Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 15 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Elisabeth JEANNOT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01683 - N° Portalis 352J-W-B7I-C373B

N° MINUTE : 3







JUGEMENT 
rendu le 15 octobre 2024

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT-OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]
représentée par la SCP MENARD ET WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [E], 
Madame [B] [Z] épouse [E],
demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 4]
représentés par Me Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0647

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 15 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01683 - N° Portalis 352J-W-B7I-C373B


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2016 à effet du 30 juin 2016, [Localité 3] HABITAT - OPH a consenti un bail d’habitation à M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 713,13 euros et d’une provision pour charges de 266,76 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 100,37 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z], le 28 août 2023.

Par assignations du 17 janvier 2024, PARIS HABITAT - OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,6 179,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 18 juin 2024, [Localité 3] HABITAT - OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 6138,90 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. [Localité 3] HABITAT - OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils indiquent que le dépôt d’un dossier FSL est envisagé.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. la suspension des effets de la clause résolutoire. En l’espèce, le contrat conclu le 30 juin 2016 s’étant renouvelé le30 juin 2022, c’est le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version à la date de renouvellement du bail qui s’applique à la situation locative objet du litige et qui aurait dû être mentionné dans le commandement de payer.

En l’espèce, à la suite de signification aux locataires le 23 août 2023 d’un commandement de payer la somme de 5 100,37 euros et cette somme n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois mentionnée au contrat, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 juin 2024, M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] lui devaient la somme de 6138,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 979,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT - OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2016 entre [Localité 3] HABITAT - OPH, d’une part, et M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 24 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH la somme de 6 138,90 euros (six mille cent trente-huit euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024,

AUTORISE M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 61 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT - OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT - OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [B] [E] née [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 août 2023 et celui des assignations du 17 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge