Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
 

NAC: 5AZ


N° RG 23/04333 

N° Portalis DBX4-W-B7H-SP5N




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


[K] [O] [M]

 
 
 
C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à Me Annie COHEN 

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [K] [O] [M], 
LA CHARBONNIERE PORTE 3 
31 RUE DE LA CHARBONNIERE 
31400 TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C315552023007421 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représentée par Me Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, 
dont le siège social est sis 33 AVENUE PIERRE MENDES FRANCE 
75013 PARIS

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



 




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 03 mai 2012, la SA CDC HABITAT SOCIAL a loué à Madame [K] [O] [M] un appartement à usage d’habitation n°3 situé 31 rue de la Charbonnière, 31400 TOULOUSE, moyennant un loyer de 334,52 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 82,82 euros, ces sommes étant révisables.

Par courrier du 10 février 2022, reçu le 14 février 2022, le service communal d’hygiène de la mairie de Toulouse a signalé à la SA CDC HABITAT SOCIAL que l’appartement de Madame [K] [O] [M] présentait des désordres affectant sa salubrité, à savoir la présence de moisissures sur le mur du salon et les murs du cellier et une fuite du chauffe-eau, et l’a invité à remédier aux désordres.

En janvier 2023, Madame [K] [O] [M] a également signalé une fuite d’eau de la colonne des eaux usagées de l’immeuble.

Des travaux ont été confiés à diverses entreprises, afin de remédier aux désordres et de rénover l’immeuble et trois des logements de l’immeuble, dont celui de Madame [K] [O] [M].

Se plaignant de la persistance des désordres, Madame [K] [O] [M] a fait assigner la SA CDC HABITAT SOCIAL devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2023, afin d’obtenir :
- une expertise judiciaire aux fins de :
- « localiser les éventuels désordres, leurs origines et leurs conséquences ;
- après avoir exposé les observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer le coût de ces travaux ;
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;
- fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
- évaluer les différents troubles de jouissance subis allégués par Monsieur [B]
- en cas d’urgence, autoriser le requérant à faire exécuter pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux seront dirigés par le requérant et par les entreprises qualifiées de son choix sous le contrôle de bonne fin de l’expert
- établir le décompte individuel de charges pour l’année 2021 »
- la condamnation de la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par courriel du 13 décembre 2024, le service communal d’hygiène de la mairie de Toulouse a constaté que « l’ensemble des travaux demandés au bailleur sont en cours de réalisation sont en cours de réalisation » et que « des travaux conservatoires comme des travaux de peinture dans le séjour et le cellier avaient été engagés mais la plaignante n’a pas laissé l’accès aux entreprises ».

Le dossier a été appelé pour la première fois le 09 janvier 2024 et a été renvoyé à plusieurs reprises, à la demande des parties.

A l’audience du 03 septembre 2024 lors de laquelle elle est représentée par son conseil, Madame [K] [O] [M] maintient ses demandes et sollicite également la condamnation de la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.
Au soutien de sa demande d’expertise, Madame [K] [O] [M] se fonde sur les articles 6 et 23 de la loi du 06 juillet 1989 et sur l’article 145 du code de procédure civile. Elle indique que la plupart des désordres ont été réparés par les travaux entrepris en 2023 et 2024, mais que la chaudière a connu plusieurs pannes ces dernières années et que la fuite de la chaudière signalée dès 2022, ayant déjà nécessité plusieurs interventions, persiste à ce jour. Elle estime que l’expertise est nécessaire pour établir si un changement de la chaudière est nécessaire ou si les désordres sont réparables. Elle ajoute que l’expertise est également nécessaire pour permettre de déterminer les charges dues au titre de l’eau par la locataire, le décompte fourni manquant de clarté et le prix de l’eau facturé ne correspondant pas aux prix pratiqués par l’eau de Toulouse.

S’agissant de sa demande de provision, Madame [K] [O] [M] se fonde sur l’article 6b de la loi du 06 juillet 1989 et sur l’article 145 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu’elle signale depuis plusieurs années des désordres et que sa chaudière a connu plusieurs avaries, qui ont nécessairement entraîné un préjudice de jouissance. 

Représentée par son conseil, la SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite :
- à titre principal, 
- le rejet de la demande d’expertise ;
- le débouté de toutes les demandes de Madame [K] [O] [M] ;
- la condamnation de Madame [K] [O] [M] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;
- à titre subsidiaire, 
- le donné acte de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et la condamnation de Madame [K] [O] [M] à consigner les frais d’expertise ;
- la fixation à de plus justes proportions du préjudice de jouissance de Madame [K] [O] [M] ;
- la réserve des dépens. 

La SA CDC HABITAT SOCIAL relève que les désordres allégués par Madame [K] [O] [M] ont fait l’objet de réparations dès qu’ils lui ont été signalés et que seul le refus opposé par la locataire aux interventions des entreprises a pu retarder ou empêcher les travaux nécessaires. Elle ajoute que les travaux réalisés dans l’immeuble en 2023 sont des travaux de réhabilitation énergétique, qui ne sont pas liés aux désordres signalés par Madame [K] [O] [M]. Elle fait valoir que la fuite de la chaudière, installée en 2016, a été réparée le 04 janvier 2024 et que Madame [K] [O] [M] ne prouve pas qu’il y a encore une fuite, de sorte que l’expertise n’apparaît pas utile et n’aurait pour seul but que de pallier la carence de la locataire dans la charge de la preuve. S’agissant des charges, elle indique que l’eau facturée au titre des parties communes en 2021 a finalement été déduite sur les charges de l’exercice 2022, compte-tenu de la fuite constatée sur la colonne des eaux usagées. Elle précise que l’eau facturée au titre de l’usage de la locataire l’a été sur la base des relevés de consommation du compteur de son appartement.
Sur la demande de provision, elle note que celle-ci fait l’objet de contestations sérieuses, les désordres allégués n’étant pas démontrés ou ayant été réglés dès que signalés. Elle ajoute que Madame [K] [O] [M] ne rapporte pas la preuve de son préjudice et que la seule fuite de sa chaudière ne peut justifier une provision de 3.000 euros, représentant 36 mois du loyer restant à sa charge après déduction des allocations qu’elle perçoit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 août 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’expertise : 

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. 

L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. 

Les articles 144 et 147 du code de procédure civile ajoutent le juge peut ordonner une mesure d’instruction s’il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer et qu’il doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que les désordres initialement listés dans l’assignation délivrée le 07 novembre 2023 ont fait l’objet de réparations. Seul reste discuté la persistance d’une fuite de la chaudière.

Selon les fiches d’interventions de la société ISERBA, celle-ci est intervenue à plusieurs reprises pour rechercher ou réparer des fuites de la chaudière de Madame [K] [O] [M] :
- le 29 octobre 2021, réparation d’une fuite sur la ventouse ;
- le 23 mai 2022, remise en place de la ventouse déplacée et contrôle étanchéité ;
- le 26 août 2022, réparation d’une « fuite réglage flotteur » ;
- le 15 novembre 2022, « recherche fuite »
- le 24 octobre 2023, réparation d’une fuite sur le départ eau chaude de la chaudière.

Il ressort des fiches d’intervention et des courriels de l’employé de la société ISERBA que celle-ci est également intervenue en fin 2023 et 2024, à la suite notamment des travaux de réfection de l’immeuble qui ont entraîné un dysfonctionnement de la chaudière. Ce dysfonctionnement a été réparé le 04 janvier 2024 par la société MAGNE & PALMER. Le 19 mars 2024, la société ISERBA a procédé à un « contrôle approfondi de la chaudière » qui n’a pas révélé de dysfonctionnement, hormis une « micro fuite d’eau occasionnelle » devant faire l’objet d’un contrôle le 04 juin 2024, la locataire se disant « très satisfaite ». Le 14 juin 2024, intervenant en raison d’une fuite sur le départ d’eau chaude signalée par la locataire, la société ISERBA n’a noté aucune fuite le jour de l’intervention et a resserré l’écrou, indiquant que si le problème persistait, un remplacement de la pièce de départ eau chaude était suffisante et que la chaudière, fonctionnelle, ne nécessitait pas de remplacement.

Ainsi, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir fait intervenir des entreprises pour réparer la chaudière et les derniers comptes-rendus de la société ISERBA ne relèvent aucun problème d’ampleur, une micro-fuite occasionnelle ne pouvant justifier à elle seule une expertise coûtant plusieurs milliers d’euros, d’autant que la solution pour la réparer si elle persiste est d’ores et déjà proposée par l’entreprise. 

Madame [K] [O] [M] ne justifie pas de la persistance d’une fuite, étant noté que son dernier signalement du 28 août 2024 se contente de faire état d’un « problème de fuite depuis de nombreux mois », de son mécontentement quant aux interventions de la société ISERBA et du fait que la société MAGNE & PALMER avait « signalé que la chaudière était rouillé et qu’il fallait la changer ». Elle n’étaye ces déclarations ni par un constat d’huissier, ni par une attestation ou compte-rendu d’intervention de la société MAGNE & PALMER.

Madame [K] [O] [M] ne rapporte donc pas la preuve de la persistance d’une fuite et de la nécessité d’une expertise sur ce point, étant rappelé que l’expertise n’a pas vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

S’agissant des charges pour l’année 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie des relevés de compteur de l’ensemble des appartements de l’immeuble, outre le compteur de l’immeuble. Au total, 602 m3 d’eau ont été consommés du 27 novembre 2020 au 27 novembre 2021, dont 410 m3 pour les parties communes, 158m3 pour l’appartement de Madame [O] [K] [M] et 34m3 pour les deux autres appartements vacants. 

Les parties s’accordent sur le fait que la consommation d’eau dans les parties communes, facturée aux locataires à hauteur de 1.060,59 euros et à Madame [K] [O] [M] en particulier à hauteur de 494,06 euros, n’était finalement pas due par les locataires, car elle résultait d’une fuite dans les parties communes. La somme facturée à Madame [K] [O] [M] à ce titre a fait l’objet d’un remboursement le 14 février 2024.

Le décompte de charge de 2021 fait état d’une facturation au titre des consommations d’eau du logement de Madame [K] [O] [M] d’un montant de 811,91 euros, correspondant à une consommation de 158 m3. Le décompte démontre que cette somme a été obtenue en faisant le prorata du montant total à répartir, soit 976,35 euros, à la consommation réelle des différents appartements, soit normalement 158/192*976,35.

Toutefois, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas à la cause des factures d’eau pour l’ensemble de la période concernée par la régularisation, aucune facture n’étant produite pour la période du 20 septembre 2021 au 25 février 2022. Ainsi, il n’apparaît pas possible en l’état des pièces de calculer comment la somme à répartir a été obtenue, étant noté que cette somme à répartir (additionnée ou non à celle à répartir au titre de la consommation des parties communes, finalement rétrocédée aux locataires) ne correspond pas aux sommes facturées par l’eau de Toulouse Métropole sur la période du 01 janvier 2021 au 20 septembre 2021.

Il apparaît que la production des factures manquantes par la SA CDC HABITAT SOCIAL sera suffisante pour permettre de comprendre la somme facturée, étant rappelé que les charges récupérables relatives à la consommation d'eau « incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique » en application du décret du décret n°87-713 du 26 août 1987 et que ce n’est donc pas juste le coût de l’eau fournie qui est dû, mais également le coût de collecte et de traitement des eaux usées et le coût « organismes public ».

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’apparaît pas utile ou nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire et cette demande sera rejetée.

Sur la demande de provision :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l'obligation n'est pas sérieusement contestable (Com. 11 mars 2014, pourvoi n° 13-13.304).

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, la chaudière de Madame [K] [O] [M] a été affectée de quatre fuites ponctuelles et d’une panne au cours des 3 dernières années, ainsi qu’il ressort des comptes-rendus d’intervention de la société ISERBA et des échanges entre le bailleur et la locataire. 

S’agissant de la panne intervenue fin 2023, il ressort de la demande d’intervention de SA CDC HABITAT SOCIAL du 21 décembre 2023 et des courriels des sociétés ISERBA et MAGNE & PALMER que Madame [K] [O] [M] n’a pas eu accès à l’eau chaude et au chauffage du 20 décembre 2023 au 04 janvier 2024, soit pendant 15 jours, en raison d’une erreur de la société MAGNE & PALMER lors des travaux de réhabilitation énergétique du logement. L’absence d’eau chaude et de chauffage a nécessairement troublé sa jouissance pendant cette période de 15 jours. En revanche, s’agissant des fuites, elle ne démontre pas leur ampleur et leur impact sur sa jouissance. En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie qu’elle a fait intervenir sans tarder des entreprises pour procéder aux vérifications et réparations nécessaires des fuites et qu’elle a donc rempli ses obligations en tant que propriétaire.

Seule l’existence de l’obligation d’indemnisation de la SA CDC HABITAT SOCIAL quant à l’absence de chauffage et d’eau chaude pendant 15 jours et au préjudice de jouissance qui en découle n’apparaît pas contestable.

S’agissant du montant à octroyer, Madame [K] [O] [M] a été privée d’eau chaude et de chauffage en période hivernale, et plus particulièrement pendant les vacances scolaires et les fêtes de Noël et de Nouvel an, et ce alors qu’elle a plusieurs enfants mineurs. Ainsi, il convient de fixer provisoirement le montant de son préjudice de jouissance à la somme de 247,03 euros, représentant 50% d’un mois de loyer.

Aussi, il convient d’accorder une provision à hauteur de 247,03 euros à Madame [K] [O] [M].

Sur les demandes accessoires :

La SA CDC HABITAT SOCIAL, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [K] [O] [M] seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande d’expertise ;

ACCORDONS une provision de 247,03 euros à Madame [K] [O] [M] quant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement de sa chaudière ;

DEBOUTONS Madame [K] [O] [M] et la SA CDC HABITAT SOCIAL de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
La greffière, La juge,