Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] c/ [R] [J], [I] [F], [O] [S], [N] [G], [C] [A] 

N° 
Du 15 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 21/03482 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NWH6 


 

















Grosse délivrée à 
l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

expédition délivrée à
 la SELARL TEBOUL PHILIPPE 
, Me Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI


le 15 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le15 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDEUR: 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] 
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET SALMON, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



DÉFENDEURS:

Madame [R] [J] 
[Adresse 8]
[Localité 1]
es qualité de tutrice de madame [W] [E] [B] veuve [S] suivant jugement du Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 16 décembre 2021
représentée par Me Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [I] [F]
[Adresse 7]
[Localité 6]
es qualité d’héritier de sa mère, madame [V] [S] décédée le 25 août 2002 à [Localité 10]
non représenté

Monsieur [O] [S]
[Adresse 13] 
[Adresse 13]
[Localité 5]
non représenté

Madame [N] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non représentée

Madame [C] [A]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Bâtiment 34 
[Localité 2]
représentée par Me Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant








EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [B] veuve [S] et ses quatre enfants, M. [O] [S], Mme [N] [S] épouse [G], Mme [V] [S] et Mme [C] [S] épouse [A] étaient propriétaires d’un appartement constituant le lot 33 d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 14] situé [Adresse 4] à [Localité 11].

Par acte d’huissier du 9 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement le paiement de la somme de 8.545,16 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er septembre 2021.

Mme [V] [S] était décédé à [Localité 10] le 25 août 2002 en laissant pour lui succéder son fils, M. [I] [F]. Mme [W] [B] veuve [S] a été placé sous tutelle par jugement du 16 décembre 2021 désignant Mme [R] [J] en qualité de tutrice.

Par actes du 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] a fait assigner M. [I] [F] pris en sa qualité d’héritier de Mme [V] [S] et Mme [R] [J] prise en sa qualité de tutrice de Mme [W] [B] veuve [S].

Cette procédure a fait l’objet d’une jonction avec l’instance initiale par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 14 décembre 2022.

Les consorts [S] ont réglé leur dette de charges, leur décompte présentant un solde nul au 3 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] situé [Adresse 4] à [Localité 11] abandonne sa demande principale en paiement de charges mais sollicite la condamnation in solidum de Mme [R] [J] prise en sa qualité de tutrice de Mme [W] [B] veuve [S], M. [O] [S], Mme [N] [G], M. [I] [F] et Mme [C] [A] à lui payer les sommes suivantes :

- 2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le règlement des charges n’a été effectif qu’après qu’il ait initié la procédure de recouvrement, ce qui lui a permis d’identifier les copropriétaires actuels du lot en l’absence de notification des mutations intervenues. Il estime que la négligence des copropriétaires ne saurait peser sur la trésorerie de la collectivité qui a exposé des frais en raison des impayés à l’origine d’un préjudice dont il évalue la réparation à la somme de 2.000 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 30 janvier 2024, Mme [R] [J] prise en sa qualité de tutrice de Mme [W] [B] veuve [S] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que sa protégée est de bonne foi et que dès qu’elle a eu connaissance de l’arriéré de charges, elle a procédé au règlement de sa quote-part. Elle soutient qu’elle n’a jamais reçu la mise en demeure du syndic du 27 juillet 2021 car Mme [W] [B] est domiciliée dans une résidence médicalisée. Elle en conclut que la demande de dommages-intérêts devra être rejetée, de même que la demande formulée au titre des frais irrépétibles car elle a réglé immédiatement les charges lorsqu’elle a eu connaissance de la dette.

Dans ses conclusions numéro 2 notifiées le 8 avril 2022, Mme [C] [A] conclut principalement, à l’irrecevabilité des demandes du syndicat à défaut de désignation d’un mandataire commun pour l’indivision, subsidiairement au débouté et sollicite à titre reconventionnel :

- la fixation de la créance de l’indivision à la somme de 1.291,46 euros au 5 juillet 2023,
- la condamnation de Mme [N] [A] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que lorsqu’un lot est en indivision ou grevé d’usufruit, l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose la désignation d’un mandataire commun pour représenter les indivisaires aux assemblées générales et qu’à défaut, tous les indivisaires doivent être convoqués et recevoir la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Elle soutient qu’elle n’a jamais été convoquée aux assemblées générales et n’a jamais eu connaissance des charges qui lui étaient réclamées à titre personnel. Elle estime en conséquence qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à son encontre sur le fondement de procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé des comptes sans qu’elle ait été convoquée.
Elle estime que les frais facturés pour le recouvrement de la créance à hauteur de 1.291,46 euros n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’il devront être portés au crédit du compte de l’indivision.
Elle indique avoir réglé sa quote-part de charge dès qu’elle en a eu connaissance, ce qui démontre sa bonne foi et fait obstacle à sa condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Elle considère que sa sœur qui exerçait les fonctions de tutrice de sa mère a engagé sa responsabilité en ne communiquant pas aux indivisaires les appels de fonds du syndicat si bien qu’elle devra, le cas échéant, être relevée et garantie par Mme [N] [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024 sans que M. [O] [S], Mme [N] [G] et M. [I] [F] aient constitué avocat de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 prorogé au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de désignation d’un mandataire commun de l’indivision.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou le syndic.

Ce texte, qui ne concerne que la convocation aux assemblées générales, n’oblige le syndic à faire désigner un mandataire commun de l’indivision que lorsqu’il a été averti de cette situation et lorsque les intérêts des mandants ne sont pas opposés. Par ailleurs, il ne présente qu’un caractère supplétif, ce qui permet au règlement de copropriété d’y déroger.

En l’espèce, Mme [C] [A] estime que la méconnaissance de ce texte par le syndic lors de la convocation aux assemblées générales est une fin de non-recevoir alors qu’il ne s’agit pas d’un moyen de nature à priver le syndicat de son droit d’agir.

En effet, ce moyen, s’il était fondé, ne pourrait que conduire à ce que la demande en paiement des charges dirigées à son encontre soit rejetée sur le fond.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] renonce à sa demande en paiement des charges qui ont été intégralement soldées dans le cours de la procédure.

Dès lors, outre que le défaut de désignation d’un mandataire commun de l’indivision n’est pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond, ce moyen est dépourvu d’objet en l’état de l’abandon par le syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
 
Il est acquis que, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, sans faire état de motifs légitimes, le copropriétaire cause un préjudice distinct du retard de paiement en imposant à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

La mauvaise foi du copropriétaire débiteur, à l’origine de ce préjudice, doit toutefois être démontrée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [W] [B] veuve [S] occupait l’appartement situé dans l’immeuble avant son admission en résidence médicalisée et qu’elle a été placée sous tutelle, après révocation du mandat de protection future, par jugement du 16 décembre 2021.

S’il a été, dans ses conditions procédé de manière très irrégulière à des paiements de charges entre le 1er janvier 2017 et le 1er septembre 2021, il ressort du jugement plaçant Mme [W] [B] veuve [S], laquelle détient le plus de droits dans l’indivision, que sa mandataire était en difficulté pour assurer le règlement de ses frais d’hébergement en résidence médicalisée.

Si les autres indivisaires n’ont procédé à aucun paiement, il n’est manifestement pas établi qu’ils ont eu connaissance de la dette de charges dont Mme [W] [B] veuve [S] a manifestement toujours assumé le paiement seule puis par l’intermédiaire de sa mandataire.

La dette a été soldée à l’occasion de la présente procédure au cours de laquelle son montant a été porté à leur connaissance.

Ces éléments ne permettent dès lors pas de caractériser que le préjudice a été causé de mauvaise foi par les défendeurs, qu’il s’agisse de Mme [W] [B] veuve [S] placée sous tutelle car hors d’état de manifester sa volonté ou de ses enfants dont il n’est pas établi qu’ils aient eu connaissance des impayés avant l’introduction de l’instance.


A défaut d’établir que le préjudice a été causé par la mauvaise foi des défendeurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’inscription au crédit du compte de charges des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Constituent des « frais nécessaires » au recouvrement de la créance de charges, remboursables au syndicat, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens (droit de plaidoirie et frais d’huissier) ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile (honoraires d’avocat notamment).

En l’espèce, Mme [C] [A] fait valoir que les commandements de payer délivrés à sa mère et à sa sœur qui exerçait les fonctions de mandataire ainsi que les frais d’une mise en demeure doivent être déduits du montant de la dette et portés au crédit du compte de l’indivision.

Pour autant, il sera observé que le solde du compte des indivisaires est débiteur depuis l’année 2017 et que le syndic, avant d’entreprendre une procédure, n’a adressé que deux mises en demeure et des commandements de payer permettant syndicat de bénéficier des sûretés et procédures garantissant le paiement de sa créance en application des articles 19, 19-1, 19-2 et 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Quels que soient les accords familiaux passés sur le paiement des charges de cet appartement, il convient de rappeler qu’elles sont dues en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 par tout copropriétaire et, s’agissant spécifiquement des indivisaires, à concurrence de leurs droits dans l’indivision.

Quand bien même Mme [C] [A] n’était pas informée du montant des charges dues, elle ne pouvait ignorer en être redevable à l’égard du syndicat du seul fait des droits qu’elle détient dans l’indivision.

Ainsi, même si les commandements de payer ne lui ont pas personnellement été délivrés alors même qu’il n’est pas justifié que la mutation du lot par succession a été notifiée au syndic, ces frais exposés pour le recouvrement de la créance auprès des indivisaires connus de ce dernier s’analysent bien en des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [C] [A] sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle de restitution des frais facturés par le syndic sous forme d’inscription au crédit du compte de copropriétaire des indivisaires.

Sur les demandes accessoires.

La procédure étant justifiée lorsqu’elle a été introduite par une dette de charges, Mme [R] [J] prise en sa qualité de tutrice de Mme [W] [B] veuve [S], M. [O] [S], Mme [N] [G], M. [I] [F] et Mme [C] [A] seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter toutes les parties de leur demande formée de ce chef.

Compte-tenu de la solution du litige, la demande de garantie dirigée par Mme [C] [A] à l’encontre de Mme [N] [S], dans des conclusions dont il n’est pas justifié qu’elles sont été signifiées à cette défenderesse non comparante, sera rejetée comme étant dépourvue d’objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] situé [Adresse 4] à [Localité 11] abandonne sa demande principale, la dette de charges ayant été soldée au 3 juillet 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14] situé [Adresse 4] à [Localité 11] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Mme [C] [A] de ses demandes reconventionnelles ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [J] prise en sa qualité de tutrice de Mme [W] [B] veuve [S], M. [O] [S], Mme [N] [G], M. [I] [F] et Mme [C] [A] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 
 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT