Cour d'Appel · 5e chambre civile — 15 octobre 2024

ARRÊT n°2024-



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 15 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/01036 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKLP





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 07 JANVIER 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN 

N° RG 20/000358





APPELANT :



Monsieur [O] [I]

né le 16 Décembre 1962 à [Localité 8] (ESPAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et non plaidant







INTIMEE :



Madame [L] [I]

née le 06 Août 1989 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004222 du 20/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant

assistée de Me Iris RICHAUD de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Dorothée TURNES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant















Ordonnance de clôture du 10 Juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- contradictoire;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 1er octobre 2024 et prorogé au 15 octobre 2024,

les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE



M. [O] [I] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (66), qu'il a donné en location, par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2016, à sa nièce, Mme [L] [I]. Le montant du loyer a été fixé à 520 euros outre 20 euros de provision sur charges. Aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé.



Un rapport de visite de la société publique locale [Localité 6] Méditerranée a été rendu le 26 novembre 2019 mettant en évidence un certain nombre de désordres.



Selon courrier en date du 30 janvier 2020, Mme [L] [I] a donné congé à son bailleur.



Selon courrier du 10 mars 2020, l'ARS a relevé qu'en l'état des rapports de la société publique locale [Localité 6] Méditerranée, le logement ne pouvait être qualifié d'insalubre et relevait que des travaux étaient en cours.



Par acte d'huissier délivré le 4 mai 2020, Mme [L] [I] a fait assigner à comparaitre M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan afin notamment de le voir condamner à lui verser des dommages-intérêts tant pour le préjudice moral que de jouissance.



Le jugement rendu le 7 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :




Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] les sommes de :

2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie stipulé au bail conclu entre les parties le 1er octobre 2016 pour des locaux d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne M. [O] [I], outre aux entiers dépens, à payer à l'avocate de la partie en demande titulaire de l'aide juridictionnelle totale Maître Dorothée Turnes la somme de 1.500 euros au titre de ses honoraires et frais pour peu que cette avocate renonce aux sommes qui lui sont dues par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.




Le premier juge retient que, si Mme [L] [I] ne justifie pas de l'apparition des désordres liés au dégât des eaux dont elle se prévaut dès 2016 ni d'une mise en demeure antérieure au 4 janvier 2020, le rapport de la société publique locale de [Localité 6] Méditerranée, faisant suite à une visite des lieux du 29 novembre 2019, note des non-conformités du logement tenant notamment à son absence d'isolation et au défaut de conformité des mains courantes des escaliers, justifiant d'un préjudice de jouissance de 2.000 euros.



Il relève que la demanderesse établit le lien de causalité entre l'état du logement loué et le préjudice moral allégué au moyen du certificat médical du docteur [N] du 8 novembre 2019, justifiant de l'allocation d'une somme de 1.000 euros à ce titre.



Le premier juge retient encore que le bailleur ne démontre pas que le procès-verbal de constat d'huissier a été établi conformément aux dispositions légales et ne peut donc justifier la demande en paiement des dégradations locatives, outre le fait qu'il décrit uniquement des traces d'usure et d'habitation normales eu égard à la durée du bail.



Pour justifier du rejet de la demande indemnitaire, le premier juge relève enfin l'absence de preuve d'une résistance abusive du bailleur et du préjudice subséquent.



M. [O] [I] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 février 2022. 



Dans ses dernières conclusions du 16 décembre 2022, M. [O] [I] demande à la cour de :





Voir réformer en toutes ses dispositions la décision entreprise ;

Voir débouter Mme [L] [I] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

Voir débouter Mme [L] [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Voir constater que le logement objet du bail a été restitué en mauvais état de réparations locatives ;

Voir condamner Mme [L] [I] au paiement de la somme de 2.574 euros au titre des réparations locatives, soustraction faite du dépôt de garantie d'un montant de 520 euros, soit la somme de 2.054 euros ;

La voir condamner au paiement de la somme de 145 euros au titre des frais de constat d'état des lieux ;

Voir condamner Mme [L] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





M. [O] [I] soutient qu'il n'a commis aucune faute dans son obligation d'entretenir l'immeuble. Il produit plusieurs pièces et échanges pour attester de sa réactivité et des retards indépendants de sa volonté. Concernant le trou dans la toiture, il précise que Mme [L] [I] l'en a informé le dimanche 12 janvier 2020 à 22h56 et que la réparation a eu lieu le lundi 13 janvier 2020 à 6h22. M. [O] [I] précise en outre que la locataire n'apporte pas la preuve de l'avoir informé de quelconque dégât dès 2016, sa mise en demeure datant du mois de janvier 2020, et que cette dernière lui a refusé l'accès au logement à de nombreuses reprises. Il produit également des photographies datées de l'intérieur du logement à l'entrée des lieux qui attesteraient de l'état neuf de l'immeuble.



M. [O] [I] fait valoir que Mme [L] [I] n'a subi aucun préjudice. Il affirme que, l'ARS n'ayant pas qualifié le logement d'insalubre, la locataire ne pouvait invoquer un préjudice tenant à l'insalubrité de ce même logement. Selon lui, le chiffrage de ce préjudice serait également arbitrairement fixé à la somme de 10% du loyer depuis octobre 2016 alors même que la locataire a été exonérée du paiement de certains loyers et ne rapporte pas la faute de M. [O] [I]. Il rappelle également que le certificat médical du 8 novembre 2019 ne fait que reprendre les dires de Mme [L] [I]. Il précise enfin que Mme [L] [I] a transféré la résidence habituelle de sa fille alors même qu'elle savait déjà qu'un logement social lui était attribué.



L'appelant soutient qu'il peut conserver le dépôt de garantie dès lors que, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé être en bon état locatif et que le constat d'état des lieux de sortie dressé par l'huissier après convocation de la locataire ferait, selon le bailleur, état de dégradations locatives qu'il chiffre à la somme de 2.574 euros.



Dans ses dernières conclusions du 1er juillet 2022, Mme [L] [I] demande à la cour de :





Rejeter toutes conclusions ;

Confirmer la décision dont appel en ce que le premier juge a constaté le non-respect par le bailleur de ses obligations ;

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

Réformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral ;

Condamner M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral ;

Réformer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation de M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice matériel ;

Condamner M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice matériel ;

Réformer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation de M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 2.000 euros pour résistance abusive ;

Condamner M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 2.000 euros pour résistance abusive ;

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Majorer la somme due par le bailleur au titre du retard de la restitution à 10% du loyer par mois de retard en application des dispositions de l'alinéa 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande reconventionnelle de M. [O] [I] en paiement des réparations locatives et aux frais de constat d'état des lieux ;

Condamner M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] la somme de 3.000 euros en application des dispositions 36 et 75 de la loi du 10 juillet 1990 dont distraction au profit de Me Dorothée Turnes sous réserve de sa renonciation à percevoir la part contributive de l'Etat ;

Condamner M. [O] [I] aux dépens de première instance et d'appel.





Mme [L] [I] soutient que le bailleur n'a pas respecté ses obligations. Au titre des désordres liés aux dégâts des eaux depuis 2016, elle affirme ne pas disposer d'écrit des échanges avec M. [O] [I] au vu de la relation familiale qui la liait à son bailleur mais produit des courriers de déclarations des sinistres. 

Au titre de l'absence de conformité du logement, elle précise que celle-ci a été constaté par le rapport de visite du 26 novembre 2019 de la société locale [Localité 6] Méditerranée.



Au titre des travaux réalisés, Mme [L] [I] affirme que le bailleur ne s'est pas montré diligent, deux mois s'étant écoulés entre le sinistre et l'information concernant les travaux à venir.



Mme [L] [I] fait valoir avoir subi un trouble de jouissance dont les désordres ressortiraient du rapport de visite du 26 novembre 2019 et du constat du 4 février 2020. Elle précise en outre que les infiltrations l'ont conduite à devoir condamner la chambre du couple et à dormir dans le salon.



L'intimée sollicite la condamnation de M. [O] [I] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral. Elle précise que la situation est à l'origine d'un état anxiodépressif réactionnel nécessitant la prise d'un traitement psychotique. Mme [L] [I] affirme avoir été contrainte, concomitamment aux travaux, de transférer la résidence habituelle de sa fille chez son père en raison de l'état de l'appartement.



Mme [L] [I] soutient avoir subi un préjudice matériel lié aux frais engagés occasionnés par le déménagement et sollicite la somme de 1.000 euros.



Elle sollicite la restitution du dépôt de garantie qui a été conservé, selon elle, sous un prétexte fallacieux de mauvais état de l'appartement alors même qu'elle estime que M. [O] [I] n'aurait pas respecté les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et que le constat d'huissier ne lui serait donc pas opposable. Elle ajoute que le bailleur ne produit que des devis et non des factures, ne permettant donc pas d'apporter la preuve de la réalisation des travaux.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 juin 2024.





MOTIFS



1/ Sur l'insalubrité du logement :



En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu'elle est définie par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s'entend ainsi :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1- il assure le clos et le couvert'protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau

2- il est protégé contre les infiltrations d'air et étanchéité des menuiseries'

5- les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;' ».

Ainsi, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance qui le contraint à mettre à disposition du locataire un logement conforme aux critères sus évoqués dès l'entrée dans les lieux si bien qu'il n'est exigé aucune mise en demeure ou information adressée au bailleur relative à cette insalubrité puisqu'il lui appartient de délivrer un logement décent.



Celui-ci est également tenu à une obligation d'entretien afin d'assurer une jouissance paisible au preneur ; celle-ci suppose que le bailleur soit avisé de la survenance de désordres susceptibles d'affecter la jouissance du logement et qu'il ait pu accéder à ce dernier afin d'y engager tous les travaux nécessaires à sa réfection.



Il s'ensuit que le premier juge pouvait prendre en compte, dans l'appréciation du préjudice de jouissance, uniquement l'existence de désordres structurels dès la prise à bail et s'agissant des désordres survenus en cours d'occupation, il devait rechercher si le bailleur a été avisé de leur existence et mise en demeure par son locataire d'y remédier.



Cela étant, Mme [I] dénonce la survenance d'un dégât des eaux trois mois après son entrée dans les lieux le 1er octobre 2016 et déplore par la suite plusieurs sinistres à compter du mois de décembre 2016, le dernier étant survenu le 26 octobre 2019.



Elle déclare avoir mis en demeure le bailleur, par courrier adressé avec recommandé le 22 novembre 2019, de rechercher l'origine des infiltrations et de réparer les désordres. Par une nouvelle correspondance adressée le 5 décembre 2019, elle dénonce la non-conformité du logement aux normes de décence ainsi que l'absence d'étanchéité de la toiture et la terrasse, l'absence de grille d'aération aux fenêtres, l'absence d'accès à la lumière dans la chambre enfant, l'absence de garde-corps dans les escaliers et de porte de garage.



M. [I], qui ne conteste pas les désordres occasionnés par une toiture défectueuse, soutient avoir été avisé des difficultés par sa locataire à compter du mois d'octobre 2019 uniquement et indique lui avoir consenti, en contrepartie des nuisances occasionnées, une réduction du montant de loyer pour les mois de décembre 2018 et janvier 2019 restés impayés ( 290 euros x2). Il l'a avisée par la suite de la réalisation des travaux de réfection à compter du mois de novembre 2019 consistant en l'étanchéification de la toiture et de la terrasse ainsi que la pose d'une baie vitrée en remplacement de la porte-fenêtre et fenêtre de la chambre.



En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a été avisé des problèmes d'infiltration par la toiture et la terrasse dès le mois de septembre 2019 (pièces 4, 5, 6, 8 et 9) ce qui explique la production de plusieurs devis datés du mois d'octobre 2019. Les travaux ont débuté courant décembre 2019 et n'étaient pas terminés au début du mois de février 2020, date à laquelle Mme [I] a délivré son congé.



Il n'est nullement justifié qu'il s'agit de problèmes structurels, aucune pièce ne démontrant en effet que l'état de la toiture était dégradé et n'assurait plus le clos et le couvert dès son entrée dans les lieux. La déclaration faite par Mme [I] auprès de son assurance le 5 décembre 2016 pour un sinistre « dégât des eaux » ne permet pas de retenir dès son entrée une dégradation de la toiture alors même que cette déclaration ne renseigne pas l'origine du désordre et qu'il est déclarée que la cause est réparée. 

Il n'est pas plus justifié de la réitération du phénomène d'infiltration à chaque épisode pluvieux comme elle le soutient et ne produit aucune pièce probante et objective étant souligné que les photographies non contradictoires versées aux débats prises par l'intimé ne peuvent attester de la continuité du phénomène d'infiltration par la toiture dès le mois de décembre 2016 et qu'aucun élément objectif ne permet de vérifier la chronologie des pièces communiquées.



Ceci étant, il n'est pas contestable que Mme [I] a subi des nuisances affectant la jouissance de son logement en lien avec un défaut d'étanchéité de la toiture et la terrasse dont le bailleur a été officiellement informé en septembre 2019. 



Le défaut d'étanchéité de la toiture, qui n'assure plus le clos et le couvert comme le prévoit l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, caractérise l'indécence du logement et justifie que soit reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance, Mme [I] ayant subi des infiltrations, puis la réalisation de travaux conséquents qui ont nécessairement impacté ses conditions de vie.



Il est également justifié d'un préjudice de jouissance relevé par le rapport de visite de la société publique locale [Localité 6] Méditerranée en date du 26 novembre 2019 en lien avec des infiltrations dans la chambre parentale autour des menuiseries ainsi qu'une absence de lumière dans la chambre enfant du fait d'un blocage du volet du velux. Il n'est pas justifié que le bailleur a été avisé de ces désordres avant le mois de septembre 2019.



Mme [I] peut donc valablement prétendre à l'indemnisation de son préjudice de jouissance subi du mois de septembre 2019 jusqu'au mois de février 2020 inclus.



M. [I] ne peut valablement opposer à cette demande les diligences accomplies dans le traitement de ces désordres puisqu'en dépit de la connaissance des difficultés dès le mois de septembre 2019, les travaux devaient être terminés à la fin du mois de février 2020, soit 5 mois après sans qu'il ne peut en être fait le reproche à Mme [I].



Le premier juge a évalué ce préjudice à la somme de 2 .000 euros.



Cette somme est contestée par le bailleur qui soutient notamment avoir accordé, en contrepartie des nuisances occasionnées, une réduction du montant de loyer pour les mois de décembre 2018 resté impayé ( 290 euros) janvier 2019 resté impayé (290 euros) ainsi que la moitié du mois de février 2020, élément non contesté par Mme [I] tout en contestant l'inhabitabilité du logement.





Il s'ensuit que le montant de l'indemnisation sera réduit, compte-tenu des sommes consenties par le bailleur et de la durée du préjudice de jouissance, à la somme de 1.000 euros. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.



S'agissant du préjudice moral, le premier juge a accordé à l'intimée une somme de 1.000 euros considérant que la situation de l'immeuble a participé au préjudice moral subi par Mme [I] comme en atteste le docteur [N] dans un certificat médical en date du 8 novembre 2019.



Cette analyse sera confirmée en appel, le médecin constatant effectivement que Mme [I] présente un état anxiodépressif réactionnel nécessitant la prise d'un traitement psychotique.



Il convient néanmoins de réduire le montant de l'indemnisation à la somme de 500 euros étant précisé que l'intimée ne justifie nullement que l'état du logement l'a contrainte à se séparer de sa fille pour la laisser vivre avec son père ce qu'elle soutient dans le corps de ses écritures.



La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef. 



En appel, Mme [I] sollicite une somme de 1.000 euros au titre de son préjudice matériel correspondant à des frais de déménagement ainsi que des factures eau et edf dont elle s'est acquittée pendant la réalisation des travaux.



Cette dernière demande ne saurait prospérer, la décision de déménager n'étant en rien liée à l'état du logement puisque le bailleur a entrepris à compter du mois de décembre 2019 sa réfection. Enfin, s'agissant des factures, elle ne démontre pas le montant des charges liées à la réalisation des travaux étant souligné que les désagréments liés à la réalisation des travaux de remise en état ont été considérés dans l'appréciation du préjudice de jouissance.



Elle sera déboutée de cette demande.



2/ Sur les dégradations locatives et le dépôt de garantie :




Sur la prise en charge du dépôt de garantie :




En application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions susvisées, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.



Il est indiqué en appel par M. [I] que la locataire ne s'est pas présentée à l'état de sortie amiable le contraignant ainsi à faire appel au service d'un commissaire de justice qui l'a valablement convoquée le 13 mars 2020 à 14h30 afin de procéder à cet état des lieux de manière contradictoire.



En dépit de cette allégation, il n'est nullement justifié par le bailleur de l'échec d'une tentative d'organisation d'un état des lieux amiable.



Comme l'a justement indiqué le premier juge, aucune pièce ne permet d'établir l'impossibilité d'organiser un état des lieux de sortie contradictoire et amiable de sorte que la demande de partage des frais d'établissement dudit constat (145 euros) sera rejetée.

Il sera donc débouté de cette prétention et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.




Sur les dégradations locatives :




Il n'a pas été établi d'état des lieux d'entrée de sorte que le logement est présumé avoir été pris en bon état en l'absence d'élément contraire.



L'état des lieux de sortie établi de manière contradictoire le 13 mars 2020 laisse apparaître les descriptions suivantes :


Garage : sol cimenté sans finition avec quelques tâches, porte d'accès avec poignée branlante au revêtement écaillé

Escalier : porte d'accès, pêne cassé et absence de clé ; montée d'escalier présente des traces de frottement et de passage ;

Pièce à vivre : dégradation lames parquet à l'entrée du coin cuisine due à une fuite , d'eau, murs présentent des traces de frottement, quatre chevilles bouchées et quatre trous chevillés rebouchés, présence de traces d'infiltration, ;

Coin cuisine : traces circulaires d'usage, état correct dans l'ensemble, joint grossier sur la gauche de l'évier ;

Wc/buanderie : interrupteur extérieur frotté de mains sales en pourtour, barre de seuil marquée d'une griffure, quelques traces d'usage sur les murs ;

Salle d'eau : porte en bois avec encadrement intérieur frotté ; quelques traces sur les murs ; joints douche moisis, traces de frottement au bas de la paroi séparative ;

Escalier accès second étage : escalier frotté, rampe dont les fixations sont presque arrachées, interrupteurs frottés en pourtour, plafond détérioré par une infiltration ;

Chambre attenante : traces de frottement sur murs peints ;

Deuxième chambre : porte sans clé, importante marque de tête de lit


M. [I] réclame une somme de 2574 euros au titre des dégradations relevées par le commissaire de justice et produit un devis en date du 19 mai 2020 pour un montant de 2574 euros portant sur la remise en peinture de la cuisine, des chambres, de la cage d'escalier, wc et des deux salles de bains.



Cette demande ne saurait prospérer en appel dans la mesure où les principales dégradations affectant la peinture sont en lien avec les traces d'infiltrations dont la locataire n'est nullement responsable.



Il n'est par ailleurs nullement justifié de dégradations locatives imputables à Mme [I].



Il sera en conséquence déboutée de cette demande comme l'a justement indiqué le premier jugement dont la décision sera confirmée sur ce point.




Sur la restitution du dépôt de garantie :




Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire sous réserve qu'elles soient justifiées.



Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place de son locataire.



A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



Il est justifié de la restitution des clés à la date du 13 mars 2020, jour de l'organisation de l'état des lieux de sortie, et de l'envoi d'une mise en demeure le 14 avril 2020 par Mme [I] invitant le bailleur à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 520 euros dans un délai de 10 jours à compter de la réception du courrier à défaut de majoration de 10% pour chaque mois de retard.





En l'absence de dégradations locatives, M. [I] doit restituer le dépôt de garantie comme l'a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.



S'agissant de l'application de la pénalité de 10%, il est acquis que cette restitution devait se faire au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés soit le 13 mai 2020 ce qui n'a pas été le cas.



Il convient en conséquence de condamner l'appelant au paiement d'une indemnité de 10% du loyer mensuel d'un montant de 520 euros, soit 52 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mai 2020 et jusqu'au règlement définitif de la caution.



Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



3/ Sur la résistance abusive :



Mme [I] réclame une somme de 2000 euros en réparation du préjudice né de la résistance abusive dont a fait preuve à son encontre l'appelant.



Elle ne justifie aucunement sa demande par la production de pièces qui permettrait à la cour d'apprécier notamment le préjudice subi en lien avec cette résistance alléguée.



Elle sera en conséquence déboutée d'une telle prétention et le jugement entrepris sera confirmé ce chef.



4/ Sur les demandes accessoires :



Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Il y a lieu de mettre les dépens à la charge de M. [O] [I] et de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles pour des raisons d'équité.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 7 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan sauf en ce qu'il a condamné M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] les sommes de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, et 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, puis en ce qu'il a rejeté l'application de la pénalité de 10%,

 

Statuant à nouveau, 



Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] les sommes de :


1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,




Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [L] [I] une indemnité de 10% du loyer mensuel d'un montant de 520 euros, soit 52 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mai 2020 et jusqu'à la restitution définitive de la caution,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

 

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [O] [I] aux dépens d'appel.



Le greffier, La présidente,