Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00224 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYFI

Minute : 24/00563





OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT
Représentant : M. [O] [U] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Madame [Z] [B] épouse [C]
Représentant : Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB285





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Octobre 2024




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Monsieur [O] [U] [J] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Madame [Z] [B] épouse [C]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001541 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Maître Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de Seine Saint Denis



DÉBATS :

Audience publique du 13 Septembre 2024


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 20 septembre 2019, [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Madame [Z] [B] épouse [C] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 7], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 489,74 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie.

Le 10 août 2023, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 3513,79€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.


PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner Madame [Z] [B] épouse [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024 aux fins de :
 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner la défenderesse au paiement :
- de la somme provisionnelle de 3337,23 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
- de la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer l'arriéré locatif lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 13 septembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1633,84 € arrêtée au terme du mois d'août 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement de l'intégralité du loyer courant au jour de l'audience et a indiqué ne pas être opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [B] épouse [C], représentée, n'a contesté ni le principe ni le montant de la créance. Elle a indiqué être suivie par une assistante sociale, percevoir une retraite d'environ 1000 euros par mois. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 30 euros. 

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 janvier 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi le 4 août 2023 la Caisse d'Allocations familiales, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 20 septembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 août 2023 pour la somme en principal de 3513,79€ arrêtée au 7 août 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, laissant deux mois à la locataire pour s'acquitter de cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Madame [Z] [B] épouse [C] reste lui devoir la somme de 1633,84 € arrêtée au 12 septembre 2024, incluant l'échéance du mois d'août 2024, somme qui n'est pas contestée par la défenderesse.

Par conséquent, Madame [Z] [B] épouse [C] sera condamnée à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 1633,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu des sommes supplémentaires versées en sus du loyer depuis plusieurs mois, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Le bailleur n'est outre pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [B] épouse [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2019 entre [Localité 8] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et Madame [Z] [B] épouse [C] concernant le local à usage d'habitation appartement 2542 situé au [Adresse 7] à [Localité 8] sont réunies à la date du 10 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [B] épouse [C] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 1633,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse ;

AUTORISONS Madame [Z] [B] épouse [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Z] [B] épouse [C] portant sur le logement appartement 2542 situé [Adresse 7] à [Localité 8];

AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [Z] [B] épouse [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNONS EN CE CAS Madame [Z] [B] épouse [C] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

REJETONS la demande d'Est Ensemble Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [B] épouse [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 octobre 2024.

La greffière, Le juge