Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 10 octobre 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 10/10/2024





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JOUR FIXE



N° de MINUTE : 

N° RG 23/05495 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VHU4



Jugement (N° 21/04016)

rendu le 12 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SCI [Adresse 1] la Fontaine

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Catherine Pouille-Groulez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉE



La SCI Area 

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 5]



représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 27 juin 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 après prorogation du délibéré en date du 03 octobre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président de chambre en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



 



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Suivant courrier du 27 juillet 2020, la SCI Area a transmis à la SCI [Adresse 1] la fontaine (ci-après, 'la société [Adresse 1]') une offre d'achat portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 7], d'une surface de 279,30 m², pour un prix de 190 000 euros TTC.



Faisant valoir que cette proposition avait été acceptée, que la vente était parfaite mais que le vendeur refusait de signer les actes de vente, la société Area a fait assigner la société [Adresse 1] par acte du 24 juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d'obtenir la vente de l'immeuble au prix de 190 000 euros. 



Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a : 

- rejeté la demande de communication de pièce ; 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation ; 

- prononcé la vente par la SCI [Adresse 1] à la société Area du lot 101 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section RA n° [Cadastre 2] d'une contenance de 8a 28 ca consistant dans un local au rez-de-chaussée bas à usage de bureau, moyennant le prix net de 190 000 euros, tous frais en sus à la charge de l'acquéreur'; 

- précisé que le lot était vendu en l'état où il serait, y compris divers meubles ou objets trop encombrants ; 

- dit, en conséquence, que le jugement valait vente ; 

- dit que celui-ci serait publié au service de la publicité foncière aux frais de la société Area ; 

- rejeté la demande indemnitaire de la société Area, ainsi que les demandes indemnitaires de la société [Adresse 1]; 

- condamné cette dernière à payer à la société Area la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- précisé que cette condamnation était prononcée en sus de celle prononcée par le juge de la mise en état dans l'ordonnance du 13 octobre 2022. 



La société [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses conclusions remises le 22 décembre 2023, demande à la cour de la recevoir en son appel, l'y dire bien fondée et, réformant le jugement entrepris, abstraction faite du rappel inutile de ses moyens, de :

- débouter la société Area de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, 

- condamner la même aux dépens, dont distraction comme droit, et à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions remises le 24 juin 2024, la SCI Area demande à la cour, au visa des articles 1113, 1217, 1221 et 1583 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, par conséquent, de débouter la société appelante de l'ensemble de ses demandes et la condamner, outre aux dépens, à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il est précisé que la décision entreprise n'est pas contestée en ce qu'elle a :

- rejeté la demande de communication de pièce ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation ;

- débouté la société Area de sa demande indemnitaire. 



Ces dispositions, désormais définitives, ne seront donc pas évoquées.



Sur la vente 



La société [Adresse 1] fait essentiellement valoir que l'offre, qui n'a pas été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et n'a pas été adressée à son représentant légal, M.'[W], constitue tout au plus une invitation à entrer en pourparlers'; que les conditions reprises à l'article 1583 du code civil, et plus particulièrement celle relative au prix, ne sont pas remplies, les sommaires échanges entre les parties ne pouvant être constitutifs d'une vente, de sorte que la vente ne saurait être considérée comme parfaite. 



La SCI Area rétorque, quant à elle, que les éléments constitutifs d'une vente sont réunis en ce que, d'une part, l'offre d'achat émise le 27 juillet 2020 reprend distinctement les caractéristiques de la chose vendue et le prix proposé et que, d'autre part, l'acceptation par l'appelante de cette offre est non équivoque puisque M. [W], gérant de la société [Adresse 1], a manifestement eu connaissance des modalités de l'offre, à laquelle il se réfère dans son courrier d'acceptation, peu important que cette offre lui ait été adressée sous couvert de M. [L], son gérant d'affaires. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. 



Selon les dispositions de l'article 1114 du même code, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.



L'article 1118 précise que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre ; que tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation ; que l'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. 



L'article 1121 dudit code dispose que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. 



Enfin, aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas été livrée ni le prix payé. 



En l'espèce, il résulte de la proposition d'achat du 27 juillet 2020 adressée par M. [H] [F], ès qualités de gérant de la SCI Area, à la SCI [Adresse 1], que cette dernière est indiquée en gras dans le libellé du destinataire, suivie à la ligne suivante et en caractères normaux de l'indication de M.'[U] [L] et de l'adresse de la SCI. La lettre mentionne par ailleurs qu'elle a été adressée en recommandé avec demande d'avis de réception, sans qu'il soit toutefois justifié de son envoi effectif sous cette forme et, a fortiori, de sa réception.



Il est constant qu'à la date de cette proposition, M. [U] [L] n'était ni le préposé ni le mandataire de la SCI [Adresse 1], ni celui de la SCI Area, de sorte qu'il n'avait qualité pour engager aucune d'entre elles dans la vente, ce qu'il n'est pas prétendu qu'il ait fait, les pièces versées au débat tendant à démontrer qu'il a joué un simple rôle d'intermédiaire informel dans la vente.



A cet égard, il est démontré qu'il a été employé, par le passé, par la société S.I.A.G appartenant au même groupe que la SCI [Adresse 1] et qu'il a été missionné par M.'[W], ès qualités de gérant de cette dernière, suivant contrat de mandat du 11 décembre 2009, valable pour l'exercice 2010 et reconduit pour l'exercice 2011, pour trouver un acquéreur pour l'ensemble de l'immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 7], mandat auquel il a été expressément mis fin par courrier du 3 décembre 2011, un acquéreur ayant été trouvé en la personne de la SCI Area pour le premier étage de l'immeuble et la SCI [Adresse 1] souhaitant alors conserver le rez-de-chaussée à son usage.



Il n'est dès lors pas incompréhensible que la société Area ait adressé sa proposition d'achat à la SCI [Adresse 1] par l'intermédiaire de M. [L].



Pour autant, ainsi que l'a relevé le premier juge, il importe peu de savoir si la SCI [Adresse 1] a reçu la proposition d'achat par courrier recommandé ou si, plus vraisemblablement, la proposition a été remise par M. [L] à son gérant, M. [W], lorsque celui-ci est revenu de ses congés annuels en octobre 2020 après avoir été absent pendant trois mois.



Il convient en revanche de déterminer si cette proposition est suffisamment précise pour être qualifiée d'offre d'achat et si M. [W] ès qualités l'a acceptée de manière non équivoque.



* Le courrier litigieux du 27 juillet 2020, libellé à l'en-tête de la SCI Area, est rédigé dans les termes suivants :



'Objet : Proposition d'offre d'achat pour [Adresse 1] à [Localité 7]

Monsieur,

A la date du 27 juillet 2020, je soussigné [H] [F], gérant de la SCI Area immatriculée au registre du commerce n° 444 873 592, dénommée la société promettant, engage à acheter, en cas d'acceptation de la présente offre, de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci-dessous.

Un rez-de-chaussée à vocation de bureau, situé au [Adresse 1] à [Localité 7]. La superficie loi Carrez de ce bien est de 279,30 m².

La présente offre d'achat est faite au prix de 190 000 euros TTC. Ce montant sera payé intégralement le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

En l'absence d'acceptation de la présente offre d'achat, celle-ci s'éteindra le 31 décembre 2020 à minuit. L'acceptation du vendeur pourra être formulée par tous moyens au domicile du promettant ci-dessus désigné.

'Bon pour achat'

Le Gérant

[H] [F]'



Ce courrier, rédigé par M. [H] [F] en sa qualité de gérant de la société Area à l'attention de la SCI [Adresse 1], propriétaire du bien immobilier litigieux, comporte donc engagement ferme et irrévocable d'acquérir celui-ci, désigné de manière suffisamment précise, de sorte qu'il n'y a pas d'incertitude sur l'objet de la vente, au prix de 190 000 euros TTC, l'acquéreur potentiel précisant les modalités de versement du prix (le jour de la signature de l'acte authentique), la durée de validité de son offre et les modalités d'acceptation par le vendeur (par tous moyens au domicile du promettant).



Il comporte donc les éléments essentiels du contrat envisagé, à savoir la chose et le prix, et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, de sorte qu'il doit être considéré comme une offre au sens de l'article 1114 du code civil précité, et non comme une simple invitation à entrer en pourparlers.



* Le 20 octobre 2020, M. [W], dont la signature n'est pas contestée, a adressé à M.'[U] [L] un courrier manuscrit ainsi libellé :

'Cher ami,

Je vous confirme être disposé à signer le compromis de cession du rez-de-chaussée du [Adresse 1] appartenant à notre société [Adresse 1] la Fontaine, pourvu que l'acte de vente soit daté du 30 juin 2021 avec mise à disposition complète des locaux à partir du 1er juillet 2021, dans l'état où ils seront, y compris divers meubles ou objets trop encombrants.

Ce compromis reprendra les termes de la lettre de M. [F] du 27 juillet 2020 pour la société Area, et devra respecter ce qui précède et être signé des deux parties devant notaire avant le 31 décembre 2020.'







Si le courrier a été adressé à M. [U] [L] et non directement à la société Area, il n'est pas contestable que celui-ci l'a ensuite transmis à cette société, qui en a accepté les termes, dès lors que les notaires des deux parties se sont mis en rapport pour la rédaction de l'acte authentique de vente.



Par ailleurs, dès lors qu'il mentionne expressément la reprise, dans le 'compromis', des termes de la lettre de M. [F] du 27 juillet 2020 pour la société Area, il s'en déduit, d'une part, que M. [W] a bien eu connaissance des termes de cette lettre et, d'autre part, qu'il les a acceptés sans réserve, étant observé que l'ajout de conditions, liées aux dates de signature de l'acte de vente et de mise à disposition des locaux, ne portant pas sur la chose et le prix mais sur des conditions accessoires relatives aux modalités de la vente, ne peut être considéré comme emportant une offre nouvelle.



Cet écrit manifeste ainsi clairement la volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre, aucune discussion ou réserve n'étant exprimée concernant la chose ou le prix.



C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l'écrit du 20 octobre 2020 s'analysait en une acceptation de l'offre, laquelle a été portée à la connaissance de l'acquéreur qui en a accepté les conditions supplémentaires.



La vente est donc parfaite en présence de la rencontre d'une offre et de son acceptation non équivoque.



* C'est ensuite de manière superfétatoire que le premier juge a abordé les moyens soulevés à titre subsidiaire par la société [Adresse 1], relatifs à la nullité de la vente pour erreur, dol, ou lésion, alors qu'aucune prétention en ce sens n'était formulée dans le dispositif des conclusions de cette société.



En cause d'appel, la société [Adresse 1] qui, dans le dispositif de ses conclusions, n'a saisi la cour d'aucune demande tendant au prononcé de la nullité de la vente, persiste à formuler dans le corps de ses conclusions des moyens à cette fin.



Cependant, en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Les moyens soulevés par la société [Adresse 1] à titre subsidiaire pour obtenir la nullité de la vente n'étant pas abordés au soutien de prétentions saisissant la cour à cette fin dans le dispositif de ses conclusions, il n'y a pas lieu de les évoquer.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a statué sur la vente intervenue entre les parties.





Sur la demande de dommages et intérêts de la société [Adresse 1]



Au soutien de sa demande indemnitaire, la société [Adresse 1] ne fait plus valoir que la société Area a tenté de surprendre et de forcer son consentement, mais évoque le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre.



La société Area s'y oppose, faisant valoir à titre liminaire qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel et qu'il appartient à la société [Adresse 1] de justifier, conformément à l'article 564 du code de procédure civile, qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise en première instance. Elle ajoute que le caractère abusif ou dilatoire de la procédure qu'elle a engagée n'est pas démontré et qu'en tout état de cause, la société [Adresse 1] ne justifie d'aucun préjudice.



* Sur la recevabilité de la demande



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



En l'espèce, la demande indemnitaire, formée en cause d'appel par la société [Adresse 1] pour procédure abusive, tend aux mêmes fins que celle formée en première instance pour sanctionner la mauvaise foi prétendue de la société Area dans le cadre de la formation du contrat, quand bien même elle ne se fonde pas sur les mêmes moyens.



Elle est donc recevable.



* Sur le bien-fondé de la demande



Il résulte de l'article 1240 du code civil qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.



En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de l'intimée ayant dégénéré en abus, alors que ses demandes ont été jugées bien fondées tant en première instance qu'en appel, de sorte qu'il y a lieu de débouter la société [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société [Adresse 1] de sa demande indemnitaire.



Sur les demandes accessoires 



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.



La société [Adresse 1], succombant en son appel, sera tenue aux entiers dépens de celui-ci. 



Il convient, par ailleurs, de la condamner à payer à la société Area la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de la débouter de sa demande formulée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; 



Et, y ajoutant, 



Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière aux frais de la SCI Area ; 



Condamne la SCI [Adresse 1] la Fontaine aux dépens d'appel ;



La condamne à payer à la SCI Area la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La déboute de sa demande formulée au même titre. 











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Pour le président empêché







Samuel Vitse