Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 11 Octobre 2024 

N° RG 24/05621 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEBI

Jugement du 11 Octobre 2024 
N° : 24/617 

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[W] [U]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 
à OPH ARCHIPEL HABITAT 
COPIE CERTIFIEE CONFORME 
à M [U] 
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [E] [L], munie d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 7]
comparant en personne












 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [W] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 307,76 €.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 209,18 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [U] le 10 juillet 2023.

Par assignation du 10 juillet 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
• Ordonner l’expulsion de M. [W] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 730 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 6 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s'élève désormais à 7 885,64 €. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Le bailleur précise que le dossier A.P.L de M. [U] est radié. ARCHIPEL HABITAT déclare, par ailleurs, douter de l’occupation du logement par le locataire.

Enfin, ARCHIPEL HABITAT indique qu’un plan d’apurement avait été mis en place au mois de janvier 2024 mais que le locataire n’a procédé à aucun paiement.

M. [W] [U] expose que des saisies sont pratiquées chaque mois sur son salaire en raison d’amendes de transport impayées. Il affirme vivre dans le logement et sollicite un délai afin de résoudre ses problèmes financiers. Le locataire indique qu’un de ses amis pourrait lui prêter de l’argent.
Il déclare qu’il passera à l’agence d’ARCHIPEL HABITAT la semaine prochaine afin de payer sa dette.

M. [W] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 209,18 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2023.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [W] [U] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Des délais de paiement seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [W] [U] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2024, M. [W] [U] lui devait la somme de 7 885,64 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [U] reconnaissant le principe ainsi que le montant de sa dette locative, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 730 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 5 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.




Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2018 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [W] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 16 janvier 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles 
L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7 885,64 € (sept mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 730 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 5 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [W] [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [W] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2022 et celui de l'assignation du 10 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge