Cour d'Appel · 1ère Chambre — 15 octobre 2024

CF/SH



Numéro 24/03106





COUR D'APPEL DE PAU 

 

1ère Chambre 







ARRÊT DU 15/10/2024 







Dossier : N° RG 23/02427 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IUCN 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux







Affaire :



S.A. HMC



Syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 26]



C/



[N] [K] [B] [W]

[H] [IG] [U] [W]

[IB] [I] [T] [W] née [JL]

[J] [JR] divorcée [IL]

[C] [HR] épouse [D]

[Z] [HW]

[V] [IR]

[F] [Y] épouse [R]

[E] [Y]

[V] [G]

[O] [M]

[P] [X]

 

Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 10 Septembre 2024, devant :



Madame FAURE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BLANCHARD ;



assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière, présente à l'appel des causes,





et en a rendu compte à la Cour composée de :





Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



S.A. HMC prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 20]



Syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 26] pris en la personne de son syndic, la société S.G.A.B.I - SIMSON sise à [Adresse 7] prise elle-même en la personne de son représentant légal, M. [IW] [S]

[Adresse 30]

[Localité 19]



Représentés par Maître BAGET de la SCP CLAVERIE/BAGET, avocat au barreau de PAU

assistés de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMES :



Madame [E] [Y]

née le 08 Mai 1950 à [Localité 36]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 18]



Monsieur [O] [M]

né le 28 Octobre 1953 à [Localité 28] (Espagne)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 17]



Monsieur [Z] [HW]

né le 25 Août 1959 à [Localité 31] (62)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 19]



Madame [C] [HR] épouse [D]

née le 13 Mars 1958 à [Localité 38]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 23]



Monsieur [V] [IR]

né le 09 Avril 1974 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 20]



Monsieur [V] [G]

né le 21 Août 1942 à [Localité 34] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 35]

[Localité 10]















Madame [F] [R] née [Y]

née le 08 Février 1951 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 22]

[Localité 9]



Madame [P] [X]

née le 13 Novembre 1958 à [Localité 33] (59)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 15]



Madame [J] [JR] divorcée [IL]

née le 13 Décembre 1935 à [Localité 29] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 24]



Madame [IB] [JL] veuve [W] venant aux droits de son époux M. [A] [W], décédé

née le 03 Janvier 1959 à [Localité 37]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 14]



Monsieur [N] [W] venant aux droits de son père M. [A] [W], décédé

né le 13 Juin 1990 à [Localité 27]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 21]



Madame [H] [W] venant aux droits de son père M. [A] [W], décédé

née le 22 Janvier 1988 à [Localité 32]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 13]





Représentés par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

Assistés de Maître SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE



















sur appel de la décision 

en date du 12 JUIN 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 15/01616 











EXPOSE DU LITIGE 



Madame [E] [Y], Madame [F] [Y], Monsieur [N] [W], Madame [H] [W], Madame [IB] [JL] veuve [W], Monsieur [O] [M], Monsieur [Z] [HW], Madame [C] [HR], Monsieur [V] [IR], Monsieur [V] [G], Madame [P] [X], et Madame [J] [JR], sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 26], située à [Localité 19] (64), divisée en 41 lots appartenant à 29 copropriétaires. 



La SA HMC exploite un hôtel au sein de l'ensemble de la résidence [Adresse 26], en vertu de contrats de bail commercial consentis par chacun des copropriétaires de la résidence. 



Par acte d'huissier de justice du 21 mai 2015, M. [M], M. [G], M. [IR], M. [HW], M. [W], Mme [X] Mmes [Y], Mme [HR], et Mme [JR] ont mis en demeure la SA HMC d'avoir à régler les sommes dues au titre des contrats de bail pour les charges 2013, 2014 et 2015, visant la clause résolutoire prévue auxdits contrats. 



Par actes du 3 septembre 2015, M. [M], M. [G], M. [IR], M. [HW], M. [A] [W], Mme [X] Mmes [Y], Mme [HR], Mme [JR], et Mmes [W] ont fait assigner la SA HMC devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins d'obtenir la résiliation des baux commerciaux en application de la clause résolutoire des contrats, faute de paiement des charges et provisions sur charges. 



Par acte du 10 août 2018, M. [M], M. [G], M. [IR], M. [HW], M. [A] [W], Mme [X] Mmes [Y], Mme [HR], et Mme [JR] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins d'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2018 aux motifs que les comptes de charges approuvés comportaient des postes de dépenses relatifs à des lots privatifs, et de résiliation des abonnements à l'eau et l'électricité relatifs aux compteurs généraux en l'absence de compteurs propres à chaque lot.



Par acte du 13 septembre 2019, M. [M], M. [G], M. [IR], M. [HW], Mme [X] Mmes [Y], Mme [HR], et Mme [JR] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins d'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2019 pour les mêmes motifs. 



Les procédures ont été jointes. 



M. [N] [W] et Mmes [H] et [IB] [W] sont intervenus volontairement l'instance, venant aux droits de M. [A] [W], décédé le 31 août 2018. 



Suivant jugement contradictoire du 12 juin 2023 (RG n°15/01616), le tribunal a : 

- constaté l'intervention volontaire en reprise d'instance de Mmes [IB] et [H] [W] et M. [N] [W], venant aux droits de M. [W] décédé le 31 octobre 2018, 

- dit qu'est réputée non écrite la clause des différents baux commerciaux liant les requérants à leur locataire, la SA HMC, et prévoyant l'obligation de donner mandat à cette dernière aux assemblées générales de copropriété de même que la clause du bail des époux [L] fixant la sanction encourue dans l'hypothèse d'un vote en défaveur du syndic SNC SGABI Simson, 

- débouté les demandeurs de leur demande d'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 26] du 8 juin 2018, 

- prononcé l'annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 26] du '8 juin 2018", 

- condamné la SA HMC à payer, au titre des exercices écoulés au regard de l'état récapitulatif annexe en pièce 13 : 

- pour Mme [X] : 3 338,27 euros de charges courantes et 725 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. et Mme [M] : 5 423,08 euros de charges courantes et 602 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [R] : 2 846,83 euros de charges courantes et 385 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [G] : 2 720,62 euros de charges courantes et 644 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [Y] : 2 762,60 euros de charges courantes et 249 euros d'ordures ménagères, 

- pour les consorts [W] : 2 769,48 euros de charges courantes et 387 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [IR] : 3 497,34 euros de charges courantes et 799 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HW] : 12 499,19 euros de charges courantes et 645 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [IL] : 3 338,15 euros de charges courantes et 718 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HR] : 4 014,53 euros de charges courantes et 772 euros d'ordures ménagères, 

- fait injonction au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26], dans les deux mois de la signification de la décision, de résilier les abonnements d'eau et d'électricité qu'il a souscrits sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, 

- débouté les demandeurs de leur demande de constatation de la clause résolutoire et de résiliation pour faute des baux qu'ils ont consentis, 

- condamné la SA HMC à payer au titre des loyers dus durant la crise sanitaire : 

- pour Mme [X] : 2 612,28 euros, 

- pour M. et Mme [M] : 2 583,97 euros, 

- pour Mme [R] : 2 751,81 euros, 

- pour M. [G] : 2 296,59 euros, 

- pour Mme [Y] : 2 306,59 euros 

- pour les consorts [W] : 2 296,59 euros, 

- pour M. [IR] : 2 611,46 euros, 

- pour Mme [HW] : 2 359,14 euros, 

- pour Mme [IL] : 2 728,31 euros, 

- pour Mme [HR] : 2 629,87 euros, 

- dit qu'en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants seront déchargés de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont ceux-ci pourraient bénéficier, 

- condamné la SA HMC à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SA HMC aux dépens, 

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu que l'article 10-2 des contrats de bail stipulant que le bailleur donne mandat au preneur de le représenter aux assemblées générales des copropriétaires contrevient à l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose n'excède pas 10% des voix du Syndicat des copropriétaires, et doit donc être réputé non écrit. 



La demande d'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 juin 2018 est rejetée faute de production du procès-verbal de cette assemblée. 



Les résolutions 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 sont annulées dès lors que les conditions de représentation des copropriétaires bailleurs par le preneur étaient irrégulières. 



Il résulte des contrats de bail, tous identiques, que le preneur dispose de la jouissance de l'intégralité des locaux donnés à bail et qu'il n'existe donc plus de notion de charges concernant les fluides, l'assurance ou les ordures ménagères. Le preneur, qui jouit de l'intégralité de l'immeuble, doit y faire face seul. Les seules charges auxquelles est susceptible de faire face la copropriété sont celles afférentes aux grosses réparations à la charge du propriétaire. 



Le preneur doit souscrire des abonnements d'eau et d'électricité et le Syndicat des copropriétaires doit les résilier. Le preneur doit également souscrire une assurance, y compris pour les parties communes, dès lors qu'elles lui sont données à bail dans leur intégralité. 



Il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation des baux pour faute du preneur dès lors que la situation juridique entre les parties n'avait jamais été correctement analysée. 



La mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction de recevoir du public pendant la période de crise sanitaire ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil et elle n'est pas constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, et la SA HMC n'est pas fondée à invoquer la force majeure résultant de cette mesure pour échapper au paiement de ses loyers. 



La résistance des défendeurs n'est pas abusive au regard de la complexité de la situation juridique. 





Par jugement rectificatif du 3 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a complété le jugement en ajoutant la SA HMC dans le nom des parties dans le placet.



La SA HMC et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] a relevé appel de ces deux jugements par déclaration du 1er septembre 2023 (RG n°23/02427), critiquant le jugement en ce qu'il a : 

- dit qu'est réputée non écrite la clause des différents baux commerciaux liant les requérants à leur locataire, la SA HMC, et prévoyant l'obligation de donner mandat à cette dernière aux assemblées générales de copropriété de même que la clause du bail des époux [L] fixant la sanction encourue dans l'hypothèse d'un vote en défaveur du syndic SNC Sgabi Simson, 

- prononcé l'annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 26] du '8 juin 2018", 

- condamné la SA HMC à payer, au titre des exercices écoulés au regard de l'état récapitulatif annexe en pièce 13 : 

- pour Mme [X] : 3 338,27 euros de charges courantes et 725 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. et Mme [M] : 5 423,08 euros de charges courantes et 602 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [R] : 2 846,83 euros de charges courantes et 385 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [G] : 2 720,62 euros de charges courantes et 644 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [Y] : 2 762,60 euros de charges courantes et 249 euros d'ordures ménagères, 

- pour les consorts [W] : 2 769,48 euros de charges courantes et 387 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [IR] : 3 497,34 euros de charges courantes et 799 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HW] : 12 499,19 euros de charges courantes et 645 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [IL] : 3 338,15 euros de charges courantes et 718 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HR] : 4 014,53 euros de charges courantes et 772 euros d'ordures ménagères, 

- fait injonction au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26], dans les deux mois de la signification de la décision, de résilier les abonnements d'eau et d'électricité qu'il a souscrits sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, 

- condamné la SA HMC à payer au titre des loyers dus durant la crise sanitaire : 

- pour Mme [X] : 2 612,28 euros, 

- pour M. et Mme [M] : 2 583,97 euros, 

- pour Mme [R] : 2 751,81 euros, 

- pour M. [G] : 2 296,59 euros, 

- pour Mme [Y] : 2 306,59 euros 

- pour les consorts [W] : 2 296,59 euros, 

- pour M. [IR] : 2 611,46 euros, 

- pour Mme [HW] : 2 359,14 euros, 

- pour Mme [IL] : 2 728,31 euros, 

- pour Mme [HR] : 2 629,87 euros, 

- dit qu'en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants seront déchargés de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont ceux-ci pourraient bénéficier, 

- condamné la SA HMC à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SA HMC aux dépens. 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 28 mars 2024, la SA HMC et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26], appelants, entendent voir la cour, réformant le jugement des chefs critiqués : 

- débouter les intimés de leur demande tendant à réputer non écrite la clause des différents baux commerciaux les liant à la SA HMC, et prévoyant l'obligation de donner mandat à cette dernière aux assemblées générales de copropriété de même que la clause du bail des époux [L] fixant la sanction encourue dans l'hypothèse d'un vote en défaveur du syndic SNC Sgabi Simson, 

- débouter les intimés de leur demande tendant à ce que soit prononcée l'annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 26] du 8 juin 2018 et des résolutions querellées de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 26] du 18 juin 2019, 

- débouter les intimés de leurs demandes tendant à ce que leur soit payé : 

- pour Mme [X] : 3 338,27 euros de charges courantes et 725 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. et Mme [M] : 5 423,08 euros de charges courantes et 602 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [R] : 2 846,83 euros de charges courantes et 385 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [G] : 2 720,62 euros de charges courantes et 644 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [Y] : 2 762,60 euros de charges courantes et 249 euros d'ordures ménagères, 

- pour les consorts [W] : 2 769,48 euros de charges courantes et 387 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [IR] : 3 497,34 euros de charges courantes et 799 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HW] : 12 499,19 euros de charges courantes et 645 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [IL] : 3 338,15 euros de charges courantes et 718 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HR] : 4 014,53 euros de charges courantes et 772 euros d'ordures ménagères, 

- dire et juger n'y avoir lieu à faire injonction au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26], dans les deux mois de la signification de la décision, de résilier les abonnements d'eau et d'électricité qu'il a souscrits sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois, 

- débouter les intimés de leurs demandes tendant à la condamnation de la SA HMC à leur payer, au titre des loyers dus pendant la crise sanitaire : 



- pour Mme [X] : 2 612,28 euros, 

- pour M. et Mme [M] : 2 583,97 euros, 

- pour Mme [R] : 2 751,81 euros, 

- pour M. [G] : 2 296,59 euros, 

- pour Mme [Y] : 2 306,59 euros 

- pour les consorts [W] : 2 296,59 euros, 

- pour M. [IR] : 2 611,46 euros, 

- pour Mme [HW] : 2 359,14 euros, 

- pour Mme [IL] : 2 728,31 euros, 

- pour Mme [HR] : 2 629,87 euros, 

- débouter les intimés de leur demande tendant, en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, à être déchargés de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont ceux-ci pourraient bénéficier, 

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SA HMC à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SA HMC aux dépens, 

- débouter les appelants incident de toutes leurs demandes incidentes, 

- condamner chacun des intimés à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner chacun des intimés à payer à la SA HMC la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens. 



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 544, 1709, 1218 alinéa 2 du code civil, L. 145-1 du code de commerce, et des articles L. 174-2 et R. 174-1 à R. 174-17 du code de la construction et de l'habitation : 

- que la disposition d'un bail commercial ne peut être réputée non écrite sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, qui ne régit que les rapports entre le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires bailleurs ; rien ne saurait interdire à chacun des bailleurs d'exécuter son obligation personnelle de confier à la SA HMC le mandat de le représenter aux assemblées générales, d'autant que dans les faits, les copropriétaires n'ont jamais donné mandat à la SA HMC de les représenter, de sorte qu'elle ne s'est jamais trouvée dans la situation de porter plus de trois mandats ou de représenter plus de 10% des voix du Syndicat des copropriétaires, 

- que la disposition du contrat de bail n'est pas contraire à l'économie générale du contrat, en ce que la SA HMC a pris cette précaution pour pallier les éventuels excès des votants, étant elle-même in fine assujettie au paiement des charges, ce qui s'est avéré suffisant puisqu'elle n'a jamais eu à demander l'application de la clause litigieuse, 

- que le premier juge ne pouvait annuler les résolutions litigieuses de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et la cour ne peut annuler les résolutions contestées de l'assemblée générale du 8 juin 2018 aux motifs que les copropriétaires étaient irrégulièrement représentés car ils n'étaient pas représentés, 

- que le juge a à la fois débouté les demandeurs de leur demande d'annulation des résolutions 5, 6, 7 de l'assemblée générale du 8 juin 2018, et prononcé l'annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de la même assemblée générale, 

- que le règlement de copropriété catégorise de manière non limitative le coût des fournitures, les primes d'assurance, les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes, et les frais de nettoyage en charges communes générales, leur répartition s'effectuant entre les copropriétaires, au prorata de leur quote-part de copropriété faute de compteurs d'eau et d'électricité propres à chaque lot, 

- qu'aucun des lots n'est équipé de compteur d'eau ou d'électricité propre, de sorte qu'ils sont alimentés par les compteurs généraux qui sont la propriété du Syndicat des copropriétaires en vertu des abonnements souscrits par le syndic auprès des prestataires, ce qui ne peut être autrement, la SA HMC ne pouvant souscrire un contrat pour tous les lots, un des baux l'unissant à l'un des copropriétaires pouvant prendre fin au cours de l'abonnement, 

- que les copropriétaires ne démontrent pas que les charges de desserte de leur lot privatif en eau et électricité à partir des compteurs communs ne présenteraient pas d'utilité pour leur lot, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre à ce qu'elles ne soient pas des charges de la copropriété, réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, conformément au règlement de copropriété, 

- qu'aucun texte n'impose la mise en place de compteurs d'électricité divisionnaires propres à chaque lot, et qu'en tout état de cause, cette obligation ne pourrait incomber au locataire ; que l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires est une faculté réservée à l'assemblée générale, de sorte que le passage du système général à une solution individualisée avec souscription d'abonnements par la SA HMC relève de la seule compétence de l'assemblée générale des copropriétaires, 

- que le tribunal ne pouvait enjoindre au Syndicat des copropriétaires de résilier les contrats de fourniture d'énergie de l'immeuble et juger que les charges entraînées par ces équipements communs ne sont pas des charges de copropriété dès lors que c'est le règlement de copropriété qui fixe seul les règles relatives à l'administration des parties communes et équipements communs, qui ne peuvent résulter de baux (article 8 de la loi du 10 juillet 1965), 

- que ces charges, constituant pour la SA HMC des charges d'exploitation, sont remboursées à chaque copropriétaire bailleur par elle, de sorte que les charges dont ils réclament le paiement leur ont déjà été intégralement payées au titre des charges courantes en vertu des stipulations des contrats de bail, 

- qu'aucun des baux commerciaux ne stipule l'obligation pour la SA HMC de rembourser les taxes d'ordures ménagères que la loi met à la charge des propriétaires, 

- que s'agissant du paiement des loyers pendant la période de crise sanitaire, le juge peut se prononcer sur la suspension temporaire des contrats de baux commerciaux lorsqu'elle est justifiée par les circonstances de l'espèce ; que la SA HMC a brusquement été privée de la liberté contractuelle d'exploiter son fonds de commerce dans les conditions permises par les baux commerciaux pendant la période d'urgence sanitaire, que l'impossibilité d'exploiter son fonds contrevient à la possibilité de jouir de la chose, qui conditionne l'existence du bail commercial, 

- que les intimés n'ont pas relevé appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dire que la SA HMC devra s'abonner aux services d'eau et d'électricité, cette demande ne pouvant prospérer que si le Syndicat des copropriétaires était condamné à installer des compteurs divisionnaires individuels, ce qui n'est pas demandé par les intimés dans le dispositif de leurs conclusions, 

- que les dispositions de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables dès lors que la copropriété ne comporte pas d'installation centrale de chauffage ou d'eau, et ne peuvent en tout état de cause mettre d'obligation qu'à la charge du Syndicat des copropriétaires, 

- que ces dispositions ne sont entrées en vigueur que le 29 janvier 2020. 





Par conclusions notifiées le 8 février 2024, Madame [E] [Y], Madame [F] [Y], Monsieur [N] [W], Madame [H] [W], Madame [IB] [JL] veuve [W], Monsieur [O] [M], Monsieur [Z] [HW], Madame [C] [HR], Monsieur [V] [IR], Monsieur [V] [G], Madame [P] [X], et Madame [J] [JR], intimés et appelants incident, demandent à la cour de : 



- débouter les appelantes de toutes leurs demandes fins et conclusions,



Sur l'appel incident des intimés sur le débouté de l'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 juin 2018, et l'assemblée litigieuse étant désormais versée aux débats,

- réformer la décision dont appel, 

- prononcer l'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 juin 2018,





Sur la rectification du dispositif du jugement prononçant l'annulation des résolutions de l'assemblée du 18 juin 2019, 

- rectifier le dispositif du jugement dont appel 'en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 8 juin 2018 et non par suite d'une erreur de frappe du 8 juin 2018", 



- confirmer le jugement dont appel pour le surplus, 



Sur les clause abusives, 

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a jugé non écrite la clause des différents baux commerciaux liant les requérants à leur locataire, la SA HMC et prévoyant l'obligation de donner mandat à cette dernière aux assemblées générales de la copropriété, comme contraires à l'économie générale des contrats,

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a jugé non écrite la clause du bail souscrit par les époux [L] avec la SA HMC le 29 juin 2010 sous le point 3 du titre « VI Syndic de copropriété », indiquant qu'à titre de sanction, « si le propriétaire bailleur exerçait son droit de vote en défaveur, directe ou indirecte de la candidature de la SNC SGABI SIMSON aux fonctions de syndic, ou en défaveur des résolutions proposées par le Syndic, ou défavorable à l'opinion qu'aurait exprimée le syndic sur des propositions de résolutions dont le syndic n'aurait pas pris l'initiative, le preneur sera déchargé, de plein droit et définitivement, à compter de l'assemblée générale, de l'obligation par lui souscrite au 9° point A de l'article III Charges et conditions générales du bail commercial. » comme contraire à l'économie générale du contrat en cause en réservant la possibilité d'un enrichissement sans cause de la locataire,



Sur l'injonction faite au Syndicat des copropriétaires de résilier les abonnements d'eau et d'électricité sous astreinte, 

- confirmer la décision dont appel jugeant que les consommations d'eau et d'électricité des parties privatives de l'hôtel ne sont pas des charges communes générales et condamnant la copropriété [Adresse 26] à résilier les abonnements d'eau et d'électricité de la copropriété et dire que l'exploitant HMC pourra s'abonner lui-même à ces services de fourniture de fluides qui ne concernent que son exploitation, prendre en charge ses frais de nettoyage, et son assurance multirisques, la copropriété n'étant tenue qu'à supporter une assurance pour les parties communes, en individualisant les consommations effectives de chaque lot privatif en eau chaude et électricité pour la production de chaleur et de froid conformément aux dispositions de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation,



Sur la condamnation au remboursement des charges de copropriété et de fonctionnement de l'hôtel indûment retenues sur les loyers, 

- confirmer la condamnation de la SA HMC à payer aux copropriétaires intimés le remboursement des charges de copropriété et des charges d'exploitation de l'hôtel, indûment retenues sur les loyers dus, depuis 2014, au titre des exercices écoulés au regard de l'état récapitulatif annexé en pièce 13 :

- pour Mme [X] : 3 338,27 euros de charges courantes et 725 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. et Mme [M] : 5 423,08 euros de charges courantes et 602 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [R] : 2 846,83 euros de charges courantes et 385 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [G] : 2 720,62 euros de charges courantes et 644 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [Y] : 2 762,60 euros de charges courantes et 249 euros d'ordures ménagères, 

- pour les consorts [W] : 2 769,48 euros de charges courantes et 387 euros d'ordures ménagères, 

- pour M. [IR] : 3 497,34 euros de charges courantes et 799 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HW] : 12 499,19 euros de charges courantes et 645 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [IL] : 3 338,15 euros de charges courantes et 718 euros d'ordures ménagères, 

- pour Mme [HR] : 4 014,53 euros de charges courantes et 772 euros d'ordures ménagères, 

outre les sommes indûment retenues au titre de la crise sanitaire :

- pour Mme [X] : 2 612,28 euros, 

- pour M. et Mme [M] : 2 583,97 euros, 

- pour Mme [R] : 2 751,81 euros, 

- pour M. [G] : 2 296,59 euros, 

- pour Mme [Y] : 2 306,59 euros 

- pour les consorts [W] : 2 296,59 euros, 

- pour M. [IR] : 2 611,46 euros, 

- pour Mme [HW] : 2 359,14 euros, 

- pour Mme [IL] : 2 728,31 euros, 

- pour Mme [HR] : 2 629,87 euros, 



- confirmer la décision dont appel qui, faisant application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 a déchargé les concluants de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété ainsi que des condamnations dont ceux-ci pourraient bénéficier,

- confirmer la décision dont appel qui a condamné la SA HMC locataire à payer une somme de 500 euros à chaque requérant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SA HMC locataire à payer à chaque requérant une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL DLB Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de leurs demandes, ils font valoir : 

- qu'ils produisent en cause d'appel les pièces nécessaires à l'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 juin 2018, 

- que le jugement comporte une erreur matérielle en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 8 juin 2018 au lieu de celle du 18 juin 2019, 

- que la clause obligeant les bailleurs à donner mandat à la SA HMC aux assemblées générales de copropriété est abusive, exorbitante et léonine en ce qu'elle prive les bailleurs de leur droit de vote aux assemblées générales de copropriété ; que s'ils n'ont jamais donné mandat à la SA HMC, la clause est néanmoins contraire à l'économie générale du contrat de bail, offrant à la SA HMC une faculté de résiliation contraire aux dispositions d'ordre public des baux commerciaux, 

- que le bail de renouvellement des époux [HW] prévoit une sanction consistant à les priver du remboursement des charges de copropriété s'ils exercent leur droit de vote en défaveur du syndic SNC Sgabi Simson, ce qui est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, et revient à transférer définitivement les charges d'exploitation de l'hôtel sur le propriétaire bailleur ; cela entraîne un enrichissement sans cause contraire à l'économie générale du contrat et contredisant la portée de l'engagement des parties, 

- que les baux commerciaux consentis à la SA HMC présentent le caractère de contrats d'adhésion en ce qu'ils faisaient partie des éléments liés à la vente des lots et étaient insérés dans les actes authentiques d'achat, 

- que l'article 4.2 des baux prévoient que les charges de copropriété sont à la charge du preneur, et que le syndic ne saurait donc mettre à leur compte des charges qui relèvent de l'exploitation hôtelière de la SA HMC ; les compteurs d'eau et d'électricité ne peuvent être au nom de la copropriété, le nettoyage de l'hôtel n'a pas à être supporté par la copropriété, et l'exploitant doit supporter toutes les charges d'exploitation dans la mesure où l'intégralité des parties communes lui sont louées, 

- que ces charges de fonctionnement de l'hôtel exploité dans la copropriété ne peuvent être assimilées à des charges de copropriété ; qu'elles ne figurent pas au règlement de copropriété qui ne vise que les charges communes et collectives portant sur les parties communes ; qu'il en résulte que le syndic a abusivement accepté d'honorer des factures ressortissant de l'exploitation de l'hôtel et les a abusivement inclues dans les charges de copropriété alors qu'elles relèvent exclusivement de l'exploitation de l'hôtel par la SA HMC, 

- que l'individualisation des charges est nécessaire au regard du critère de l'utilité des charges, dès lors que les lots n'ont pas exclusivement vocation à être affectés à une résidence hôtelière, les baux pouvant être résiliés ou faire l'objet d'un congé, 

- que l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation impose à tout immeuble collectif à usage d'habitation d'être pourvu d'une installation permettant de déterminer les consommations d'énergie de chaque local occupé à titre privatif, 

- que la répartition des charges privatives au tantième fait supporter à certains copropriétaires des charges supérieures à celles des autres de manière abusive, injuste et contraire au droit de propriété individuelle et au droit de la copropriété, dans le seul intérêt de l'exploitant hôtelier, ce qui ne peut se concevoir que dans le cadre d'une exploitation hôtelière, alors que depuis 2019 chaque copropriétaire est libre de ne pas renouveler le bail commercial avec la SA HMC, 

- que la SA HMC a cessé d'honorer les appels trimestriels de charges à compter de 2013, et n'a procédé qu'à des remboursements partiels pour les charges de 2014 et 2015, 

- qu'ils paient l'intégralité des primes d'assurance de la SA HMC, 

- que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est engendrée par la seule exploitation de la SA HMC et doit donc leur être remboursée, les baux précisant d'ailleurs que la locataire remboursera toutes les charges liées à son exploitation, 

- que les loyers échus pendant la période de crise sanitaire sont dus dès lors que l'exploitation s'est poursuivie normalement, que le gouvernement n'a accordé qu'un report des loyers et charges, et que la SA HMC n'est en tout état de cause pas éligible aux mesures gouvernementales ; qu'elle ne peut invoquer la force majeure, ni l'exception d'inexécution, dès lors que les bailleurs n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance ; que la jurisprudence confirme l'exigibilité des loyers commerciaux échus dans le contexte de la crise sanitaire. 



Par ordonnance du 25 janvier 2024, le magistrat de la mise en état a ordonné le dessaisissement du dossier RG 23/2427 de la chambre commerciale de la cour d'appel de Pau au profit de la première chambre, déjà saisie de l'affaire enrôlée sous le numéro RG 23/00770 dans le souci d'une bonne administration de la justice.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 juillet 2024. 



À l'audience, il a été requis à l'égard de la SA HMC et du syndicat des copropriétaires de la résidence un seul bordereau récapitulatif des pièces et le classement des pièces dans l'ordre du bordereau ce qui a été effectué le 11 septembre 2024, et la copie d'un extrait kbis de la SA HMC ce qui a été produit par les copropriétaires le 11 septembre 2024.





MOTIFS 



En page 5 et 20 des conclusions des intimés copropriétaires, il est fait état d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la SA HMC. Or, il résulte de l'examen de son extrait k Bis du 10 septembre 2024 qu'aucune procédure collective n'est mentionnée à son égard. En conséquence, la SA HMC est in bonis et aucune autre circonstance ne peut être retenue.



Sur la validité des clauses :



En premier lieu, il s'agit de la clause présente dans tous les baux commerciaux souscrits entre les copropriétaires et la SA HMC, leur locataire et exploitant la résidence de tourisme dans l'immeuble ainsi libellée à l'article 10 b) du bail commercial : 



comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti, le bailleur donne mandat irrévocable au preneur de le représenter aux assemblées générales de copropriétaires.

À cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera , avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l'intérêt commun du mandat et du mandataire afin de conserver à l'immeuble sa destination. 

Le mandataire devra rendre compte de l'exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu'en cas de faute grave du mandataire dans l'exercice de sa mission. À défaut pour le bailleur de consentir pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au preneur, le bailleur devant supporter toutes les conséquences qui en résulteraient.

Toutefois, il est convenu que le bailleur ne donnera pas mandat au preneur de la représenter aux assemblées où l'ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le propriétaire tel qu'il est dit à l'article 4.1 alinéa 7 ci-dessus.



Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en appliquant les dispositions de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat ; chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote ; toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de ces mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.



À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter :



- le mandat donné de manière irrévocable porte atteinte à la liberté de contracter d'autant que le bail est souscrit pour une durée minimum de vingt ans ; 



- la sanction du défaut de mandat au profit du preneur est disproportionnée dès lors qu'elle conduit à la résolution du bail de plein droit alors que le manquement contractuel n'est pas d'une gravité telle que cela pourrait conduire à une résolution du bail alors que en outre, il s'agit d'un mandat pour une assemblée générale de copropriétaires qui ne se réunit en général qu'une fois par an ; 



- le non usage du mandat n'a aucune incidence sur l'appréciation de la validité de la clause.



Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré non écrite cette clause dans tous les baux commerciaux. 



En deuxième lieu, il est requis de déclarer non écrite la clause du bail des époux [L] du 29 juin 2010 fixant la sanction encourue dans l'hypothèse d'un vote en défaveur du syndic SNC SGABI SIMSON.



Les époux [HW] se trouvent aux droits des époux [L] après acquisition de leur lot. 



La clause a été réputée non écrite dans le dispositif du jugement sans exposé de sa motivation à ce titre.



La clause est ainsi libellée : 



s'agissant du mandat du syndic ou des charges de copropriété supportées par le preneur, dans la mesure où le bailleur exercerait ou ferait exercer , ses droits de vote en défaveur, directe ou indirecte, de la candidature de la SNC SBABI SIMSON aux fonctions de syndic, ou en faveur des résolutions proposées par le syndic, ou défavorables à l'opinion qu'aurait exprimée le syndic sur des propositions de résolutions dont le syndic n'aurait pas pris l'initiative, le preneur (la SA HMC) sera déchargé, de plein droit et définitivement, à compter du jour de l'assemblée générale, de l'obligation par lui souscrite au 9e point A de l'article III charges et conditions du bail commercial (c'est à dire le paiement des charges de copropriété).



Cette clause crée un déséquilibre significatif entre les parties dès lors que les charges de copropriété qui seraient récupérables ne seraient pas dues par le preneur au seul motif qu'il serait interdit au bailleur copropriétaire de voter aux assemblées générales en défaveur du syndic. De surcroît, cela porte atteinte à la liberté de vote du bailleur et la sanction est totalement disproportionnée, l'obligation de paiement des charges de copropriété récupérables, par le preneur, étant une obligation fondamentale du bail dont la SA HMC ne peut s'exonérer ainsi.

 

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur l'annulation des résolutions d'assemblée générale du 8 juin 2018 et 18 juin 2019 :



Le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2018 est produit en appel. 

Il est demandé l'annulation des résolutions 5, 6 et 7 de ces assemblées générales qui concernent l'approbation des comptes, le quitus donné à la gestion du syndic et le budget provisionnel, et en sus la résolution 8 concernant les travaux relatifs à l'ascenseur pour l'assemblée de 2019, au motif de l'irrégularité des mandats confiés à la SA HMC eu égard à la clause précitée, déclarée comme non écrite par le tribunal confirmé par la cour. 



Or, il ne ressort d'aucuns des deux procès-verbaux du 8 juin 2018 et du 18 juin 2019 la mention en vertu de laquelle les copropriétaires se sont fait représenter par la SA HMC. En effet, la feuille de présence signée par chaque copropriétaire en entrant en séance n'est pas annexée au procès-verbal et il est seulement fait mention de la liste des copropriétaires présents ou représentés sans distinction, le nombre de voix correspondant à 9.996/10 000, sans aucune référence à une représentation par la SA HMC. La représentation n'étant pas avérée, aucune irrégularité ne peut être relevée. 



Aussi, le jugement qui a débouté les copropriétaires de la demande d'annulation de certaines résolutions de l'assemblée générale du 8 juin 2018 sera confirmé, mais infirmé en ce qu'il a annulé les résolutions 5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et non 8 juin 2018 comme indiqué par erreur matérielle dans le dispositif du jugement. 





Sur l'injonction au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] de résilier les abonnements d'eau et d'électricité : 



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à l'espèce dispose que : 

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. 



L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 applicable à l'espèce prévoit que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.



L'article 14 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 26] dont il est constant qu'il est intervenu avant 2002, est relatif aux charges communes générales lesquelles incluent 'les frais d'éclairage et de consommation d'eau des parties communes, les frais d'entretien...ainsi que toutes les dépenses exposées pour leur usage (chauffage, consommation d'eau, de gaz , d'électricité, ... l'énumération étant purement énonciative et non limitative.) 

Les charges énumérées ci-dessus, seront réparties entre les copropriétaires, au prorata de la quote part de copropriété des parties communes générales attachées à chacun de ces lots.'



 L'article 20 du règlement de copropriété relatif aux autres charges prévoit que toute autre charge relative à des services collectifs ou éléments d'équipement commun seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ainsi, afin de garantir à l'immeuble un fonctionnement pérenne, les copropriétaires sont donc tenus personnellement d'acquitter leurs parts des dépenses collectives du syndicat. Ils sont débiteurs à l'égard du syndicat de leurs quote-parts de charges de copropriété.

 

L'article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 impose à tout service de distribution d'eau destinée à la consommation humaine de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Pour ce qui concerne les immeubles en copropriété, c'est le syndicat qui doit en faire la demande. Il supporte alors la charge financière de la pose des compteurs ainsi que des études et travaux nécessaires à l'individualisation. 



Les dispositions de la loi de l'article L 174-2 du code de la construction et de l'habitation relatives au suivi de l'efficacité énergétique et environnementale, invoquées par les copropriétaires ne sont pas applicables puisqu'elles sont issues de l'ordonnance du 20 janvier 2020 entrée en vigueur le 1er juillet 2021. 



En conséquence, en l'absence de demande de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] de faire poser des compteurs individuels par lot relatifs à la fourniture de l'électricité et de l'eau, ces charges doivent être considérées comme des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. 



 Par suite, il ne peut être enjoint à la copropriété de résilier les abonnements d'eau et d'électricité puisqu'il s'agit de compteurs généraux au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence et qu'il n'existe pas de compteur individuel et que ces seuls abonnements permettent la fourniture d'eau et d'électricité à l'immeuble exploité sous forme de résidence de tourisme.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les copropriétaires déboutés de leur demande de résiliation des compteurs par la copropriété sous astreinte. 



Sur le paiement des charges : 



En vertu des dispositions et des motifs juste précités pour le rejet de la demande de résiliation des compteurs, le copropriétaire bailleur demeure l'unique débiteur des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, même lorsque celles-ci ont été transférées en vertu d'une clause expresse et dépourvue d'ambiguïté du bail commercial. 



Il appartient, donc en temps normal, au copropriétaire de payer lesdites charges, puis ensuite, en fonction du contenu du contrat de bail, de répercuter sur l'exploitant les charges dites récupérables c'est-à-dire celles conventionnellement arrêtées. 



En vertu de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il ressort des relevés de compte établis par le syndic de copropriété (pièce 34 et suivantes HMC) que le syndic comme c'est d'usage établit notamment une colonne comportant les quote-parts totales dues par co-propriétaire et une colonne comportant les quote-parts locatives qui correspondent aux charges récupérables auprès du locataire soit en l'espèce la SA HMC. La SA HMC fait valoir qu'elle a remboursé à chaque copropriétaire les quote-parts récupérables. Cependant, il résulte de l'examen des relevés de compte que ces règlements apparaissent ; exemple exercice 2013 : [M] : 2 056,06 € pour le ravalement des façades et 1 922,79 € pour les charges courantes des 3 premiers trimestres 2013 mais qu'il reste un solde dû de 990,64 €. Or la société HMC prétend qu'elle a déduit de ce solde restant dû une somme de 589,03 € qui selon elle correspondrait à des charges non récupérables selon une lettre adressée à un avocat, le 18 septembre 2014. Or, la société HMC ne peut déduire de sa propre initiative des charges et s'exonérer de charges courantes alors que l'article 4 du bail commercial prévoit que les charges de copropriété resteront à la charge du preneur.



Elle ne démontre pas qu'elle s'est acquittée de toutes les charges réclamées par les copropriétaires au titre des charges récupérables puisqu'elle en conteste le principe même. 



Les soldes réclamés sur les divers exercices par chaque copropriétaire sont donc dus. Le jugement sera confirmé à ce titre. 



 Concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le contrat peut transférer sur le locataire la totalité des charges fiscales qualifiées comme étant récupérables afférentes à l'immeuble à la condition qu'y figure une clause expresse Civ. 3, 22 mai