Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


74C

Minute n° 24/


N° RG 23/02486 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPSA


5 copies





EXPERTISE





GROSSE délivrée
le 14/10/2024
à la SELARL AVITY
la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

COPIE délivrée
le 14/10/2024
à 


2 copies au service expertise

Rendue le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 16 septembre 2024,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.


DEMANDEUR

Monsieur [O] [J]
né le 14 juin 1961 à [Localité 6] (40) 
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

La S.C.I. DLT IMMOBILIER représentée par Messieurs [H] et [Z] [C]
dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 3]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Adrien SOURZAC de la SELARL AVITY, avocat au barreau de BORDEAUX



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 novembre 2023, Monsieur [J] a fait assigner la SCI DLT IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de lui voir enjoindre la mise en conformité de l’ensemble des ouvertures avec les termes du protocole (à soufflet ouvrant vers le haut en verre opaque teinté dans la masse) et ce dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, et de la voir condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [J] a maintenu ses demandes.

Il expose être propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], et avoir formé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire accordé le 7 avril 2021 par la mairie de [Localité 7] à la SCI DLT IMMOBILIER en vue de la réalisation d’une construction d’habitation jumelée en R+1 sur un terrain sis [Adresse 5], recours rejeté du fait de l’absence de réponse dans le délai de deux mois. Il précise avoir alors, par requête enregistrée le 29 septembre 2021, saisi le Tribunal administratif de Bordeaux aux fins d’annulation de l’arrêté en date du 7 avril 2021 par lequel la commune de [Localité 7] a fait droit à la demande de permis de construire, et indique avoir, pour clore le litige, signé le 9 mars 2022 un protocole transactionnel avec la SCI DLT IMMOBILIER, aux termes duquel la SCI DLT IMMOBILIER s’est engagée à modifier les ouvertures réalisées en façade Sud-est du projet, donnant directement sur sa propriété, ouvertures limitées à trois fenêtres à soufflet, en verre opaque teinté dans la masse en R+1, en contrepartie de son désistement d’instance devant le Tribunal administratif.
Il fait valoir que la défenderesse n’a pas respecté son engagement, dès lors que les fenêtres installées s’ouvrent “à la française”, c’est-à-dire de façon latérale, créant ainsi des vues sur sa propriété et une atteinte à son inimité et à sa tranquillité, situation constitutive d’un trouble manifestement illicite dont il est en droit de réclamer la cessation.

La SCI DLT IMMOBILIER a demandé à la présente juridiction de:

- constater l’exécution de ses obligations contractuelles découlant du protocole d’accord
- prononcer en conséquence le non-lieu à statuer sur la demande de mise en conformité des ouvertures avec les termes du protocole
- constater qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de provision formée par Monsieur [J]
- constater la défaillance de Monsieur [J] à rapporter la preuve d’un préjudice de vis-à-vis anormal
- débouter Monsieur [J] de sa demande de provision injustifiée
- débouter Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions
- en tout état de cause, débouter Monsieur [J] de toute autre demande, en ce compris sa demande formulée au titre des frais irrépétibles


- condamner Monsieur [J] au paiement d’une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Elle expose au soutien de sa position avoir respecté les termes du protocole d’accord, et fait valoir que les ouvertures litigieuses, si elles sont de type oscillo-battant, comportent un mécanisme de verrouillage du mode oscillo-battant et ne peuvent s’ouvrir qu’en basculant la partie supérieure vers l’intérieur, de sorte que Monsieur [J] ne justifie d’aucun trouble dont l’illicéité serait manifeste. Elle indique encore que ce dernier ne justifie d’aucun préjudice de perte d’intimité, les distances relevées étant conformes aux prescriptions du Code civil s’agissant de la création de vues directes.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 septembre 2024, a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à se mettre en conformité avec les termes du protocole d’accord transactionnel

Monsieur [J] fonde sa demande, tendant à voir enjoindre à la SCI DLT IMMOBILIER de mettre en conformité l’ensemble des ouvertures avec les termes du protocole, sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, lequel dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il verse aux débats le protocole d’accord transactionnel enregistré le 11 mars 2022, libellé comme suit: “les trois fenêtres...seront réalisées en oscillo-battant, de 90 cm de large dur 145 cm de hauteur pour la première et 120 cm de large sur 145 cm de marge pour les deux autres. ..les trois fenêtres de l’étage situées au droit de la façade sud-est seront réalisées en verre opaque, teinté dans la masse”, et comportant une représentation de la façade sud-est, avec, en R+1, trois”ouvertures type soufflet”.

Il produit en outre diverses photographies des ouvertures litigieuses, non datées, montrant une ouverture des fenêtres “à la française”, soit vers l’intérieur, outre un courriel du conseil de la SCI DLT IMMOBILIER daté du 26 avril 2024, dont il résulte que cette dernière est en attente de devis pour faire remplacer les fenêtres

La SCI DLT IMMOBILIER s’oppose aux demandes formées à son encontre, arguant de l’absence de trouble dont l’illicéité serait manifeste, et verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 29 mai 2024, dont il résulte qu’un premier logement en R+1, occupé par des locataires, comporte deux fenêtres, dont le vitrage semble être du verre dépoli, à ouverture oscillo-battante, assorties d’un mécanisme de verrouillage par serrure à clé, empêchant l’ouverture en mode battant, seule l’ouverture en basculant la partie supérieure vers l’intérieur étant possible, et que le deuxième logement situé en R+1 comporte une fenêtre du même type.

Il en résulte que les ouvertures litigieuses, telles que décrites par le procès-verbal de constat, si elles ne sont pas de type “ouverture à soufflet” comme prévu dans la représentation insérée au protocole d’accord et au permis de construire modificatif, sont bien de type oscillo-battant tel qu’expressément mentionné en page 3 du protocole d’accord, c’est-à-dire pouvant d’ouvrir latéralement ou s’entrouvrir par le haut.

Le caractère manifeste illicite du trouble invoqué par Monsieur [J] n’est dès lors pas caractérisé, et sa demande, tendant à voir enjoindre, sous astreinte, la mise en conformité de l’ensemble des ouvertures avec les termes du protocole, doit être rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Faute pour Monsieur [J] de justifier d’une obligation non sérieusement contestable de la SCI DLT IMMOBILIER d’avoir à l’indemniser d’un quelconque préjudice de perte d’intimité, simplement allégué mais nullement caractérisé, sa demande de provision ne peut prospérer.

Sur les autres demandes

Monsieur [J], succombant en ses demandes, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité imposant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la demande formée à titre reconventionnel par la SCI DLT IMMOBILIER sur ce fondement sera rejetée.

DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel,

Déboute Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes,

Déboute la SCI DLT IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [J] aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,