Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/09691
N° Portalis 352J-W-B7G-CXV7W


N° MINUTE : 6

Assignation du :
08 Juillet 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. B.G.C, représentée par son gérant, Monsieur [WB] [Z]
[Adresse 7]
[Localité 13]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0228



DEFENDEURS

Madame [M] [X] [T] [ZV] [L] veuve [J]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Madame [P] [O] [S] [J] épouse [D]
[Adresse 14]
[Localité 15]


Monsieur [A] [G] [F] [J]
[Adresse 10]
[Localité 12]

Monsieur [DP] [SR] [J]
[Adresse 8]
[Localité 16]

Madame [R] [V] [XY] [J] épouse [Y] [B]
[Adresse 9]
[Localité 17]


tous représentés par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0557



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 août 2011, Monsieur [CM] [J], aux droits duquel se trouvent Madame [M] [L] veuve [J] en sa qualité d’usufruitière, Madame [P] [J] épouse [D], Monsieur [A] [J], Monsieur [DP] [J] et Madame [R] [J] épouse [Y] [B] en leur qualité de nus-propriétaires (ci-après les consorts [J]), a donné à bail à Monsieur [I] [U], aux droits duquel sont successivement venues la société ARABESQUE FINE ART par suite d’une cession de fonds de commerce du 7 septembre 2011 puis la société B.G.C. par suite d’une cession du droit au bail du 15 janvier 2015, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12], à destination de “bijouterie neuve, bijouterie d’occasion, joaillerie, bijouterie fantaisie, argenterie, antiquité, vente de tableaux et objets de décoration” et désignés comme suit :

“Une boutique et une arrière boutique, lot n°2,
- Au sous-sol, une partie des caves constituant le lot n°20 de la copropriété d’une surface d’environ 50 m² composée de trois cellules, comportant une porte blindée donnant sur le couloir commun des caves de l’immeuble”.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2011 pour se terminer le 31 août 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 94.337,90 euros.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er septembre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2020 délivré aux consorts [J], la société B.G.C. a demandé le renouvellement du bail les liant pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2021.

Les consorts [J] n’ont pas répondu à cette demande de renouvellement.

Par un mémoire préalable du 8 avril 2022 notifié aux consorts [J], la société B.G.C. a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 49.500 euros en principal.

Par acte délivré le 8 juillet 2022, la société B.G.C. a fait assigner les consorts [J] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 49.500 euros hors taxes et hors charges ;
- Condamner les consorts [J] à payer les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer dus par application de l’article 1231-6 du code civil;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil ;

A défaut, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,

- Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce en désignant un expert de son choix avec mission de donner un avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2021 ;
- Fixer, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel à la somme annuelle de 49.500 euros et à défaut au montant du loyer en cours ;

En tout état de cause,

- Condamner les consorts [J] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise et à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 16 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 30 décembre 2020 par la société B.G.C. et le silence gardé par les consorts [J] au cours des trois mois ayant suivi cette demande, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 12], à compter du 1er janvier 2021, et a avant-dire-droit sur le montant du loyer et sur le surplus des demandes des parties, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert, Monsieur [EJ] [E], remplacé par Madame [C] [N] [H] par ordonnance du 16 mars 2023.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 1er février 2024 et a conclu à une valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2021 de 55.600 euros, hors taxes et hors charges par an, inférieure au loyer plafonné de 105.315,47 euros par an, hors taxes et hors charges.


Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 23 août 2024, la société B.G.C. demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à somme de 48.350 euros hors taxes et hors charges ;
- Condamner Mesdames [M] [L] veuve [J], [P] [J] épouse [D] et [R] [J] épouse [Y] [B] et Messieurs [A] et [DP] [J] à payer à la société B.G.C les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer calculés terme par terme à compter rétroactivement du 1er janvier 2021, dus par application de l’article 1231-6 du code civil ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil ;
- Débouter Mesdames [M] [L] veuve [J], [P] [J] épouse [D] et [R] [J] épouse [Y] [B] et Messieurs [A] et [DP] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Mesdames [M] [L] veuve [J], [P] [J] épouse [D] et [R] [J] épouse [Y] [B] et Messieurs [A] et [DP] [J] à payer à la société B.G.C. une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens et à rembourser à la société B.G.C. les honoraires de Madame [N] [H] qui ont été taxés à la somme de 4.924 euros.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié le 7 juin 2024, les consorts [J] demandent au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à 80.974,95 euros par an, hors taxes et hors charges ;
- Débouter la société B.G.C. de l’intégralité de ses demandes relatives aux intérêts et à la capitalisation des intérêts ;
- Débouter la société B.G.C. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonner que les frais d’expertise seront partagés par moitié.

* * *
L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 3 septembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail liant les parties s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et les parties s’accordant pour conclure que tel est le cas en l’espèce, il est nécessaire d’évaluer la valeur locative à la date du 1er janvier 2021 pour les locaux en cause.


Sur la valeur locative


Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Localité 12], [Adresse 1], longue voie de 2 kilomètres. Les locaux se trouvent entre l’[Adresse 20] et la [Adresse 25], à proximité immédiate du Palais de l’Elysée, de l’Hôtel Beauvau et du palace le Bristol.

Le secteur est desservi par les stations de métro “Miromesnil” (lignes 9 et 13) à 270 mètres et “Champs Elysées Clémenceau” (lignes 1 et 13) à 550 mètres. Deux stations de bus sont à proximité (lignes 52 et 93). La circulation automobile et le stationnement (payant) sont possibles bien que difficiles à l’emplacement des locaux, l’expert précisant que depuis 2015, la [Adresse 27] est fermée à la circulation entre la [Adresse 24] et la [Adresse 23] pour des raisons sécuritaires, mais que le local en cause se situe avant la modification de la circulation (dans le sens de la circulation routière).

L’expert expose que la [Adresse 27] ne présente pas la même commercialité dans tous ses tronçons ; que “la portion orientée vers le luxe et la haute-couture est comprise entre la [Adresse 29] et le [Adresse 22], dans le prolongement de la [Adresse 27]. La portion où les biens immobiliers sont situés est davantage orientée vers du commerce de galerie d’art” (page 8 du rapport).

De ce fait, l’activité de la société B.G.C. s’inscrit harmonieusement dans la commercialité de ce tronçon de la [Adresse 27].

La boutique dépend d’un immeuble ancien élevé sur sous-sol, comprenant 5 étages, et qui paraît bien entretenu au regard des photographies figurant dans le rapport.



Les locaux loués sont composés :

- d’une boutique en rez-de-chaussée sur rue décrite ainsi :
“Le local commercial est de plain-pied depuis la rue avec une porte d’accès sécurisée compte tenu de l’activité de bijouterie. La hauteur sous-plafond est de 3,65 mètres.
La zone de vente est composée de deux vitrines de part et d’autre du local.
Au fond, une arrière-boutique est accessible avec un WC et un lavabo” (page 10 du rapport) ;

- d’un sous-sol non relié accessible depuis le porche, puis une porte dans la cour centrale, un escalier et des couloirs. Ce local en sous-sol est composé de trois caves voûtées en pierres avec une dalle béton et est sécurisé par une porte blindée.

Sur la base de plans et relevés de surfaces établis par le cabinet CARREAU COLLOMB, géomètres-experts le 12 juillet 2023, l’expert judiciaire retient les surfaces utiles et pondérées suivantes :

- boutique décomposée en deux zones :
* zone 1 d’une surface utile de 14,10 m² pondérée à 14,10 m²,
* zone 2 d’une surface utile de 6,90 m² et pondérée à 5,52 m² (coefficient de 0,80),
- arrière boutique avec WC d’une surface utile de 1,40 m² et pondérée à 0,56 m² (coefficient de 0,40)
- sous-sol d’une surface utile de 44,50 m² et pondérée à 6,68 m² (coefficient de 0,15).

La société B.G.C. ne conteste ni les surfaces utiles relevées ni la pondération de celles-ci par l’expert judiciaire.

Les consorts [J] discutent le coefficient de pondération appliqué au sous-sol par Madame [N] [H] aux motifs que l’expert a pris en considération l’état existant, à savoir un sous-sol non relié à la boutique, alors même que la locataire avait obtenu une autorisation de travaux afin de relier le rez-de-chaussée au sous-sol et s’était engagée à effectuer lesdits travaux. Ils considèrent que l’état de l’existant et la bonne configuration des caves parfaitement exploitables justifient un coefficient de 0,30.

Il ressort des explications de la société B.G.C. que le locataire initial, Monsieur [I] [U] avait été autorisé à exécuter des travaux destinés à relier le sous-sol et le rez-de-chaussée.

Or, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, lesdits travaux n’ont pas été réalisés et il convient de prendre en compte les caractéristiques immobilières des locaux existantes.

Madame [N] [H] a appliqué une pondération conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition - mars 2017) qui préconise pour des annexes diverses non-reliées au sous-sol l’application d’un coefficient compris entre 0,10 et 0,15, retenant en l’occurrence la fourchette haute.

Dès lors, la position de l’expert étant argumentée et pertinente, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 26,86 m² P.

Sur le prix unitaire et la valeur locative avant correctifs

Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite des références visant des commerces situés [Adresse 27], [Adresse 19], [Adresse 24], [Adresse 26] et [Adresse 28], à savoir :

- vingt-et-une références de locations nouvelles situées à l’exception de cinq d’entre elles [Adresse 27], aux dates d’effet comprises entre mai 2015 et janvier 2021, aux surfaces comprises entre 23,91 m² P et 380 m² P, aux prix unitaires compris entre 530 euros par m² P (pour un restaurant situé [Adresse 4] d’une surface de 75,50 m² P, bail conclu à effet en décembre 2018 et dont le loyer reconstitué avec le paiement du droit au bail s’élève à 993 euros /m² P) et 7.500 euros par m² P (pour un commerce de chaussures Biondini d’une surface de 48 m² P située [Adresse 11], bail conclu à effet en septembre 2018) ;

- six références de renouvellement amiable situées à l’exception d’une d’entre elles [Adresse 27], aux dates d’effet comprises entre janvier 2017 et février 2019, pour des surfaces comprises entre 118,84 m² P et 472,75 m² P, aux prix unitaires allant de 905 euros par m² P (pour une boutique d’antiquités, objets d’art et tableaux située [Adresse 5] d’une surface de 118,84 m² P à effet en janvier 2018) à 10.963 euros par m² P pour une boutique Prada située [Adresse 3] à effet en janvier 2018 et d’une surface de 252,95 m² P ;

- six références de fixation judiciaire situées [Adresse 27], aux dates d’effet comprises entre le 1er avril 2014 et le 1er avril 2020, pour des surfaces comprises entre 35,16 m² P et 209,06 m² P, aux prix unitaires allant de 1.100 euros par m² P (pour un commerce d’ameublement situé [Adresse 6] d’une surface de 209,06 m² P à effet au 1er avril 2000) à 2.000 euros par m² P pour une boutique d’antiquités, tableaux, orfèvrerie et décoration située [Adresse 18] à effet au 1er avril 2014 et d’une surface de 78 m² P.

L’expert judiciaire a procédé à une analyse des références selon leur situation dans la [Adresse 27], relevant d’une part que les prix les plus élevés sont les situations à proximité de la [Adresse 29] et concernent des commerces de prêt à porter et, d’autre part, que pour les références situées entre le numéro 100 et le numéro 150 de la rue, le prix unitaire est inférieur à 2.000 euros par m² P. Enfin, Madame [N] [H] note que les transactions sont en baisse depuis 2018 sur la portion de rue qui concerne les locaux sous expertise.

Elle retient ainsi un prix unitaire de 1.800 euros par m² P qui n’est pas critiqué par la société B.C.G.

Les consorts [J] estiment qu’il y a lieu de retenir un prix unitaire de 2.000 euros / m² P compte tenu de l’emplacement des locaux dans une artère très commerciale caractérisée par un grand nombre de magasins de luxe de haute couture et de galerie d’art prestigieuses, à proximité de l’hôtel Bristol et de plusieurs ambassades, qui draine une clientèle fortement propice à l’activité de la locataire, d’une bonne desserte assurée par les transports en commun, de la présence sur l’[Adresse 21] à proximité immédiate des locaux d’une dizaine de galeries d’art et de salles des ventes, avec l’arrivée en 2021 de la galerie PERROTIN BASTOK-LESSEL sur 5 niveaux de l’hôtel particulier situé au n° 8 de l’avenue, ainsi que l’ouverture de la maison de vente SOTHEBY’S et de l’état du marché locatif des boutiques.

Au soutien de leur position, ils se prévalent d’une référence non retenue par l’expert mais qui est postérieure à la date de renouvellement, de sorte que n’étant pas pertinente, elle sera écartée.

Par ailleurs, les consorts [J] font valoir que parmi l’ensemble des références citées par l’expert, cinq sont plus pertinentes (Magbest, [K], Liaigre, Baccarat et Mugler). Toutefois, l’appréciation de la valeur locative ne peut se fonder exclusivement sur des locations nouvelles et l’ensemble des éléments d’appréciation cités par les consorts [J] ont été pris en considération par l’expert judiciaire.

La position de l’expert judiciaire est en outre corroborée par deux rapports d’expertise unilatérale établis par Monsieur [W] et par Monsieur [PU] versés au débat, qui évaluent également le prix unitaire pour les locaux en cause, avant correctifs, à 1.800 euros par m² P au 1er janvier 2021, date de renouvellement du bail.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques des locaux qui présentent une configuration adaptée à leur destination, de leur emplacement dans un quartier présentant une bonne commercialité pour les activités de galerie d’art et antiquaire, proches de celles exercées par la société B.C.G., disposant d’une population aisée et d’un flux touristique néanmoins en diminution, et des références précitées, le prix unitaire de 1.800 euros par m² P apparaît pertinent et sera retenu.

La valeur locative avant correctifs s’établit donc à la somme en principal de 48.348 euros (1.800 euros / m² P x 26,86 m² P).


Sur les correctifs


* Sur la majoration pour effet “bonbonnière”

L’expert judiciaire retient afin de tenir compte de la surface de vente réduite et de l’effet dit “bonbonnière” une majoration de la valeur locative de 15 % que les consorts [J] demandent de confirmer et que la société B.G.C. demande de réduire.

La locataire expose que la jurisprudence applique une majoration au titre de l’effet bonbonnière qui varie entre 5 et 20 % en considération des caractéristiques du local. Elle cite deux décisions rendues par le tribunal de grande instance de Paris et la cour d’appel de Paris ayant retenu respectivement une majoration de 5 % et de 20 % pour tenir compte de l’effet “bonbonnière”. Elle soutient que le local loué se rapproche plus de celui ayant donné lieu à l’application d’un pourcentage de 5 % et qui dispose d’une surface utile de 27,20 m² alors que le taux de 20 % a été retenu pour un local d’une surface utile de 11,35 m². Elle se prévaut également de l’avis de Monsieur [PU] qu’elle a mandaté pour réaliser une expertise unilatérale et qui a retenu une majoration de la valeur locative de 10 % pour l’effet bonbonnière.

Il est d’usage de retenir une majoration de 5 à 20 % pour l’effet bonbonnière.


En l’espèce, l’aire de vente présente une largeur réduite, en couloir depuis l’entrée de la boutique et est d’une surface utile de 21 m² pondérée à 19,62 m². Cette configuration et cette petite surface est bien adaptée à l’activité de la société B.C.G. qui est celle de “bijouterie neuve, bijouterie d’occasion, joaillerie, bijouterie fantaisie, argenterie, antiquité, vente de tableaux et objets de décoration”.

En réponse au dire du conseil de la société B.G.C., l’expert considère que : “La surface utile pondérée totale est de 26,86 m² P ce qui est rare au regard des termes de comparaison recensés. Aussi, nous estimons nécessaire d’apporter une majoration pour effet bonbonnière de 15%” (page 36 du rapport).

Si Monsieur [PU] a dans son rapport d’expertise unilatérale appliqué un pourcentage de 10 %, le coefficient de 15 % choisi par l’expert judiciaire est corroboré par le rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [W], apparaît pertinent au regard de la surface des locaux et de l’activité de la locataire et sera donc souverainement retenu.


* Sur l’abattement sollicité par la société B.G.C. au titre de la clause d’accession en fin de jouissance

La locataire expose que les articles 3 (dernier alinéa) et 4 du bail prévoient une option pour le bailleur entre une accession au profit de ce dernier des divers aménagements et travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance et sans indemnité ou une remise en l’état primitif sans indemnité.

Elle sollicite pour ce motif un abattement de 10 % sur la valeur locative.

Les consorts [J] ne répondent pas sur ce point.

En l’espèce, le bail impose au preneur (article III 4°) : “De laisser en fin de bail tous travaux soit neufs de finition effectués, notamment à la prise de possession, soit d’amélioration, de modification ou de réparation, sans indemnité au Bailleur” et (article III 3° dernier alinéa) : “En outre, le Preneur sera tenu de remettre les lieux, à la fin du bail, dans le même état qu’il les aura trouvés, ou, si le Bailleur le préfère, de laisser, à la fin du bail, sans indemnité, tous changements et travaux autorisés”.

L’expert judiciaire n’a pas retenu d’abattement pour ce motif, expliquant dans son rapport, page 36 : “S’agissant de l’abattement par le report contractuel de l’accession en fin de jouissance, nous n’avons pas eu en notre possession d’état des lieux d’entrée et nous n’avons pas d’indication sur l’état des locaux lors de la prise d’effet initiale du bail. En outre, il convient de préciser que les abattements sont généralement apportés lorsqu’il s’agit de locaux bruts, fluide en attente. Au regard des échanges lors de la réunion d’expertise, il semblerait que cela ne semble pas refléter l’état du local à la prise d’effet du bail”.

L’abattement doit correspondre à la différence entre la valeur locative calculée en incluant les travaux et la valeur locative qu’auraient eue les locaux en l’absence de ces travaux immobiliers. Seule l’augmentation de la valeur locative due à ces investissements doit être prise en compte.


En l’espèce, le bail en date du 2 août 2011 stipule expressément dans son préambule que “Monsieur [U] a effectué divers travaux d’aménagement de la boutique consistant notamment en la suppression de la mezzanine ainsi qu’une modification de la devanture, travaux non contestés par le Bailleur”.

Toutefois, suite aux cessions successives du droit au bail, ces travaux ont fait accession aux bailleurs.

Il n’est pas allégué par la société B.G.C. qu’elle aurait elle-même procédé à d’éventuels aménagements ou travaux.

C’est dès lors de manière pertinente que l’expert n’a procédé à aucun abattement, en l’absence de tout élément produit par la locataire permettant d’apprécier les éventuels travaux réalisés. Ainsi, il n’est pas démontré que la valeur locative telle qu’appréciée par Madame [N] [H] prend en compte ces éventuels aménagements ou travaux au demeurant non précisés, d’autant qu’il ressort que les activités des précédents locataires étaient proches de celle exercée par la société B.G.C.


* Sur la majoration sollicitée par les consorts [J] au titre de l’autorisation des travaux permettant de relier le rez-de-chaussée au sous-sol

Les consorts [J] exposent qu’aux termes du protocole d’accord du 16 juillet 2007, Monsieur [U], aux droits duquel est venue la société B.G.C., a obtenu l’autorisation de faire réaliser des travaux de percement d’une trémie afin de relier les locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol et s’était engagé à réaliser lesdits travaux. S’ils admettent que les travaux n’ont pas été réalisés, ils relèvent que le principe de leur autorisation est définitivement acquis au preneur, ce qui constitue un avantage certain justifiant l’application d’un coefficient de majoration de 5 %.

La société B.G.C. conclut au rejet de cette demande, faisant valoir que cette autorisation ne présente pas d’intérêt et ne confère aucun avantage au preneur puisque le sous-sol est structurellement inondable et inexploitable et que même son usage de réserve est limité.

Il ressort du bail signé le 2 août 2011 entre Monsieur [CM] [J] et Monsieur [I] [U] que les parties ont régularisé un protocole d’accord le 16 juillet 2007 - lequel n’est cependant pas versé aux débats - et qu’aux termes de celui-ci, le preneur s’est engagé “à relier directement la cave louée à la boutique par une trémie, dont l’emplacement est indiqué sur le plan annexé”.

Aucune majoration ne sera cependant retenue dès lors que ces travaux n’ont pas été réalisés et qu’il n’est pas démontré par les consorts [J] que l’usage des locaux peut être administrativement modifié (passage d’une cave à une surface commerciale en sous-sol) ainsi que le souligne à juste titre l’expert judiciaire (page 37), d’autant qu’il ressort du constat réalisé par un huissier de justice le 10 mai 2021 et des photographies figurant dans le rapport d’expertise que le sous-sol présente des traces d’humidité.




Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021

La valeur locative s’élève, après correctifs, à 55.600,20 euros arrondis à 55.600 euros (48.348 + (48.348 x 0,15)).

De ce fait, la valeur locative au 1er janvier 2021 étant inférieure au montant du loyer plafonné de 105.315,47 euros hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à cette date sera fixé à la somme en principal de 55.600 euros.


Sur les intérêts et leur capitalisation

En application des dispositions de l'article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

En l'espèce, en l'absence d'allégation d'une quelconque mauvaise foi, la restitution des loyers perçus en trop emportera intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022, date de l'assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.


Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.












PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 55.600 (cinquante-cinq mille six cents) euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre Madame [M] [L] veuve [J] en sa qualité d’usufruitière, Madame [P] [J] épouse [D], Monsieur [A] [J], Monsieur [DP] [J] et Madame [R] [J] épouse [Y] [B] en leur qualité de nus-propriétaires d’une part, et la S.A.R.L. B.G.C. d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 12] demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 8 juillet 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la S.A.R.L. B.G.C. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation au titre des intérêts au taux légal,

Condamne la S.A.R.L. B.G.C. d’une part, et Madame [M] [L] veuve [J] en sa qualité d’usufruitière, Madame [P] [J] épouse [D], Monsieur [A] [J], Monsieur [DP] [J] et Madame [R] [J] épouse [Y] [B] en leur qualité de nus-propriétaires d’autre part, à prendre en charge chacun par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 15 Octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER M. ESCRIVE