Tribunal Judiciaire · Expropriations — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 23/00060 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZCC2


Minute N° : 


Date : 14 Octobre 2024



OPERATION : Projet de renouvellement urbain de l’[Adresse 9] à [Localité 10]























ENTRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

Madame [B] [K]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non représentée


En présence de Monsieur [Z] [J] et Madame [Y] [L], commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 27 novembre 2023 notifié à l’expropriée par lettre recommandée avec avis de réception n°1A20726847390 du 06 octobre 2023, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à [B] [K] au titre de l’expropriation des lots n°104/105/185 et 118/119/120 et des parties générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] sur la parcelle E n°[Cadastre 5] à 62 400 € en valeur libre ou 49 920 € en valeur occupée pour les lots n°104/105/185 et 70 200 € en valeur livre ou 56 160 € en valeur occupée pour les lots n°118/119/120 et de fixer les indemnités accessoires à 7 240 € ou 5 992 € pour l’indemnité de remploi pour les lots n°104/105/185 et 8 020 € ou 6 616 € pour l’indemnité de remploi des lots n°118/119/120.
Par ordonnance du 14 février 2024 notifiée à [B] [K] par lettre recommandée avec demande d’avis deréception n°1A20706640126 présenté le 27 février 2024 et distribué le 13 mars 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 03 avril 2024 à 11h15 et le 13 mai 2024 à 09h30 à l’audience. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante et du commissaire du Gouvernement, l’expropriée étant absent. Il mentionne les éléments suivants :
I/ Environnement
Le bien est proche de [Localité 12] et de la station de métro “Mairie de [Localité 11]”. Il se situe à la limite de la commune de [Localité 10]. Des lignes de bus desservent également les lieux et plusieurs commerces se trouvent à proximité. Le bien se situe face au carrefour faisant la jonction entre l’[Adresse 7] et [Adresse 8]. L’immeuble visité est voisin d’un autre bâtiment déjà exproprié en bas duquel se trouve un restaurant de type kebab. A droite se trouve un commerce désaffecté. En face, de l’autre côté de l’[Adresse 7], il y a un appart-hôtel et des commerces, le tout dans un quartier très passant et emprunté par un grand nombre de véhicules.
II/ Extérieur
L’immeuble B visité est celui situé au fond de la cour de la copropriété, il ne donne pas directement sur l’avenue. L’immeuble A qui donne sur l’avenue a été évacué. On accède au bâtiment B en passant par un porche sous le bâtiment A. Le bâtiment B se trouve au fond d’une cour avec des espaces verts. Un chemin mène à l’entrée du bâtiment B. Les espaces verts qui se trouvent de part et d’autre du chemin ne sont pas entretenus.
Le bâtiment B est érigé en R+6 sur un sous-sol. Il est constitué de briques et date du début du XXe siècle. Des volets sont présents sur certaines fenêtres et on observe sur la façade un montage électrique avec des fils apparents. L’immeuble ne dispose pas d’ascenseur.



III/ Intérieur
Les parties communes comportent une cage d’escalier, tout en bois. Celle-ci est dégradée et pas entretenue. Les parties communes sont en mauvais état.
Le studio se trouve au rez-de-chaussée à gauche au fond du couloir. Nous frappons au numéro 104/105 mais il n’y a aucune réponse. Nous nous rendons au second studio situé au premier étage droite/droite. La porte est également fermée et personne ne répond. Les studios n’ont pas pu être visités.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 26 mars 2024 et notifiées à [B] [K] par lettre recommandée avec avis de réception n°2C14051255234 présenté le 27 mars 2024 et distribué le 10 avril 2024, le Commissaire du Gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 155 088 € hors retenue pour relogement.
Le Commissaire du Gouvernement a produit des conclusions récapitulatives visées par le greffe le 13 mai 2024.
[B] [K] n’a pas constitué avocat.
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2024 conformément aux écritures susvisées.
Par jugement avant dire droit du 11 juillet 2024 n°24/110, le juge de l’expropriation a ordonné la réouverture des débats pour que le commissaire du Gouvernement justifie de la notification à l’expropriée de ses dernières conclusions.
A l’audience du 16 septembre 2024, le commissaire du Gouvernement a indiqué ne pas être en capacité de justifier de cette notification.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient d’écarter des débats les conclusions après transport du commissaire du Gouvernement dans la mesure où elles n’ont pas été notifiées à l’expropriée.
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
 I/ Sur la date de référence
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 10] est le 16 décembre 2015 et la date du dernier document opposable aux tiers est le 07 décembre 2021.
En conséquence, la date de référence est fixée au 07 décembre 2021.
 II/ Sur l’indemnité principale
L’article R. 311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose ».
L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 
En l'espèce, l’exproprié n'ayant ni répondu à l’offre qui lui a été faites par l'expropriante, ni produit de mémoire, faisant totalement défaut, il conviendra de fixer les indemnités dues aux montants tels que proposés par la société du Grand Paris soit une indemnité alternative :
l’indemnité principale de :
62 400 € en valeur libre ou 49 920 € en valeur occupée pour les lots n°104/105/18570 200 € en valeur livre ou 56 160 € en valeur occupée pour les lots n°118/119/120les indemnités accessoires de 
7 240 € ou 5 992 € pour l’indemnité de remploi pour les lots n°104/105/1858 020 € ou 6 616 € pour l’indemnité de remploi des lots n°118/119/120. III/ Sur les autres demandes
Les dépens
Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Les frais irrépétibles
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance de l’expropriée.



PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE alternativement les indemnités dues à Madame [B] [K] au titre de l’expropriation des lots n°104/105/185 et 118/119/120 et des parties générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] sur la parcelle E n°[Cadastre 5] de la manière suivante :
En valeur libre :
Indemnités principales :Lots n°104/105/185 : 62 400 €
Lots n°118/119/120 : 70 200 €
Indemnités de remploi :Lots n°104/105/185 : 7 240 €
Lots n°118/119/120 : 8 020 €
En valeur occupée :
Indemnités principales :Lots n°104/105/185 : 49 920 €
Lots n°118/119/120 : 56 160 €
Indemnités de remploi :Lots n°104/105/185 : 5 992 €
Lots n°118/119/120 : 6 616 €
CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION