Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02270 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TA6I




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B24/ 



DU : 10 Octobre 2024


E.P.I.C. [Localité 4] METROPOLE HABITAT

 
 
 
C/

[N] [V]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 10 Octobre 2024

à L’EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 4] METROPOLE HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Adresse 2]

représenté par Madame [L] [C], Chargé Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDERESSE

Madame [N] [V], 
ENTREE F4 BAT F4 ETG 2 APPT 212 
[Adresse 1] 
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée














RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 avril 2023, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement à usage d'habitation n°212 situé [Adresse 1] pour un loyer de 419,98 euros et une provision sur charges mensuelle de 173,2 euros.

Par contrat non-daté prenant effet à compter du 06 avril 2023, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT a aussi donné à bail à Madame [N] [V] un parking n°162 situé [Adresse 1] pour un loyer de 35 euros et une provision sur charges mensuelle de 2,50 euros.

L’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 02 novembre 2023. 

Le 26 décembre 2023, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.945,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, outre les échéances postérieures impayées s’il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de demande en paiement à la somme de 2.575,29 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’août 2024 comprise. L’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan d’apurement de la dette signé avec Madame [N] [V]. 

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 28 mai 2024, Madame [N] [V] n’était ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer par la voie d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 02 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 06 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 9 résiliation sur l’initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le parking prenant effet au 06 avril 2023 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement dans la même rue entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu'en cas de non-paiement et huit jours après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer.

Un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.527,78 euros, représentant les loyers et charges impayés, a été signifié le 26 décembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et au délai applicable en l’espèce. 

Madame [V] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.205,53 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 30 août 2024 démontrant que Mme [N] [V] reste devoir la somme de 2.575.29 euros, mensualité d’août 2024 comprise. 

Madame [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant noté qu’elle a signé un plan d’apurement de sa dette le 06 août 2024 dans lequel elle reconnaissait devoir la somme de 2.675.29 euros et qu’elle a depuis réalisé un versement de 100 euros. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 575.29 euros, avec les intérêts au taux légal de la présente ordonnance, conformément à la demande du bailleur et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et du plan d’apurement de la dette signé entre les parties le 06 août 2024, démontrant la capacité de Madame [N] [V] à solder la dette locative, celle-ci sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 150 euros chacune et d'une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Madame [N] [V], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [V] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT, Madame [N] [V] sera condamnée à verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux conclus le 06 avril 2023 entre l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT et Madame [N] [V] concernant un appartement à usage d'habitation n°212 situé [Adresse 1] et un parking n°162 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à verser à l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.575,29 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant une dernière facture d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [N] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 150 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 2 de chaque mois et pour la première fois avant le 2 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [V] soit condamnée à verser à l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] à verser à l’E.P.I.C [Localité 4] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,