Tribunal Judiciaire · Expropriations — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 22/00046 - N° Portalis DB3R-W-B7G-X2UW


Minute N° : 


Date : 14 Octobre 2024



OPERATION : Opération du prolongement du tramway T1 entre [Localité 8] et [Localité 11]






















ENTRE :
DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentéepar Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

S.A.R.L. BOUCHERIE DE L’EUROPE
[Adresse 13]
[Localité 11]

représentés par Maître Fanny EHRENFELD et Maître Camille MIALOT, de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur Olivier TEXIER et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
L’immeuble situé sur la parcelle BR n°[Cadastre 1] sur le territoire de la commune de [Localité 11] constitue une copropriété horizontale située [Adresse 4]-[Adresse 6] et [Adresse 12]-[Adresse 13].
Par mémoire valant offre de l’autorité expropriante visé par le greffe le 19 août 2022, le département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à la société Boucherie de l’Europe au titre de l’éviction partielle du bien : 0 €.
Par ordonnance du 13 juillet 2023 n°23/95, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 13 septembre 2023 et le 16 octobre 2023. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :
I/ Environnement
L’emprise partielle située au [Adresse 12]-[Adresse 13] est de forme quasi rectangulaire. Située dans une zone en restructuration au nord de la ville, elle est proche de l’A86 et desservie par deux lignes de bus. Le stade [14] est à proximité. Le quartier est relativement excentré mais comporte des commerces et des services tels qu’une pharmacie, une école, un collège et un lycée. Il est composé d’ensembles immobiliers et de pavillons. 
La copropriété contient des immeubles à usage d’habitations et, au rez-de-chaussée, un commerce de boucherie, de fruits et légumes. Il y a plusieurs bâtiments au sein de cette copropriété avec des accès séparés soit par l’[Adresse 9] (concernée par l’expropriation) soit par l’[Adresse 10]. A gauche et à droite de la copropriété se trouve des pavillons. En face, il y a un immeuble en R+3, l’avenue offrant des possibilités de stationnement. Un bornage des limites de l’expropriation partielle a été matérialisé afin de faciliter la visite. L’emprise partielle est parallèle à la voie publique mais n’est pas tout à fait parallèle au bâti. Une surface de 105 m2 est prélevée sur la parcelle sise [Adresse 12]-[Adresse 13]. Le [Adresse 12] et le [Adresse 13] de l’avenue sont touchés par l’expropriation : la partie sous emprise à droite correspond à une zone à usage de potager (45 m2) et la partie sous emprise à gauche correspond à une zone carrelée devant un commerce de boucherie (60 m2). 
Mention : le bornage ne permet toutefois pas de déterminer si le coffrage des rideaux métalliques de la boucherie est touché ou non par l’expropriation en partie. En revanche, le bâtiment lui-même est hors emprise (le coffrage forme un avancement par rapport au bâtiment).
II/ Emprise - zone carrelée
L’emprise comprend notamment une surface de 60 m2 séparée par une cloison de la partie “potager” et qui correspond à un espace carrelé devant un autre bâtiment de la copropriété, en l’occurrence devant un commerce de boucherie et fruits et légumes ainsi que les appartements des deux étages au-dessus. L’espace carrelé se situe directement devant la boutique. Il est séparé de la voie publique par une grille et un portail forgé entre deux piliers en béton. A gauche de l’entrée, au niveau de cet espace carrelé, se trouve une pergola en bois. Sur la gauche, en bordure de cet espace, on peut distinguer un laurier, un figuier et un olivier. Un grand portail coulissant permet le passage d’une camionnette pour entrer dans cet espace carrelé.
En projetant la ligne de l’emprise, le bâti ne sera pas touché mais les occupants indiquent il n’y aura plus de place pour l’activité de rôtisserie et l’étalage de fruits et légumes en extérieur.
Nous décrivons également le local commercial hors emprise au regard des demandes des parties.
Au rez-de-chaussée, le local commercial qui est occupé (boucherie, fruit et légumes) est constitué d’une grande pièce carrelée de manière non uniforme et présentant des linéaires de vitrines. Le faux plafond est dans un état d’usage. La boutique dispose aussi de toilettes, d’un accès à la cave et d’une arrière boutique usagée. Il y a également une cour extérieure ouverte. A l’arrière, une pièce attenante à la cour sert d’atelier de préparation de la viande. 
A gauche du bâtiment, on accède à la partie habitation (en étage). Etat moyen des accès communs voire dégradé à certains endroits. 
La cave est accessible par un escalier. Celle-ci est spacieuse et dépourvue d’humidité. Elle sert de lieu de stockage et abrite l’espace chaufferie. Les murs sont en briques brutes. 

Par mémoire en réplique (reçu par courriel le 15 janvier 2024), le département des Hauts-de-Seine forme les prétentions suivantes :
« fixer comme suit l’indemnité revenant à l’évincée : 
A TITRE PRINCIPAL : 
DIRE ET JUGER qu’aucune indemnité ne saurait être allouée à la SARL 
BOUCHERIE DE L’EUROPE ; 
PAR CONSEQUENT : 
FIXER à 0 « zéro » euro l’indemnité devant revenir à la société BOUCHERIE DE L’EUROPE. 
A TITRE SUBSIDIARE : 
Indemnité principale : 
La Fixer comme suit : 
480.828 € x 30 % x 3 % = 4 327,45 € 
Indemnités accessoires : 
* Indemnité de remploi : 216.37 € 
* indemnité pour trouble commercial : 
à titre principal : Rejet 
à titre subsidiaire : 601,03 € 
* perte d’un emplacement de stationnement : 4.608,00 € »
Par mémoire en défense visé par le greffe le 16 octobre 2023, la société Boucherie de l’Europe formes les prétentions suivantes : fixer l’indemnité principale à principale à 19 233,13 €, l’indemnité de remploi à 961,55 € , l’indemnité pour trouble commerciale à 5 696,17 €, l’indemnité pour perte de stationnement à 6 000 €; condamner le département à lui verser 3 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.
Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 22 janvier 2024, le commissaire du Gouvernement retient une indemnité totale d’éviction de 27 220 €, soit : aucune indemnité principale, aucune indemnité de remploi, 22 782 €d’indemnité pour trouble commercial et aucune indemnité pour perte de stationnement.
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 septembre 2024 conformément aux écritures susvisées, les parties soulignant que deux autres affaires étaient plaidées le même jour concernant le droit de jouissance privative sur les parties communes et les droits du syndicat des copropriétaires. La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.
MOTIFS
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ Sur la date de référence
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 11] est le 30 janvier 2013. La date d’application de la modification du 03octobre 2019 est le 09 novembre, date d’opposabilité aux tiers.
En conséquence, la date de référence est fixée au 09 novembre 2019.
II/ Sur l’indemnité principale
L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.
L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.
a) Le principe de la créance
En l’espèce, l’emprise faisant l’objet du présent litige ne concerne pas l’assiette du bail commercial dont bénéficie la société Boucherie de l’Europe, mais uniquement 60m² de terrain en dur situé devant son local et pour lequel elle bénéficie d’une autorisation d’occupation.
Dès lors, elle bénéficie d’un droit qu’il convient d’indemniser même si elle ne détient pas de titre.
b) La détermination de la valeur de l’emprise
Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.
En l’espèce, il convient relever que les parties sont unanimes quant à la superficie de l’emprise de 60m², la nature non-bâtie du bien et l’épuisement de son caractère constructible donnant lieu à un abattement de 40 %.
Par ailleurs, les termes de l’expropriante et de l’exproprié ainsi que le premier terme du commissaire du Gouvernement sont trop anciens pour être représentatifs de l’état du marché de l’immobilier lequel est très évolutif en Île-de-France.
Ainsi, il convient de retenir les deux derniers termes du commissaire du Gouvernement lesquels se situent à 1,2km du bien exproprié :
Cession du 13/12/2022 n°9214P03/2022P25868, une parcelle de terrain de 95m² située [Adresse 3] : 842,00 €/m²,Cession du 22/12/2022 n°9214P03/2022P00629, une parcelle de terrains de 112m² située [Adresse 2] : 1 060 €/m².(842 + 1 060) /2 = 951
L’assiette de calcul est donc de 951 €/m².
951 x 60 = 57 060
La valeur de base de la superficie de 60m² est de 57 060.
57 060 / 100 x 60 = 34 236
Après abattement de 40 %, la valeur de l’emprise est de 34 236 €.
c) L’articulation avec les droits de jouissance privative
Il est constant qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel (n°06-19.260).
En l’espèce, les parties se sont abstenues de produire le règlement de copropriété aux débats, elles ont entendu lier le juge sur le fait que ces deux copropriétaires détiennent un droit de jouissance privatif sur des parties communes et notamment sur les 105m² susvisés.
Dès lors, ces deux copropriétaires sont titulaires d’un droit réel qui est une portion du droit de propriété et qui doit donc être valorisé autant que le droit de propriété doit être réduit.
Il convient de valoriser le droit réel correspondant au droit de jouissance privatif sur des parties communes à la 60 % de la valeur du droit de pleine propriété.
En effet, par une appréciation concrète, il convient de retenir que l’emprise a pour objet une partie de terrain dont le potentiel constructible est épuisé, dans le syndicat des copropriétaires n’a pas plus la totale libre disposition, dont l’usage pratique par l’organisation des lieux ne peut service qu’aux copropriétaires disposant des droits susvisés
34 236 / 10 x 6 = 20 541,60
Ainsi, le droit de jouissance privative est évalué à 20 541,60 €.
Or, il convient de rappeler que la société Boucherie de l’Europe ne dispose que d’une autorisation d’occupation précaire laquelle ne lui confère aucun droit et demeure révocable à tout moment. Suivant ces deux caractéristiques, ses droits doivent être évalué à 30 % du droit de jouissance privative.
20 541,60 / 100 x 30 = 6 162,48
En conséquence, l’indemnité principale est fixée à 6 162,48 €.
III/ L'indemnité de remploi
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :
5 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000 € ;10 % pour le surplus. 6 162,48 / 100 x 5 = 308,124
L’indemnité de remploi est donc de 308,12 €.
IV/ L’indemnité pour trouble commercial
L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de compenser les perturbations subies par l’exploitant évincé du fait de la perspective d’une perte du fonds.
De manière constante, cette indemnité est fixée à la plus favorable des formules suivantes :
trois mois de bénéfices,quinze jours de chiffre d’affaires,un mois et demi de salaires et charges.En l’espèce, il est établi que la société Boucherie de l’Europe utilise actuellement l’assiette de terrain faisant l’objet de l’expropriation et que sa suppression sera à l’origine d’un trouble dans son mode de fonctionnement pour le stationnement de client ou de partenaires commerciaux ainsi que le stockage de marchandises et la mise en avant de la rôtissoire.
Le calcul le plus avantageux résulte de la formule prenant en compte le chiffre d’affaires de 455 647 € :
455 647 / 300 x 15 = 22 782,35 €
Or, la société Boucherie de l’Europe limite sa prétention à ce titre à 5 696,17 €, montant qu’il convient donc de retenir.
V/ L’indemnité pour perte d’un emplacement de stationnement
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, la société Boucherie de l’Europe sollicite une indemnité au titre de la perte d’un emplacement de stationnement alors qu’elle ne démontre pas détenir un quelconque droit à ce titre d’une part et qu’elle a d’ores et déjà été indemnisée pour la perte d’usage de la surface faisant l’objet de l’emprise.
Dès lors, une telle indemnisation si elle était accordée porterait atteinte au principe de réparation intégrale du préjudice.
En conséquence, la société Boucherie de l’Europe est déboutée de sa prétention.
VI/ Sur les autres demandes
Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 1 500 € à la société Boucherie de l’Europe en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance de l’expropriée.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE ainsi le montant des indemnités dues par le département des Hauts-de-Seine à la société Boucherie de l’Europe au titre de l’éviction partielle du bien situé [Adresse 13], sur la parcelle BR n°[Cadastre 1] :
Indemnité principale : 6 162,48 €Indemnités accessoires Remploi : 308,12 €
Trouble commercial : 5 696,17 €
DÉBOUTE la société Boucherie de l’Europe du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine aux dépens ;
CONDAMNE le département des Hauts-de-Seine à payer 1 500 € à la société Boucherie de l’Europe en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.
Fait à Nanterre, le 14 octobre 2024
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION