Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 11 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]




REFERENCES : N° RG 24/03181 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEEN

Minute : 



JUGEMENT


Du : 11 Octobre 2024


Société SCI FONCIERE RU 01/2012

 

C/


Monsieur [X] [S]
Madame [R] [M]















JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SCI FONCIERE RU 01/2012
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS 
Substitué par Me Adrien FLEURY, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Non comparant

Madame [R] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Présente et assistée de Me Clotilde GARNIER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS 
Substitué par Me Elodie ULUCAN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle Totale n° C930082024006770 en date du 03-07-2024

Copie exécutoire délivrée le : 

à : Monsieur [X] [S]
 Me Clotilde GARNIER
 Me Gilles GODIGNON SANTONI







Expédition délivrée à :



EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat à effet du 12 janvier 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a donné en location à Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 139,64 € outre provisions sur charges de 198,00 €.
Le 11 octobre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a fait délivrer à Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 178,75 € selon décompte arrêté au 9 octobre 2023.
Par notification électronique du 13 octobre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant assignation délivrée à étude le 25 mars 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a attrait Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. 
La SCI FONCIERE RU 01/2012 a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire : 
De constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 décembre 2023, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;De l'autoriser à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 139,64 € ;D'ordonner la capitalisation des intérêts ;De condamner in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] au paiement des sommes suivantes : 4 097,60 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; une indemnité mensuelle d'occupation de 1 377,45 € équivalente au montant du loyer charges comprises à compter du 11 décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux ; 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, ce compris les frais d'exécution et de commandement.Le 26 mars 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
Après un renvoi suite au dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle, l'audience s'est tenue le 15 juillet 2024.
Lors de l'audience, la SCI FONCIERE RU 01/2012, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 11 003,82 € au 11 juillet 2024. Elle expose que le bail est récent et qu'aucun loyer complet n'a jamais été versé. Elle s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement par la juridiction.
Madame [R] [M], présente et assistée de son conseil, soulève in limine litis l'irrégularité de la procédure, faisant valoir l'incohérence du décompte présenté. 
Au fond, elle sollicite la suspension de la résiliation du bail et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 277,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle explique qu'elle payait la partie du loyer qui lui revenait et pensait que Monsieur [X] [S] faisait de même, puisque ce dernier lui présentait des copies écran des virements effectués. Elle expose qu'elle a été victime de violences conjugales, lesquelles l'ont plongée dans le coma et ont occasionné 21 jours d'ITT. Elle précise être intérimaire et percevoir environ 1 600 € mensuels à ce titre, en sus d'une activité d'auto-entrepreneure lui rapportant environ 1 500 € par mois. Elle indique être en capacité de régler le loyer et avoir effectué un virement de 1 654 € le 11 juillet 2024. Elle ajoute avoir un enfant à charge, scolarisé. 
À titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.
Monsieur [X] [S] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
La présidente a autorisé une note en délibéré aux fins de production d'un décompte actualisé des arriérés de loyers par la société demanderesse. 
L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.
Par note en délibéré en date du 16 juillet 2024, le conseil de la SCI FONCIERE RU 01/2012 a produit un décompte actualisé à cette date.
 MOTIFS DE LA DÉCISION 
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. 
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. 
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 11 octobre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, en son article 9, lequel dispose que les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 4 « Résiliation du contrat – clause résolutoire dans la section « II – Durée de la location ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n°89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. 
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉGULARITÉ DE LA DEMANDE
En vertu de l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
En l'espèce, Madame [R] [M] soulève in limine litis l'irrégularité de la procédure, faisant valoir l'incohérence du décompte des arriérés locatifs présenté par la demanderesse à l'audience.
Or, le moyen tiré de l'incohérence du décompte produit par le bailleur constitue non pas une exception de procédure mais une défense au fond. 
Dès lors, il y a lieu de rejeter l'exception de procédure soulevée par Madame [R] [M]. 
SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (clause « III- Solidarité-Indivisibilité-Etat civil »), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. 
En l'espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2012 produit un décompte arrêté au 16 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 inclue) établissant l'arriéré locatif à la somme de 9 349,82 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 179,57 € x 3, soit une somme totale de 8 811, 11 € hors dépens. 
Si Madame [R] [M] fait valoir l'incohérence du décompte versé, elle ne conteste pas le principe de la dette et ne verse aucun document susceptible de remettre en cause le montant des arriérés locatifs indiqué par la demanderesse.
Il est notamment visible que la facturation multiple du dépôt de garantie a fait l'objet d'une régularisation en avril 2023 puis qu'il ne s'agit que d'une écriture comptable dont le montant n'est pas ajouté au total de l'arriéré indiqué dans la colonne « solde » du décompte.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI FONCIERE RU 01/2012 est donc établie tant dans son principe que dans son montant.
En l'absence de congé régulier délivré par Monsieur [X] [S], il reste tenu des obligations résultant du bail.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 8 811, 11 € actualisée au 16 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 inclue) au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 178,75 € à compter du 11 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. 
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 4 « Résiliation du contrat – clause résolutoire dans la section « II – Durée de la location ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce. 
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifiée à Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] le 11 octobre 2023, pour un montant principal de 4 178,75 € selon décompte arrêté au 9 octobre 2023. Il est établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant, l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. 
L'article 1er de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental. 
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale. 
Madame [R] [M] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 277,00 € par mois, en plus du loyer courant. 
Elle verse aux débats plusieurs pièces à l'appui de sa demande : 
un avis d'impôt établi en 2023 sur les revenus de 2022, indiquant un salaire annuel de 23 353 € ;trois contrats de mission temporaire auprès de l'agence d'intérim « Sinclair ressources » en date des 7 mai 2024, 17 mai 2024 et 31 mai 2024 ;
deux bulletins de paie pour les mois de mai et juin 2024, d'un montant d'environ 1 600 € ;un avis d'échéance de l'agence immobilière en charge du logement, attestant de deux virements en date des 6 et 12 juin 2024 d'un montant de 650 € et 750 € ;un certificat de scolarité de l'enfant du couple à l'école maternelle [9] de [Localité 7] pour l'année scolaire 2023-2024.Elle apporte par ailleurs la preuve d'une situation personnelle particulièrement difficile, notamment à travers :
un dépôt de plainte à l'encontre de son conjoint en date du 20 mars 2024, dénonçant des faits de violences depuis le mois d'avril 2018.un certificat du centre hospitalier de [Localité 10] en date du 9 octobre 2023 concluant à un traumatisme laryngée sur strangulation nécessitant une hospitalisation en réanimation, le pronostic vital de la patiente étant engagé. un certificat médical descriptif du Docteur [P], médecin urgentiste, fixant 21 jours d'ITT, à réévaluer à la sortie d'hospitalisation.En outre, Madame [R] [M] produit des mails d'échange avec l'agence immobilière en date des 18 janvier et 2 février 2024, attestant qu'elle n'avait pas une pleine visibilité sur les montants versés au titre des loyers par son conjoint Monsieur [X] [S]. Le décompte produit par la société demanderesse, indiquant des virements distincts des deux locataires, puis provenant exclusivement de Madame [R] [M] à compter du mois de décembre 2023, corrobore ces déclarations. 
En premier lieu, il y a lieu de relever que si le montant de la dette est élevé, la proposition de délais de paiement est conséquente et cohérente avec les ressources déclarées de Madame [R] [M]. Il sera observé que ni les ressources de Monsieur [X] [S], ni une éventuelle contribution à l'entretien ou l'éducation de l'enfant n'ont été prises en compte s'agissant des capacités de paiement des locataires. 
Surtout, il convient de considérer les circonstances particulières ayant entouré le contrat de bail dès la conclusion de ce dernier, l'hospitalisation de Madame [R] [M] et sa méconnaissance des règlements effectués par Monsieur [X] [S] ayant participé au manquement des locataires à leurs obligations contractuelles. Il doit ainsi être souligné la bonne foi de Madame [R] [M].
Enfin, le loyer du mois de juin 2024 a été réglé, démontrant les capacités financières de Madame [R] [M].
Il sera rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d'expulsion immédiate. En cas de non-paiement, après une seule échéance impayée, la procédure d'expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l'expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d'un mois. 
Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le refus d'octroi de délais de paiement, et donc l'expulsion, porterait une atteinte disproportionnée aux droits à la protection du domicile et à la vie privée et familiale de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M].
Il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 277,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail. 
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI FONCIERE RU 01/2012, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 décembre 2023 ;Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; Faute pour Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SCI FONCIERE RU 01/2012 pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M], conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2012 sera en droit d'exiger de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] de payer in solidum une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION DU DÉPÔT DE GARANTIE
La bailleresse demande à conserver le dépôt de garantie versé par les locataires. 
La clause relative au dépôt de garantie (« 3) Dépôt de garantie » dans la section « VI- Loyer, charges et conditions de règlement ») au sein du contrat de bail signé entre les parties, prévoit que le dépôt de garantie est restitué au locataire sauf imputation des sommes restent dues au bailleur.
En l'espèce, la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2012 tendant à conserver le dépôt de garantie s'analyse en une demande de compensation avec les sommes dues, au sens de l'article 1347 du code civil.
Les locataires étant toujours dans les lieux et bénéficiant d'un échéancier suspensif de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie de la SCI FONCIERE RU 01/2012.
SUR LA CAPITALISATION DES INTERÊTS
Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s'agit de dispositions d'ordre public qui ne peuvent être écartées que si c'est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l'obstacle apporté par lui, que le débiteur n'a pas pu procéder à la liquidation de la dette.
Il y a donc lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 
En l'espèce, Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M], tenus aux dépens in solidum, seront condamnés à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 une somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SCI FONCIERE RU 01/2012 ;
REJETTE l'exception de procédure soulevée par Madame [R] [M] ;
CONSTATE que le contrat à effet du 12 janvier 2023 entre la SCI FONCIERE RU 01/2012 et Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] concernant un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], s'est trouvé de plein droit résilié le 12 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; 
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 8 811, 11 € actualisée au 16 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 inclue) au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 178,75 € à compter du 11 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
AUTORISE Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] à s'acquitter de cette somme en 32 mensualités, les 31 premières d'un montant de 277,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; 
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI FONCIERE RU 01/2012, la résiliation du bail étant acquise à la date du 12 décembre 2023 ;Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; Faute pour Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SCI FONCIERE RU 01/2012 pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M], conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2012 sera en droit d'exiger de Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] de payer in solidum une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2012 de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;
DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2012 de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [R] [M] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
 
 LA GREFFIÈRE LA JUGE