Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/06649
N° Portalis 352J-W-B7F-CUNMN


N° MINUTE : 5

Assignation du :
10 Mai 2021


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024

DEMANDEURS

Madame [O] [C] épouse [I]
[Adresse 4]
[Localité 19]

Madame [A] [E] [C] épouse [N]
[Adresse 7]
[Localité 9]

Monsieur [P] [C]
[Adresse 21]
[Localité 11]

Madame [M] [F]
[Adresse 8]
[Localité 18]

Madame [D] [C]
[Adresse 20]
[Localité 18]

tous représentés par Maître Anne GUALTIEROTTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0051


DÉFENDERESSE

Madame [U] [R] [S]
[Adresse 16]
[Localité 5]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2011, Mesdames [E] [C] née [B], [D] [C], Monsieur [P] [C], Mesdames [O] [I] née [C], [J] [L] née [C] et [A] [E] [N] née [C] (ci-après les consorts [C]) ont donné à bail en renouvellement à Madame [U] [R] [S], pour y exercer une activité de pharmacie, des locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 16] à [Localité 5] désignés comme suit :

“Une boutique au rez-de-chaussée (lots 14 et 15) composée :
- au fond à gauche de la boutique d’une arrière boutique à la suite de laquelle se trouve un laboratoire (lot 31) puis une remise (lot 32) au-dessus de laquelle existe un local où on accède par une échelle de meunier
- au fond à droite de la boutique une arrière boutique, à la suite de laquelle se trouve une pièce (lot 30) et un wc indépendant, cette arrière boutique est séparée de la boutique par un meuble faisant office de cloison et d’où part un escalier permettant d’accéder à un logement (lots 16 et 17) au 1er étage composé de quatre pièces, un débarras, une cuisine, et une salle de douche avec wc,
- une cave n°40 ayant accès par l’escalier B”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 22.000 euros hors taxes, outre une provision sur charges de 530 euros par trimestre.
 
Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2018, les consorts [C] ont signifié à Madame [U] [R] [S] un congé avec offre de renouvellement du bail pour le 30 juin 2019, sollicitant que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative et porté à 49.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 9 janvier 2019, Madame [U] [R] [S] a accepté le principe du renouvellement mais s’est opposée à l’augmentation du montant du loyer sollicitée par les bailleurs.

Les bailleurs ont saisi la commission de conciliation des baux commerciaux de Paris et par délibération en date du 25 février 2020, la commission a constaté l’absence de conciliation des parties sur le montant du loyer renouvelé.

Par mémoire préalable du 18 décembre 2020 notifié le même jour, les consorts [C] ont sollicité la désignation d’un expert aux fins de fixation du prix du loyer.

Par mémoire additionnel du 11 mars 2021, ils ont sollicité la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 49.000 euros hors taxes et hors charges.
 
Par acte délivré le 10 mai 2021, les consorts [C] ont fait assigner, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, Madame [U] [R] [S], aux fins de voir, aux visas des articles L. 145-33 et R. 145-30 du code de commerce et de l’article 232 du code de procédure civile :

“- Fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme en principal de 49.000 euros par an HT/HORS CHARGES, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que Madame [S] devra verser entre les mains des consorts [C] le complément dû à ce titre,
- Condamner Madame [S] au paiement des intérêts au taux légal sur la différence du loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 1er juillet 2019, jusqu’à parfait paiement,
- Condamner Madame [S] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- Condamner Madame [S] aux entiers dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.



A titre subsidiaire :

- Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous les documents, entendre tous sachants, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er juillet 2019,
- Fixer le loyer prévisionnel dû à compter du 1er juillet 2019 au montant du loyer contractuel indexé en principal outre les charges,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [S] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- Condamner Madame [S] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”.

Par jugement en date du 20 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré par les consorts [C] à Madame [U] [R] [S] le 31 décembre 2018, le principe du renouvellement du bail entre les parties concernant les locaux situés [Adresse 16] à [Localité 5], à compter du 1er juillet 2019 et pour le surplus, avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d’expert, Monsieur [H] [K].

L’expert a déposé son rapport le 29 décembre 2023.


Aux termes de leur mémoire régulièrement notifié le 30 mai 2024, les consorts [C] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce,

A titre principal :

- Ordonner le déplafonnement du loyer ;
- Fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme en principal de 55.900 euros par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

A titre subsidiaire :

- Juger que le loyer du bail doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2019 ;
- Dire et juger que le loyer sera fixé selon la règle du plafonnement conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce ;

En tout état de cause :

- Débouter Madame [U] [R] [S] de l’ensemble de ses demandes fin et conclusions ;
- Condamner Madame [U] [R] [S] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié le 26 mars 2024, Madame [U] [R] [S] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu le renouvellement du bail en date du 1er juillet 2010,
Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

- Débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
- Dire et juger que le loyer du bail dont s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2019;
- Dire et juger que le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2019 doit être fixé à la valeur locative ;
- Fixer le loyer annuel à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 22.338 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- Dire et juger que le bailleur devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1343-1 du code civil à compter du 1er juillet 2019;

A titre subsidiaire :

- Constater l’absence de motif de déplafonnement ;
- Dire et juger que le loyer du bail dont s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2019;
- Dire et juger que le loyer sera fixé selon la règle du plafonnement conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce ;

En tout état de cause :

- Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner le bailleur au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le bailleur aux entiers dépens.


L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 3 septembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail liant les parties s’est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2019. La valeur locative et le loyer plafonné doivent donc être appréciés à cette date.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant à titre principal que tel est le cas en l’espèce, il est nécessaire de fixer dans un premier temps, la valeur locative avant d’examiner le cas échéant, le motif de déplafonnement invoqué par le bailleur tenant à une modification notable des caractéristiques du local considéré et des facteurs de commercialité.


Sur la valeur locative


Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Localité 5], [Adresse 28], voie à double sens de circulation avec stationnement autorisé qui débute au niveau du [Adresse 23] pour finir au croisement des [Adresse 29] et [Adresse 27].

La station de métro la plus proche des locaux est “[Adresse 25]” (ligne 12).

L’expert explique que “la [Adresse 28] bénéficie d’une commercialité hétéroclite au caractère essentiellement local avec l’implantation de commerces alimentaires, de bars et restaurants, et à proximité des lieux loués, mais sur le trottoir opposé d’un grand magasin à rayons multiples à l’enseigne MONOPRIX.
L’environnement, essentiellement résidentiel, est particulièrement populaire et cosmopolite. 
Comme nous allons le voir, on observe, dans ce secteur, l’arrivée d’une nouvelle population de cadres supérieurs qui restent toutefois largement minoritaires. 
Le quartier de [Adresse 24] fait également depuis de nombreuses années la une de la rubrique “faits divers” avec une délinquance et une insécurité qui résulte d’une part, de la paupérisation d’une partie de la population habitant ce secteur et d’autre part, du trafic de drogue qui a envahi les différents campements de personnes en situation irrégulière situés [Adresse 26], mais également sur le boulevard éponyme.
L’intervention des pouvoirs publics consistant à démanteler les différents campements n’a fait que déplacer le problème dans les rues avoisinantes” (page 10 du rapport).

Il relève sans être contredit par les parties que l’emplacement des locaux présente :

“- Une bonne commercialité à destination d’une clientèle populaire, 
- Un environnement essentiellement résidentiel et en pleine mutation, 
- Un environnement difficile sur le plan de la sécurité (qui résulte notamment du campement [Adresse 26], plusieurs fois démantelé),
- Une concurrence importante en matière d’officines de pharmacie alors même que la population a baissé dans ce secteur”,
et conclut qu’“il s’agit donc d’une implantation contrastée pour le commerce exercé, dans un environnement concurrentiel et populaire” (page 11 du rapport).

La pharmacie se situe au rez-de-chaussée, à gauche de la porte d’entrée d’un immeuble ancien, qui paraît en état très moyen d’entretien apparent au vu des photographies annexées au rapport d’expertise, comprenant deux étages droits et un troisième étage sous toiture.

Les locaux disposent d’une double vitrine, qui encadre le sas d’entrée, en contre-haut d’une marche mais équipé d’un accès PMR. La porte vitrée à double vantail à ouverture automatique, ouvre sur l’espace de vente d’une hauteur sous faux plafond de 2,65 m.

En face, se trouvent les comptoirs de vente avec à l’arrière, accès à l’arrière-boutique.

A l’arrière du comptoir, sur la gauche, se situent un espace bureau, un laboratoire (en contre-haut d’une marche) et à la suite, une réserve où une échelle de meunier mène à un grenier sous rampant à usage également de réserve.

A l’arrière du comptoir, sur la droite, un dégagement distribue :

- en contre-haut de quelques marches, à mi-étage l’accès à la soupente,
- puis après une porte, suite de l’escalier vers une réserve, communicant avec un petit dégagement distribuant un espace buanderie, éclairé par une fenêtre de toit (barreaudée intérieur), faisant face à un W.C. Une porte à simple vantail donne dans la cour de l’immeuble.

L’appartement, situé au 1er étage, est composé :

- d’une chambre avec fenêtre sur cour communicant avec une réserve aveugle, ouverte sur un séjour côté rue,
- d’un second couloir distribuant une chambre avec fenêtre côté rue, communicant en contre-haut de deux marches, avec une chambre éclairée par une fenêtre côté rue, 
- d’un dégagement qui mène à une salle d’eau avec W.C. et à une cuisine avec fenêtre côté cour.

La cave n°40 au sous-sol n’a pas été visitée par l’expert.

L’expert précise que les locaux présentent des désordres au niveau du plafond de la boutique suite à un problème de dégât des eaux au premier étage, sont en état d’usage et souffrent d’une certaine vétusté. 

La configuration de ceux-ci n’est pas très adaptée à l’activité avec :

- une arrière-boutique, en deux parties, qui “présente une configuration “biscornue” avec des portions étroites et la présence de marches”,
- la soupente accessible depuis l’escalier qui n’est pas exploitable,
- une surface de vente avec une faible superficie,
- des réserves distinctes et un “accès délicat de la réserve sous rampants du 1er étage” (page 37 du rapport).

La surface utile de la pharmacie a été évaluée par l’expert à 103,85 m² pondérée à 72,97 m², arrondis par commodité à 73 m² P.

Seule la locataire conteste cette évaluation faisant valoir que les coefficients de pondération retenus pour la zone 2 (0,90), les réserves du rez-de-chaussée (0,35) et le laboratoire (0,40) sont excessifs aux motifs que la zone 2 correspond à la partie stockage des médicaments et subit des dégâts des eaux avec étaiement ne permettant pas leur exploitation optimale. Elle demande de retenir les coefficients respectifs de 0,75 pour la zone 2 ainsi qu’une surface de 26 m² selon les plans du géomètre expert établis le 13 janvier 2023 et de 0,30 pour les réserves / wc / laboratoire d’une surface totale de 38,20 m².

La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition - mars 2017) préconise pour la zone 2 un coefficient compris entre 0,80 et 1 et pour les annexes, un coefficient compris entre 0,10 et 0,40.

L’expert a expliqué dans son rapport que “la pondération est strictement immobilière. Elle ne doit donc pas prendre en compte l’usage et l’affectation des différentes surfaces par le locataire, mais uniquement les caractéristiques des locaux telles que décrites dans le bail ou celles résultant des contraintes habituelles d’exploitation du local”.

En l’espèce, la désignation contractuelle des locaux oblige la locataire à utiliser le lot 31 comme laboratoire et le lot 32 comme remise. La locataire ne fait valoir aucun argument particulier permettant de remettre en cause l’évaluation de l’expert pour les annexes, laquelle est conforme à La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition - mars 2017) et sera donc retenue.

S’agissant de la zone 2, l’expert a justement indiqué d’une part que “la désignation contractuelle qualifie de “boutique” cette partie des locaux. Les aménagements réalisés par le locataire sur cette surface, qui participent à la vente de ses produits doivent donc être considérée comme appartenant à la surface de vente et pondérée comme tel”. Dès lors, le fait que cette zone soit peu propice au stockage des médicaments ne peut être pris en considération. Par ailleurs, l’expert a aussi expliqué que “s’agissant des dégâts des eaux, ceux-ci constituent des événements temporaires et inhabituels, l’éventuel trouble de jouissance qui en résulte ne pouvant être pris en compte dans la valeur locative” (page 62 du rapport). Aucun de ces éléments mis en avant par la locataire ne permettent de retenir un coefficient de 0,75 pour la zone 2. L’avis de l’expert judiciaire étant argumenté et pertinent, il sera retenu, de sorte que la surface pondérée de la partie commerce est de 72,97 m².

La surface du logement est de 67,24 m², non contestée par les parties et sera donc retenue.


Sur le prix unitaire et la valeur locative avant éventuels correctifs

* Pour la partie commerce

Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite 11 références visant des commerces à proximité des locaux, aux activités variées :

- deux locations nouvelles :
* une référence concernant un commerce de restauration rapide situé [Adresse 6] d’une surface de 60,80 m² P, pour un prix unitaire de 622 euros / m² P, à effet en octobre 2012,
* une référence concernant un commerce d’épicerie papeterie situé [Adresse 2] d’une surface de 60 m² P, pour un prix unitaire de 299 euros / m² P, à effet en juillet 2014 ;

- sept références de renouvellement amiable :
* une référence concernant un commerce de bazar situé [Adresse 10] d’une surface de 87 m² P, pour un prix unitaire de 389 euros / m² P, à effet en octobre 2012,
* une référence concernant un commerce de restauration situé [Adresse 14] d’une surface de 75,20 m² P, pour un prix unitaire de 223 euros / m² P, à effet en janvier 2013,
* une référence concernant un commerce de boucherie alimentation situé [Adresse 3] d’une surface de 46,60 m² P, pour un prix unitaire de 442 euros / m² P, à effet en décembre 2013,
* une référence concernant un commerce d’alimentation générale situé [Adresse 12] d’une surface de 39,40 m² P, pour un prix unitaire de 358 euros / m² P, à effet en janvier 2015,
* une référence concernant un commerce à l’activité ignorée situé [Adresse 22] d’une surface de 40,30 m² P, pour un prix unitaire de 322 euros / m² P, à effet en juin 2015,
* une référence concernant un commerce de chaussures situé [Adresse 15] d’une surface de 64,80 m² P, pour un prix unitaire de 534 euros / m² P, à effet en juin 2017,
* une référence concernant un commerce de pharmacie situé [Adresse 13] d’une surface de 113,70 m² P, pour un prix unitaire de 792 euros / m² P, à effet en janvier 2019 ;

- deux fixations judiciaires :
* une décision du 25 mai 2018 ayant retenu un prix unitaire de 500 euros / m² P, pour un commerce d’équipement à la personne situé [Adresse 17] de 16 m² P à effet au 1er juillet 2015,
* une décision du 7 juillet 2020 ayant retenu un prix unitaire de 300 euros / m² P, pour un commerce de boucherie situé [Adresse 1] de 36,10 m² P à effet au 1er juillet 2015.

L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 500 euros / m² P, au regard de l’état des locaux et de l’immeuble, des charges et conditions du bail, de l’impression générale, de la configuration des locaux, de la destination des lieux loués et de l’activité qui supportent habituellement des niveaux élevés de loyer, de la situation des locaux, de la prise en compte tant des décisions judiciaires, des renouvellements amiables que des prix du marché, de leur pertinence et leur ancienneté.

Les consorts [C] demandent de retenir cette évaluation.

Madame [S] soutient que les références citées par l’expert ne sont pas pertinentes, étant trop anciennes et éloignées de l’adresse des locaux. Elle fait valoir que le quartier est exposé à la délinquance et aux trafics et qu’en raison des clauses et conditions du bail, le prix unitaire ne saurait excéder 340 euros / m² P.

Toutefois, la position de l’expert est argumentée, pertinente et corroborée par le rapport d’expertise amiable communiqué par les bailleurs, Monsieur [Z] retenant également un prix unitaire de 500 euros / m² P. Par ailleurs, l’expert a procédé à un abattement pour les clauses exorbitantes du bail et celles-ci ne sauraient donc être prises en compte deux fois.

La valeur locative avant éventuels correctifs s’établit donc à la somme en principal de 36.485 euros (500 euros / m² P x 72,97 m² P).



Sur les éventuels correctifs

L’expert judiciaire a retenu deux correctifs de la valeur locative considérant que la jouissance d’un logement rattaché au commerce conduit à une majoration de 5% et que la taxe foncière de 1.141 euros doit être déduite.

Les consorts [C] ne critiquent pas ces correctifs.

Madame [S] conteste la majoration appliquée. S’agissant de l’abattement pour clauses exorbitantes, elle soutient que l’expert n’a pas pris en compte l’ensemble des transferts de charges au preneur et notamment la taxe foncière, les travaux de mise aux normes administratives à la charge du preneur, les charges de copropriété ainsi que la clause rendant impossible pour le preneur de céder librement ses titres notamment en cas d’apport qui est contraire aux dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce. Elle conclut que pour l’ensemble de ces charges, il convient de retenir un abattement de 10 %.


* Sur la majoration au titre de la jouissance d’un logement rattaché au commerce

Madame [S] soutient que l’expert n’a pas argumenté sa position.

Or, ainsi que le relève l’expert judiciaire, “La jouissance d’un logement attaché au commerce constitue un avantage important et inhabituel pour le locataire” (page 62 du rapport).

Par conséquent, cette majoration de 5 % est justifiée et sera retenue.


* Sur l’abattement au titre des charges exorbitantes transférées au preneur

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, “les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages”.

En l’espèce, le contrat de bail expiré stipule en page 6 que le preneur devra “effectuer, après avoir informé au préalable le Bailleur en supportant intégralement et seul les frais, les réparations, transformations ou additions exigées, pour la continuation des activités du Preneur ou pour tout autre motif, par une autorité administrative ou judiciaire ou par une disposition législative ou réglementaire”.

Le contrat met également à la charge de la locataire les “taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble, y compris les charges de copropriété, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l’exclusion des travaux visés à l’article 606 du code civil qui, seuls resteront à la charge du Bailleur (...). Le PRENEUR acquittera en même temps que le loyer, l’impôt foncier y compris la taxe des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux si elle était due et tout autre impôt à la charge du BAILLEUR qui serait créé” (page 11).


L’expert judiciaire n’a pas retenu d’abattement à ce titre, “en l'absence de démonstration de l'impact financier des travaux de mise aux normes” (page 60 du rapport).

Or, la prise en charge financière par le preneur de la taxe foncière, des charges de copropriété et des travaux de mise conformité, sont exorbitantes de droit commun et justifient l'application d’un abattement de 5 %.


S’agissant des conditions de cession du droit au bail, la locataire allègue sans le démontrer précisément qu’elles seraient inhabituelles. Sa demande d’abattement de ce chef sera donc rejetée.

La valeur locative de la partie commerce après correctifs s’établit donc au 1er juillet 2019 à la somme en principal de 36.485 euros.


* Pour la partie logement

Le logement a été valorisé par l’expert à hauteur de 22,60 euros par m² et par mois, soit le loyer médian de référence.

Les consorts [C] ne critiquent pas cette évaluation.

Madame [S] soutient que l’appartement “n’a aucune valeur marchande, car non louable en l’état” en raison de son état de vétusté avancé avec des planchers non horizontaux et des équipements anciens. Subsidiairement, elle demande de retenir un prix unitaire de 15,80 euros / m² correspondant au loyer de référence minoré.

En réponse au dire du conseil de Madame [S], l’expert judiciaire a répondu : “La “vétusté” et l’ancienneté des équipements constituent la norme de ce type d’immeuble de qualité moyenne dans ce quartier éminemment populaire. 
Les caractéristiques de ces immeubles sont bien évidemment très différentes des constructions modernes qui offrent à leur occupant un tout autre niveau de confort. 
On notera que le dispositif d’encadrement des loyers tient compte de l’âge de l’immeuble dans la détermination des loyers de référence du quartier” (page 63 du rapport).

Il ne ressort pas du rapport ou des pièces communiquées au débat que le logement serait vétuste ou qu’il ne respecterait pas les normes de décence, Madame [S] ne produisant à cet égard aucun élément probant corroborant ses assertions. Les photographies du logement figurant dans le rapport d’expertise montrent au contraire un logement en bon état, dans un immeuble ancien.

La valorisation de l’expert apparaît donc conforme eu égard à l’état de l’habitation, à sa situation au 1er étage sans ascenseur et sa configuration.

La valeur locative de la partie habitation au 1er juillet 2019 s’établit donc à la somme de 18.235,49 euros (22,60 euros/m² x 67,24 m² x 12 mois).

En conclusion, la valeur locative des locaux dans leur ensemble s’élève à 54.720,49 euros (36.485 + 18.235,49).
Le loyer plafonné au 1er juillet 2019 s’élève, selon l’expert judiciaire, à la somme en principal de 24.882 euros [22.000 € x 114,64 (1er trimestre 2019) / 101,36 (1er trimestre 2010)] qui n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue.

De ce fait, la valeur locative au 1er juillet 2019 étant supérieure au montant du loyer plafonné, il y a lieu d’examiner les motifs de déplafonnement du loyer renouvelé invoqués par les consorts [C].


Sur les motifs de déplafonnement allégués par les consorts [C]

Les consorts [C] affirment que le plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écarté en raison, d’une part, d’une modification des caractéristiques propres des locaux faisant valoir qu’à l’origine, les locaux étaient composés de deux boutiques qui ont été réunies à une date ignorée et la réalisation de ces travaux est susceptible d’être intervenue au cours du bail expiré et d’autre part, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré compte tenu de l’importance des nouvelles constructions dans le secteur et de la réhabilitation de nombreux bâtiments ayant conduit à l’arrivée de nouveaux habitants constituant des clients potentiels pour la pharmacie.

Madame [S] conteste les motifs de déplafonnement allégués. Elle fait valoir que les consorts [C] prétendent sans en justifier que les travaux de réunion des deux boutiques seraient intervenus au cours du bail expiré alors qu’ils sont bien antérieurs, de sorte qu’ils ne peuvent constituer une modification intervenue au cours du bail échu. Enfin, elle assure qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour son commerce n’est intervenue au cours du bail expiré, d’autant que les opérations immobilières citées concernent toutes la [Adresse 30], éloignée des locaux, et à proximité de laquelle se situe 10 pharmacies. Elle ajoute que le quartier est gangrené par les trafics divers et notamment de drogue, que l’insécurité est omniprésente, de sorte qu’aucune évolution favorable pour son commerce n’est établie.


* Sur la modification des caractéristiques des locaux alléguée

En l’espèce, le bail conclu par les parties à effet du 1er juillet 2010, dans sa désignation des locaux donnés à bail, fait déjà état de locaux réunis puisqu’il est indiqué que la boutique est séparée de l’arrière boutique “par un meuble faisant office de cloison”.

Faute pour les consorts [C] de démontrer que les travaux de réunion des lots 14 et 15 auraient été réalisés au cours du bail expiré, ce motif allégué pour solliciter le déplafonnement ne saurait être retenu.


* Sur la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité

Les consorts [C] se fondent sur un rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [Z] le 2 mars 2021 qui conclut : “Certes, la population est en baisse entre 2010 et 2016. Mais entre 2010 et 2019, le quartier a connu une profonde mutation et a sensiblement été réhabilité amenant une importante population 
* d’étudiants (résidences étudiantes, IUT...)
* de touristes (auberge de jeunesse),
* de salariés (pôle d’entreprises) non comptabilisés dans les statistiques”.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’au cours du bail expiré :

- 1.396 nouveaux logements ont été construits, ce qui représente une hausse de 7,96 % ;
- le nombre d’habitants dans le 18ème arrondissement est passé de 192.468 en 2010 à 202.685 en 2019, soit une hausse de 5,31 % mais pour le secteur des locaux loués (400 à 500 mètres de ceux-ci), la population est passée de 34.207 en 2010 à 32.022 en 2019, soit une baisse de 6,39 %. L’expert note sans être contredit utilement par les parties que “les secteurs IRIS présentant le gain le plus élevé en habitants sont les plus éloignés des lieux loués, à l’inverse de ceux présentant un déficit important” (page 47 du rapport) ;
- la proportion de cadres ou de professions intellectuelles supérieures parmi les nouveaux habitants est de 40,4 % en 2019, contre 32,2 % en 2010 ;
- le métro [Adresse 25] a connu une évolution moyenne annuelle de 21.853 voyageurs supplémentaires.

Enfin, l’expert judiciaire note une concentration importante de pharmacies dans le secteur des locaux, voire une surdensité de quatre officines, et dès lors une forte concurrence.

De ces éléments, il apparaît que l’élément très favorable (constructions neuves et logements) s’annule avec celui très négatif de la baisse de population ; que la légère hausse de fréquentation du métro (élément positif) s’annule avec celui de l’évolution de l’environnement et de la commercialité (élément négatif), de sorte que les consorts [C] n’établissent pas l’existence d’une évolution notable et favorable pour la pharmacie de Madame [S] des facteurs locaux de commercialité.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019

En conclusion et en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé sera fixé à compter du 1er juillet 2019 au montant du loyer plafonné, soit 24.882 euros, hors taxes et hors charges.


Sur les autres demandes

Dès lors que le loyer du bail renouvelé est supérieur au loyer versé par Madame [S], il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande relative aux intérêts.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS



Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mesdames [E] [C] née [B], [D] [C], Monsieur [P] [C], Mesdames [O] [I] née [C], [J] [L] née [C] et [A] [E] [N] née [C] de leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

Fixe à la somme annuelle de 24.882 (vingt-quatre mille huit cent quatre-vingt-deux) euros hors taxes et hors charges, correspondant au loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 entre Mesdames [E] [C] née [B], [D] [C], Monsieur [P] [C], Mesdames [O] [I] née [C], [J] [L] née [C] et [A] [E] [N] née [C] d’une part, et Madame [U] [R] [S] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 16] à [Localité 5],

Déboute Mesdames [E] [C] née [B], [D] [C], Monsieur [P] [C], Mesdames [O] [I] née [C], [J] [L] née [C] et [A] [E] [N] née [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute Madame [U] [R] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mesdames [E] [C] née [B], [D] [C], Monsieur [P] [C], Mesdames [O] [I] née [C], [J] [L] née [C] et [A] [E] [N] née [C] d’une part, et Madame [U] [R] [S] d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 15 Octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE