Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 15 octobre 2024

N° RG 24/00559 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MXRB



Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 2]
[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/00559 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MXRB


Minute n°








copie le 15 octobre 2024

à la Préfecture



copie exécutoire le 15 octobre 

2024 à :

- Me Florence APPRILL-THOMPSON

- Mme [O] [U]




pièces retournées 

le 15 octobre 2024






Me Florence APPRILL-THOMPSON


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 
15 OCTOBRE 2024


PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 9]
immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°552 046 484
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG



PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [O] [J] [E]
née le 17 Février 1970 
demeurant [Adresse 5]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 



DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Septembre 2024



ORDONNANCE : 

contradictoire rendu en premier ressort,
Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2018, la société SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [J] [E] sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 341,26 euros et d'une provision pour charges de 112,69 euros.

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2018, la société SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail à Mme [O] [J] [E] concernant un parking situé [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 31,21 euros et d'une provision pour charges de 3,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2101,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [J] [E] le 23 janvier 2024.

Par assignation du 25 avril 2024, la société SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [J] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 2 438,22 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 24 septembre 2024, la société SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société SA CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Outre des délais de paiement, Mme [O] [J] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Mme [O] [J] [E] expose que son salaire va augmenter dans les prochains temps, qu'elle souhaite rester dans les lieux en s'acquittant d'une mensualité suppélmentaire de 75€ par mois.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [J] [E] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 février 2024 s’agissant du parking, et le 24 mars 2024 s’agissant du logement.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [O] [J] [E] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 75 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En effet, Mme [O] [J] [E] justifie percevoir un salaire de 1 119,42€, outre une prime d'activité de 283€. Elle a un enfant à charge.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [O] [J] [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 avril 2024, Mme [O] [J] [E] lui devait la somme de 2 049,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Suivant décompte du 16 septembre 2024, cette somme a été portée à 2 572,32 euros.

Mme [O] [J] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 049,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [J] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 538,72 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [J] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SA CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 ;

CONSTATONS que le bail conclu le 30 mai 2018 entre la société SA CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Mme [O] [J] [E], d'autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1] est résilié depuis le 24 mars 2024 ;

CONSTATONS que le bail conclu le 2 octobre 2018 entre la société SA CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Mme [O] [J] [E], d'autre part, concernant l’emplacement de parking situé au [Adresse 4] à [Localité 12] est résilié depuis le 24 février 2024 ;

CONDAMNONS Mme [O] [J] [E] à payer à la société SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 572,32 euros (deux mille cinq cent soixante-douze euros et trente-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 049,98 euros euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [O] [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [J] [E] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 février 2024 s’agissant du parking, et le 24 mars 2024 s’agissant du logement,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [O] [J] [E] sera condamnée à verser à la société SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

CONDAMNONS Mme [O] [J] [E] à payer à la société SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [J] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024 et celui de l'assignation du 25 avril 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge