Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 24/03174 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JPX


N° MINUTE : 2

Assignation du :
05 Mars 2024

Expert:
[L] [A][1]

[1] 
[Adresse 5]
[XXXXXXXX03]





JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. MONOP’
[Adresse 6]
[Localité 19]

représentée par Maître Simon ESTIVAL de la SAS INLO, demeurant [Adresse 16], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A155


DEFENDEURS

Madame [G] [J] épouse [Z]
[Adresse 12]
[Localité 20]

Monsieur [X] [J]
[Adresse 13]
[Localité 17]

Monsieur [Y] [J]
[Adresse 24]
[Localité 15]

Monsieur [H] [C]
[Adresse 7]
[Localité 18]

Monsieur [D] [C]
[Adresse 11] USA
[Localité 4]/ETATS UNIS D’AMERIQUE

Madame [K] [C] épouse [O]
[Adresse 23]
[Adresse 23]
[Localité 10]

Tous représentés par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, demeurant [Adresse 14], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2007, les membres de l’indivision [M] actuellement composée, par suite du décès de Madame [F], de Madame [G] [Z] née [J], Monsieur [X] [J], Monsieur [Y] [J], Monsieur [H] [C], Monsieur [D] [C] et Madame [K] [O] née [C], ont donné à bail commercial à la S.A.S. MONOP’ divers locaux à usage de “supérette alimentaire et/ou non alimentaire, petite restauration sur place et/ou à emporter”, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 26] désignés comme suit :

“1) Dans le bâtiment à l’angle de la [Adresse 29] et de la [Adresse 30] :
au rez-de-chaussée : la deuxième boutique à gauche de la porte cochère de l’immeuble comportant, outre une vitrine sur chaque rue, une salle d’accueil de la clientèle, un fournil, des dépendances, un monte-charge et un escalier intérieur, avec trois portes donnant sur la [Adresse 29] et sur la [Adresse 30] ;
au premier sous-sol, un dégagement, deux pièces, une chambre froide, un monte-charge, un escalier intérieur ;
au second sous-sol, un dégagement, trois réserves, un escalier intérieur ;
2) Dans le bâtiment du [Adresse 9], une boutique, la première à gauche de la porte cochère, avec vitrine, arrière boutique, escalier intérieur et sous-sol (...). Les locaux situés au sous-sol ne pourront faire l’objet d’ouverture au public et conserveront leur fonction de cave”.

Le bail a été conclu pour une durée de douze années à compter du 1er août 2007 pour se terminer le 31 juillet 2019 et moyennant le versement d’un loyer initial annuel de 170.000 euros hors taxes et hors charges.

A son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le loyer trimestriel s’élevait au 1er octobre 2021, à 52.434,48 euros hors taxes et hors charges.

Par un acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2022, la société MONOP’ a sollicité auprès de ses bailleurs le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022 proposant que le loyer annuel soit fixé à la somme annuelle de 154.000 euros hors taxes et hors charges.

Après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec avis de réception signé le 7 décembre 2023 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 154.300 euros hors taxes et hors charges, et en l’absence d’accord intervenu entre les parties, la S.A.S. MONOP’ a, par acte délivré le 5 mars 2024, fait assigner “l’indivision [M] composée de Mesdames [F], [C] et [J], Messieurs [Y] et [X] [J], [D] et [H] [C], Mesdames [G] [Z] et [K] [O]” devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sollicitant, au visa des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce, de :

A titre principal :

- Fixer à compter du 1er avril 2022 le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis à [Adresse 9] pour une durée de neuf ans, à la somme annuelle de 154.300 euros hors taxes et hors charges ;
- Condamner l’“INDIVISION [M]” au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes remboursables à compter du 1er avril 2022 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire :

- Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;
- Déclarer que les parties partageront par moitié le coût de l’expertise judiciaire, chaque partie conservant la charge de ses autres dépens.


Aux termes de leur mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée avec avis de réception et par voie électronique le 26 août 2024, Madame [G] [Z] née [J], Monsieur [X] [J], Monsieur [Y] [J], Monsieur [H] [C], Monsieur [D] [C] et Madame [K] [O] née [C] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- Débouter la société MONOP’ de sa demande formée à titre principal ;
- Désigner un expert afin de donner un avis sur la valeur locative ;
- Maintenir le loyer actuel pendant le cours de l’instance ;
- Juger que l’avance des frais d’expertise incombera à la société MONOP’.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 3 septembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 26] à compter du 1er avril 2022.

Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative
 
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
 
En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de douze ans puis s’est prolongé tacitement à compter du 1er août 2019, présentant au jour de la prise d’effet de la demande de renouvellement du bail, une durée effective supérieure à douze années entières et consécutives. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.
 
Dès lors, le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative seront retenus.

La société MONOP’ soutient que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer actuel. Pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 154.300 euros hors taxes et hors charges, elle se fonde sur le rapport d’expertise unilatérale du cabinet DAXTER en date du 18 mars 2022 qui a évalué la surface pondérée des locaux à 254,05 m² et a retenu un prix unitaire de 650 euros / m² P prenant en compte :

Au titre des éléments favorables :
- l’“implantation au sein d’un secteur offrant une bonne dynamique commerciale, avec de nombreux locaux commerciaux à proximité de la gare du [25]” ;
- la “très bonne desserte par les transports en commun” ;
- la belle facture de l’immeuble ;
- la “bonne visibilité en raison d’une implantation à l’intersection de deux voies, avec pan coupé sur la [Adresse 27] et d’un linéaire de vitrine de 40 mètres environ” ;
- la “surface de vente accessible PMR, largement éclairée” ;
- l’usage de supérette à dominance alimentaire qui “s’inscrit parfaitement dans l’environnement commercial” ;
- la “jouissance autorisée d’une terrasse couverte sur domaine public de 12,78 m²” ;

Au titre des éléments défavorables :
- le “stationnement automobile délicat sur le secteur” ;
- l’offre concurrente dans un rayon de 650 mètres environ ;
- la surface de vente qui ne représente que 48 % de la surface globale du magasin ;

- l’état à rafraîchir au 1er et 2ème sous-sol ;
- le 2ème sous-sol non exploité.

La société MONOP’ fait valoir que doivent être pris en considération pour évaluer la valeur locative nette des locaux, ainsi que l’a retenu l’expert amiable, les charges et conditions du bail, notamment l’impôt foncier (- 3 %) et les travaux de mise aux normes et de mise en conformité (- 5 %) supportés par le preneur, l’accession des améliorations du preneur en fin de jouissance (- 5 %) et la cession, sous-location et location-gérance autorisées à une société du Groupe (+ 2 %). Si le cabinet DAXTER retient une majoration supplémentaire de 5 % au titre de la jouissance autorisée d’une terrasse couverte sur domaine public, elle n’apparaît pas dans son évaluation finale.

Les bailleurs répliquent que le rapport d’expertise versé au débat par la société MONOP’ n’a pas été établi de manière contradictoire et objective. Ils contestent particulièrement l’évaluation des surfaces, relevant que seuls ont été produits les plans du sous-sol à partir desquels l’expert amiable semble avoir extrapolé les surfaces des autres niveaux, que la pondération opérée est critiquable, la partie des locaux donnant [Adresse 30] étant pondérée à 0,9 et 0,8 sans raison valable s’agissant de premières zones ainsi que les références citées qu’ils jugent pour la plupart trop anciennes.
Ils en concluent que le loyer en renouvellement ne saurait être fixé sur la base de ce seul rapport et ce, en application d’une jurisprudence constante.

Ainsi, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, si chacune admet que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, elles ne s’accordent pas sur son évaluation ni n’entérinent les conclusions de l’expert amiable que la locataire a mandaté et qui ne peuvent fonder à elles-seules, faute d’être corroborées par d’autres éléments, la demande de fixation de la société MONOP’. Il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société MONOP’, demanderesse à l’instance, dans les termes du présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société MONOP’ pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Madame [G] [Z] née [J], Monsieur [X] [J], Monsieur [Y] [J], Monsieur [H] [C], Monsieur [D] [C] et Madame [K] [O] née [C] d’une part, et la S.A.S. MONOP’ d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 26], à compter du 1er avril 2022,


Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans,

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué,

Commet pour y procéder :

Monsieur [L] [A]
[Adresse 5]
tél : [XXXXXXXX02]
mail : [Courriel 28]

avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 9] à [Localité 26] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. MONOP’ à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 21]) avant le 20 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 7 janvier 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [N] [I]
[Adresse 8]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 22]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, 

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 15 octobre 2024.

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL M. ESCRIVE