Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02265 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TA25




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


E.P.I.C. TOULOUSE METROPLE HABITAT

 
 
 
C/

[B] [T]
[S] [O]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. TOULOUSE METROPLE HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Localité 1]

Représenté par Madame [E] [L], Chargé Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [B] [T],
[Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Localité 1]

comparant en personne

Madame [S] [O],
[Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Localité 1]

non comparant, ni représenté









RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 15 octobre 2020, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] un appartement à usage d'habitation n°59 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 359,19 euros et une provision sur charges mensuelle de 113,87 euros.

Par trois contrats du 05 novembre 2020, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a également donné à bail à Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] trois places de parking (N°0081-51-0033, N°0081-51-0048 et N°0081-51-0049) situées [Adresse 4] pour des loyers de 10,00 euros chacune et des provisions sur charges mensuelle de 2,05 euros chacune. 

Le 29 février 2024, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition des clauses résolutoires, leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 2.106,33 euros, par provision, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les échéances postérieures impayées s'il y a lieu, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 03 septembre 2024, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.596,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juillet 2024 comprise. L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 250 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan signé par les parties le 08 août 2024. 

Monsieur [B] [T], comparant, sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [B] [T] indique qu’ils ont rencontré des difficultés personnelles et qu’ils ont eu des difficultés pour régler les loyers, notamment en raison du chômage de sa compagne, de frais de découvert bancaire et en l’absence d’APL. Il précise qu’il travaille à la Mairie de [Localité 1] avec un salaire variable de 1.800 à 2.000 euros et que sa compagne a retrouvé un emploi, avec un salaire de 2.000 à 2.300 euros. Il ajoute qu’ils ont quatre enfants à charge, dont trois mineurs.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l'étude du commissaire de justice le 29 mai 2024, Madame [S] [O] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d'habitation conclu le 15 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1 - La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les baux concernant les places de parking conclus le 05 novembre 2020 sont les accessoires du bail d'habitation, étant conclus pour des emplacements dans la même rue entre les mêmes parties. Ces baux prévoient qu'en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée infructueuse, les baux seront résiliés de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue aux baux relatifs aux emplacements de parking n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer. 

Un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.851,36 euros a été signifié le 29 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d'habitation et au délai applicable en l'espèce. 

Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 854,97 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".



L'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un décompte du 30 août 2024 démontrant que Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] restent devoir la somme de 1.596,06 euros, mensualité de juillet 2024 comprise. 

Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils ont par ailleurs reconnu devoir en signant le plan d’apurement du 08 août 2024. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.596,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [B] [T], du plan d’apurement signé par toutes les parties, Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 250,00 euros chacune et d'une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 
A la demande de Monsieur [B] [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 15 octobre 2020 et le 05 novembre 2020 entre l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT et Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] concernant un logement à usage d'habitation n°59 situé [Adresse 3] et trois places de parking (N°0081-51-0033, N°0081-51-0048 et N°0081-51-0049) situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.596,06 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant une dernière facture de juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 250,00 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] à verser à l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [T] et Madame [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La juge,