Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/15345
N° Portalis 352J-W-B7F-CVXSB


N° MINUTE : 7


Assignation du :
02 Décembre 2021


Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. A L’HOTEL [10]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082



DÉFENDERESSE

S.C. SCI ARSIT
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 1992, la société civile SCI ARSIT (ci-après la SCI ARSIT) a donné à bail à la S.A.S. A L’HOTEL [10] (ci-après la société A L’HOTEL [10]) un hôtel dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1992.

Le bail a été renouvelé par des conventions ultérieures et notamment pour la dernière fois, par un protocole d’accord transactionnel valant avenant de renouvellement de bail en date du 7 août 2013 et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2010.

Suivant un avenant n°1 au bail commercial non daté qui serait intervenu en juillet 2017, les parties sont convenues, en contrepartie de l’autorisation du bailleur de transformer une fenêtre en porte de façon à permettre l’accès aux clients de l’hôtel, à travers la cour de l’immeuble, aux chambres exploitées au sein de l’immeuble mitoyen, de porter le loyer, initialement appelé à hauteur de 192.272 euros hors taxes, à la somme de 211.272 euros hors taxes et ce à compter du 30 juillet 2017.

A son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant exploit extrajudiciaire en date du 30 septembre 2020, la société locataire a signifié une demande de renouvellement au bailleur et ce, à effet du 1er octobre 2020.

La société A L’HOTEL [10] a régulièrement notifié le 29 avril 2021 à la SCI ARSIT un mémoire en demande de fixation du loyer à la somme de 142.000 euros hors taxes et hors charges par an, sur la base du rapport d’expertise amiable établi le 25 septembre 2020 par Monsieur [W] [H] et Madame [V], experts, le loyer s’élevant, à la veille du renouvellement, à la somme de 212.272 euros.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société A L’HOTEL [10] a, par acte délivré le 2 décembre 2021, fait assigner la SCI ARSIT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Par jugement en date du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a :

- Constaté, par l’effet de l’offre en renouvellement délivrée le 30 septembre 2020 par la société A L’HOTEL [10], le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020,
- Pour le surplus et avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise judiciaire avec la mission d’usage et a désigné en qualité d’expert, Monsieur [U] [T].

L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2023. Il a évalué la valeur locative brute des locaux au 1er octobre 2020 à 163.000 euros par an, hors taxes et hors charges et après correctifs à la somme de 158.000 euros par an, hors taxes et hors charges.


Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 27 mai 2024, la société A L’HOTEL [10] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,
Vu la demande de renouvellement signifié par le locataire à effet du 1er octobre 2020,
Vu le rapport établi par Monsieur [U] [T], 

- Déclarer la société A L’HOTEL [10] recevable en ses demandes, fins et conclusions ;
- Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative appréciée à la somme annuelle en principal de 144.435 euros ;
- Débouter la SCI ARSIT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à une somme de 185.000 euros hors taxes et hors charges par an ;
- Juger que toute somme due à titre de rappel de loyers et de dépôt de garantie portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2020 et subsidiairement à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit le 2 décembre 2021, et sera capitalisée en application de l’article 1343-2 du code de commerce lorsqu’elle sera due pour une année entière ;
- Condamner la SCI ARSIT aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et les frais de signification par exploit de commissaire de justice et la débouter de sa demande de ce chef qui s’avère empreinte de mauvaise foi eu égard aux circonstances particulières de l’espèce.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 16 juillet 2024, la SCI ARSIT demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la valeur locative, soit la somme annuelle de 185.000 euros par an hors taxes et hors charges;

En toute hypothèse,
- Débouter la société A I’HOTEL [10] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la société A L’HOTEL [10] aux entiers dépens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er octobre 2020.


Sur le prix du bail renouvelé

Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort tant de l’expertise judiciaire que de l’expertise amiable réalisée par Monsieur [H] et Madame [V] et soumise à la discussion des parties, que les locaux loués sont situés dans le [Localité 2], à proximité du 9ème arrondissement, l’immeuble dont ils dépendent se trouvant [Adresse 12], voie secondaire à sens unique de circulation située entre la place à la Madeleine (située à 300 mètres environ) et la Gare [13] (située à 450 mètres environ), soit un secteur central de la capitale.

L’hôtel se situe au n° [Adresse 3], à proximité directe de la [Adresse 11], au sein du quartier central des affaires (QCA), qui bénéficie d’un tissu commercial dense constitué d’enseignes nationales et internationales et d’indépendants et d’une chalandise composée à la fois d’une clientèle d’affaires et de touristes.

Les lieux sont très bien desservis par les transports en commun ; ils se trouvent à proximité des stations “Havre-Caumartin” (lignes de métro 3 et 9), “Saint Lazare” (lignes de métro 3, 12, 13 et 14 - lignes J et L), “Hausmann - Saint Lazare” (ligne de RER E) et “Auber” (ligne de RER A) à moins de 330 mètres. De nombreuses lignes de bus desservent également les lieux. Monsieur [T] relève que le stationnement en surface est délicat dans le quartier mais facilité par la présence de parkings publics à proximité.

L’expert judiciaire, Monsieur [T], conclut à une très bonne situation pour les locaux expertisés au sein “des circuits touristiques traditionnels” et du quartier central des affaires, bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun.

Monsieur [T] relève cependant une concurrence hôtelière très importante, avec plusieurs catégories d’hôtels représentées (1 à 5 étoiles, palaces) et dénombre au titre des concurrents directs, cinq hôtels de catégorie 3 étoiles et quatre hôtels de catégorie 4 étoiles.

L’hôtel est exploité dans deux immeubles qui font l’objet de baux distincts. A cet égard, la salle des petits déjeuners ainsi que 15 chambres supplémentaires sont situées dans l’immeuble mitoyen hors expertise.

L’expertise concerne le bâtiment sur rue, en pierre de taille, qui est en très bon état apparent. Il dispose de 5 étages droits et d’un 6ème sous brisis.

Les locaux se composent :

- au rez de chaussée, d’un hall d’accueil réception avec un bureau en back office, éclairé sur rue et sur cour intérieure, qui distribue un salon éclairé sur rue, des espaces bagagerie, des sanitaires, et un palier avec les départs d’escaliers vers les étages et le sous-sol ; la cour dessert l’immeuble voisin hors expertise,

- de trente-cinq chambres réparties comme suit : 
- au rez de chaussée : deux chambres accessibles aux personnes à mobilité réduite éclairées sur cour,
- trente-trois chambres réparties entre le 1er et le 6ème étage,

- au sous sol, accessible depuis un escalier et par un ascenseur, d’un vestiaire et douche à usage du personnel, d’une chaufferie gaz, d’un sanitaire, de la machinerie ascenseur, d’une lingerie et d’un local social avec compteur gaz.

L’hôtel dispose d’un ascenseur qui dessert tous les étages, sous-sol compris, mais qui n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite.

Toutes les chambres sont équipées de double vitrage, de la climatisation et du wifi et respectent les normes de sécurité incendie. L’expert note que les superficies des chambres sont nettement supérieures aux préconisations de l’arrêté du 29 décembre 2021.

Les chambres se répartissent comme suit :

* 15 chambres “single” pour une personne, d’une surface de 12 à 16,50 m²,
* 8 chambres “double”, pour deux personnes, d’une surface de 14 à 18 m²,
* 10 chambres “triple” pour trois personnes d’une surface de 15,82 à 21 m²,
* 2 chambres “quadruple”, pour quatre personnes d’une surface de 24,60 m² et de 36 m².

Ainsi qu’indiqué ci-dessus, deux chambres au rez-de-chaussée sont accessibles aux personnes à mobilité réduite, conformément à la réglementation requise.

La capacité d’accueil est de 69 personnes, ce qui n’est pas contesté.

L’hôtel est classé dans la catégorie 3 étoiles.

L’expert judiciaire conclut à une bonne impression d’ensemble et retient les éléments suivants :

Au titre des éléments favorables :

“• Implantation entre la [Adresse 9] et la gare [14],
• Emplacement de très bonne qualité pour une activité hôtelière,
• Situation dans le QCA permettant de combiner clientèle d’affaires avec la clientèle touristique,
• Secteur où le flux de passants est très fort,
• Excellente desserte par les transports en commun,
• Immeuble de belle qualité architecturale, bénéficiant à l’attractivité de l’établissement,
• Immeuble globalement optimisé,
• Superficie des chambres satisfaisante, voire très satisfaisante compte tenu de la catégorie,
• Chambres en bon état d’entretien,
• Présence d’un ascenseur,
• Présence de double vitrage dans les chambres,
• Climatisation dans tout l’établissement”.

Au titre des éléments défavorables :

“• Secteur concurrentiel,
• Nombre de chambres dans l’immeuble expertisé (35 Ch.) ne permettant pas d’assurer un retour sur charges fixes pleinement satisfaisant (inférieur à 40 chambres),
• Quelques chambres mansardées au dernier étage.
• Niveau sommaire des équipements et aménagements quelque peu désuets,
• Absence de salle de petit déjeuner dans l’immeuble pris à bail,
• Absence de locaux techniques en étage,
• Absence de parking.”


Sur la valeur locative

Selon l’article R. 145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel, de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations.

En l’espèce, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 doit être fixé en application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce et selon la méthode susvisée, point sur lequel les parties s’accordent.

Pour déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er octobre 2020, Monsieur [T] a appliqué la méthode hôtelière rénovée selon les étapes suivantes :

- il a calculé la recette théorique maximale ;
- il a ensuite corrigé le montant de la recette théorique maximale en appliquant un taux de recours au titre des commissions versées au OTA (online travel agency) et un taux d’occupation, 
 - il a ensuite appliqué à la recette théorique (chiffre d’affaires réalisable) ainsi obtenue un taux d’effort.

Il s’est ensuite interrogé sur l’adaptation de cette évaluation à la période très particulière de la date de renouvellement, en pleine crise sanitaire et propose de retenir une période d’analyse sur les 6 années antérieures à la date de prise d’effet du bail renouvelé, ce que les parties acceptent.


Sur la recette théorique maximale, le taux d’occupation et la recette réalisable

L’expert judiciaire a déterminé la recette théorique maximale annuelle selon la méthodologie suivante :

Recette maximale hors taxes et hors charges = Prix praticable hors taxes et hors charges x Nombre de chambres x 365 jours.

Il a évalué la recette maximale à la somme de 1.405.250 hors taxes par an, en appliquant un prix praticable différencié selon la typologie des chambres dépendant des lieux loués (85 euros TTC pour une chambre simple, 125 euros TTC pour une chambre double, 155 euros TTC pour une chambre triple et 205 euros TTC pour une chambre quadruple), soit un prix moyen d’une chambre de 110 euros hors taxes.

Ce montant n’est critiqué par aucune des parties et sera donc retenu.

L’expert judiciaire a retenu un taux d’occupation de 80 % que la bailleresse demande de confirmer.

La société locataire demande de retenir un taux d’occupation de 75 %, se reportant aux données statistiques figurant en page 24 du rapport d’expertise judiciaire (taux d’occupation STATHOTEL 3* concernant des établissements situés dans un rayon de 800 mètres des biens étudiés de 74,74 % en moyenne, sur les années de référence).

Les données MKG Consulting font état dans le secteur (“Zone [Localité 5] et [Localité 6]”) pour le segment 3 et 4 étoiles d’un taux d’occupation de 78,92 % en 2015, 73,45 % en 2016, 81,42 % en 2017, 84,92 % en 2018 et 83,96 % en 2019, soit un taux d’occupation moyen de 80,53 %.

Or, l’expert explique, sans que cela soit utilement remis en cause par les parties, que les données MKG Consulting sont plus pertinentes que les données Stathôtel “qui reposent sur un panel situé dans un rayon de 800 m, soit parfois quelque peu éloigné des locaux expertisés”.

Au vu du très bon emplacement des lieux loués dans un environnement touristique animé, de la présence non contestée d’hôtels concurrents classés dans la même catégorie 3 étoiles, du prix moyen retenu pour le calcul de la recette théorique d’hébergement, du niveau de prestation et des tarifs pratiqués, il convient de retenir un taux d’occupation de 80 %.

Il s’ensuit que le chiffre d’affaires théorique est de 1.124.200 euros hors taxes par an (1.405.250 euros/an hors taxes et hors charges x 0,80).

S’agissant des remises à la clientèle et des diverses commissions reversées (tours opérators, agences, sites internet, call centers, etc. - “Dégradation OTA”), l’expert judiciaire indique que les commissions “sont comprises dans une très large fourchette allant de 8% à 30%, sachant que les sites internet retiennent le plus souvent une commission de 17%. Le taux de recours aux OTA dépend de la localisation, de la capacité, de la concurrence, de la notoriété de l’établissement ou de l’adresse. Le recours aux OTA est habituellement nécessaire pour maintenir un taux d’occupation satisfaisant” (page 30 du rapport), que “Le recours aux OTA est resté élevé depuis la crise de la covid, nous retiendrons un taux élevé (70 %) pour apporter de la visibilité à leur exploitation face à la concurrence. Le taux de commission est généralement retenu à 17 %” (page 32). Il propose donc de retenir ce taux de 17 % sur 70 % des réservations.

La bailleresse sollicite l’application du taux usuellement retenu de 10 % faisant valoir notamment que les commissions sont déjà prises en compte dans les statistiques des prix moyens pratiqués. La locataire soutient au contraire que le taux de 17 % est justifié dès lors que cette politique commerciale est indispensable pour que l’établissement ait une visibilité dans un secteur géographique hautement concurrent.

Monsieur [T] a justifié sa position en retenant dans son rapport et au vu des éléments comptables produits et de la consultation du site internet de l’hôtel, que la tarification est variable sur l’année en fonction de l’affluence (pratique du “yield management”) et que l’établissement est particulièrement dépendant aux OTA. 

Si comme le soutient la bailleresse, le prix moyen retenu par l’expert de 110 euros hors taxes prend déjà en compte une remise par rapport aux tarifs des chambres affichés, tels qu’ils figurent en photographie en page 19 du rapport unilatérale établi par Monsieur [H] et Madame [V] mandatés par la locataire, il s’agit d’appliquer ici, ainsi que le rappelle l’expert, une “approche normative de la valeur locative”, basée “sur des prix praticables observés d’après les statistiques du secteur, sur la période 2015-2020” pour des hôtels de catégorie 3 étoiles.

Par ailleurs, l’appréciation de l’expert judiciaire est corroborée par le rapport d’expertise unilatérale versé au débat aux termes duquel Monsieur [H] et Madame [V] ont appliqué une décote de “10 % correspondant à un coût de commissionnement statistique de l’ordre de 17 % sur deux tiers environ de réservations opérées en ligne” (page 24).

Dès lors, il sera retenu une décote de 17 % sur 70 %, soit (1.124.200 x 0,70 x 0,17) = 133.779,80 euros.

Il s’ensuit que la recette théorique sera fixée à la somme de 990.420,20 euros (1.124.200 euros -133.779,80).


Sur le taux de prélèvement sur la recette d’hébergement

Il est d’usage de retenir pour les hôtels classés en 3 ou 4 étoiles, un taux d’effort compris entre 15 et 18 %.

Le taux de prélèvement sur recettes, dit taux d’effort est inversement proportionnel à la catégorie hôtelière, dès lors qu’il tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celles des prestations de confort dans les catégories les plus élevées.
L’expert judiciaire estime le taux d’effort à 16,50 %, lequel est accepté par la locataire.

La SCI ARSIT demande de retenir un taux d’effort de 18 % compte tenu de l’emplacement des locaux et de l’espace des chambres.

Compte-tenu de l’excellente situation géographique de l’hôtel, dans un quartier animé et très recherché tant par les touristes que par la clientèle d’affaires, du classement de l’hôtel en 3 étoiles, du nombre de chambres et de leur surface, ainsi que du bon niveau des équipements et aménagements, il sera retenu un taux de recettes en fonction du chiffre d’affaires de 16,50 % qui apparaît pleinement adapté.

L’expert judiciaire n’a pas retenu de recette complémentaire au titre des petits déjeuners puisque l’immeuble expertisé ne comprend pas de salle de petits déjeuners (cette dernière est située dans l’immeuble mitoyen faisant l’objet d’un bail distinct). Cela n’est pas discuté par les parties.

Dès lors, la valeur locative, avant correctifs éventuels, s’élève à 990.420,20 € x 0,1650 = 163.419,33 euros par an, hors taxes et hors charges.


Sur les correctifs

* Sur la majoration pour synergie du fait de l’ouverture pratiquée avec les locaux mitoyens

Aux termes de l’avenant au bail non daté - qui serait intervenu en juillet 2017 - signé par les parties (article 3), le bailleur a autorisé le preneur à réaliser des travaux de transformation d’une fenêtre en porte afin de permettre à sa clientèle d’accéder aux chambres exploitées dans l’immeuble mitoyen des locaux loués.

L’expert judiciaire retient une majoration de 7,50 % au motif que “l’immeuble est exploité au sein d’un plus grand ensemble avec son immeuble voisin, le tout étant directement relié au niveau de la cour extérieure afin de créer un ensemble homogène et en pleine synergie”.

La SCI ARSIT approuve la majoration et le taux retenu par Monsieur [T].

La locataire accepte le principe de cette majoration mais soutient que le taux retenu est excessif et sollicite qu’il soit fixé à 5 % conformément à l’avis initial de l’expert.

Il est d’usage de retenir une majoration jusqu’à 10 % pour la possibilité de communication avec le local mitoyen.

Or, en l’espèce, la communication avec l’immeuble mitoyen permet de mutualiser notamment la salle de petit-déjeuner et la réception, ainsi que les charges, et ainsi de dépasser le seuil des 40 chambres pour dégager une rentabilité supérieure. Il s’agit donc d’un avantage important pour l’exploitation de l’hôtel qui a été valorisé, de manière pertinente, par l’expert judiciaire à 7,5 % de la valeur locative.




* Sur les abattements au titre de l’impôt foncier et des travaux de conformité à la charge du preneur et de la clause d’accession en fin de jouissance

L’expert judiciaire a procédé à la déduction de la taxe foncière de 4.174 euros en 2020 et propose de fixer l’abattement au titre des travaux de conformité à 3 %. Il évalue l’abattement au titre de l’accession en fin de jouissance à 5 %.

- sur la déduction de la taxe foncière

S’agissant de la déduction de la taxe foncière, la SCI ARSIT s’y oppose aux motifs que :

- l’article R. 145-10 du code de commerce prévoit expressément que la valeur locative est déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ;
- l’expert admet que selon les usages, le paiement de la taxe foncière est transféré au preneur en matière hôtelière (page 39 du rapport).

En page 39 de son rapport, Monsieur [T] expose : “Nous rappelons que nous avons retenu l’abattement conformément à l’arrêt de cour de cassation du 25 janvier 2023 (Cass. 3ème civ., 25 janvier 2023, n°21-21.943) et laissons la liberté au Tribunal Judiciaire de trancher sur la question.
 • S’agissant de l’usage en matière hôtelière à [Localité 7], notre expérience et l’étude des 20 derniers dossiers du cabinet en matière de baux hôteliers confirment que le report de la taxe foncière sur le preneur est d’usage”.

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, “les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages”.

Même à considérer qu’il est d’usage en matière d’hôtel, le transfert de la taxe foncière au locataire constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charge a une contrepartie et ce, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce précité.

Le bail mettant la charge de l’impôt foncier au preneur (article 5) sans contrepartie alléguée par la bailleresse, il y a lieu de déduire au réel le montant de cet impôt, comme l’a suggéré l’expert judiciaire, soit 4.174 euros.

- sur l’abattement pour travaux de conformité à la charge du preneur

Les parties s’accordent sur l’abattement de 3 % au titre des travaux de conformité mis à la charge du preneur aux termes de l’article 11 du bail, qui sera donc retenu.

- sur l’abattement pour l’accession en fin de jouissance

Le bail stipule dans l’article 4, 2ème alinéa que “Le bail est en outre consenti aux conditions suivantes, que le preneur s’engage à exécuter :
(...) * De laisser en fin de bail tous travaux d’amélioration ou de modification sans indemnité du bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif, aux frais du preneur”.

Pour la SCI ARSIT, cette clause d’accession lui laisse à chaque fin de contrat, l’option entre remise en l’état primitif et accession des aménagements réalisés. Elle soutient qu’il ressort des éléments produits par la locataire que certains travaux évoqués aux fins de justifier l’abattement sont antérieurs au précédent renouvellement (1er juillet 2010) : climatisation, serrures électroniques, une partie de la refonte des chambres et parties communes pour un montant de près de 500.000 euros. Elle conclut que seuls éventuellement les travaux réalisés au cours du bail objet du renouvellement peuvent faire l’objet d’une demande de remise à l’état primitif, le renouvellement étant selon la jurisprudence de la Cour de cassation un nouveau bail.

Or, la remise des lieux en l’état primitif est incompatible avec le renouvellement du bail dès lors qu’elle ne peut intervenir qu’à la remise des clés par le preneur, de sorte que contrairement à ce que soutient la bailleresse, la clause d’accession telle que rédigée ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties.

La locataire a communiqué à l’expert des tableaux excel comportant le retraitement des immobilisations et amortissements faisant apparaître pour chaque année depuis 2008 le coût des travaux réalisés notamment de rénovation des chambres, des circulations et des escaliers entre 2010 et 2017, de mise aux normes incendie en 2019, de nouvelle station de relevage des eaux usées en 2020, de tubage de conduit de cheminée en 2020, de rénovation de la liaison gaz en 2021. Ces travaux s’élèvent à :

- 15.817 euros en 2008,
- 296.724 euros en 2009,
- 388.092 euros en 2010,
- 22.611 euros en 2011,
- 182.177 en 2012,
- 205.349 en 2013,
- 222.517 euros en 2014,
- 248.739 euros en 2015,
- 14.682 euros en 2017,
- 35.739 euros en 2018,
- 40.297 euros en 2019,
- 52.927 euros en 2020.

Au regard de ces éléments, un abattement de 5 % est parfaitement justifié et sera retenu.


En conclusion, la valeur locative des locaux loués s’élève après correctifs à:

163.419,33 + (163.419,33 x 0,075) - 4.174 -(163.419,33 x 0,03) - (163.419,33 x 0,05) = 158.428,23 euros, arrondis à 158.428 euros.

Le prix du bail renouvelé sera donc fixé à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 158.428 euros, hors taxes et hors charges.


Sur les intérêts et leur capitalisation

En application des dispositions de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, en l’absence de démonstration d’une quelconque mauvaise foi, la restitution des loyers perçus en trop emportera intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du mémoire formulant pour la première fois cette demande, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.


Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 158.428 (cent cinquante-huit mille quatre cent vingt-huit) euros, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020, entre la société civile SCI ARSIT et la société S.A.S. A L’HOTEL [10] pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 5 février 2024 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la société S.A.S. A L’HOTEL [10] d’une part, et la société civile SCI ARSIT d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 15 Octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE