individuel de Mme [B].



Il est acquis que depuis le mois de mai 2018 les appartements du [Adresse 3] ne sont plus reliés au système d'eau chaude collectif en raison de l'installation de cumulus individuels. Les relevés de consommation réalisés par Proxhydro produits au débat par le syndicat des copropriétaires établissent que depuis le 2 mai 2018 il n'a plus été relevé de consommation d'eau chaude (code C1) s'agissant de l'appartement de Mme [B] portant le n°25. Le décompte annuel de charges 2018 n'a pris en compte s'agissant de son lot que 7 m3 d'eau chaude correspondant à la période du 6/11/2017 au 2/05/2018. Les provisions pour charges qui avaient été imputées à Mme [B] sur 2018 à hauteur de 1.342,72 € ont fait l'objet d'une régularisation à ce titre, ramenées à 1.231,56 € de charges réelles, ayant donné lieu à un crédit au compte individuel de 111,16 €. Depuis le 2 mai 2018 les appels de fonds et régularisations pour consommation d'eau ne concernent que l'eau froide sur relevés d'index de consommation individuels réalisés par Proxhydro (code F1). Mme [B] ne s'est donc pas vu imputer par le syndic de la copropriété des consommations d'eau chaude depuis l'installation de son cumulus individuel contrairement à ce qu'elle prétend.



En conséquence, le premier juge a justement condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.246,09 € au titre de l'arriéré de charges et provisions restant dû au 28 avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus), hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 16/12/2020 date de l'assignation.



S'agissant des frais initialement réclamés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.284,27 € le premier juge a uniquement retenu la somme de 203,94 € correspondant aux frais de mise en demeure du 20/05/2020 et au coût du commandement de payer par voie d'huissier du 10/07/2020. Le syndicat des copropriétaires n'a pas fait d'appel incident sur ce point.



Selon les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Mme [B] qui s'est abstenue de régler l'arriéré de charges échues pour certaines depuis 2018 et 2019, doit en conséquence supporter les frais de mise en demeure. Cette mise en demeure étant restée sans effet, elle doit aussi supporter les frais de sommation par voie d'huissier exposés par le syndicat des copropriétaires avant l'introduction de l'instance pour tenter d'obtenir le recouvrement des sommes dues par la copropriétaire débitrice. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge l'a condamnée au paiement de la somme de 203,94 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance.







2°/ Sur la demande de délais de paiement



Si Mme [B] a effectivement obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle le 22/09/2021 sur la base de ses revenus 2020 elle ne produit aucun justificatif de sa situation financière et patrimoniale actuelle. Par ailleurs les sommes dont elle est redevable depuis 2018 au titre des charges de copropriété sont supportées indûment par la collectivité des copropriétaires en ses lieux et place. Sa demande de délais de paiement doit être rejetée.



3°/ Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires 



En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, si Mme [B] a manifestement commis des erreurs et confusions sur la portée de ses droits, sa mauvaise foi n'est néanmoins pas caractérisée de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.





4°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Partie succombante, Mme [B] doit supporter les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge et les dépens d'appel. Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.







PAR CES MOTIFS 





La Cour,



Confirme le jugement entrepris sauf en sa disposition relative à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance.



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,



Déboute Mme [N] [B] de sa demande de délais de paiement,



Condamne Mme [N] [B] aux dépens d'appel,



Condamne Mme [N] [B] à payer au [Adresse 6] [4] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que de celle d'appel.







 La greffière La présidente









 M. POZZOBON C. ROUGER 













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