Cour d'Appel · Cabinet D — 10 octobre 2024

N° 293



GR

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Rousseau-Wiart,

le 14.10.2024.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Usang,

le 14.10.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 10 octobre 2024





RG 21/00480 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 2021/5, rg n° 2021 000517 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeee, Juridiction des Loyers Commerciaux, du 16 décmbre 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 30 décembre 2021 ;



Appelante :



La Sci Bain Loti, société civile immobilière, au capital de 2 500 000 FCP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 96 74 C dont le siège social est sis à [Adresse 28], représentée par son représentant légal : Mme [ON] [L] ;



Représentée par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



1 - Mme [FC] [SG] [GL], née le 21 février 1929 à [Localité 27], de nationalité française, retraitée, demeurant à [Adresse 34] ;



2 - Mme [J] [L], née le 30 juin 1941 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Localité 39] Californie Etats-Unis ;



3 - Mme [C] [ZA], née le 23 juin 1953 à [Localité 27], de nationalité française, esthéticienne, demeurant à [Adresse 22] ;



4 - Mme [UZ] [L], née le 8 avril 1978 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Localité 30] France ;



5 - Mme [OO] [L], née le 28 août 1979 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant à [Adresse 17] ;



6 - Mme [ZB] [L], née le 31 juillet 1981 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Localité 13] France ;



7 - M. [BJ] [NE], né le 20 mars 1967 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 8] ;



8 - Mme [K] [M] [NE], née le 6 avril 1965 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant en Californie Etats-Unis ;



9 - M. [N] [L], né le 19 janvier 1981 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant en Arizona Etats-Unis ;





10 - M. [HU] [L], né le 5 septembre 1945 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 41] ;



11 - M. [SH] [L], né le 21 avril 1958 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant [Adresse 12] Canada ;



12 - Mme [DU] [L] veuve [GK], née le 13 juin 1950 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Localité 10] ;



13 - Mme [JD] [L], née le 10 décembre 1953 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant [Adresse 31]/ Portugal ;



14 - M. [T] [L], né le 16 février 1949 à [Localité 23], de nationalité française, demeurant à [Adresse 29] ;



15 - M. [Y] [TO], né le 23 décembre 1948 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 25] ;



16 - Mme [DT] [TO], née le 24 septembre 1976 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 25] ;



17 - M. [UY] [TO], né le 19 août 1985 à [Localité 14], Usa, de nationalité française, demeurant à [Localité 27] ;



18 - M. [F] [L], né le 7 août 1951 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Localité 40] ;



19 - Mme [XR] [L], née le 25 juin 1954 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 20] ;



20 - M. [WI] [L], né le 14 juin 1956 à [Localité 27], de nationalité française, demerant à [Localité 26] ;



21 - M. [V] [E], né le 4 mars 1980 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant à [Adresse 34] ;



22 - M. [H] [L], né le 23 novembre 1961 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 18] ;



23 - M. [HV] [L], né le 2 juin 1963 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Localité 27] ;



24 - Mme [BS] [L], née le 5 septembre 1964 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 18] ;



25 - Mme [Z] [L], née le 30 septembre 1974 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant à [Adresse 18] ;



Représentés par Me Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 22 mars 2024 ;







 

Composition de la Cour :



La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 13 juin 2024, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ORD/PP. CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme GUENGARD, président de chambre, Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ; 



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



Par acte authentique des 28 et 29 mars 1996, les consorts [L] ont donné un terrain et des constructions sis à [Localité 27] à bail commercial à la SARL ROYAL AUTOMOBILE, laquelle a cédé son droit au bail à la SCI DU BAIN LOTI par acte authentique des 26, 29 et 30 décembre 1997. Les consorts [L] ont fait signifier le 1er septembre 2020 à la SCI BAIN LOTI une révision du loyer. Ils ont saisi le juge des loyers commerciaux le 4 mai 2021 aux fins de fixation du loyer. La SCI DU BAIN LOTI a excepté de l'irrecevabilité de leur demande.



Par jugement rendu le 16 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance a jugé recevable la requête des consorts [L] et a fixé une date d'audience.



La SCI DU BAIN LOTI a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 30 décembre 2021 et par exploits portant signification de celle-ci adressés à :



1-[GL] [FC] [SG], né le 21 février 1929 à [Localité 27], demeurant [Adresse 16] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



2-[L] [J], née le 30 juin 1941 à [Localité 27], demeurant [Adresse 3] CALIFORNIE - ÉTATS-UNIS D'AMÉRIQUE : assignation du 20/01/2022 non retournée ;



3-[ZA] [C], née le 23 juin 1953 à [Localité 27], demeurant [Adresse 37] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



4-[L] [UZ], née le 08 avril 1978 à [Localité 27] demeurant [Localité 30] : assignation remise le 20/01/2002 à [OO] [L] ;



5-[L] [OO], née le 28 août 1979 à [Localité 27], demeurant [Adresse 17] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



6-[L] [ZB], née le 31 juillet 1981 à [Localité 27], demeurant [Localité 13] : assignation remise le 20/01/2022 à [OO] [L] ;



7-[NE] [BJ], né le 20 mars 1967 à [Localité 27], demeurant [Adresse 19] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



8-[NE] [K] [M], née le 06 avril 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 9] - CALIFORNIE - ÉTATS-UNIS D'AMÉRIQUE : assignation du 20/01/2022 non retournée ;



9-[L] [N], né le 19 janvier 1981 à [Localité 27], demeurant [Adresse 1] - ARIZONA - ÉTATS-UNIS D'AMÉRIQUE : assignation du 21/01/2022 non retournée ;



10-[L] [HU], né le 05 septembre 1945 à [Localité 27], demeurant [Adresse 6] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



11-[L] [SH], né le 32 avril 1958 à [Localité 27], demeurant [Adresse 2] : assignation du 20/01/2022 non retournée ;



12-[GK] [DU] née [L], née le 13 juin 1950 à [Localité 27], demeurant [Localité 10] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



13-[L] [JD], née le 10 décembre 1953 à [Localité 27], demeurant [Adresse 36] ' Portugal : assignation du 20/01/2022 non remise ;



14-[L] [T], né le 16 février 1949 à [Localité 27], demeurant [Adresse 6] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



15-[TO] [Y], né le 23 décembre 1948 à [Localité 27], demeurant [Adresse 25] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



16-[TO] [DT], née le 24 septembre 1976 à [Localité 27], demeurant [Adresse 25] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



17-[TO] [UY], né le 19 août 1985 à [Localité 14] (Louisiane), demeurant [Localité 27] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



18-[L] [F], né le 07 août 1951 à [Localité 27], demeurant [Localité 40] : assigné à personne le 21/01/2022 ;



19-[L] [XR], née le 25 juin 1954 à [Localité 27], demeurant [Adresse 20] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



20-[L] [WI], né le 14 juin 1956 à [Localité 27] demeurant [Adresse 4] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



21-[E] [V], né le 04 mars 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 34] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



22-[L] [H], né le 23 novembre 1961 à [Localité 27], demeurant [Adresse 18] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



23- [L] [HV] né le 02 juin 1963 à [Localité 27] demeurant [Localité 27] : assigné à personne le 20/01/2022 ;



24-[L] [BS], née le 05 septembre 1964 à [Localité 27], demeurant [Adresse 18] : assignée à personne le 20/01/2022 ;



25- [L] [Z], née le 30 septembre 1974 à [Localité 27], demeurant [Adresse 18] : assignée à personne le 20/01/2022.



Il est demandé :



1° par la SCI DU BAIN LOTI, dans ses conclusions récapitulatives visées le 25 janvier 2024, de :

Infirmer le jugement du 16 décembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Vu l'absence de congé avec offre de renouvellement proposant un nouveau prix de loyer dans le respect de l'article 6 de la délibération du 14 février 1975, vu l'article 3 de l'arrêté 1462 cm du 31 décembre 1992, vu le nouveau bail verbal qui s'est formé le 1er avril 2019, vu la cession de bail de 1997 avec une prorogation de durée «FERME» de 23 ans sans reconduction possible, vu la poursuite des relations contractuelles de location de la parcelle de terre après le 1er avril 2019, vu la décision de la Cour d'appel de Bordeaux, 27 septembre 2022, n°20BX02423,

Déclarer irrecevable la demande de révision de bail commercial ;

Dire et juger qu'à la date du 30 mars 2019, l'accession n'a pas eu lieu à défaut de respecter toutes les conditions prévues par les points 3 et 10 du bail initial ;

Dire et juger qu'en présence d'un bail initial expiré après une durée «ferme» de 23 ans, les parties ont poursuivi leur relation contractuelle sur la base d'un nouveau bail verbal de location de la parcelle de terre sans accession des anciennes constructions ;

Dire et juger l'acte d'huissier intitulé «SIGNIFICATION D'UNE DEMANDE DE REVISION DE LOYER COMMERCIAL» ne constitue pas un congé recevable et opposable à la SCI DU BAIN LOTI ;

Débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes ;

Condamner les intimés à payer à la SCI DU BAIN LOTI la somme de 565 000 XPF au titre de l'article 407 du code de procédure civile ;

Condamner les intimés déboutés aux dépens dont distraction ;



2° par les 25 consorts [L], dans leurs conclusions récapitulatives visées le 26 octobre 2023, de :

Vu les articles 815 et suivants du Code civil, vu le bail commercial des 28 et 29 mars 1996, vu le bail commercial des 26, 29 et 30 décembre 1997,

Confirmer le jugement du 16 décembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Condamner la SCI BAIN LOTI au paiement de la somme de 500.000 FCP de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la SCI BAIN LOTI au paiement de la somme de 400.000 FCP au titre des dispositions de l'article 407 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2024.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.



Le jugement dont appel a retenu que :

-L'article 815-3 du Code civil dans sa dernière version issue de la loi du 23 juin 2006, applicable en Polynésie française, dispose : «Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis».

-Les consorts [L] justifient qu'ils représentent bien les deux tiers des indivisaires. Ceux-ci sont bien dans la présente instance, en personne ou alors représentés par leurs ayant droits [C] [ZA], [ON] [L], [DU] [L], [JD] [L], [XR] [L], [O] [E] et [H] [L], signataires du bail conclu les 28 et 29 mars 1996.

-Il est indifférent que quatre indivisaires n'aient pas pu être informés. L'article 815-3 du code civil, s'il oblige effectivement les requérants («Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires»), n'édicte pas cette règle pour la validité de la procédure mais pour son opposabilité aux absents («À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.»). Autrement dit, la bonne application de cette règle n'intéresse en rien la SCI BAIN LOTI car elle ne lèse aucun de ses intérêts.

-Il s'ensuit qu'il convient de rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée par la SCI BAIN LOTI.



Les moyens d'appel sont : il n'est pas justifié de qui sont les ayants droit des consorts [L], ni que les deux tiers de l'indivision sont représentés, ni que les autres indivisaires ont été informés ; le bail a été conclu pour une durée de 23 ans expirant sans tacite reconduction ; celle-ci a eu lieu du fait du maintien dans les lieux avec formation d'un nouveau contrat ; la signification d'une demande de révision ne constitue pas un congé.



Les consorts [L] concluent que : leur qualité d'ayants droit est justifiée par les actes de notoriété produits ; ils représentent 92,25 % des indivisaires ; la demande de révision du loyer est régulière.



Sur la qualité à agir des consorts [L] :



Aux termes de l'acte authentique des 28 et 29 mars 1996, le bail commercial a été donné à la SARL ROYAL AUTOMOBILES par :

[ZA] [C] Vve [I] [L],

[L] [UZ], mineure représentée par sa mère [C] [ZA],

[L] [OO], mineure représentée par sa mère [C] [ZA],

[L] [ZB], mineure représentée par sa mère [C] [ZA],

[L] [ON],

[L] [J] représentée par [ON] [L],

[L] [HU] représenté par [ON] [L],

[L] [B] représenté par [ON] [L],

[L] [NF] épouse [TR] représentée par [ON] [L],

[L] [SH] représenté par [ON] [L],

[L] [DU] épouse [GK],

[L] [JD] épouse [XS] représentée par [PY] [TP] clerc de notaire,

[L] [XR] épouse [W] représentée par [PY] [TP] clerc de notaire,

[L] [T] représenté par [XR] [L],

[L] [F] représenté par [XR] [L],

[L] [YZ] épouse [TO] représentée par [XR] [L],

[L] [WI] représenté par [XR] [L],

[E] [O],

[E] [V] mineur représenté par son père [O] [E],

[L] [H],

[L] [WH] représenté par [H] [L],

[L] [HV] représenté par [H] [L],

[L] [BS] épouse [KM] représentée par [H] [L],

[L] [Z].



Les mêmes personnes sont intervenues en qualité de bailleur à l'acte authentique des 26, 29 et 30 décembre 1997 portant cession du droit au bail commercial de la SARL ROYAL AUTOMOBILES à la SCI DU BAIN LOTI et prorogation de bail.



Les consorts [L] exposent que :



A)Viennent en représentation d'[I] [L], décédé en son domicile le 10 décembre 1989 (Pièce 4 : Notoriété d'[I] [L]) :

-Son conjoint survivant, Madame [C] [ZA], esthéticienne, demeurant et domiciliée à [Localité 21] (Ile de Tahiti - Polynésie française), [Adresse 37] née à [Localité 27], le 23 juin 1953 veuve en premières noces de Monsieur [L] [I] ;

-Mademoiselle [UZ] [S] [BT] [L], manager demeurant à [Localité 30] née à [Localité 27], le 8 avril 1978 ;

-Madame [P], [OO]. Maire [L], notaire associée, née à [Localité 15] (ÉTATS-UNIS) le 28 août 1979 ;

-Mademoiselle [ZB] [FB] [L], consultante, demeurant à [Localité 13] née à [Localité 27], le 31 juillet 1981 ;

[I] [L] était le fils d'[A] [L] dit [AR] (Acte de décès joint à la notoriété).



B)Viennent en représentation d'[B] [L], signataire du bail commercial, décédé à [Localité 32] - ARIZONA ([Localité 32]) (ÉTATS-UNIS) le 22 janvier 2017, 3 de ses 5 enfants, savoir (Pièce 5 : Notoriété d'[B] [L] ; Pièce 9 : Acte de décès d'[B] [L]) :

-Madame [K] [M] [NE], demeurant à [Adresse 9], CALIFORNIE, née le 06 avril 1965 à [Localité 5] ;

-Monsieur [BJ], [G] [NE], fonctionnaire, demeurant à [Localité 33] (POLYNÉSIE FRANÇAISE), [Adresse 42] né à [Localité 27] (POLYNÉSIE FRANÇAISE) le 20 mars 1967 ;

-Et Monsieur [N] [L], banquier, époux de Madame [U] [LW], demeurant à [Localité 32] - ARIZONA ([Localité 32]) (ÉTATS-UNIS) [Adresse 1] né à [Localité 27] (POLYNÉSIE FRANÇAISE) le 19 janvier 1981.



C)Viennent en représentation de [YZ] [L], décédée à [Localité 10], 17 avril 2017 :



-Son Conjoint survivant Monsieur [Y] [TO], demeurant à [Localité 24], [Localité 10] né le 23 décembre 1948 à [Localité 27] ;

-Madame [DT], [PX] [TO], cadre bancaire, épouse de Monsieur [CJ] [X], demeurant à [Adresse 11], née à [Localité 38] (Californie), le 24 septembre 1976 ;

-Et Monsieur [UY], [D] [TO], chef de service à la SPEA, demeurant à [Localité 27], Né à [Localité 14] (Louisiane) le 19 août 1985.

Pièce 10 : Acte de décès de [YZ] [L].



D)Vient en représentation de Monsieur [WH] [L], décédé en son domicile le 06 janvier 2011 (Pièce 7 : Notoriété de [WH] [L]) :

-Madame [R] dite [CK] [SF], sans profession, demeurant à [Adresse 35]. Née à [Localité 27] (Polynésie française), le 12 février 1937, décédée le 9 juin 2020, et laissant pour héritiers : [H], [HV], [BS] et [Z] [L], désignés ci- dessus.

M. [WH] [L] était le fils de Mr [AR] [L] (acte de décès joint à la notoriété).



Les consorts [L] concluent encore qu'ils produisent la liste des héritiers qui permet de constater que les consorts [L], intimés, représentent plus des deux tiers des indivisaires, conformément à l'article 815-3 du Code civil (Pièce 11 : Liste des héritiers).

Ils représentent en effet 92.25 % des indivisaires :

1°) Madame [FC] [SG] [GL] : 5 %,

2°) Madame [J] [L] : 5 %,

3°) Madame [C] [ZA] : 1,25 %,

4°) Madame [UZ] [L] : 1,25 %,

5°) Madame [OO] [L] : 1,25 %,

6°) Madame [ZB] [L] : 1,25 %,

7°) Monsieur [BJ] [NE] : 0,75 %,

8°) Madame [K] [M] [NE] : 0,75 %,

9°) Monsieur [N] [L] : 0,75 %,

10°) Monsieur [HU] [L] : 5 %,

11°) Monsieur [SH] [L] : 5 %,

12°) Madame [DU] [L] veuve [GK] : 5 %,

13°) Madame [JD] [L] : 5 %,

14°) Monsieur [T] [L] : 5 %,

15°) Monsieur [Y] [TO] : usufruit,

16°) Madame [DT] [TO] : 2,50 %,

17°) Monsieur [UY] [TO] : 2,50 %,

18°) Monsieur [F] [L] : 5 %,

19°) Madame [XR] [L] : 5 %,

20°) Monsieur [WI] [L] : 5 %,

21°) Monsieur [V] [E] : 5 %,

22°) Monsieur [H] [L] : 6,25 %,

23°) Monsieur [HV] [L] : 6,25 %,

24°) Madame [BS] [L] : 6,25 %,

25°) Madame [Z] [L] : 6,25 %.



Les intimés en justifient par les actes de notoriété après décès non contestés qu'ils produisent ([I] [L], [B] [L], [YZ] [L], [WH] [L], [CK] [SF]). Ils ont par conséquent qualité et intérêt à agir.





Alors que la SCI DU BAIN LOTI n'est pas bien fondée à discuter la qualité de bailleur des 25 consorts [L] qui, après lui avoir signifié la demande de révision du loyer, s'opposent à elle dans la présente instance. La SCI DU BAIN LOTI ne peut pas, en effet, à la fois soulever cette fin de non-recevoir, et simultanément se prévaloir du bail dont les mêmes ont agréé la cession qui lui en a été faite en 1997.



D'autre part, le jugement déféré a à bon droit retenu que le défaut d'information de quatre indivisaires par les consorts [L] requérants, à le supposer établi, n'a porté aucune atteinte certaine aux intérêts de la SCI DU BAIN LOTI, puisque celle-ci n'est pas bénéficiaire de cette formalité qui n'est destinée qu'à rendre la procédure de révision du loyer opposable aux absents, sans en entacher la validité.



Sur les demandes de :

Dire et juger qu'à la date du 30 mars 2019, l'accession n'a pas eu lieu à défaut de respecter toutes les conditions prévues par les points 3 et 10 du bail initial ;

Dire et juger qu'en présence d'un bail initial expiré après une durée «ferme» de 23 ans, les parties ont poursuivi leur relation contractuelle sur la base d'un nouveau bail verbal de location de la parcelle de terre sans accession des anciennes constructions ;

Dire et juger l'acte d'huissier intitulé «SIGNIFICATION D'UNE DEMANDE DE REVISION DE LOYER COMMERCIAL» ne constitue pas un congé recevable et opposable à la SCI DU BAIN LOTI :



Les consorts [L] exposent que la demande de révision du loyer a été faite au motif que la SCI DU BAIN LOTI a sous-loué les constructions qui ont été édifiées sur le terrain loué par celle-ci, et qui sont devenues selon eux leur propriété par accession au terme du bail en 2019, pour un sous-loyer dont le montant est supérieur au prix de la location principal (C. com., art. L145-31 & L145-56 ; D. n° 53-960 du 30/12/1953 ; Dél. n° 75-41 du 14/02/1975).



La SCI DU BAIN LOTI conteste que les conditions d'une accession gratuite des constructions au profit du bailleur soient remplies. Elle soutient qu'au terme du bail et étant maintenue dans les lieux, il s'est formé un nouveau bail pour lequel aucun congé ou offre de renouvellement n'a été délivré. Elle fait valoir que le bail initial de 1996 était un bail commercial à construction (Dél. 14/02/1975, art. 1b ; C. com., art. L145-1), et qu'il ne peut être tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur (Dél. 14/02/1975, art. 12 & 16).



Les consorts [L] concluent que les dispositions invoquées par la SCI DU BAIN LOTI ne s'appliquent pas dès lors qu'il y a bien eu accession gratuite des constructions au profit du bailleur au terme du bail comme convenu dans celui-ci ; que ce litige est pendant devant le tribunal civil saisi par la SCI DU BAIN LOTI ; et que le bail commercial de 1997 s'est reconduit tacitement aux mêmes conditions.



Sur quoi :



L'article L145-31 du code de commerce en vigueur en Polynésie française dispose en son alinéa 3 que :





Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspon-dante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'État, en application des dispositions de l'article L. 145-56.



Le bail commercial des 28-29 mars 1996 permet au preneur de démolir les constructions présentes sur le terrain loué et de sous-louer tout ou partie du bien loué. Une clause d'accession des constructions édifiées a été incluse en ces termes :

«10°) a l'expiration du bail, le BAILLEUR pourra soit conserver à titre d'accession les constructions et aménagements divers existant sur le bien loué sans aucune, indemnité, soit demander la destruction totale ou partielle desdits bâtiments et une remise en état du terrain à la charge du PRENEUR qui s'y engage dès à présent. Toutefois, il est expressément convenu qu'en cas de renouvellement du présent bail et dans le cas où le PRENEUR aurait usé de la faculté de reconstruire énoncé au paragraphe 3°), l'accession gratuite des constructions nouvelles s'effectuera au profit du BAILLEUR à l'expiration de la 22èmc année du bail renouvelé soit le 1er Avril 2019.»



Cette clause a été modifiée comme suit dans l'acte de cession du droit au bail à la SCI DU BAIN LOTI des 26, 29 et 30 décembre 1997 :

«Par les présentes, les parties conviennent de proroger la durée du bail initialement prévue de neuf (9) ans renouvelable à compter du 1er avril 1996 pour une durée ferme de VINGT-TROIS (23) ANS venant à expiration le 30 Mars 2019.

Cette prorogation est consentie sous les mêmes charges et conditions et loyer indiqués dans le bail d'origine susvisé auquel les parties déclarent vouloir se référer.

Cependant, en ce qui concerne les constructions que la SCI DU BAIN LOTI pourra faire édifier sur le terrain présentement loué, les Consorts [L], bailleurs, autorisent, dès à pèsent, le PRENEUR à sous-louer même à titre commercial lesdites constructions qu'il aura fait édifier sur ledit terrain et le dispensent de toute signification à leur faire conformément à l'article 1690 du Code Civil.

Enfin, en ce qui concerne la clause d'accession des constructions nouvelles contenues à l'article 10 du paragraphe "Charges et Conditions", le BAIL-LEUR accepte dès à présent l'accession gratuite desdites constructions en sa faveur à l'expiration du présent bail prorogé soit le 30 mars 2019.»



L'action en réajustement du loyer qui est ouverte au bailleur par l'article L145-3 est autonome par rapport à la révision triennale du loyer ou au congé avec ou sans offre de renouvellement. Il faut et il suffit qu'il existe une sous-location dont le montant du loyer est supérieur à celui du loyer principal. L'exercice de cette action est à la discrétion du bailleur. Elle lui est ouverte même si la sous-location est irrégulière (Cass. 3e civ., 31 oct. 1991 : RJDA 1991, n° 17, p. 18).



Les contestations élevées par la SCI DU BAIN LOTI au sujet de l'existence ou non d'une accession gratuite au bailleur des constructions qu'elle sous-loue ne permettent donc pas de déclarer irrecevable l'action en réajustement du loyer (qui n'est pas «la demande de révision de bail commercial» qu'indique l'appelante dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives). L'existence ou non d'une accession au profit du bailleur des constructions sous-louées par le preneur constitue une défense au fond.



Les demandes que forme la SCI DU BAIN LOTI pour voir juger que l'accession n'a pas eu lieu, qu'un nouveau bail verbal est intervenu, et que la signification d'une demande de révision du loyer commercial ne constitue pas un congé, n'ont pas été tranchées par le jugement déféré. Elles ne constituent pas une cause de fin de non-recevoir à l'action du bailleur en réajustement du loyer, puisque la SCI LOTI ne conteste pas le caractère commercial du bail en vertu duquel elle occupe et sous-loue.



Le jugement entrepris sera donc confirmé.



La SCI DU BAIN LOTI a présenté en cause d'appel de nouveaux moyens fondés sur l'absence d'accession au bailleur des constructions sous-louées. Bien qu'elle soit jugée non fondée à titre de fin de non-recevoir, cette contestation ne permet pas de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive que font les consorts [L], au seul motif que l'appelante persiste inconsidérément à contester leur qualité d'ayants droit et la quotité de leurs droits dans l'indivision.



Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des consorts [L]. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, confirme le jugement entrepris ;



Déboute les consorts [L] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Condamne la SCI DU BAIN LOTI à payer aux consorts [L] ensemble la somme de 400 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



Rejette toute autre demande ;



Met à la charge de la SCI DU BAIN LOTI les dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 10 octobre 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL