Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] c/ [U] [Y], CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA MEDITERRANEE, Société GENERALI IARD, Société ETABLISSEMENTS [N]

N° 
Du 15 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 20/04085 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NE4T 




























Grosse délivrée à
le Cabinet TALLIANCE AVOCATS
, l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR
, la SCP GINET - TRASTOUR
, la SARL ATORI AVOCATS
, la SARL ATORI AVOCATS

expédition délivrée à


le 15 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt quatre


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant : 

Magistrat rapporteur : Madame SANJUAN-PUCHOL 
Assesseur : Madalme VALAT 
Greffier : Madame HAUSTANT

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de : 

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL (Juge rédacteur)
Assesseur : Madame DEMARBAIX
Assesseur : Madalme VALAT 

DÉBATS

A l'audience publique du 15 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2024, après prorogations du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond.


DEMANDEUR: 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CENTRAL GESTION dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
représenté par Me Thibault POZZO DI BORGO du Cabinet TALLIANCE AVOCATS ( SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES), avocats au barreau de NICE, avocats plaidant


DEFENDERESSES:

Mme [U] [Y]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 2]
représentée par Me Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA MEDITERRANEE 
[Adresse 6] 
[Localité 10]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
représentée par Me Valérie GINET de la SCP GINET - TRASTOUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Société GENERALI IARD - S.A 
[Adresse 4]
[Localité 8]
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
représentée par Me Pierre emmanuel PLANCHON de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

Société ETABLISSEMENTS [N] - S.A.S. 
[Adresse 9]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
représentée par Me Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant












EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [Y] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] qu’elle a donné en location à Mme [U] [I] suivant contrat de bail du 20 février 2008.

Des infiltrations se sont produites dans cet appartement en février 2018 et le cabinet [D], syndic de la copropriété, a établi un constat amiable de dégât des eaux le 1er mars 2018 mentionnant que le sinistre avait pour origine une fuite de la colonne commune d’évacuation des eaux usées encastrée dans le mur.

Le syndic a alors missionné la société Etablissements [N] pour procéder aux réparations de la colonne des eaux usées dans l’appartement de Mme [U] [Y] au mois de mai 2018.

Faisant valoir que ces travaux avaient entraîné la destruction des éléments sanitaires de son appartement sans remise en état, Mme [U] [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [M] [F], huissier de justice, le 4 juin 2018.

Une expertise amiable a été organisée par l’assureur du syndicat des copropriétaires le 7 juillet 2018 qui a donné lieu à un rapport du cabinet Elex. 

Sur le fondement du rapport d’information établi le 27 juillet 2018 par Monsieur [W] qu’elle avait mandaté, Mme [U] [Y] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux de remise en état de son appartement par lettre du 5 septembre 2018.

Mme [U] [Y] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], par acte du 22 novembre 2018, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 23.000 euros à valoir sur le coût des réparations.

Par jugement du tribunal de commerce de Nice du 27 février 2019, la société Cabinet [D] qui exerçait les fonctions de syndic de la copropriété a été placée en liquidation judiciaire. 

La Selarl [A] [S] et Associés a été désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 28 février 2019 et le cabinet Central Gestion a été élu aux fonctions de syndic.

Par acte du 23 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], a fait assigner en intervention forcée devant le juge des référés la société Etablissements [N] afin d’être relevé et garanti de toutes condamnations éventuellement prononcée à son encontre.

Par ordonnance du 17 novembre 2020, le juge des référés a débouté Mme [U] [Y] de ses demandes après avoir estimé qu’il existait une contestation sérieuse quant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires car il n’entrait pas dans sa compétence matérielle de déterminer si la colonne à l’origine du sinistre était une partie commune ou privative.

Mme [U] [Y] a cessé de régler régulièrement sa contribution aux charges.

Par actes du 6 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice Mme [U] [Y] aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 10.061 euros en charges mais également la société Generali Iard en qualité d’assureur de la société Etablissement [N] pour obtenir l’indemnisation de son préjudice.



Mme [U] [Y] a soldé son arriéré de charges le 25 février 2021 mais, par conclusions communiquées le 11 août 2021, elle a sollicité reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 32.000 euros correspondant au coût des travaux de remise en état et à l’indemnisation de sa perte de loyers.

Par actes des 25 octobre 2022 et 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], a fait assigner en intervention forcée la société Groupama Méditerranée, son assureur, et la société Etablissements [N].

Ces assignations en intervention forcée ont été jointes à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état du 5 avril 2023.

Dans ses conclusions en réponse numéro 3 notifiées le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] :

- se désiste de sa demande principale en paiement de charges mais sollicite la condamnation de Mme [U] [Y] à lui verser la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts,

- demande que la société Generali, assureur de la société Cabinet [D], syndic défaillant dans le recouvrement des charges, soit condamnée à lui payer la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts,

- conclut principalement au rejet de la demande reconventionnelle d’indemnisation et subsidiairement à la condamnation in solidum de la société Etablissements [N], de la société Generali Iard et de la société Groupama Méditerranée à le relever et garantir de toute condamnation,

- sollicite en tout état de cause que l’exécution provisoire de droit soit écartée et la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique qu’en réponse à ses mises en demeure de payer les charges de copropriété, Mme [U] [Y] a opposé une compensation avec le coût des travaux de remise en état dont elle s’estimait créancière. Il expose qu’elle a réglé ses charges le 25 février 2021 si bien que s’il abandonne sa demande de paiement, il estime que la carence de cette copropriétaire pendant près de deux ans l’a privé de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement et sa gestion, contraignant les autres membres de la collectivité à procéder à des avances constantes de fonds. Il considère que ce préjudice spécifique, distinct de celui causé par le retard de paiement devra être réparé à hauteur de 1.000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Il précise que les conditions légales de l’exception d’inexécution n’étaient pas remplies et soutient que quand bien même il aurait commis une faute, ce qu’il conteste, les manquements allégués ne justifiait pas de cesser de régler les charges de copropriété.
Il fait valoir qu’en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1991 du code civil, le syndic est responsable envers le syndicat des manquements commis dans l’exécution de sa mission. Il explique que le cabinet [D] a été défaillant dans sa mission de recouvrement des charges de copropriété auprès de Mme [U] [Y], sa responsabilité étant garantie par la société Generali qui était son assureur à la date du manquement qui devra donc lui payer la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

En réponse à la demande reconventionnelle, il rappelle que le syndicat n’est responsable, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que des dommages ayant leur origine dans les parties communes définies par l’article 3 de la même loi à défaut de précision par le règlement de copropriété. Il soutient qu’il n’est pas démontré que le sinistre aurait pour origine une canalisation encastrée, partie commune, et que les dommages résulteraient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. 
Il en conclut que la présomption de l’article 14 n’est pas applicable. Il ajoute que le préjudice invoqué est consécutif à des travaux réalisés par la société Etablissements [N] et non à un dégât des eaux provoqué par la fuite d’une canalisation commune. Il souligne que les demandes sont fondées sur un rapport non contradictoire qui n’est corroboré par aucun autre élément de preuve du caractère commun de la canalisation litigieuse qui ne peut résulter du seul fait qu’elle est encastrée. Il estime que Mme [U] [Y] devra être déboutée de ses demandes et, subsidiairement, que la société Generali devra être condamnée à le relever et garantir dans la mesure où les dommages sont imputables à la mauvaise gestion du sinistre par son ancien syndic.
Sur le préjudice, il fait observer que les factures produites ne correspondent pas aux travaux préconisés par Monsieur [W] car elles incluent des travaux de maçonnerie dans la cuisine et des travaux de remise en peinture de l’appartement dans sa totalité. Il souligne que Mme [U] [Y] n’a jamais régularisé la déclaration de sinistre qui lui avait été adressée et qu’elle ne justifie pas avoir été assurée. Il ajoute que Mme [U] [Y] ne produit pas le congé de sa locataire et ne prouve pas la perte de loyers qu’elle allègue.
A titre subsidiaire, il considère que la société Etablissements [N] est seule responsable des dommages causés par son intervention qui a endommagé les existants et notamment la salle de bains de l’appartement de Mme [U] [Y]. Il indique que la responsabilité de ce plombier étant engagée, son assureur de responsabilité civile, la société Groupama Méditerranée devra être condamnée à le relever et garantir.

Dans ses conclusions récapitulatives numéro 2 notifiées le 20 juin 2023, Mme [U] [Y] conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel :

- principalement, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à lui payer la somme de 32.000 euros avec intérêts au taux légal capitalisés annuellement,
- subsidiairement la condamnation du syndicat des copropriétaires du fait de son ancien syndic et de la société Generali, sur le fondement de l’action directe, à lui verser la somme de 32.000 euros avec intérêts au taux légal capitalisés annuellement,
- en tout état de cause, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et de la société Generali à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle expose qu’elle est propriétaire d’un studio au 4ème étage de l’immeuble qu’elle avait remis à neuf avant de le donner en location à Mme [I] le 20 février 2008. Elle explique que d’importantes infiltrations se sont produites en février 2018 sur l’un des murs de la salle de bain de ce studio. Elle indique que le syndic a fait intervenir la société Etablissements [N] qui a démoli une importante partie de la cloison sans colmater la fuite sur la colonne d’évacuation des eaux en provenance des cuisines et salles de bains des étages supérieurs et sans remettre les lieux en état. Elle précise avoir fait constater les dégâts par un huissier de justice le 4 juin 2018 et que, le 18 juin suivant, la société Etablissements [N] a informé le syndic d’importantes infiltrations d’eau dans d’autres appartements de l’immeuble attribuées à la vétusté et au mauvais entretien de la colonne d’évacuation en fonte. Elle explique avoir mis le syndic en demeure de procéder aux réparations des dommages occasionnés à son lot privatif par la société Etablissements [N] qu’il avait mandaté mais en vain, le syndic se limitant à invoquer la seule responsabilité du plombier. 
Elle soutient que l’appartement étant devenu inhabitable, elle s’est résignée à faire procéder aux travaux de remise en état à ses frais avancés au printemps 2019.
Elle estime que l’octroi de dommages-intérêts, distinct des intérêts moratoires, est subordonné à la justification du préjudice supporté par le syndicat des copropriétaires en raison de la mauvaise foi du copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges. 

Or, elle considère que le non-paiement de ses charges était fondé sur l’exception d’inexécution en raison de la carence du syndicat à faire procéder aux travaux de réparation des parties communes permettant de rendre son appartement habitable. Elle en conclut que, justifiant de raisons valables légitimant son refus, sa mauvaise foi n’est pas caractérisée.
A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle soutient principalement que la canalisation fuyarde est une partie commune au terme du règlement de copropriété qui mentionne, en page 30, que sont des éléments d’équipement communs les canalisations de distribution, sauf la portion de ces canalisations qui se trouve à l’intérieur des parties privées dans la mesure où elles sont destinées uniquement à leur alimentation. Elle ajoute que si le règlement de copropriété ne mentionne pas les canalisations encastrées dans les parties communes, il se réfère au gros œuvre des planchers. Elle rappelle que, dans le silence des titres, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes le gros œuvre des bâtiments et tous les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Elle conclut que la canalisation encastrée dans une partie commune est réputée être une partie commune.
Or, elle fait valoir que la fuite apparue en février 2018 provient de la canalisation d’eaux usées verticale qui dessert les appartements des étages et qui traverse son appartement dissimulée dans un coffre. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs reconnu qu’il s’agissait d’une partie commune en mandatant la société Etablissement [N] après avoir renseigné un constat amiable. Elle précise qu’il ressort des constatations de l’expert [W] que la fuite ne provient pas des canalisations encastrées dans le gros œuvre du plancher mais de la canalisation verticale qui est une colonne de chute des eaux usées. Elle indique que les travaux confiés à la société Etablissements [N] ont consisté en la réfection d’un tronçon de l’une des chutes collectives de l’immeuble.
Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Elle ajoute que cette responsabilité est une responsabilité sans faute qui est engagée dès que sont constatés des dommages ayant pour origine une partie commune ou un élément d’équipement commun. Elle en conclut que le syndicat des copropriétaires devra être déclaré responsable du sinistre ayant endommagé son appartement, les constatations de l’expert [W] étant corroborées par le procès-verbal de constat d’huissier
Elle fait valoir subsidiairement que le syndicat des copropriétaires est responsable du fait de la société Etablissements [N] mandatée par son syndic sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil. Elle explique que la société Etablissements [N] a cassé les cloisons de son appartement au marteau-piqueur, détruisant la cloison de la salle de bains sans colmater la fuite d’eau qui a perduré pendant des jours à telle enseigne que son plancher s’est partiellement effondré, laissant entrevoir l’appartement de l’étage inférieur. Elle expose que la société Etablissements [N] a finalement réussi à colmater la fuite mais n’a pas remis en état l’appartement, ce que le syndicat lui a d’ailleurs reproché dans son appel en garantie devant la juridiction des référés. Elle assimile les conclusions communiquées par le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés faisant valoir que les dommages étaient imputables à la mauvaise exécution des travaux de recherche de fuite et des travaux de réparation de la canalisation commune à un aveu judiciaire de sa responsabilité du fait des manquements commis par l’entreprise mandatée.
Elle soutient également que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes de son ancien syndic dans l’exercice de ses fonctions, notamment de sa négligence à remédier aux troubles constatés. Elle souligne que le syndic a été défaillant à surveiller les travaux, ce qui avait été indiqué aux copropriétaires par l’avocat du syndicat lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2019. 
Elle en conclut que la preuve d’une faute du syndic à l’origine de son préjudice étant rapporté, elle est fondée à exercer une action directe à l’encontre de ce dernier.



Elle explique justifier du coût des travaux de remise en état qu’elle a avancés à hauteur de 20.175,64 euros en produisant des factures qui correspondent aux préconisations de Monsieur [W]. Elle rappelle qu’elle a mis le syndicat en demeure de les faire exécuter conformément à l’article 1221 du code civil et qu’elle est fondée à en réclamer le remboursement en application de l’article 1222 du même code.
Elle ajoute que sa locataire a quitté les lieux qui étaient inhabitables entre le 10 mai 2018 et le 15 juillet 2019 et qu’elle a subi une perte de loyers de 9.266 euros dont atteste sa locataire.
Elle sollicite enfin le remboursement des frais non compris dans les dépens à hauteur de 2.238 euros correspondant notamment aux coûts des procès-verbaux de constat d’huissier.

Dans ses écritures communiquées le 10 avril 2024, la société Etablissements [N] conclut :

- principalement, au débouté,
- subsidiairement, à la limitation de l’indemnité à la somme de 1.672,77 euros au titre des travaux de reprise,
- en tout état de cause, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle relate avoir été mandaté par le syndicat pour réparer les fuites signalées dans la salle de bain de l’appartement de Mme [U] [Y] dont elle a déterminé, après inspection du réseau, qu’elle provenait du collecteur en fonte situé entre le 3ème et la 4ème étage. Elle explique que la localisation précise de la fuite a rendu nécessaire la démolition de la gaine de la canalisation sur une hauteur de cinq mères ainsi que de la dalle de la salle de bain, opérations qui ont donné lieu à un devis du 20 avril 2018 accepté par le syndicat le 24 avril 2018. Elle précise avoir exécuté les travaux conformément à ce devis qui lui ont été payés sans réserve le 12 mai 2018. Elle ajoute que le syndicat lui a ensuite confié la réparation de la canalisation fuyarde, rendant nécessaire de procéder à la démolition de l’encoffrement et d’une partie de la dalle de l’appartement. Elle expose que l’expert [W] a confirmé que les réparations imposaient les travaux destructifs qui lui ont été commandés et qu’elle a exécutés conformément aux devis. Elle fait valoir que les travaux de réparation ou de remise en état, qui ne lui ont pas été commandés, ne relevaient pas de son activité de plombier mais d’une activité de maçonnerie si bien qu’il incombait au syndicat de passer commande auprès d’un autre professionnel des travaux de remise en état de la cloison et de la salle de bain de l’appartement de Mme [U] [Y] auprès de l’entreprise de son choix. Elle considère que le préjudice invoquée n’est pas imputable à la qualité de ses travaux mais au syndicat des copropriétaires qui n’a pas mandaté d’entreprise pour procéder à la remise en état de l’appartement. Elle souligne que le syndicat des copropriétaires qui avait affirmé, dans une lettre du 31 mai 2018, qu’elle était intervenue « avec doigté et délicatesse » ne peut se contredire à son détriment. Elle estime dès lors qu’elle devra être mise hors de cause, aucune faute de sa part n’étant à l’origine des dommages invoqués.
Elle fait observer subsidiairement, sur le préjudice, que les factures produites par Mme [U] [Y] n’ont pas de lien avec les travaux de reprise après désordres. Elle souligne que l’expert du cabinet Elex a lui-même estimé à la somme de 1.672,77 euros le coût des travaux de remise en état liés à la seule recherche de fuite, montant auquel elle considère que devra être limité l’indemnisation. Elle ajoute que Mme [U] [Y] ne démontre pas que sa locataire a quitté l’appartement et donc la perte de loyers qu’elle allègue.

Dans ses conclusions numéro 3 notifiées le 13 décembre 2023, la société Generali Iard conclut :

- principalement au débouté, 
- subsidiairement à la déduction des sommes allouées de la franchise contractuelle,


- en toutes hypothèses, à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], de Mme [U] [Y] et de la société Groupama Méditerranée à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité du cabinet [D] auquel elle reproche une faute contractuelle en ne faisant aucune diligence pour recouvrer les charges de copropriété dont était redevable Mme [U] [Y].
Elle explique que l’article 4 du contrat d’assurance rappelle que la garantie, déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie. Elle indique que le contrat définit le fait dommageable comme la cause génératrice du dommage.
Elle fait observer que le syndicat ne verse aucun élément de preuve des manquements du cabinet [D] et qu’en tout état de cause, le contrat d’assurance était résilié depuis le 1er janvier 2018 à une date à laquelle le compte individuel de charges de Mme [U] [Y] était créditeur. Elle en déduit que « le fait dommageable » invoqué par le syndicat est postérieur à la date de résiliation de la garantie qui n’est donc pas mobilisable.
Elle ajoute la « créance de charges de copropriété » n’est, en tout état de cause, pas un fait dommageable si bien qu’elle ne doit pas de garantie pour une dette de charges qui ne révèle pas nécessairement une faute du syndic.
Subsidiairement, elle relève que le préjudice allégué par le syndicat trouve exclusivement son origine dans la défaillance d’un copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété, l’action du syndic étant étrangère à l’existence même d’une telle dette.
En réplique aux demandes de garantie formulées à son encontre au titre du défaut de surveillance des travaux par le cabinet [D], elle rappelle que la société Etablissements [N] a été missionné en avril 2018 alors que la police d’assurance était résiliée depuis le 1er janvier 2018 et conteste, le cas échéant, toute faute du syndic à l’origine des dommages.

Dans ses écritures récapitulatives numéro 2, la Caisse régionale d’assurances mutuelle agricole Groupama Méditerranée conclut :

- principalement, au débouté,
- subsidiairement, à la réduction à de plus justes proportions des indemnités allouées, à l’application de la franchise contractuelle et à la condamnation in solidum de la société Etablissements [N] et de la société Generali à la relever et garantir de toutes condamnations,
- en toutes hypothèses, à la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient principalement qu’elle ne doit pas sa garantie pour les conséquences dommageables de la défaillance d’une canalisation dont le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle est une partie privative.
Elle fait valoir que, même s’il était retenu que les désordres initiaux avaient pour cause la défaillance d’une partie commune, la police souscrite par le syndicat ne garantit les dégâts des eaux que s’ils proviennent des conduites non enterrées avec une exclusion des dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations lui incombant. Elle ajoute que font également l’objet d’une exclusion de garantie les dommages dus à un mauvais entretien du bâtiment ou survenus au cours des travaux de réparation.
Elle fait observer qu’en l’espèce, Mme [U] [Y] ne se plaint pas d’un dégât des eaux initial ayant généré des désordres dans son appartement mais des conséquences dommageables des réparations confiées par le syndicat des copropriétaires à un professionnel et de l’absence de remise en état des lieux. Elle considère qu’il incombait au syndicat de commander les travaux de remise en état, ce qu’il n’a pas fait et constitue une faute exclusive de sa garantie. 

Elle conclut en conséquence que le syndicat des copropriétaires devra être débouté de sa demande de garantie.
Subsidiairement, elle relève que les factures produites ne correspondent pas aux réparations strictement en rapport avec l’intervention des établissements [N], notamment la facture du maçon JLB à hauteur de 8.806,60 euros qui correspond à des travaux chiffrés à la somme de 1.672,77 euros par l’expert amiable. Elle ajoute que la remise en peinture de l’ensemble du studio et le remplacement des éléments sanitaires d’une part, ne sont pas strictement imputables aux fautes alléguées et, d’autre part, sont exclus de sa garantie car ils correspondent au remplacement des biens à l’origine des dégâts. Elle considère que ces dommages auraient pu être pris en charge par l’assureur de Madame [I] dans le cadre de la convention Cidre. Elle estime que le préjudice locatif n’est pas démontré par les seules pièces produites et qu’elle ne garantit pas le paiement des frais non compris dans les dépens.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 2 avril 2024, a été révoquée à l’audience du 15 avril 2024 avant l’ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2024 prorogé au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes maintenues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7].

1. Sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de Mme [U] [Y].

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

Sur le fondement de ces textes, le défaut de règlement des charges par un copropriétaire peut engager sa responsabilité en raison du préjudice financier subi par le syndicat dont la trésorerie s’est trouvée en difficulté, distinct de celui causé par le seul retard de paiement déjà réparé par les intérêts moratoires.

Dès lors, doit cependant être caractérisé la mauvaise foi du copropriétaire défaillant et l’existence pour le syndicat d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, l’appartement de Mme [U] [Y] a été endommagé au mois de mai 2018 et, après avoir fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir le paiement d’une provision à valoir sur sa remise en état le 22 novembre 2018, elle a cessé de régler toute contribution aux charges communes.

Si Mme [U] [Y] n’a soldé sa dette de charges que le 25 février 2021, il ressort des pièces produites que le cabinet Central Gestion, syndic désigné ensuite de l’administration judiciaire de la Selarl [S], a adressé une lettre circulaire aux copropriétaires de l’immeuble le 23 juillet 2019 indiquant que :

« L’avocat de la copropriété mandaté par votre ancien syndic nous a informé ce jour que vu la gestion désastreuse du dossier par le cabinet [D], le jugement du 10 septembre 2019 sera sans aucun doute rendu contre la copropriété. Par conséquent, il faudra régler immédiatement au moins 23.000 euros. »

Si Mme [U] [Y] a été finalement été déboutée de sa demande de provision par une ordonnance de référé rendue le 17 novembre 2020, il n’en demeure pas moins que la reconnaissance implicite par le syndicat du bien-fondé de la créance qu’elle revendiquait a pu l’inciter à s’exonérer, par compensation, du règlement de ses charges.

C’est d’ailleurs le motif qu’elle invoquait dans ses lettres en réponse aux appels de charges, étant observé qu’il n’était pas contesté que son appartement avait été rendu inhabitable par les travaux destructifs réalisés par la société Etablissements [N], mandaté par l’ancien syndic et dont le coût avait été intégralement payé par le syndicat.

Quand bien même un copropriétaire ne peut, pour quelque motif que ce soit, s’exonérer de l’obligation de contribuer aux charges communes qui pèse sur lui en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le préjudice causé par son retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires produits par sa créance.

Les éléments produits ne permettent pas en revanche de caractériser la mauvaise foi de Mme [U] [Y] dans le défaut de paiement de ses charges à l’origine d’un préjudice pour le syndicat, distinct de celui causé par le retard dans l’exécution de ses obligations.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de Mme [U] [Y].

2. Sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société Generali Iard, assureur de la société Cabinet [D], ancien syndic.

En vertu de l’article L. 113-3 alinéa 2 du code des assurances, à défaut de paiement d'une prime, ou d'une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l'assureur de poursuivre l'exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l'assuré. 

Ce texte précise dans son 3ème alinéa que l’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l'expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Au terme de l’article R. 113-1 du même code, la mise en demeure résulte de l'envoi d'une lettre recommandée, adressée à l'assurée ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l'assureur.

La charge de la preuve de l'envoi d'une mise en demeure pèse sur l’assureur et la résiliation du contrat n’est pas rétroactive.

En l’espèce, la société Generali fait valoir qu’elle a résilié le contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit par la société Cabinet [D] pour non-paiement de la cotisation de l’exercice 2018 à compter du 1er janvier 2018.

Toutefois, elle produit un « avenant de résiliation RC professionnelle Loi Hoguet » adressé au liquidateur judiciaire le 3 avril 2019, ce qui laisse présumer qu’elle n’a pas adressé de mise en demeure au cabinet [D] avant le prononcé de sa liquidation, lui ouvrant le droit de résilier le contrat d’assurance.

Par conséquent, il ne peut être retenu que le contrat d’assurance souscrit par la société Cabinet [D] avait été résilié dès le 1er janvier 2018.

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l'égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions conformément à l’article 1992 du code civil.
Chargé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de gérer le budget de la copropriété, le syndic doit faire toute diligence pour recouvrer les créances du syndicat dans des délais normaux, sous peine de commettre une faute.

Il en va ainsi notamment pour le recouvrement des charges communes, d’autant que le syndic détient pour ce faire un large pouvoir d'initiative qui lui permet de poursuivre le règlement des charges au besoin par la voie judiciaire sans avoir à solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale.

Ainsi, le syndic se trouve en faute s'il ne fait pas toute diligence pour procéder aux appels de fonds ou récupérer les autres créances du syndicat auprès de ses débiteurs.

Cependant, le seul fait de ne pas poursuivre immédiatement le recouvrement judiciaire des créances du syndicat ne constitue pas en soi une faute du syndic car il faut également tenir compte des circonstances de fait et réserver au syndic le recours à une procédure amiable préalable.

La société Cabinet [D], qui exerçait les fonctions de syndic de la copropriété, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice du 27 février 2019.

Le Grand livre produit par le syndicat révèle que le compte de Mme [U] [Y] a été débiteur à compter du 1er juillet 2018 et que sa dette de charges avait atteint la somme de 2.329,88 euros le 28 janvier 2019, correspondant à la reprise de solde lorsque le nouveau syndic a pris ses fonctions le 18 mars 2019.

Il n’est pas démontré que la société Cabinet [D] n’a entrepris aucune démarche et n’a notamment pas adressé de mise en demeure à la copropriétaire de régler ses charges.

Or, le montant de la dette de charges, qui a dépassé 1.000 euros moins de trois mois avant l’ouverture de la procédure collective du syndic, ne permettait pas à ce dernier d’initier immédiatement une procédure judiciaire au regard notamment du coût d’introduction d’une instance qui aurait été supporté par le syndicat.

Il n’est dès lors pas démontré que la société Cabinet [D] a commis une faute à l’origine d’un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, au demeurant non caractérisé.

A défaut, la demande de dommages-intérêts dirigés à l’encontre de la société Generali, pris en sa qualité d’assureur de la société Cabinet [D], sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation de Mme [U] [Y].

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le mauvais état des parties communes ou le vice de construction sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.




La responsabilité du syndicat peut en effet être engagée, quand bien même les dommages ne sont pas de son fait, notamment si les désordres ont été causés par des fautes d'exécution des locateurs d’ouvrage qu’il a mandatés dans le cadre de sa mission légale d’entretien de l’immeuble.

Au terme de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Ce texte ajoute que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.

En l’absence de précision par le règlement de copropriété, sont réputées communes les canalisations de toute sorte (conduites d'eau, de gaz, d'électricité, de tout-à-l'égout, canalisations de chauffage central, de climatisation notamment). 

Il est notamment acquis que constituent des parties communes les canalisations encastrées dans le sol et sur lesquelles le copropriétaire ne dispose d'aucun pouvoir de contrôle, de vérification et même d'accès normal, mais également d’un élément d'une colonne montante qui n'est pas à l'usage exclusif d'un seul lot.

Sont en revanche qualifiées de parties privatives les canalisations incorporées au sol qui sont aménagées dans l'intérêt exclusif des locaux privatifs qu'elles desservent.

En l’espèce, le règlement de copropriété dressé par Maître [O] [K] le 6 novembre 1965, classe dans les parties communes (page 31) « les branchements et canalisations d’eau froide, gaz, électricité, les canalisations d’eaux pluviales et ménagères, y compris les canalisations d’égout, pour les parties desdits branchements et canalisations comprises entre les canalisations et branchements individuels de chaque lot ».

A la suite des infiltrations apparues dans le lot de Mme [U] [Y] en février 2018, le cabinet [D] a établi un constat amiable de dégât des eaux le 1er mars 2018 mentionnant que le sinistre avait pour origine une canalisation commune encastrée.

Le syndic a alors mandaté, dans le cadre de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la société Etablissements [N], plombier, pour procéder à une recherche de fuite. 

La facture du 10 avril 2018 indique que la fuite at été décelée sur le collecteur en fonte vétuste et en mauvais état, fissuré entre les 3ème, 4ème et 5ème étages. Suivant factures des 19 juin et 29 juin 2018, il a procédé à la reprise du collecteur fissuré au niveau des appartements des 4ème et 5ème étages.

M. [X] [N] a adressé un mail le 30 mai 2018 à M. [Z] [Y] duquel il résulte qu’il a été contraint de casser pour accéder au réseau non accessible et encastré afin de réparer l’évacuation de la copropriété fissurée à plusieurs endroits. 


En réponse aux plaintes des copropriétaires, le cabinet [D] leur a également adressé un mail le 31 mai 2018 en indiquant : 

« Les investigations ont été menées avec doigté et délicatesse. Le plombier a commencé par une recherche de fuite à l’aide de test par fluorescéine dans les évacuations douche, toilette et lavabo. Cette dernière n’ayant rien révélé, un passage caméra a été effectué, montant que la canalisation commune des eaux usées était fissurée à différents endroits. Cela a donc impliqué le remplacement de cette dernière entre le 5ème et le 3ème étage.

Nous ne sommes pas responsables de la vétusté des installations de l’immeuble. Nous avons mis tout en œuvre pour régler rapidement le sinistre. »

M. [H] [W], expert mandaté par Mme [U] [Y], a établi un rapport d’information unilatéral en présence d’un représentant de la société Etablissements [N] qui confirme que les travaux ont consisté dans le remplacement de tronçons de la colonne de chute en fonte.

Ce rapport unilatéral confirme les éléments objectifs ressortant non seulement des factures d’intervention de la société Etablissements [N] mais également du constat amiable de dégât des eaux et du courriel de l’ancien syndic.

Il est donc démontré que les fuites ayant causé des infiltrations avaient pour origine une canalisation d’évacuation des eaux usées vétuste et fuyarde, traversant l’immeuble et desservant tous les lots.

Cette canalisation est par conséquent une partie commune dont l’entretien relevait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

C’est d’ailleurs pour assurer l’entretien de l’immeuble et pourvoir à sa conservation que le syndic a, de sa propre initiative, fait procéder aux travaux urgents qu’il estimait nécessaires à la sauvegarde de celui-ci par application de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 en mandatant la société Etablissements [N] pour rechercher et réparer la fuite du collecteur.

Il s’ensuit que les infiltrations ont eu pour origine la vétusté et la défaillance d’une colonne d’évacuation des eaux usées desservant plusieurs appartements de l’immeuble, encastrée pour partie dans la salle de bains du studio de Mme [U] [Y], ayant nécessité des travaux de réparations urgents réalisés par la société Etablissements [N].

Si le syndicat des copropriétaires soutient que ce n’est pas la fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées qui est directement responsable des dommages invoqués par Mme [U] [Y], il n’en demeure pas moins que l’intervention de la société Etablissements [N] réalisée en urgence pour réparer cette colonne a été rendue nécessaire par le défaut d’entretien de cet élément d’équipement commun vétuste et fissuré.

Dès lors, les dommages causés au lot privatif de Mme [U] [Y] par la réalisation de travaux de réparation d’un élément d’équipement commun à l’origine de fuites dans plusieurs appartements de l’immeuble a bien pour cause un défaut d’entretien engageant la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera par conséquent déclaré responsable du préjudice causé à Mme [U] [Y] par les travaux réparatoires de la canalisation commune exécutés dans son appartement. 



2. Sur le préjudice.

a. Sur le préjudice matériel.

Mme [U] [Y], qui doit apporter la preuve du préjudice strictement imputable au fait dommageable, sollicite le remboursement des factures des travaux de réfection de son studio.

Le rapport de visite unilatéral de M. [H] [W] indique en page 3 que pour procéder à la réfection de l’une des chutes en fonte collective de l’immeuble, la société Etablissements [N] a démoli l’encoffrement de la salle de bain de Mme [U] [Y] où sont positionnés la chute en fonte, ses raccords, ainsi qu’encastrées au sol les vidanges des appareils sanitaires de ce appartement et de l’appartement voisin et les canalisations d’alimentation.

Il ajoute que les dommages consécutifs aux travaux concernent ponctuellement :

- l’encoffrement proprement dit, il s’agit d’une cloison avec enduit au plâtre en parement,
- partiellement, le sol de la salle de ban revêtu d’un carrelage en mosaïque 2x2,
- partiellement, le plafond de la salle de bains,
- les revêtements en carreaux de faïence 10x10 sur l’encoffrement et partiellement sur les parois contigües.

Il indique que les travaux à exécuter pour remédier aux dommages occasionnés par la réfection partielle de la chute en fonte dans l’appartement de Mme [U] [Y] sont :

- Réfection de la gaine,
- Rebouchage des pénétrations dans l’épaisseur du plancher,
- Réfection du sol en mosaïque 2x2, y compris réfection de la chape et du ravoirage sous cette même mosaïque,
- Réfection ponctuelle des enduits au plâtre avec raccord en plafond,
- Réfection des revêtements en faïence,
- Remplacement des vidanges en plomb.

Il ne chiffre pas le coût de ces travaux, contrairement au cabinet Elex mandaté par la société Groupama assureur de la copropriété. 

Selon le rapport établi le 8 avril 2019, ce technicien a évalué à la somme de 1.927,66 euros TTC hors vétusté les travaux de remise en état, soit la mise en place du coffrage, la démolition résiduelle du coffre et la réfection du coffre maçonné, l’aplanissage du sol de la salle de bains, la fourniture et la pose du carrelage au sol, la fourniture et la pose de faïence sur coffre, outre les prestations accessoires.

Si l’évaluation des travaux de remise en état réalisée par ce technicien mandaté par l’assureur de la copropriété est sous-évalué, il n’est pas discutable que l’intervention sur la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble n’a causé des dommages qu’à la salle de bain de l’appartement de Mme [U] [Y].

Pour autant, les factures qu’elle fournit concerne toutes les pièces de l’appartement, le remplacement de la baignoire qualifiée de vétuste par le plombier, la réfection de la cuisine ou encore la remise en peinture de la pièce principale.

Or, la réparation intégrale du préjudice supposant ni perte ni profit pour la victime d’un préjudice, son préjudice peut être évalué, sur le fondement de la consistance des travaux de reprise préconisés par les deux techniciens, aux sommes suivantes après application de la TVA :

- remise en état de la salle de bains (coffrage, sol, faïence) : 7 583,62 euros 
- peinture de la salle de bains : 480,00 euros 
Total : 8 063,62 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera condamné à verser à Mme [U] [Y] la somme de 8.063,62 euros en réparation de son préjudice matériel.

b. Sur la perte de loyers.

Mme [U] [Y] avait donné à bail l’appartement endommagé à Mme [U] [I] par contrat du 20 février 2008.

Il ressort des pièces produites que sa gestion locative avait été confié à la société Résidence Méditerranée Gestion qui a établi une attestation de perte de loyer le 18 octobre 2018 adressé à Mme [U] [I], locataire, à l’adresse du logement.

L’appartement ne disposant plus d’équipements sanitaires, il a été rendu inhabitable par les travaux destructifs nécessaires à la réparation des fuites.

Toutefois, si Mme [U] [Y] indique que la locataire a quitté les lieux avant de les réintégrer après les travaux de réfection, elle ne fournit aucune pièce pour justifier de la situation exacte de cette relation locative alors que les lieux étaient manifestement vides de tout occupant lorsqu’un procès-verbal de constat a été dressé le 8 juillet 2019.

La nature du préjudice est distincte selon que le bail s’est poursuivi après réalisation des travaux ou a été résilié en raison de l’impossibilité de l’occuper. Dans le premier cas, le préjudice est une perte de loyer dans le second cas, il est une perte de chance de percevoir des loyers.

Pour autant, Mme [U] [Y] démontre, par la production d’une attestation dressée à la locataire par le gestionnaire locative, qu’elle n’a plus perçu de loyers à compter du mois de mai 2018 et jusqu’au 1er octobre 2018, ce qui confère à son préjudice un caractère certain à hauteur 3.930 euros.

Pour la période ayant débuté le 1er novembre 2018 pour s’achever au 1er juillet 2019, après exécution des travaux de remise en état, son préjudice est une perte de chance de louer son appartement pour la somme mensuelle de 627 euros qui sera évalué à 60 %, soit à la somme de 2 633,40 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera condamné à verser à Mme [U] [Y] la somme de 6 563,40 euros en réparation de la perte de loyers et de la perte de chance de percevoir des loyers.

c. Sur les frais exposés non compris dans les frais répétibles.

Mme [U] [Y] ne produit pas la facture de M. [W] pour justifier du remboursement de la somme de 960 euros et ne fournit que les procès-verbaux de constat de Maître [F] du 4 juin 2018 et de Maître [B] du 8 juillet 2019.

Elle justifie dès lors avoir exposée la somme de 844,09 euros nécessaires à la défense de ses droits que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera condamné à lui rembourser.



Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Etablissements [N].

Par application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit en raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’exécution défectueuse d’une prestation est assimilée à l’inexécution de l’obligation au sens de ce texte sur le fondement duquel la responsabilité de droit commun d’un prestataire, tenu d’une obligation lui imposant d’atteindre le résultat contractuellement convenu, peut être engagée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires estime que la société Etablissements [N] est responsable du préjudice de Mme [U] [Y] pour avoir endommagé les existants lors de son intervention dans la salle de bain de son appartement et n’avoir pas permis l’utilisation de la salle de bain.

Toutefois, suivant la facture du 12 juin 2018, émise à la suite de l’intervention commandée par le syndic par devis accepté le 24 avril 2018, la recherche de fuites confiée à la société Et