Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02208 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAH3




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


E.P.I.C. [Localité 3] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

 
 
 
C/

[Y] [F]
[M] [Z]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 3] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, 
dont le siège social est sis [Adresse 6] 
[Localité 3]

représenté par Madame [X] [L], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [F], 
[Adresse 7] 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

comparant en personne

Madame [M] [Z],
[Adresse 7] 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

non comparante, ni représentée








RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juillet 2021, l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] un appartement à usage d'habitation n° 41 – bâtiment 3 situé [Adresse 1], [Localité 5] pour un loyer mensuel de 325,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 133,11 euros.

L’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 30 juin 2023.

Le 21 juillet 2023, l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement en cas d’abandon de celui-ci, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 1 646.64 euros, outre les échéances postérieures impayées s’il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de demande en paiement à la somme de 860,03 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juillet 2024 comprise. L’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT, ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois et à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, compte-tenu de la reprise des loyers courants et du versement complémentaire de 250 euros en août 2024. 

Monsieur [Y] [F], comparant, reconnaît leur dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il indique qu’il perçoit le chômage à hauteur de 1.400 euros et que sa compagne, qui a retrouvé un emploi à mi-temps depuis quelques jours, percevra 700 à 800 euros par mois. Il ajoute qu’ils ont trois enfants mineurs à charge et pas d’autres charges que les charges courantes.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 24 mai 2024, Madame [M] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

 I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 juin 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 20 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 9 clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.697,18 euros a été signifié le 21 juillet 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2023. 

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 30 août 2024 démontrant que Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] restent devoir la somme de 860,03 euros, mensualité d’août 2024 comprise.

Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 860,03 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants depuis mai 2024 et des propositions de règlements formulées par Monsieur [Y] [F], démontrant la capacité des locataires à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 4 mensualités de 200 euros chacune et d'une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] et de l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 



En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. 

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT, Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] seront condamnés solidairement à verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2021 entre l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT et Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] concernant un appartement à usage d'habitation n° 41 – bâtiment 3 situé [Adresse 1], [Localité 5] sont réunies à la date du 22 septembre 2023 ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] à verser à l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 860,03 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 200 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de ce chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] soient condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] à verser à l’E.P.I.C [Localité 3] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [M] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,